Рішення

від 14.11.2008 по справі 48/399-11/65

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

 ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД 

міста КИЄВА

01030, м.Київ,

вул.Б.Хмельницького,44-Б    

тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ

УКРАЇНИ

справа

№  48/399-11/65

14.11.08

 За позовом

 Державного житлово-комунального підприємства

Національної академії наук України

до   третя особа

Малого

приватного підприємства «Юрій» Товариство з обмеженою відповідальністю

«Євроресурс»

про

визнання

договору оренди розірваним, стягнення заборгованості та виселення

Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від

позивача       Кирик О.В. - представник

від

відповідача   від третьої особиКраковна В.М.-

директор, Коломоєць Є.А.- представник Кривенко О.О. - представник

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У

жовтні 2007 року позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом

про визнання договору оренди нежитлових приміщень №23 від 01.02.2002

розірваним, стягнення з відповідача заборгованості у сумі 31123,76 грн. та

виселення відповідача з орендованого приміщення загальною площею 311,00 кв.м,

що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Б.Хмельницького, 42.

Рішенням

Господарського суду міста Києва від 26.10.2007 у справі №48/399 позов

задоволено частково. Визнано розірваним договір оренди нежитлових приміщень НАН

України №23 від 01.02.2002. Стягнуто з відповідача на користь позивача

заборгованість з орендної плати та експлуатаційних платежів у сумі 15853,48

грн., витрати по сплаті державного мита у розмірі 158,54 грн. та 60,11 грн.

витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Виселено

відповідача з нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул.

Богдана Хмельницького, буд. 42, загальною площею 311,0 кв.м.

Постановою

Київського апеляційного господарського суду від 12.02.2008 у справі №48/399

рішення

Господарського суду міста Києва від 26.10.2007 скасовано, в позові відмовлено

повністю.

Постановою

вищого господарського суду України від 02.07.2008 у справі №48/399 постанову

Київського апеляційного господарського суду від 12.02.2008 та рішення

Господарського суду міста Києва від 26.10.2007 скасовано, справу направлено на

новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.

Ухвалою

Господарського суду міста Києва від 25.07.2008 прийнято справу до провадження

та присвоєно їй №48/399-11/65.

В

ході нового розгляду справи позивач підтримав позов повністю.

Позовні

вимоги мотивовані тим, що в порушення умов укладеного між позивачем та

відповідачем Договору оренди, відповідач протягом трьох місяців не сплачував

орендну плату, у зв'язку з чим є підстави для розірвання Договору в судовому

порядку. 

Збільшуючи

позовні вимоги (заява від 16.09.2008) позивач наголосив на тому, що відповідач

незаконно займає орендоване приміщення, оскільки з 16.05.2006 Договір з ним

розірвано, що є підставою для стягнення з нього плати в розмірі 83618,45 грн.

за фактичне користування приміщенням.

Відповідач

у відзиві на позовну заяву проти задоволення позовних вимог заперечив з підстав

відсутності у нього заборгованості та неправомірності розірвання з ним Договору

в односторонньому порядку.

Третя

особа позов підтримала.

Дослідивши

наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників учасників

судового процесу, суд

В С Т А Н О В И В:

01.02.2002

Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України, як

орендодавець (далі -позивач) та Мале приватне підприємство «Юрій», як орендар

(далі -відповідач) уклали договір оренди нежитлових приміщень НАН України №23

(далі -Договір).

Однак

в процесі розгляду спору судом встановлено наявність двох примірників Договору,

які є не тотожними за змістом, а саме:

-          у пункті 1.1. Договору примірника

відповідача наявне виправлення щодо типу наданого в оренду приміщення (замість

«кімната»виправлено на «підвал»), яке у примірнику позивача відсутнє;

невідповідність щодо загальної площі приміщення (у позивача -311 кв.м., у

відповідача -251,2 кв.м.) та вартості майна, визначеного оцінкою на 01.02.2001

(у позивача -371473,00 грн., у відповідача -508829,00 грн.);

-          у пункті 4.2. Договору примірника

відповідача орендну плату за 1 кв.м. площі встановлено у розмірі 8,46 грн., при

цьому у позивача -7,96 грн., у зв'язку з чим орендна плата за місяць (в т.ч.

ПДВ) у примірнику відповідача визначена у розмірі 2549,17 грн., у примірнику

позивача -2970,67 грн.

Оглянувши

в судовому засіданні оригінали примірників Договорів як позивача, так і

відповідача, суд встановив наступне.

Поданий

примірник відповідача прошитий та на зворотній стороні його останнього аркушу

скріплений печаткою позивача, що свідчить про особисте засвідчення позивачем

змісту Договору і, відповідно, його умов. Натомість примірник позивача

скріплено лише канцелярською скобою.

У

Додатку №2 до постанови Бюро Президії НАН України №319 від 26.12.2001 позивачу

було надано дозвіл на передачу приміщення відповідачу в оренду на тривалий час

(до 31.12.2008), що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 42

загальною площею саме 251,2 кв.м., а не 311 кв.м, як вказується у примірнику

договору, наданого позивачем.

Згідно

акту приймання-передачі орендованого приміщення (підвалу будинку по вул. Б.

Хмельницького, 42) відповідачу за Договором було передано в оренду з боку вул.

Б. Хмельницького (2 під'їзд) підвальне приміщення площею 114,1 кв.м. та з боку

вул. Франко (1 під'їзд) підвальне приміщення площею 137,1 кв.м. Разом 251,2

кв.м.

В

листі позивача №118 від 10.05.2006 про розірвання Договору також зазначений

розмір  орендованої площі, визначений у

примірнику Договору відповідача, а саме 251,2 кв.м.

Отже

доказами, наявними в матеріалах справи, підтверджується розмір загальної площі

орендованих приміщень, визначений у пункті 1.1. Договору примірника

відповідача, а також тип приміщення.

За

таких обставин, а також враховуючи те, що примірник Договору,  наявний у відповідача, належним чином

засвідчений саме позивачем, у суду  не

вбачається підстав для висновку про його суперечність дійсному волевиявленню

сторін при вчиненні правочину. Тому примірник Договору позивача не приймається

судом в якості допустимого доказу у відповідності  ст. 34 Господарського процесуального кодексу

України. В свою чергу, примірник спірного Договору оренди, наданий

відповідачем, визнається судом належним доказом, який підтверджується

фактичними обставинами справи та наявними в ній доказами, і  як 

наслідок,  суд вважає, що спірний

Договір сторонами  було  укладено саме 

умовах, які викладені у примірнику відповідача.

Відповідно

до п. 1.1 Договору позивач, на підставі постанови Бюро Президії НАН України

№319 від 26.12.2001, передав, а відповідач, прийняв в орендне користування

приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 42,

загальною площею 251,2 кв.м., вартістю 508829,00 грн. (згідно з оцінкою на

01.02.2001), що не спричиняє передачі права власності.

На

момент розгляду справи в користуванні відповідача знаходиться лише приміщення

площею 114,1 кв.м, що не заперечується сторонами та підтверджується актом

приймання-передачі орендованих приміщень підвалу будинку по вул.

Б.Хмельницького, 42 від 31.05.2006.

Пунктом

5.1. Договору встановлено строк його дії з 01.02.2002 до 31.12.2008.

Згідно

пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України щодо

цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом

України, положення цього кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що

виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

З

огляду на те, що правовідносини між сторонами не припинились а продовжують

існувати суд вважає, що до спірних правовідносин застосовується Цивільний

кодекс України.

Загальний

порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано

Главою 53 Цивільного кодексу України. Порядок укладення, зміни і розірвання

господарських договорів  встановлено

Главою 20 Господарського кодексу України.

Відповідно

до приписів ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути

розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути

достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для

розірвання договору найму в порядку, встановленому ст. 188 Господарського

кодексу України.

Частина

1 ст. 782 Цивільного кодексу України надає наймодавцеві в односторонньому

порядку відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, за умови,

що наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно з ч. 2 названої статті у разі відмови наймодавця від договору найму

договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про

відмову від договору.

Частиною

4 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що у разі якщо

сторони  не  досягли 

згоди  щодо  зміни (розірвання)  договору 

або  у  разі  

неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового

обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно

з частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання

договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором

або законом.

Пунктом

5.3. Договору сторони погодили, що договір може бути розірвано достроково

(через арбітражний суд) у випадках, встановлених чинним законодавством, а також

у наступних випадках:

-

порушення однією із сторін своїх зобов'язань за цим Договором - з письмовим

попередженням іншої сторони за місяць;

-

навмисного або необережного погіршення стану орендованого приміщення або іншого

майна орендодавця з вини орендаря -з письмовим попередженням винної сторони за

2 тижні;

- у

разі змін діючого законодавства, які погіршують інтереси однієї з сторін в

порівнянні з попередніми домовленостями, - письмовим попередженням за 1 місяць.

Листом

№118 від 10.05.2006 позивач повідомив відповідача про відмову від договору

оренди та визнання договору розірваним з дати отримання даного листа. Лист

позивача про відмову від договору був отриманий гр. Духотою О.М. 16.05.2006,

однак дана особа, як стверджує відповідач, не уповноважена на отримання

адресованої відповідачу кореспонденції.

Як на

підставу для дострокового розірвання Договору позивач посилається на несплату

відповідачем орендної плати, тобто порушення відповідачем зобов'язань,

встановлених п. 4.4 Договору.

Виходячи

з положень п. 5.3. Договору, позивач мав письмово повідомити відповідача про

припинення Договору за місяць. Однак всупереч п. 5.3.Договору позивач не

попередив відповідача про дострокове розірвання договору в узгоджений сторонами

термін, що є порушенням порядку, встановленого Договором.

Статтею

3 Договору визначені обов'язки сторін, зокрема позивач зобов'язаний надавати

відповідачу рахунки платежів до 1 числа наступного місяця, повідомляти про

зміни розмірів платежів -до настання місяця платежу (п.3.14).

Серед

обов'язків орендаря у п. 3.2 Договору передбачені наступні обов'язки:

забезпечити виконання правил техніки безпеки, правил безпечної експлуатації

будинків та споруд, правил безпечної експлуатації пристроїв, обладнання та

інших засобів, санітарних та протипожежних норм, правил пропускного режиму,

режимів роботи орендодавця, енерго- та водопостачання. Забезпечити належний

технічний стан систем тепло- та водопостачання, в орендованому приміщенні (п.

3.2.3); своєчасно і в повному обсязі здійснювати орендні платежі, передбачені

цим договором (п.3.2.5), протягом дії договору своєчасно і за власний рахунок

проводити необхідний поточний ремонт орендованого приміщення (3.2.8);

застрахувати приміщення в двотижневий термін на користь орендодавця на термін

оренди (п. 3.2.11.).

Згідно

із п. 4.1. Договору за оренду майна орендар сплачує орендодавцю: орендну плату,

податок на додану вартість, а також відшкодовує земельний податок, вартість

окремих послуг, у тому числі комунальних, інші витрати, передбачені умовами

договору.

Відповідно

до п. 4.2 договору орендна плата на 01.02.2002 встановлюється у розмірі 8,46

грн. за 1 кв.м. площі за перший місяць. За місяць орендна плата становить

2124,31 грн., крім того ПДВ 424,86 грн., всього до сплати 2549,17 грн. У

подальшому розмір орендної плати підлягає щомісячному перерахунку з урахуванням

індексу інфляції.

Порядок

сплати за оренду майна визначений п. 4.4 договору, а саме: орендар зобов'язаний

сплачувати платежі, встановлені договором, на розрахунковий рахунок

орендодавця: орендну плату -до 5 числа поточного місяця, інші платежі -до 5

числа наступного місяця.

Пунктом

4.5 договору встановлено, що порядок та розмір платежів, передбачених цим

договором, може переглядатися у випадках зміни діючих цін та тарифів (ставок,

коефіцієнтів), методик розрахунку, встановлених чинним законодавством, про що

орендодавець повідомляє орендаря письмово.

Згідно

розрахунку заборгованості по орендній платі за період із січня 2004 року по

червень 2006 року, наданого позивачем 22.01.2008 позивачем нарахована орендна

плата із врахуванням інфляційної складової у розмірі 75447,16 грн. Відповідно

до розрахунку позивача відповідачем сплачено 68212,24 грн. При цьому позивачем

вказано, що здійснені відповідачем платежі у січні 2004 року на суму 6000,00

грн. та у лютому 2004 року на суму 8000,00 грн. до розрахунку не включені,

оскільки в призначенні платежу зазначено -борг по орендній платі.

Відповідач

надав контррозрахунок орендної плати з якого вбачається, що всього за період з

січня 2004 року по червень 2006 року відповідачем сплачено 84211,24 грн. Сплата

відповідачем за період з січня 2004 по червень 2006 на виконання умов Договору

коштів на суму 84211,24 грн. підтверджується копіями квитанцій до прибуткових

касових ордерів, наявними в матеріалах справи.

Факту

здійснення відповідачем оплати за оренду приміщення в розмірі 84211,24 грн.

позивач не визнає, мотивуючи тим, що ці документи не відображено в касовій

книзі позивача. Під час розгляду даної справи Київським апеляційним

господарським судом позивачем заявлено клопотання про призначення у справі

судової експертизи на предмет достовірності цих документів. Однак, в ході

нового розгляду справи від цього клопотання позивач відмовився. Жодного доказу,

якими б спростовувався факт внесення відповідачем готівки в касу позивача,

позивач суду не надав.

За

таких обставин, а також враховуючи, що квитанції до прибуткових касових ордерів

у розумінні ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову

звітність в Україні»є первинними документами, які фіксують факти здійснення

господарських операцій, ці квитанції 

визнаються судом належними та допустимими доказами на підтвердження

сплати відповідачем орендної плати на користь позивача.

Таким

чином, заборгованість по орендній платі у відповідача за вищевказаний період відсутня,

оскільки відповідно до розрахунку позивача нараховано орендної плати в розмірі

75447,16 грн., а відповідачем сплачено 84211,24 грн., що свідчить про наявність

переплати.

Одночасно

слід відзначити, у зв'язку з недоведеністю позивачем  наявності у відповідача станом на 01.01.2004

заборгованості по орендній платі, а також враховуючи довідку позивача №11 від

30.01.2004 про відсутність заборгованості у відповідача станом на 01.01.2004,

доводи позивача щодо не зарахування платежів у розмірі 14000,00 грн., сплачених

у січні 2004 року на суму 6000,00 грн. та у лютому 2004 року на суму 8000,00

грн. у зв'язку з тим, що в призначенні платежу вказано: «борг по орендній

платі», не приймаються судом до уваги як безпідставні та необґрунтовані.

Виходячи

із розміру орендної плати, зазначеного в Договорі (примірник відповідача), за

період з січня 2004 року по травень 2005 року, як слідує з розрахунку позивача

від 22.01.2008, відповідач повинен був сплатити орендну плату з урахуванням

інфляції в розмірі 43939,04 грн.; фактично сплачено відповідачем за цей період

48062,24 грн. орендної плати. Тобто, станом на червень 2005 року у відповідача

була переплата по орендній платі в розмірі 4123,20 грн. Вказана сума мала

зарахуватись орендодавцем в рахунок майбутніх платежів по орендній платі, тобто

за червень 2005 року та липень 2005 року. Відтак, твердження позивача про те,

що відповідач з червня 2005 року по серпень 2005 року не здійснював

перерахування орендної плати, є безпідставним.

Стосовно

нарахування позивачем заборгованості по відшкодуванню комунальних платежів за

період з січня 2004 по червень 2006 у розмірі 12034,40 грн., боргу з

відшкодування податку на землю у розмірі 11609,69 грн. слід наголосити, що

матеріали справи не містять додатку №1 до Договору, яким згідно з абз. 2 п.

4.3. Договору повинен бути визначений розмір додаткових платежів, як і відсутні

докази надсилання (вручення) відповідачу рахунків на сплату комунальних

платежів, експлуатаційних витрат, відшкодування податку на землю.

Отже,

у зв'язку з відсутністю доказів на підтвердження узгодження вартості додаткових

платежів будь-якою угодою, відсутні підстави для їх нарахування і стягнення з

відповідача.

Враховуючи

викладене, такого порушення договору найму, як невнесення плати за оренду

приміщення протягом трьох місяців підряд (в даному випадку, як наголошує

позивач, - протягом червня - серпня 2005 року), наявність якого згідно з ст.

782 Цивільного кодексу України надає позивачеві право відмовитись від договору

найму, відповідачем не допущено, а тому відсутні підстави для задоволення

позову про визнання Договору оренди розірваним з 16.05.2006.

Оскільки

підстави для визнання спірного договору розірваним з 16.05.2006 відсутні,

відповідач не втратив статусу орендаря. Тому позов в частині виселення

відповідача з орендованого приміщення також задоволенню не підлягає.

Стосовно

вимог позивача про стягнення з відповідача 83618,45 грн. за фактичне

використання приміщення суд відзначає наступне.

Частиною

1 ст. 613 Цивільного кодексу України встановлено, що кредитор вважається таким,

що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване

боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного

законодавства чи випливають із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту,

до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов'язку.

Згідно

ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе

відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не

встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона  доведе, що вжила всіх залежних від неї

заходів щодо належного виконання зобов'язань. Відсутність своєї вини доводить

особа, яка порушила зобов'язання.

У

відповідності до приписів ст. 617 Цивільного кодексу України, особа, яка

порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення

зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або

непереборної сили.

Не

вважається випадком, зокрема, недодержання свої обов'язків контрагентом

боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов'язання,

відсутність у боржника необхідних коштів.

Як

встановлено судом на момент розгляду спору Договір оренди, укладений між

сторонами, є чинним. Тому, в силу ст. 629 Цивільного кодексу України, цей

договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно

до ст. 4 Договору оренди плата за користування приміщенням складається із

орендної плати, що підлягає щомісячному перерахунку з урахуванням індексу

інфляції, податку на додану вартість, а також відшкодування земельного податку

та вартості комунальних та інших послуг. Порядок та розмір платежів,

передбачених цим договором, змінюється та переглядається у випадках зміни

діючих цін та тарифів (ставок, коефіцієнтів), методик розрахунку, встановлених

чинним законодавством, про що орендодавець повідомляє орендаря письмово (п.

4.5).

Отже,

з положень договору випливає, що розмір орендних платежів не є сталим в кожному

місяці і підлягає коригуванню.

У п.

3.1.4 Договору сторони погодили, що орендодавець зобов'язаний подавати орендарю

рахунки платежів до 20 числа наступного місяця, а також повідомляти про зміну

розмірів платежів до настання місяця платежу. 

Таким

чином, виникнення зобов'язання у відповідача з внесення плати за користування

майном з урахуванням умов п. 3.1.4, ст.4 спірного договору пов'язано з моментом

одержання рахунків від позивача.

Рахунки

з орендних платежів за кожен місяць, як це передбачено умовами Договору оренди,

позивач на адресу відповідача не направляв, що представниками позивача в

судовому засіданні не заперечувалось.

          При цьому, наявними в матеріалах

справи доказами підтверджується сплата відповідачем орендної плати у розмірі

3000,00 грн. без рахунку, виставленого позивачем, яку останній повернув

платіжним дорученням №1 від 02.01.2007. В платіжному дорученні позивач зазначив

про помилковість перерахованої суми від відповідача, що свідчить про відмову

позивача прийняти від відповідача орендну плату.

З

огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про доведеність відповідачем

відсутності його вини через неможливість виконання зобов'язання за Договором у

зв'язку з неналежним виконанням самим позивачем його договірних зобов'язань.

Крім

цього, суд враховує, щона момент розгляду справи нежитлові приміщення, які є

предметом спірного договору оренди, зареєстровані на праві власності не за

позивачем, а за ТОВ «Євроресурс» на підставі рішення Господарського суду м.

Києва від 02.06.2006 та ухвали Господарського суду м. Києва від 19.07.2006 у

справі № 43/314. Про ці обставини свідчить лист Київського міського бюро

технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого

майна від 07.11.2008 №43327, надісланий на запит суду.

Постановою

Вищого господарського суду України від 04.12.2006 вказане рішення

Господарського суду міста Києва  було

скасоване, а справа передана на новий розгляд до суду першої інстанції. Однак,

доказів про те, що здійснено поворот виконання рішення у справі №43/314, суду

не надано. Таким чином, позов до відповідача заявлено позивачем безпідставно.

Відповідно

до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна

довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і

заперечень.

Враховуючи

вищевикладене, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що

задоволенню не підлягають.

У

зв'язку з відмовою в позові судові витрати покладаються на позивача відповідно

до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

 Керуючись 

ст.ст. 33, 43, 44, 47, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального

кодексу України, Господарський суд міста Києва         

В И Р І Ш И В:

В

позові відмовити повністю.

Рішення

набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його

підписання, оформленого відповідно до ст. 84 Господарського процесуального

кодексу України, та може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені

Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя                                                                                               

Ю.М. Смирнова

Дата підписання рішення:27.11.2008.