Рішення

від 10.12.2012 по справі 4/119-12

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"10" грудня 2012 р. Справа № 4/119-12

Господарський суд Київської області у складі судді О.В.Щоткіна розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Виконавчий комітет Обухівської міської ради Київської області, м. Обухів

до Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-будівельний комбінат "Моноліт", м. Мелітопіль

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельного кооперативу «Трипільська брама»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Обслуговуючий кооператив «Житлово-експлуатаційне об'єднання «Веста»

про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.01.2004р.

за участю представників:

позивач -Пушенко Н.В. -предст., дов. від 29.03.2012р.;

відповідач - не з'явився;

третя особа-1: Дядюк О.В. -предст., дов. № 1 від 09.07.2012 р.;

третя особа-2: Вознюк О.Л. -предст., дов. від 10.11.2012 р.

Обставини справи:

До господарського суду Київської області звернувся Виконавчий комітет Обухівської міської ради Київської області (позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-будівельний комбінат "Моноліт" (відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.01.2004р. площею 0,9 га від 13.01.2004р., укладеного між сторонами у справі під будівництво житлового комплексу з прибудованою школою мистецтв в м. Обухові біля будинку № 22 по вул. Лермонтова та повернути земельну ділянку до земель запасу міста Обухова Київської області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем порушені пункти 2.2., 3.1. договору оренди землі в частині несвоєчасної реєстрації договору оренди, нерегулярної сплати орендної плати та порушення статті 25 Закону України «Про оренду землі»щодо цільового використання земельної ділянки, у зв'язку з чим, за словами позивача, договір від 13.01.2004р. підлягає достроковому припинення шляхом його розірвання.

Ухвалою господарського суду Київської області від 18.10.2012р. було порушено провадження у даній справі та призначено до розгляду на 29.10.2012р.

Ухвалами суду від 29.10.2012р. та від 12.11.2012р. до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача було залучено Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Трипільська брама»(третя особа-1) та Обслуговуючий кооператив «Житлово-експлуатаційне об'єднання «Веста»(третя особа-2), у зв'язку з чим розгляд справи відкладався.

У відзиві на позов та додаткових письмових поясненнях, які містяться в матеріалах справи, відповідач проти заявлених позовних вимог заперечує, зазначаючи щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди та безпідставності доводів позивача, у зв'язку з чим просить відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

26.11.2012р., позивачем через канцелярію господарського суду подані додаткові обґрунтування заявлених позовних вимог.

Від третіх осіб на адресу суду також надійшли письмові пояснення, з вимогою задовольнити позовні вимоги.

10.12.2012р. від третьої особи-1 надійшло клопотання про залучення до участі у справі арбітражного керуючого-ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-будівельний комбінат "Моноліт" Кравченка Родіона Миколайовича, як особу, уповноважену управляти та представляти інтереси відповідача. Вказане клопотання визнане судом необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню.

В судове засідання 10.12.2012р. відповідач не з'явився, хоча про час та місце наступного судового засідання був повідомлений належним чином.

Відповідно до ч. 2 статті 82 ГПК України, рішення приймається господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та іншими учасниками господарського процесу, а також доказів, які були витребувані господарським судом, у нарадчій кімнаті.

В судовому засіданні 10.12.2012 року оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши подані сторонами документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд Київської області, -

встановив:

Відповідно до частини 1 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, з правочинів.

Підставою виникнення взаємних прав та обов'язків сторін у справі є укладений 13 січня 2004 року між Виконавчим комітетом Обухівської міської ради Київської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Виробничо-будівельний комбінат "Моноліт" (орендар) договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець, на підставі рішення виконкому Обухівської міської ради № 1440 від 16.12.2003р., надає в оренду, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,9 га під будівництво житлового комплексу з прибудованою школою мистецтв в м. Обухові біля буд. 22 по вул. Лермонтова строком на 49 років.

Згідно п. 6.1 договір оренди земельної ділянки може бути розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх зобов'язань, передбачених у договорі, а також з підстав визначених ст. 26 ЗУ «Про оренду землі».

В свою чергу, в якості однієї із підстав для розірвання договору оренди, позивач посилається на нецільове використання земельної ділянки з боку відповідача, про що також було подано додаткові обґрунтування (вх. номер 19079 від 26.11.2012р.).

Відповідно до п. 2.2, 3.1 договору оренди, орендар зобов'язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням; орендар гарантує здійснення на орендованій земельній ділянці згідно умов договору, доступ орендодавця, повноважних представників державних органів управління та місцевого самоврядування (охорони природи, водного, цілісного господарства, земельних ресурсів, санітарних, пожежних, землевпорядкування, архітектури) до орендованої земельної ділянки для виконання обов'язків в межах їх повноважень.

Як вбачається з поданих до суду обґрунтувань, позивач посилається на те, що 10 червня 2009 року Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області було проведено передвіку з питань правомірності виконання будівельних робіт, наявності дозволу на виконання будівельних робіт, погодженої та затвердженою в установленому порядку проектно-кошторисної документації, факту проведення будівельних робіт.

Відповідно до проведеної перевірки було встановлено, що нормативно-технічна, проектна та виконавча документація, необхідна для виконання покладених на ТОВ «ВБК «Моноліт»функцій, на об'єкті будівництва відсутня та при перевірці не надана; відсутній загальний журнал робіт, журнал авторського нагляду та спеціальні журнали робіт за видами робіт, без наявності яких неможливо оцінити результати проведення авторського та технічного нагляду на всіх етапах будівництва об'єкта; відсутні акти прихованих робіт та акти проміжного приймання відповідальних конструкцій; не виконано влаштування огорожі будівельного майданчика; відсутня інформація про дозвіл на виконання будівельних робіт, а також відомості про замовника та підрядників будівельних робіт на відповідному стенді, який встановлюється на будівельному майданчику в доступному для огляді місці.

Крім того, за словами позивача, відповідач спроектував та збудував торгово-побутовий комплекс площею 2000 квадратних метрів, а також паркінг для легкових автомобілів, що не було зазначено в договорі, а також всупереч ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»продав побудоване нерухоме майно без згоди управителя і довірителів -громадян, які інвестували власні кошти на будівництво житлового комплексу.

Таким чином, зазначені вище обставини свідчать про нецільове використання земельної ділянки, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Так, у відповідності до статті 15 ЗУ «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду (п.4 ч.1).

Згідно статті 1 ЗУ «Про державний контроль за використанням та охороною земель»невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням - невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень).

Згідно п. «а»ч. 1 ст. 6 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель»до повноважень спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у сфері державного контролю за використанням та охороною земель належить виконання вимог щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням.

Відповідно до ст. 15 Земельного кодексу України, ст.ст. 5, 6, 9, 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», статті 16 Закону України «Про охорону земель»державний контроль за використанням та охороною земель у системі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснюють Державна інспекція з контролю за використанням та охороною земель і її територіальні органи.

Перевірки щодо дотримання вимог земельного законодавства проводяться державними інспекторами у відповідності до «Порядку планування та проведення перевірок з питань здійснення державного контролю за використанням та охороною земель»(Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах № 312 від 12.12.2003 р.).

Відповідно до п.5.1 зазначеного порядку при проведенні всіх видів перевірок державний інспектор складає акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства.

Крім того, відповідно до частини 1 статті 144 Земельного кодексу України, у разі виявлення порушення земельного законодавства державний інспектор по використанню та охороні земель складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила порушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інспектор по використанню та охороні земель відповідно до закону накладає на таку особу адміністративне стягнення та повторно видає вказівку про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк.

Частиною другою цієї ж статті передбачено, що у разі не усунення порушення земельного законодавства у 30-денний строк державний інспектор по використанню та охороні земель звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Таким чином, з огляду на викладені положення законодавства, факт порушення землекористувачем вимог земельного законодавства, зокрема щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, повинен бути зафіксований в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства, складеним Державною інспекцією з контролю за використанням та охороною земель або її територіальним органом, у встановленому порядку та відповідної форми.

За приписами ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

В порядку, визначеному господарським процесуальним законодавством, а також нормами земельного законодавства, позивачем не надано суду доказів, які б свідчили про порушення позивачем вимог земельного законодавства в частині нецільового використання переданої йому за Договором оренди земельної ділянки (акт Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель), оскільки наданий в якості доказу акт Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю в Київській області не може бути розцінений та прийнятий судом, як належний доказ, оскільки складений органом не уповноваженим на вчинення відповідних дій та не містить жодної інформації про нецільове використання земельної ділянки, а лише зазначає про певні порушення в сфері будівництва.

Що стосується заявлених позовних вимог в частині нецільового використання земельної ділянки з підстав проектування та будівництва торгово-побутового комплексу площею 2000 квадратних метрів, а також паркінгу для легкових автомобілів, що не було зазначено в договорі, слід зазначити наступне:

Як вбачається зі змісту договору, предметом останнього є будівництво житлового комплексу з прибудованою школою мистецтв в м. Обухові біля будинку № 22 по вул. Лермонтова.

Проект будівництва житлового комплексу з прибудованою школою мистецтв по вул. Лермонтова в м. Обухів розроблено у 2006 р. ТОВ «ВБК «Моноліт»на підставі архітектурно-планувального завдання №20/5, затвердженого відділом містобудування та архітектури Обухівської райдержадміністрації від 17.10.2005 р. та погодженого відділом обласного управління містобудування та архітектури 24.01.2005р., та передбачалось у дві черги. Залучення коштів здійснювалось через механізми Фондів фінансування будівництва, які були створені відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Проект першої черги передбачав будівництво будинку, який складається з 2-х 16-ти поверхових секцій з розміщенням в цокольно-підвальному поверсі офісних приміщень.

До проекту другої черги будівництва було включено школу мистецтв, трьох секційний 16-ти поверховий житловий будинок, підземний паркінг, будинок комунально-побутового призначення.

Проект будівництва житлового комплексу з прибудованою школою мистецтв по вул. Лермонтова в м. Обухів пройшов державну експертизу, про що отримано зведений комплексний висновок №102 Державного підприємства «ЦС Укрінвестекспертизи»від 16.06.2006 р. та № 95а від 19.09.2007р.

Крім того, Обухівська міська рада в особі міського голови В.О. Мельника своїм листом від 22.06.2006 р. №1243 погодила черговість проектування та будівництва житлового комплексу з прибудованою школою мистецтв по вул. Лермонтова,22 в м. Обухів у вигляді: 1-га черга передбачає будівництво 2-х секцій 16- поверхового будинку; 2-га черга передбачає будівництво 3-х секцій 16-ти поверхового будинку, 3-х поверхової школи мистецтв, торгово-побутового комплексу та підземного паркінгу (копія листа в матеріалах справи).

Також слід зазначити, що відповідно до ч. 6 ст. 3 ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», договори оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, на яких здійснюється будівництво багатоквартирних житлових будинків (у тому числі із вбудовано-прибудованими приміщеннями соціального призначення) та на яких виконуються будівельно-монтажні роботи, укладені до набрання чинності цим Законом, підлягають поновленню на ті самі строки і на тих самих умовах, що були передбачені цими договорами у порядку, встановленому законом.

Враховуючи зазначені вище обставини, ТОВ «ВБК «Моноліт»здійснювало будівництво на спірній земельній ділянці відповідно до розробленого, погодженого і затвердженого компетентними державними органами проекту будівництва. Більш того, проект будівництва (у тому числі й 3-х поверхової школи мистецтв, торгово-побутового комплексу та підземного паркінгу) було також погоджено й позивачем по даній справі - Обухівською міською радою, а тому доводи позивача в частині порушення ТОВ «ВБК «Моноліт»передбаченого договором форми (обсягу) будівництва є безпідставними.

У відповідності до зазначеної в позовній заяві обставини стосовно нерегулярної сплати орендної плати, як однієї із підстав для припинення орендних правовідносин шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки, суд зазначає, що у відповідності до укладеного між сторонами п. 3.1 договору, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлена в розмірі 2,5 відсотків від грошової оцінки земельної ділянки: 13619,88 грн. в рік (в т.ч. ПДВ) сплачується щомісячно в рівних долях на протязі року на рахунок орендодавця.

Згідно статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статей 1, 13 Закону України "По оренду землі", основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі.

За таких обставин, укладення між сторонами договору оренди було спрямоване на отримання відповідачем права на строкове платне користування земельною ділянкою під будівництво, що в свою чергу породжує обов'язок ТОВ «ВБК Моноліт»сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою.

Згідно приписів пункту в) ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до статей 21, 22 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Пунктом 2.23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011р. №6 зазначено що, розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Відповідно до ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Як вбачається з матеріалів справи (лист ДПІ в Обухівському районі № 1071/9/19-005 від 19.06.2009р.), відповідачем сплачувались орендні платежі належним чином, доказів, які б свідчили, що за останнім рахується заборгованість зі сплати оренди, суду не надано. Крім того, вказані обставини щодо відсутності заборгованості зі сплати орендних платежів в судовому засіданні 10.12.2012р. підтвердив представник позивача. За таких обставин, суд не приймає до уваги зазначені та не підтверджені належними доказами обставини, викладені в позовній заяві щодо наявності заборгованості.

Однією із підстав для розірвання договору оренди, позивач зазначає несвоєчасну реєстрацію договору оренди, яка була здійснена 18.04.2008р., тоді як договір було укладено 13.01.2004р.

Статтею 210 Цивільного кодексу України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Згідно ст. 20 ЗУ «Про оренду землі», укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

В свою чергу, нормами Цивільного кодексу України та ЗУ «Про оренду землі», які регулюють відносини щодо дострокового припинення шляхом розірвання договору оренди землі передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ст. 651 ЦК України).

Згідно статті 32 ЗУ «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно статті 24 вищезазначеного закону, такими обставинами є: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Оскільки несвоєчасне здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки не пов'язує дану обставину, як одну із підстав для розірвання договору оренди чи припинення орендних правовідносин, суд відхиляє доводи позивача щодо існування даної підстави для припинення шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.01.2004р.

Зважаючи на вищевикладені обставини, суд приходить до висновку, що позивачем в установленому законом порядку не доведено та не надано суду доказів, які б підтверджували зазначені в позовній заяві обставини, а тому позовні вимоги Виконавчого комітету Обухівської міської ради Київської області задоволенню не підлягають.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір при відмові в задоволенні позову покладається на позивача.

Враховуючи вищезазначене, керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 44, 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

в и р і ш и в:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Дата підписання та складання повного тексту рішення: 24.12.2012р.

Суддя О.В. Щоткін