Рішення

від 05.02.2009 по справі 18/31-3255

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ТЕРНОПІЛЬСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18/31-3255

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"05" лютого 2009 р.Справа № 18/31-3255

Господарський суд Тернопільської області у складі судді Охотницької Н.В.

Розглянув матеріали справи:

за позовом: Комунального підприємства «Тернопільський міський стадіон», вул. С. Бандери, 15, м. Тернопіль

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Виконавчий комітет Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кортеспі», б-р Д. Галицького, 3/15, м. Тернопіль

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:  1) редакція газети «Тернопільський оглядач», м. Тернопіль, вул. С. Бандери, 15; 2) компанія «Тур-Сервер», м. Тернопіль, вул. С. Бандери, 15, 3) приватний підприємець Цимбал Р.А., м. Тернопіль, вул. С. Бандери, 15.

про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності від 01.12.2007 р., № 91, № 92, укладених між КП «Тернопільський міський стадіон»та ТОВ «Кортеспі»на нежитлові приміщення площею 422,7 м2

За участю представників сторін:

позивача: Лабатюка В.І. –головного інженера, довіреність № 142 від 19.11.2008 р.;

третіх осіб: Коковської І.А. –завідувача юридичного сектору управління комунальної власності, представника виконавчого комітету Тернопільської міської ради, довіреність № 2217/01 від 16.10.2008 р.;

відповідача: не з'явився.

В судовому засіданні учасникам судового процесу роз'яснено їх процесуальні права та обов'язки, передбачені статтями 20, 22, 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

За відсутністю відповідного клопотання сторін технічна фіксація судового засідання не здійснюється.

Суть справи: Комунальне підприємство «Тернопільський міський стадіон»звернулося до господарського суду Тернопільської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Кортеспі»про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності від 01.12.2007 р., № 91, № 92, укладених між КП «Тернопільський міський стадіон»та ТОВ «Кортеспі»на нежитлові приміщення площею 422,7 м2. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача –Виконавчий комітет Тернопільської міської ради, вул. Листопадова, 5, м. Тернопіль та треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:  1) редакція газети «Тернопільський оглядач», м. Тернопіль, вул. С. Бандери, 15; 2) компанія «Тур-Сервер», м. Тернопіль, вул. С. Бандери, 15, 3) приватний підприємець Цимбал Р.А., м. Тернопіль, вул. С. Бандери, 15.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач взяті на себе визначені умовами договорів оренди нежитлових приміщень, що належать до комунальної власності № 91 від 01.12.2007 р. та № 92 від 01.12.2007р. зобов'язання виконав не належним чином. Зокрема, позивач стверджує, що відповідач всупереч п. 1.2. договорів не використовує орендовані приміщення за цільовим призначенням, здає їх в суборенду та отримує за це відповідну плату, всупереч п. 5.3. договорів несвоєчасно вносить орендну плату, всупереч п. 5.7. договорів не застрахував об'єкти оренди.

Представник відповідача в судовому засіданні 04.12.2008 р., згідно наданих пояснень позовних вимог не визнає, вважає їх безпідставними та такими, що не підлягають до задоволення. Стверджує, що в матеріалах справи відсутні докази, що підтверджують існування заборгованості з орендної плати за договорами оренди, зазначає, що відповідачу невідомі факти існування у відповідача договорів суборенди із фізичними та юридичними особами, зазначеними у акті обстеження нежитлового приміщення від 21.07.2008 р., а також , що орендоване приміщення не було застраховане у строки, передбачені даними договорами, так як відповідачу не було надано звіту про оцінку вартості орендованого майна.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача –Виконавчого комітету Тернопільської міської ради в судових засіданнях згідно пояснень та представленого відзиву на позов від 03.12.2008 р. позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представники, залучені ухвалою господарського суду Тернопільської області від 04.12.2008 р. третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача в жодне із призначених судових засідань не з'явилися, хоча про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином в порядку ст. 64 ГПК України.

В порядку статті 69 ГПК України, позивач по справі звернувся до господарського суду з клопотанням, погодженим з представником відповідача та третьої особи від 02.01.2009 р. про продовження розгляду справи  у більш тривалий строк.

Ухвалою господарського суду від 02.01.2009 р. за згодою сторін продовжено строк вирішення спору по даній справі до 05.02.2009 р.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи представників сторін, оцінивши наявні у справі докази, суд встановив:

Згідно ст. 1 ГПК України право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів мають підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність і в установленому порядку набули статусу  суб'єкта підприємницької діяльності.

Пунктом 2 статті 20 ГК України визначено, що кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються, зокрема, шляхом установлення, зміни та припинення господарських правовідносин.

01.12.2007 р. між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради, а КП «Тернопільський міський стадіон», як уповноваженим органом по укладенню договорів оренди, яке виступає як орендодавець, та ТОВ «Кортеспі», яке виступає як орендар, був укладений договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 91.

За умовами даного договору (п. 1.1.) орендодавець на підставі рішень Виконавчого комітету міської ради від 25.02.2004 р. № 155, від 23.06.2004 р. № 557, від 13.04.2005 р. № 345 передає, а орендар з 01.07.2004 р. приймає у строкове, платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення) комунальної форми власності, площею 359 м2, розміщене за адресою м. Тернопіль, пр. С.Бандери, 15 на 1 і 3 поверхах, що знаходиться на балансі КП «Тернопільський міський стадіон», вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/висновком про вартість майна станом на 30.06.2007 р., і становить 488 153,80 грн.

Майно передається в оренду з метою використання під фізкультурно –оздоровчий центр, магазин «Спорттовари», ательє пошиття і ремонту одягу, офіс.

Згідно п. 1.2. договору надане в оренду майно орендар може використовувати лише для потреб, визначених у п. 1.1. даного договору і не має права змінювати цільове призначення та/або передавати обов'язки по договору іншим юридичним та фізичним особам, а також здавати в суборенду повністю або частково.

Орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування майном та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, також за право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості у відповідності до розділу 3 та 4 даного договору (п. 5.3. договору).

Сума орендної плати за перший місяць оренди становить 6 330, 02 грн. без ПДВ.

Орендна плата за перший місяць оренди –грудень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень –листопад 2007 року (п. 3.1. договору).

За несвоєчасне або не в повному обсязі внесення орендної плати орендар сплачує пеню (від несплаченої суми у розмір 0,5 %, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період за який стягується пеня, за кожен день прострочення (включаючи день оплати) (п. 3.9. договору).

Орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

Крім того, орендар у відповідності до п. 5.6. договору зобов'язується в місячний термін укласти договору та сплачувати відповідним службам фактичні витрати за користування комунальними послугами. Не укладення договорів по оплаті за комунальні послуги в місячний термін з дати укладення договору оренди є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Оплата за комунальні послуги сплачується орендарем з дати підписання договору оренди. Несплата комунальних послуг протягом трьох місяців є підставою для не продовження договору оренди на новий термін.

Також, орендар зобов'язується протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати на користь орендодавця об'єкт оренди не менше, ніж його вартість за звітом про незалежну оцінку, на випадок загибелі або пошкодження в результаті пожежі, стихійного лиха, аварії опалювальної системи, водопровідних і каналізаційних сіток, та подати орендодавцю один примірник страхового полісу (п. 5.7. договору).

Договір діє з 01.12.2007 р. по 01.07.2014 р. включно (п. 10.1. договору).

01.12.2007 р. між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради, а КП «Тернопільський міський стадіон», як уповноваженим органом по укладенню договорів оренди, яке виступає як орендодавець, та ТОВ «Кортеспі», яке виступає як орендар, був укладений договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 92.

За умовами даного договору (п. 1.1.) орендодавець на підставі рішення Виконавчого комітету міської ради від 31.03.2006 р. № 525 передає, а орендар з 01.05.2006 р. приймає у строкове, платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення) комунальної форми власності, площею 63,7 м2, розміщене за адресою м. Тернопіль, пр. С.Бандери, 15 на 1 і 3 поверхах, що знаходиться на балансі КП «Тернопільський міський стадіон», вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/висновком про вартість майна станом на 30.06.2007 р., і становить 86 616,70 грн.

Майно передається в оренду з метою використання під фізкультурно –оздоровчий центр, офіс, оздоровчий центр –профілакторій.

Згідно п. 1.2. договору надане в оренду майно орендар може використовувати лише для потреб, визначених у п. 1.1. даного договору і не має права змінювати цільове призначення та/або передавати обов'язки по договору іншим юридичним та фізичним особам, а також здавати в суборенду повністю або частково.

Орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування майном та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, також за право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості у відповідності до розділу 3 та 4 даного договору (п. 5.3. договору).

Сума орендної плати за перший місяць оренди становить 1 179,48 грн. без ПДВ.

Орендна плата за перший місяць оренди –грудень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень –листопад 2007 року (п. 3.1. договору).

За несвоєчасне або не в повному обсязі внесення орендної плати орендар сплачує пеню (від несплаченої суми у розмір 0,5 %, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період за який стягується пеня, за кожен день прострочення (включаючи день оплати) (п. 3.9. договору).

Орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

Крім того, орендар у відповідності до п. 5.6. договору зобов'язується в місячний термін укласти договору та сплачувати відповідним службам фактичні витрати за користування комунальними послугами. Не укладення договорів по оплаті за комунальні послуги в місячний термін з дати укладення договору оренди є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Оплата за комунальні послуги сплачується орендарем з дати підписання договору оренди. Несплата комунальних послуг протягом трьох місяців є підставою для не продовження договору оренди на новий термін.

Також, орендар зобов'язується протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати на користь орендодавця об'єкт оренди не менше, ніж його вартість за звітом про незалежну оцінку, на випадок загибелі або пошкодження в результаті пожежі, стихійного лиха, аварії опалювальної системи, водопровідних і каналізаційних сіток, та подати орендодавцю один примірник страхового полісу (п. 5.7. договору).

Договір діє з 01.12.2007 р. по 30.11.2008 р. включно (п. 10.1. договору).

Пунктами 10.2, 10.3 договорів передбачено, що зміни і доповнення або розірвання цих договорів можуть мати місце за взаємною згодою сторін та за умови письмового погодження управління комунальної власності. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються сторонами протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення  або зміну умов договорів після закінчення строку їх чинності протягом  одного місяця, договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цими договорами. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, управляти об'єктом оренди.

Таким чином, між позивачем та відповідачем у справі в силу даних договорів, статті 759 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»(надалі –Закон) виникли зобов'язання з договору оренди державного майна, згідно якого орендодавець (позивач у справі) передав орендарю (відповідачу у справі) майно у користування за плату на певний строк та на умовах визначених договором.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який передбачає істотними умовами договору, в тому числі визначених ст. 10 Закону –орендну плату, порядок її сплати, виконання зобов'язань сторонами, відповідальність сторін, страхування орендованого майна, а також інші умови, передбачені договором за згодою сторін.

Договором оренди сторони досягли згоди по всіх істотних умовах, визначили предмет договору, умови передачі та повернення орендованого майна, розмір та порядок сплати орендної плати, страхування орендованого майна, права та обов'язки сторін по договору, відповідальність за невиконання  умов укладеного договору та строк його чинності, умови зміни та припинення.

Згідно п. 1 ст. 193 ГК України, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно ст. 11 ЦК України, договір є однією з підстав виникнення зобов'язань.

Враховуючи, що сторони є вільними в укладенні договору (ст. 627 ЦК), і зміст договору складається з умов, які визначаються на розсуд та за погодженням сторін, та умов, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК), договір укладений (підписаний сторонами) є обов'язковим для виконання кожної із сторін (ст. 629 ЦК).

У відповідності до вимог ст.ст. 526, 598 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться та припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

           Норми Цивільного кодексу України встановлюють, що невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) є порушенням зобов'язання (ст. 610 ЦК) та встановлює правові наслідки порушення зобов'язання  у вигляді його припинення або розірвання договору (ст. 611 ЦК).

Згідно п. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Так, позивач стверджує, що відповідачем були порушені істотні умови договорів № 91, № 92 Закону, норми ЦК України, зокрема, всупереч п.п. 1.2. договорів, ст. 22 Закону, ст. 774 ЦК України він не використовує орендовані приміщення за цільовим призначенням, здає їх в суборенду та отримує за це відповідну плату, всупереч п.п. 5.3. договорів, ст. 18 Закону несвоєчасно вносить орендну плату, всупереч п.п. 5.7. договорів, ст. 10 Закону не застрахував об'єкти оренди.

Відносно цього, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Згідно ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Згідно ч. 2 ст. 22 Закону, ч. 1 ст. 774 ЦК України орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди.

Так, у договорах № 91 та № 92 виключене право орендаря змінювати цільове призначення та/або передавати обов'язки по договору іншим юридичним та фізичним особам, а також здавати в суборенду повністю або частково (п. 1.2.).

21.07.2008 р. за наслідками обстеження стану оренди на КП «Тернопільський міський стадіон»перевіряючою комісією складено відповідний акт, в якому зафіксовано, що фактично на місці оздоровчого центру –профілакторію знаходиться редакція газети «Тернопільський оглядач»(площа 78,4 м2), замість магазину «Спорттовари»на площі 90,9 м2 на правах суборенди розміщені офісні приміщення компанії «Тур-Сервер», а площі розміром 41,2 м2 , яка відповідно до договору оренди відведена під ательє пошиття і ремонту одягу, надані на правах суборенди під офісні приміщення, зокрема приватному підприємцю Цимбалу Руслану Анатолійовичу (13,6 м2) і невідомій фірмі (29 м2), 190,2 м2 площ нежитлових приміщень використовується за цільовим призначенням під –фізкультурно –оздоровчий центр, 21 м2 –під офіси.

При цьому, договорів суборенди про які йдеться в акті позивачем не надано.

З метою встановлення факту наявності зазначених в даному акті перевірки договірних зобов'язань орендаря з іншими юридичними та фізичними особами судом були витребувані у відповідача належним чином завірені копії договорів суборенди, які в жодне із судових засідань ним не представлено.

Без встановлення даної обставини висновок позивача про порушення відповідачем п. 1.2. договорів, ст. 22 Закону, ст. 774 ЦК України не може бути визнаний судом обґрунтованим, оскільки в силу приписів ст. 34 ГПК України належність і обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Частиною 3 статті 18 Закону встановлено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Даний обов'язок орендаря відображений також і в п. 5.3. договорів № 91 та № 92.

Згідно представленої позивачем довідки № 36 від 05.02.2009 р. у відповідача станом на 04.02.2009 р. існує заборгованість по орендній платі в сумі 47 174, 78грн. (розрахунок в матеріалах справи), відтак відповідач не вживав необхідних заходів в частині сплати орендної плати, а відповідно не належним чином виконав договірні зобов'язання в цій частині.

Стаття 10 Закону визначає істотною умовою договору оренди –страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яка є наявна і в п. 5.7. договорів № 91 та № 92.

Проте, як стверджує позивач, відповідачем станом на 17.09.2008 р. об'єкти оренди не застраховані, примірники страхового полісу орендодавцеві не надані.

Крім того, згідно довідки № 36 від 05.02.2009 р. у відповідача станом на 04.02.2009 р. існує заборгованість по оплаті комунальних послуг в сумі 9 249,17 грн. (розрахунок в матеріалах справи).

Невиконання п. п. 1.2., 5.1., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.7., 5.11., 5.15., 5.16, а також не внесення оплати за землю протягом трьох місяців від дня закінчення терміну платежу є підставою для дострокового розірвання цього договору або не продовження його на новий термін (п. 12.1. договору).

Відповідно до ст. 188 ГК України, сторона  договору,  яка  вважає  за  необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Надіслану позивачем претензію від 10.09.2008 р. № 95 в якій просив останнього надати згоду на дострокове розірвання договорів оренди відповідач залишив без відповіді і задоволення.

Згідно з вимогами ст. 26 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами.

У відповідності до вимог п. 1 ст. 27 Закону у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно вимог ст. ст. 32, 33 ГПК України, доказами у справі є будь –які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті  обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу  згідно вимог статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України та Декрету Кабінету Міністрів України № 7/93 «Про державне мито»покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись 1, 2, 4, 12, 33, 34, 43, 44, 49, 80, 82-85, 115 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити.

2.          Розірвати договори оренди нежитлових приміщень комунальної власності від 01.12.2007 р., № 91, № 92, укладених між комунальним підприємством «Тернопільський міський стадіон», вул. С. Бандери, 15, м. Тернопіль та товариством з обмеженою відповідальністю «Кортеспі», б-р Д. Галицького, 3/15, м. Тернопіль на нежитлові приміщення площею 422,7 м2.

3.          Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Кортеспі»(б-р Д. Галицького, 3/15, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 32736470) на користь комунального підприємства «Тернопільський міський стадіон»(вул. С. Бандери, 15, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 23590837):

-          85 (вісімдесят п'ять) грн. в повернення сплаченого позивачем державного мита;

-          118 (сто вісімнадцять) грн. сплачених витрат на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу.

4.          Рішення господарського суду набирає законної сили в десятиденний строк з дня його прийняття (підписання рішення).

5.          Наказ видати стягувачеві після набрання судовим рішенням законної сили.

Сторони вправі подати апеляційну скаргу, а прокурор внести апеляційне подання на рішення місцевого господарського суду, яке не набрало законної сили протягом десяти днів з дня його підписання 10 лютого 2009 року через місцевий господарський суд.

Суддя                                                                                          Н.В. Охотницька