Постанова

від 13.02.2013 по справі 5002-17/4825-2011

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2013 року Справа № 5002-17/4825-2011

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Плута В.М.,

суддів Балюкової К.Г.,

Гоголя Ю.М.,

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_2, представник, довіреність № 02 від 02.01.2013;

відповідача - ОСОБА_3, фізична особа-підприємець, паспорт;

третя особа - не з`явився, Сімферопольська міська рада;

не з`явився, Виконавчий комітет Сімферопольської міської ради;

не з`явився, Київська районна рада м. Сімферополя;

не з`явився, Виконавчий комітет Київської районної ради м. Сімферополя;

не з`явився, Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради,

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Гайворонський В.І.) від 18 червня 2012 року у справі №5002-17/4825-2011

за позовом Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" (вул. Лермонтова, 17, Сімферополь, 95000)

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_2)

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

Сімферопольська міська рада (вул. Толстого 15, Сімферополь, 95000)

Виконавчий комітет Сімферопольської міської ради (вул. Толстого 15, Сімферополь, 95000)

Київська районна рада м. Сімферополя (бульвар Франка 25, Сімферополь, 95034)

Виконавчий комітет Київської районної ради м. Сімферополя (бульвар Франка 25, Сімферополь, 95034)

Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради (вул. Толстого 15, Сімферополь, 95000)

про спонукання до повернення майна шляхом виселення з приміщень та стягнення 10555,17 грн.

за зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення № 39/6 від 01.11.2005 року, укладеного між КП ЖЄО Київського району м. Сімферополя та стягнення 58168,00 грн. вартості ремонтних робіт

ВСТАНОВИВ:

Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" звернулось до господарського суду Автономної Республіки Крим із позовною заявою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 39/6 від 01.11.2005, зобов'язання повернути орендоване майно - нежитлові приміщення площею 44,6 кв. м, розташовані по АДРЕСА_3 шляхом виселення з цих приміщень, стягнення заборгованості з орендної плати в розмірі 9779,75 грн. та пені в розмірі 443,42 грн., експлуатаційних витрат в розмірі 313,16 грн. та пені в сумі 18,84 грн.

Позовні вимоги позивач обгрунтовує тим, що орендарем порушені умови договору щодо повної та своєчасної сплати орендних платежів та експлуатаційних витрат.

Заявою про уточнення позовних вимог від 15.06.2012 Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" відмовилось від позовних вимог в частині розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 39/6 від 01.11.2005, інші вимоги підтримує в повному обсязі та просить їх задовольнити.

При розгляді спору судом Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернувся до господарського суду Автономної Республіки Крим із зустрічною позовною заявою до Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" про визнання договору оренди нежитлових приміщень № 39/6 від 01.11.2005 недійсним та відшкодування вартості ремонтних робіт в розмірі 58168,00 грн.

Зустрічні позовні вимоги Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 обгрунтовує тим, що ним за власний рахунок у період дії договору оренди з дозволу орендодавця були здійснені ремонтні роботи, які фактично є невід`ємними поліпшеннями об`єкту оренди на суму 58168,00 грн. Крім того, він вважає вказаний договір недійсним, оскільки надані в оренду приміщення є житловими.

Заявою про уточнення позовних вимог від 05.06.2012 Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 збільшив розмір відшкодування та просить стягнути вартість ремонтних робіт на об`єкті оренди в розмірі 76923,00 грн. та сплачені орендні платежі в розмірі 28229,45 грн.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 18 червня 2012 року у справі № 5002-17/4825-2011 первісний позов задоволено частково: відмовлено у виселенні Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 та стягненні пені в сумі 462,26 грн.; стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на користь Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційного об'єднання Київського району м. Сімферополя" заборгованість по орендній платі, експлуатаційним витратам, яка складається із орендної плати - 9779,75 грн., експлуатаційних витрат - 313,16 грн. та 1510,60 грн. - витрат за проведення судової експертизи. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат. В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Своє рішення в частині часткового задоволення первісного позову суд обгрунтовує тим, що відповідачем не надані докази виконання зобов`язань щодо сплати платежів за договором: в частині відмови у стягненні пені в сумі 462,26 грн. суд керувався відсутністю у позивача розрахунку пені. Вимоги про виселення відповідача суд відхилив у зв'язку з відсутністю норм цивільного права, якими регулюється виселення в даному випадку.

У задоволенні зустрічного позову суд першої інстанції відмовив з тих підстав, що договором оренди нежитлових приміщень № 39/6 від 01.11.2005 не передбачено відшкодування орендодавцем коштів, витрачених орендарем на виконання ремонтних робіт та вказані роботи здійснені відповідачем в добровільному порядку. Щодо відмови у визнанні договору недійсним, суд керувався тим, що надані позивачем документи підтверджують віднесення спірних приміщень до нежитлового фонду.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову про спонукання до повернення майна шляхом виселення з приміщень та стягнення 10555,17 грн. відмовити, зустрічний позов задовольнити, рішення в частині стягнення з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 витрат на проведення експертизи в розмірі 1510,60 грн. скасувати.

Підставою для скасування зазначеного судового акту заявник апеляційної скарги вважає неповне з`ясування судом першої інстанції усіх обставин справи, що призвело до помилкових висновків та невірного застосування норм матеріального права.

Свої доводи заявник апеляційної скарги обґрунтовує тим, що судом не враховані усні пояснення судового експерта щодо віднесення вказаних приміщень до житлових, що позбавляє відповідача можливості їх подальшого викупу. Відповідач зауважує, що оспорюваний договір не відповідає нормам чинного законодавства, а саме: житлові приміщення надані в оренду як нежитлові, тому договір слід вважати недійсним. Крім того, відповідачем з дозволу орендодавця за власний рахунок були здійснені ремонтні роботи на об`єкті оренди, які є невід`ємними поліпшеннями орендованого майна та підлягають відшкодуванню позивачем.

Ухвалами Севастопольського апеляційного господарського суду від 17 вересня 2012 року відновлено строк на подання апеляційної скарги, апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 прийнята до провадження колегією у складі: головуючого судді Видашенко Т.С., суддів Рибіної С.А., Плута В.М. та призначена до розгляду.

Розпорядженням від 22 листопада 2012 року суддю Видашенко Т.С. замінено на суддю Балюкову К.Г., головуючим по справі призначено Рибіну С.А., розгляд справи почато спочатку.

Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 21 січня 2013 року строк розгляду апеляційної скарги продовжений на 15 днів - до 04.02.2013.

Розпорядженням від 04 лютого 2013 року суддю Рибіну С.А. замінено на суддю Гоголя Ю.М., головуючим по справі призначено Плута В.М., розгляд справи почато спочатку.

У судових засіданнях відповідач за первісним позовом наполягав на задоволенні апеляційної скарги.

Представник позивача за первісним позовом заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив відмовити в її задоволенні, зазначив, що вважає рішення суду першої інстанції законним та обгрунтованим.

Треті особи - Сімферопольська міська рада, Виконавчий комітет Сімферопольської міської ради, Київська районна рада м. Сімферополя, Виконавчий комітет Київської районної ради м. Сімферополя та Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради - у судові засідання жодного разу не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Представники третіх осіб - Сімферопольської міської ради, Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради та Київської районної ради м. Сімферополя - надали письмові пояснення, вважають первісний позов таким, що підлягає задоволенню, а рішення господарського суду першої інстанції законним та обгрунтованим.

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Зазначена правова позиція висловлена у постанові Вищого господарського суду України від 03.06.2009 №2-7/10608-2008.

Оскільки явка учасників процесу обов'язковою не визнавалась, матеріали справи достатньо характеризують спірні правовідносини, судова колегія вважає, що підстави для відкладення розгляду апеляційної скарги відсутні.

На підставі вищевикладеного, судова колегія визнала можливим розглянути апеляційну скаргу у відсутності представників третіх осіб, за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши справу повторно в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.

01 листопада 2005 року, на підставі рішення виконавчого комітету Сімферопольської міської ради від 26.08.2005 № 1620, між Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар) було укладено типовий договір оренди № 39/6, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_3, площею 44,6 кв. м , які знаходяться на балансі орендодавця, для розміщення офісу (далі - Договір), (а.с.14-15, т.1).

Відповідно до п. 2.4 Договору орендар не має права без згоди орендодавця переобладнувати та пристосовувати приміщення для використання не за призначенням. Вартість поліпшень орендованого приміщення, здійснених орендарем без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Пунктом 6.2 Договору сторони визначили, що орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни у склад орендованих приміщень, здійснювати його реконструкцію, технічне переозброєння, що призводить до підвищення його вартості.

Згідно п. 3.1 Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 з усіма змінами та доповненнями, внесеними до Постанови Кабінету Міністрів України, виходячи зі ставки 10%, та складає без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) 190,71 грн. Орендна плата за перший базовий місяць оренди жовтень 2005 року визначається шляхом корегування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за серпень 2005 року.

Розмір орендної плати переглядається за вимогою однієї із сторін в разі зміни Методики розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених діючим законодавством (п.3.4 Договору).

Пунктом 3.5 Договору встановлено, що орендна плата, яка перерахована несвоєчасно або в неповному розмірі, підлягає індексації та стягненню з орендаря у відповідності з діючим законодавством України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості , з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Розділом 5 Договору сторони домовились про обов'язки орендаря, відповідно до яких орендар зобов'язується своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату.

01 листопада 2005 року на виконання умов Договору приміщення були передані позивачем відповідачу за актом прийому-передачі (а.с.21, т.1).

Згідно п.10.1 Договору строк дії до 30.09.2006 року. Додатковими угодами строк дії Договору неодноразово продовжувався. Докази припинення дії Договору та повернення майна сторони не мають, суду не надали.

Щодо зміни інших умов договору, в тому числі порядку нарахування та розміру орендної плати, додаткові угоди між сторонами не укладались.

Відповідач, на думку позивача, взяті на себе зобов'язання з оплати оренди приміщень виконав не в повному обсязі, внаслідок чого за ним утворилась заборгованість з серпня 2010 року по вересень 2011 року в розмірі 10555,17 грн.

Вищевикладене стало підставою для звернення позивача до суду із вимогами про сплату боргу, нарахованих за порушення зобов'язань санкцій та виселення відповідача з орендованого приміщення.

Відповідач вважає, що здані йому в оренду приміщення не мають статусу нежитлових, оскільки у матеріалах інвентарної справи та додатках до Договору зазначені як житлові, тому заявив зустрічні вимоги про визнання договору недійсним та повернення сплачених за оренду та ремонт сум.

Суд першої інстанції первісні позовні вимоги задовольнив частково, зустрічні залишив без задоволення.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права, дотримання ним норм процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, рішення суду підлягає скасуванню частково, виходячи з наступного.

Згідно статті 509 Цивільного кодексу України та статті 173 Господарського кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України та статтею 174 Господарського кодексу України, зокрема, з договорів та інших правочинів (угод); з інших юридичних фактів, а також безпосередньо з актів цивільного законодавства.

Правовідносини між сторонами виникли на підставі типового договору оренди № 39/6 від 01 листопада 2005 року.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України та ст. 759 Цивільного кодексу України, ч.1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Судом встановлено, що обов`язок орендодавця з передачі об`єкту оренди був виконаний належним чином, про що свідчить підписаний сторонами акт прийому-передачі (а.с.21, т.1).

Відповідно до положень статті 193 Господарського кодексу України та статей 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, обов'язок відповідача сплачувати орендну плату за користування орендованим майном передбачений як вимогами чинного законодавства, так і умовами укладеного між сторонами Договору.

Дослідивши матеріали справи судова колегія встановила, що позивач за первісним позовом - Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" - при здійсненні розрахунку орендних платежів самостійно, в зв`язку зі змінами до Методики розрахунку орендної плати, збільшував розмір орендної плати.

Стаття 654 Цивільного кодексу України передбачає, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідні додаткові угоди до Договору сторонами не укладались. Відтак, позивач не мав право нарахувати орендну плату за орендними ставками, вищими ніж передбачені Договором.

З матеріалів справи вбачається, що позивач нарахував відповідачу за період дії Договору 38856,43 грн., з яких тільки 21016,65 грн. відповідають п. 3.1 типового договору оренди № 39/6 від 01.11.2005.

За зазначений період відповідачем було сплачено 28229,45 грн., що перевищує вірно нарахований розмір орендної плати.

На підставі вищевикладеного, судова колегія дійшла висновку, що первісний позов не підлягає задоволенню в цій частині.

З тих же підстав не підлягає задоволенню і вимоги про стягнення з відповідача експлуатаційних витрат та пені.

Щодо вимог позивача про повернення орендованого майна, судова колегія вважає їх такими, що підлягає задоволенню частково, з наступних підстав.

У відповідності із статтею 16 Цивільного кодексу України та статтею 20 Господарського кодексу України кожна особа має право на захист своїх прав і законних інтересів у спосіб, який визначених даними статтями та в іншій спосіб, передбачений законодавством.

Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" заявлена вимога про зобов'язання Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 повернути нежитлові приміщення площею 44,6 кв.м, розташовані по АДРЕСА_3, шляхом виселення.

Суд вважає дані вимоги такими, що підлягають задоволенню частково, з наступних підстав.

Виселення - це наслідок добровільного або примусового припинення права користування житловим приміщенням, що допускається на підставах, установлених законом.

Статтею 826 Цивільного кодексу України встановлені правові наслідки розірвання договору найму житла, а саме: у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Підстави виселення визначені статтями 108-110 Житлового кодексу України.

Стаття 79 Закону України "Про виконавче провадження" визначає умови виконання рішення про виселення боржника.

Крім того, 28.03.2005 Міністерство юстиції України листом N 25-32/642 «Стосовно виконання рішень про виселення боржника" у зв'язку із набуттям чинності нової редакції статті 109 Житлового кодексу УРСР, а також з метою виключення випадків порушення державними виконавцями норм чинного законодавства при виконанні рішень про виселення боржника, повідомляє про наступне.

Згідно вимог статті 109 Житлового кодексу УРСР виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Відповідно до частини третьої статті 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

З вищевикладеного вбачається, що чинним законодавством поняття виселення відноситься тільки до житлових приміщень та спосіб захисту - виселення - може бути застосований тільки до звільнення житлового приміщення особою, яка в ньому проживала.

У статті 782 Цивільного кодексу України визначено право наймодавця відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У відповідності із статтею 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

З аналізу зазначених вище норм вбачається, що у випадку закінчення орендних відносин власник приміщення має право вимагати повернути приміщення.

Виконання такого рішення в примусовому порядку здійснюється у порядку статті 75 Закону України "Про виконавче провадження", яка встановлює загальні умови виконання рішень, за якими боржник зобов'язаний особисто вчинити певні дії або утриматися від їх вчинення.

На підставі вищевикладеного, враховуючи визнання судом договору оренди недійсним (обгрунтування нижче) суд дійшов висновку про необхідність зобов'язання Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 повернути Комунальному підприємству "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" нежитлові приміщення площею 44,6 кв.м, розташовані по АДРЕСА_3, шляхом звільнення в порядку, передбаченому договором.

Судова колегія також перевірила розрахунок суду першої інстанції щодо судового збору, визнала його правильним, тому стягнення з позивача за первісним позовом в доход бюджету 1840,95 грн. визнані судовою колегією правомірним та обгрунтованим.

Розглянувши зустрічний позов в частині визнання недійсним договору суд першої інстанції відмовив з тих підстав, що в матеріалах справи наявні документи, які підтверджують віднесення спірних приміщень до нежитлового фонду, що також підтверджується висновками експертизи.

Своє рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову суд обгрунтовує тим, що на виконання рішення Виконавчого комітету Сімферопольської міської ради № 1620 від 26.08.2005 орендодавець уклав Договір з орендодавцем, відповідно до якого орендарю передаються нежитлові приміщення. Це також підтверджується оціночним актом. Суд також зазначив, що вказане приміщення не повинно використовуватись як житловий фонд, оскільки не відповідає необхідними вимогам до цього.

Судова колегія визнає дані висновки передчасними з наступних підстав.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України та ст. 759 Цивільного кодексу України, ч.1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 41 Господарського процесуального кодексу України, для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Ухвалою господарського суду Автономної Республіки Крим від 22.12.2011 по справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу. Серед питання, які були поставлені судом, є таке:

- Чи є приміщення, орендоване за договором оренди № 39/6 від 01.11.2005, розташованого по АДРЕСА_3 житловим?

У висновку експертизи було зазначено: "нежитлові приміщення площею 44,6 кв.м, які розташовані в забудові літер "Б" за адресою: АДРЕСА_3, та орендовані відповідно типовому договору оренди № 39/6 від 01.11.2005 Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, відповідають вимогам норм БНтаП 2.08.01-89; житлові будівлі, за виключенням п. 1.16, оскільки відмітка підлоги приміщення при вході в будівлю нижче відмітки тротуару перед входом".

Це стало підставою для визнання судом статусу приміщень як нежитлові, та відмови у задоволенні позову.

Проте, відповідно до пункту 6 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 року № 4 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" оцінюючи висновок експерта, господарський суд повинен виходити з того, що цей висновок не має заздалегідь встановленої сили і переваг щодо інших доказів (частина п'ята статті 42 та частина друга статті 43 Господарського процесуального кодексу України).

Судова колегія вважає, що зазначені вище обставини не встановлюють статус приміщень як нежитлових.

Згідно інвентаризаційної справи № 13917 на домоволодіння АДРЕСА_3, оспорювані приміщення з моменту будівництва належать до жилого фонду.

При укладенні договору оренди сторони також зазначили, що частина приміщень є жилою.

Стаття 7 Житлового кодексу УРСР встановлює загальні підстави та порядок виключення будинків та жилих приміщень із складу жилого фонду. Відповідно до статті 6 Житлового кодексу УРСР жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Згідно до статті 8 Житлового кодексу УРСР переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків та приміщень у нежилі допускається у виняткових випадках.

Таким випадком є перш за все непридатність жилого будинку або приміщення для проживання. Висновок про непридатність жилих будинків (приміщень) для проживання робиться на підставі їх обстежень, що проводяться за правилами Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189.

Позивач за первісним позовом - Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" - не має, а тому не надав суду докази, які підтверджують визнання житлових приміщень - літера "Б" у будинку АДРЕСА_3 - непридатними для проживання відповідно до Положення "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання", затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР № 189 від 26.04.1984.

Більш того, факт придатності їх для проживання підтверджується висновком судового експерта (а.с.29, т.2).

Зазначення у певних документах в якості ознаки приміщень "нежитлове" не змінює його статус, тому ці документи не можуть бути прийняті в якості доказів переведення приміщень з жилого фонду до нежилого.

Згідно вимог глави 59 Цивільного кодексу України та глави 2 Житлового кодексу УРСР за договором найму житла одна сторона передає іншій стороні житло для проживання на певний строк заплату.

Статтями 813, 815 Цивільного кодексу України та статті 6 Житлового кодексу УРСР встановлено, що наймач житла зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому.

Крім того, матеріали справи містять відомості про надання певним фізичним особам на підставі рішення власника за ордером № 34 від 06.04.2012 для проживання квартиру АДРЕСА_3, яка, згідно аналізу матеріалів справи та характеру об'єкта оренди, фактично є майном, що здано за оскаржуваним Договором як нежитлове.

На підставі вищевикладеного, судова колегія дійшла висновку, що на момент укладення типового договору оренди № 39/6 від 01.11.2005, приміщення літери "Б" площею 44,6 кв.м, розташовані по АДРЕСА_3 могло бути здано в найом тільки для проживання в ньому.

Статтею 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Стаття 203 Цивільного кодексу України визначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

З вищевикладеного випливає, що при укладені типового договору оренди № 39/6 від 01.11.2005 сторонами були порушені норми чинного законодавства.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин), (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).

Таким чином, судова колегія визнає вимогу зустрічного позову про визнання договору недійсним такою, що підлягає задоволенню.

У відповідності до вимог статті 236 Цивільного кодексу України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Однак, згідно роз'яснень Вищого господарського суду України № 02-5/111 від 12.03.1999 (в редакції на момент винесення рішення) виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними, наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму, зберігання за договором схову тощо. У такому випадку одночасно з визнанням угоди недійсною господарський суд повинен зазначити у рішенні, що вона припиняється лише на майбутнє (частина друга статті 59 Цивільного кодексу).

На підставі викладеного суд визнає типовий договір оренди № 39/6 від 01.11.2005 недійсним на майбутнє, оскільки неможливо здійснити двостороннє повернення набутого сторонами за договором.

Вимоги позивача за зустрічним позовом щодо стягнення сплаченої орендної плати не підлягають задоволенню, оскільки договір визнаний судом недійсним на майбутнє та в період дії договору оренди відповідач користувався майном, отже повинен сплачувати плату за таке користування.

Згідно статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ремонт майна, переданого в оренду проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.

Договором не передбачено відшкодування витрат орендаря на поліпшення об`єкту оренди, які неможливо відокремити без шкоди для майна без погодження такого поліпшення з орендодавцем, таким чином орендар - Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 - виконав ремонтні роботи за власні кошти добровільно.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку щодо здійснення узгодження поліпшень орендованого майна не уповноваженою особою, оскільки проектно-кошторисна документація узгоджена начальником виробничо-технологічного відділу, який немає повноважень виступати від імені орендодавця. До повноважень начальника виробничо-технологічного відділу відносяться суто виробничо-технічні питання, а не питання щодо орендодавця.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що орендодавець не заперечував проти щодо виконання ремонтних робіт орендарем, але без компенсації витрат з боку орендодавця (а.с.22, т.3).

Судова колегія вважає, що вказана вимога зустрічного позову правомірно залишена без задоволення судом першої інстанції з підстав, викладених вище.

Позивач за зустрічним позовом повинен сплатити 3044,05 грн. судового збору, однак, з матеріалів справи вбачається, що сплачено лише 2852,20 грн., тому з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 на користь бюджету підлягає стягненню 191,85 грн.

Щодо доводу позивача за зустрічним позовом про відсутність правових підстав для стягнення 1510,60 грн. витрат за проведення судової економічної експертизи судова колегія визнає його обгрунтованим.

З матеріалів справи вбачається, що судова економічна експертиза по цій справі коштує 5026,60 грн. Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 сплачено 3516,00 грн. за проведену експертизу, доказів оплати експертизи на суму 1510,60 грн. суду не надано.

Згідно частини п`ятої статті 49 Господарського процесуального кодексу України витрати на проведення експертизи покладається при частковому задоволенні позову на обидві сторони. Експертиза призначалась у зв'язку з розглядом зустрічної позовної заяви, за результатами розгляду вимоги задоволені частково (одна - задоволена, в другій - відмовлено), тому судова колегія визнала необхідним покласти судові витрати на обидві сторони порівну.

Таким чином, з Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Судова експертна палата" підлягає стягненню 1510,60 грн. витрат за проведення судової економічної експертизи.

Решта частки витрат на проведення експертизи - 1002,00 грн. підлягає відшкодуванню Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3

Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі та поясненнях відповідача за первісним позовом, відхиляються судовою колегією, оскільки не підтверджені матеріалами справи та належними доказами в розумінні статті 34 Господарського процесуального кодексу України, зводяться до довільного тлумачення сторонами норм законодавства.

Згідно вимог статті 103 Господарського процесуального кодексу України апеляційна інстанція має право скасувати рішення повністю або частково і прийняте нове рішення.

На підставі вищевикладеного, судова колегія дійшла висновку про неповне з`ясування господарським судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, що дає підстави суду апеляційної інстанції для часткового задоволення апеляційної скарги, скасування рішення у справі та прийняття нового рішення про часткове задоволення первісного та зустрічного позовів.

Керуючись статтею 101, пунктом 2 частини першої статті 103, пунктом 1 частини першої статті 104, статті 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 18 червня 2012 року у справі №5002-17/4825-2011 скасувати в частині часткового задоволення первісного позову та відмови у задоволенні зустрічного позову в частині визнання договору недійсним. В цій частині постановити нове рішення.

3. Викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:

"1. Первісний позов задовольнити частково.

2. Зобов`язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 повернути Комунальному підприємству "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" орендоване майно - нежитлові приміщення площею 44,6 кв.м, розташовані по АДРЕСА_3, зі складанням акту приймання-передачі.

3. В частині вимог про стягнення заборгованості з орендної плати, експлуатаційних витрат та пені відмовити.

4. Стягнути з Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" (95000, Сімферополь, вул. Лермонтова, 17, МФО 384748, ЄДРПОУ 05480523, р/р 260003319971 в філії ВАТ "Морський транспортний банк" м. Сімферополя) в доход бюджету 1840,95 грн. недоплаченого судового збору.

5. Зустрічний позов задовольнити частково.

6. Визнати недійсним типовій договір оренди № 39/6 від 01.11.2005 між Комунальним підприємством "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 з моменту набрання рішенням суду законної сили.

7. В частині вимог Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про стягнення з Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" 76923,00 грн. вартості ремонтних робіт на об`єкті оренди та 28229,45 грн. сплачених орендних платежів відмовити.

8. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, відомості про рахунки відсутні) в доход бюджету недоплачений судовий збір в сумі 191,85 грн.

9. Стягнути з Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" (95000, Сімферополь, вул. Лермонтова, 17, МФО 384748, ЄДРПОУ 05480523, р/р 260003319971 в філії ВАТ "Морський транспортний банк" м. Сімферополя) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Судова експертна палата" (95001, АР Крим, м. Сімферополь, вул. Леніна 12, офіс 6; ідентифікаційний код: 37860012, р/р 26000010194419 у ПАТ "Укрсоцбанк", МФО 300023) витрати за проведення судової експертизи № 50-05/01 в розмірі 1510,60 грн.

10. Стягнути з Комунального підприємства "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району м. Сімферополя" (95000, Сімферополь, вул. Лермонтова, 17, МФО 384748, ЄДРПОУ 05480523, р/р 260003319971 в філії ВАТ "Морський транспортний банк" м. Сімферополя) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, відомості про рахунки відсутні) 1002,70 грн. витрат за проведення судової експертизи № 50-05/01".

4. Господарському суду Автономної Республіки Крим видати накази.

Головуючий суддя В.М. Плут

Судді К.Г. Балюкова

Ю.М. Гоголь

Розсилка:

1. Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційне об'єднання Київського району міста Сімферополя" (вул. Лермонтова, 17, Сімферополь, 95000).

2. Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 (АДРЕСА_2; АДРЕСА_1).

3. Сімферопольська міська рада (вул. Толстого 15, Сімферополь, 95000).

4. Виконавчий комітет Сімферопольської міської ради (вул. Толстого 15, Сімферополь, 95000).

5. Київська районна рада м. Сімферополя (бульвар Франка 25, Сімферополь, 95034).

6. Виконавчий комітет Київської районної ради м. Сімферополя (бульвар Франка 25, Сімферополь, 95034).

7. Фонд комунального майна Сімферопольської міської ради (вул. Толстого 15, Сімферополь, 95000).