Рішення

від 11.12.2012 по справі 9/74/2012/5003

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

11 грудня 2012 р. Справа 9/74/2012/5003

за позовом : Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, ідентиф. НОМЕР_1 (АДРЕСА_1)

до : Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, ідентиф. НОМЕР_2 (АДРЕСА_2)

за участю третьої особи , яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: мале приватне підприємство "Крамниця" , код ЄДРПОУ 23059875 (АДРЕСА_3).

про визнання договору оренди нежитлового приміщення від 28.11.11р. недійсним

Головуючий суддя Балтак О.О.

Секретар судового засідання Шаравська Н.Л.

Представники сторін:

позивача: ОСОБА_3 - довіреність № 246419 від 15.10.12 р, адвокат - витяг з договору № 48 від 12.10.12 р..

відповідача: ОСОБА_4 - угода від 15.10.2012р., адвокат.

третьої особи: ОСОБА_1 - паспорт серії НОМЕР_3, виданий Могилів - Подільським МР ВУМВС у Вінницькій області від 09.02.06 р..

ВСТАНОВИВ :

Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 заявлено позов до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 1/11 від 28.11.11р. недійсним.

Ухвалою господарського суду Вінницької області від 04.10.12 р. за вказаним позовом порушено провадження у справі № 9/74/2012/5003, призначено її до розгляду на 16.10.12 р. та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача мале приватне підприємство "Крамниця" (надалі - МПП "Крамниця").

Ухвалою суду від 16.10.12 р. розгляд справи з підстав передбачених законодавством відкладено на 06.11.12 р..

06.11.12 р. з огляду на обопільно підписане клопотання сторін, суд відповідно до ч. 3 ст. 69 ГПК України своєю ухвалою продовжив термін розгляду справи на 15 днів для можливості подання додаткових доказів і виконання вимог попередніх ухвал суду в частині надання усіх документів та відклав слухання по справі на 11.12.12 р..

Впродовж розгляду справи за відсутності відповідного клопотання сторін фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

11.12.12 р. в судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив суд їх задовольнити.

Представник відповідача проти позову заперечив та підтримав позицію, викладену у відзиві № б/н від 16.10.12 р. (вх. № 08-46/11392/12 від 16.10.12 р.).

Представник третьої особи надав пояснення з приводу заявленого позову.

Розглянувши подані документи і матеріали справи № 9/74/2012/5003, заслухавши пояснення присутніх учасників судового процесу, з'ясувавши фактичні обставини на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті судом встановлено наступне.

28.11.11 р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №1/11 (надалі - договір).

Відповідно до п 1.1. договору Орендодавець передав Орендарю у володіння та користування нежитлове приміщення загальною площею 320 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3.

В п. 1.2. договору сторони передбачили, що термін оренди становить 10 років з дня укладання даного договору.

Згідно п. 1.5. договору орендна плата становить 5000,00 грн. за поточний місяць і сплачується щомісячно не пізніше 1-го числа місяця, наступного за звітним.

В п. 1.7. договору сторони домовилися про те, що Орендар сплачує певні суми Орендодавцю на проведення будівельних та ремонтних робіт в рахунок орендної плати. Перелік будівельних та ремонтних робіт, що виконуються Орендарем в рахунок орендної сплати, з вказанням їх загальної вартості, додається і є невід"ємною частиною договору. Під час проведення будівельно-ремонтних робіт орендна плата не нараховується (п.1.8. договору).

Невід"ємними частинами договору є Додатки № 1а від 05.01.12 р., № 1б від 13.03.12 р., №1в від 01.08.12 р. (а.с. 52-54), в яких сторони визначили загальну вартість будівельних та ремонтних робіт, період їх виконання та порядок зарахування в рахунок орендної плати.

Представник позивача обгрунтовує недійсність договору оренди нежитлового приміщення тим, що проект зазначеного договору було надано для підписання Орендарем - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 в той час коли важко хворіла дружина позивача - ОСОБА_5, що стало об"єктивною перешкодою для прочитання позивачем правочину.

При цьому зауважує, що згідно Свідоцтва про право власності на нежитловий об'єкт нерухомого майна за № 153 виконавчим комітетом Могилів-Подільської міської ради посвідчено, що МПП "Крамниця" на праві приватної власності належить об'єкт, який розташований в м. Могилів-Подільський за адресою: АДРЕСА_3, та в цілому складається з нежитлового об'єкту нерухомого майна трьохповерхової будівлі готелю з вбудованим кафе та магазином, загальною площею 410,9 кв. м. Вказаний об'єкт нерухомого майна був зареєстрований в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно за МПП "Крамниця" тільки 13.07.12 р., про що свідчить Витяг про державну реєстрацію прав на нерухоме майно виданого КП Могилів-Подільське МБТІ. Тоді як в договорі оренди від 28.11.11 р. визначено, що орендоване приміщення знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, тобто не визначено розташування об"єкту оренди. Також в договорі не правильно вказаний номер Свідоцтва про державну реєстрацію ОСОБА_1, як фізичної особи-підприємця. Зокрема, зазначено № 365690 від 16.11.2000 р., тоді як необхідно серія НОМЕР_4. З урахуванням наведеного позивач не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності для підписання даного виду договору. До того ж, даний правочин з терміном оренди 10 років нотаріально не посвідчений та не пройшов державну реєстрацію, що суперечить нормам цивільного законодавства.

Відповідач в спростування позиції позивача та його представника у відзиві на позов зазначив, що проект договору надавався для підписання позивачем на умовах виконання відповідачем будівельних та ремонтних робіт всередині приміщення (об"єкту оренди) за власний рахунок за умови зарахування витрачених коштів в рахунок оплати за оренду. Під час підписання договору оренди фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 були пред"явлені відповідачу всі документи, що свідчили про належність йому об"єкту оренди на праві приватної власності. Окрім того, між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 була усна домовленість про подальше нотаріальне посвідчення договору у вільний час, яка в подальшому позивачем не була дотримана.

В тому числі акцентував увагу на тому, що твердження позивача, про те, що він нібито не читав договору спростовуються листом від 03.08.12 р., в якому він вимагає від відповідача вивезти сміття з орендованого приміщення за адресою АДРЕСА_3 посилається на укладений раніше договір, та додатками до договору оренди № 1-а від 05.01.12 р. та №1-б від 13.03.12 р.. Щодо твердження позивача про неправильно вказаний номер приміщення, то у відповідності до довідки Могилів-Подільського КП МБТІ, номер будинку 80 був змінений на номер 82-а.

Надавши правову кваліфікацію спірним правовідносинам суд дійшов висновку про відмову в задоволенні заявлених позовних вимог з наступних підстав.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч.1 ст. 209 ЦК України)

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч.1 ст. 210 ЦК України).

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) посвідчуються як державними, так і приватними нотаріусами за місцем знаходження об'єкту нерухомості (п. 105 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5) - далі за текстом Інструкція N 20/5.

Підписання договору оренди сторонами здійснюється безпосередньо в присутності нотаріуса після перевірки всіх необхідних документів, перевірки обсягу цивільної правоздатності юридичних осіб, які беруть участь в підписанні договору (перевірка статуту, свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємництва, довідка з ЄДРПОУ, що передбачене п. 41 Інструкції N 20/5, повноважень представника юридичної особи).

Якщо договір підписується керівником юридичної особи, необхідно також надати рішення власників про призначення особи керівником, а також паспорт для посвідчення особи керівника. Якщо такий договір підписується представником юридичної особи, така особа повинна мати відповідну довіреність. Довіреність на підписання договорів найму, які підлягають нотаріальному посвідченню, також має бути нотаріально завірена, незалежно від того, що вона видається від імені юридичної особи (ст. 245 ЦК). Якщо стороною договору найму є фізична особа, нотаріус перевіряє її паспорт та оригінал ідентифікаційного коду.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації (ч.1 ст. 794 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

В постанові Пленуму Верховного Суду України від 06.11.09 р. № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам роз"яснено, що відповідно до ст. 215 ЦК необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо).

Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом (п.4 постанови).

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено (п. 8 постанови).

Вищенаведені норми діючого законодавства свідчать про те, що укладений між сторонами строком на 10 років без нотаріального посвідчення і державної реєстрації договір оренди нежитлового приміщення № 1/11 від 28.11.11 р. є нікчемним і визнання його недійсним в судовому порядку не вимагається з огляду на пряму вказівку закону.

За таких обставин, підстави для задоволення позову відсутні.

11.12.12 р. в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 82, 84, 85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, -

ВИРІШИВ :

1. В позові фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання договору оренди нежитлового приміщення № 1/11 від 28.11.11р. недійсним відмовити.

Повне рішення складено 17 грудня 2012 р.

Суддя Балтак О.О.