Постанова

від 13.05.2009 по справі 18/31-3255

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

18/31-3255

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

79010, м.Львів, вул.Личаківська,81

ПОСТАНОВА

13.05.09                                                                                           Справа  № 18/31-3255

Львівський апеляційний господарський суд,  в складі колегії:

головуючого-судді:                     Бойко С.М.,

суддів:                                           Бонк Т.Б.,

                                                      Марко Р.І.,

при секретарі Гулик Н.,

з участю представників:

від позивача –   з”явився,

        відповідача–    не з”явився,

третьої особи на стороні позивача  – з»явився,

третіх осіб на стороні  відповідача  – не з»явилися,

розглянув апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю  «Кортеспі», м.Тернопіль

на рішення господарського суду Тернопільської області від 05.02.09 року, суддя Охотницька Н.В., у справі №18/31-3255

за позовом: комунального підприємства «Тернопільський міський стадіон», м.Тернопіль

до відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю  «Кортеспі», м.Тернопіль

за участю третьої особи на стороні  позивача без самостійних вимог на предмет спору виконавчого комітету Тернопільської міської ради, м.Тернопіль

за участю третіх осіб на стороні  відповідача без самостійних вимог на предмет спору:

1.          редакції газети «Тернопільський оглядач», м.Тернопіль

2.          компанії «Тур-Сервер», м.Тернопіль

3.          приватного підприємця Цимбал Р.А., м.Тернопіль

про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності  від 01.12.2007 року  №91, №92, укладених між КП «Тернопільський міський стадіон»та ТОВ «Кортеспі»на нежитлові приміщення площею 422,7 кв.м.,

ВСТАНОВИВ:

рішенням господарського  суду Тернопільської області від 05.02.09 року задоволено позов     комунального підприємства «Тернопільський міський стадіон»до товариства з обмеженою відповідальністю  «Кортеспі»про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності від 01.12.2007 р., №91, №92, укладених між сторонами по справі на нежитлові приміщення площею 422,7 м2.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідачем не дотримано умов п.п.1.2., 5.1., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.7., 5.11., 5.15., 5.16 договорів та ст.ст.10,18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»щодо своєчасної сплати орендної плати та страхування орендованого майна, що згідно п.12.1 договорів та ст.27 вищевказаного закону є підставою для розірвання цих договорів, зокрема,  в судовому порядку.

В апеляційній скарзі скаржник (відповідач) просить рішення  суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю, в зв”язку з порушенням місцевим судом норм матеріального права, апелюючи тим, що невиконання відповідачем умов договору щодо страхування орендованого майна виникло з вини орендодавця, оскільки страхування об»єкта здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про  незалежну оцінку, яку орендодавець зобов»язаний надати при передачі спірного майна орендарю, проте, останнім цього обов»язку у встановлені договорами терміни виконано не було.

Скаржник також не погоджується з висновком суду щодо невиконання відповідачем зобов»язань за договорами, оскільки судом не досліджено та не зроблено оцінки порядку здійснення розрахунків та їх розміру. При цьому, скаржник покликається на те, що орендодавцем в порушення умов договору самовільно збільшено розмір орендної плати, а поданий розрахунок заборгованості не перевищує розміру орендної плати за три місяці, що згідно умов договору є підставою для його дострокового розірвання.

Скаржник покликається на те, що не може бути належним доказом наявності у нього заборгованості по орендній платі довідка позивача, подана 05.02.2009 року, оскільки дана довідка свідчить про наявність  заборгованості саме станом на 05.02.2009 року, а не на час прийняття рішення по справі.

Щодо несплати комунальних послуг, то договором не передбачено цю підставу для його розірвання, а лише для непродовження його дії на новий термін (п.3.12, п.5.6).

Скаржник також не погоджується з підставою розірвання спірних договорів –використання орендованого майна не за цільовим призначенням, а саме здача в суборенду, оскільки в матеріалах справи відсутні докази в підтвердження зазначеного та позивачем таких не подано. З наведених підстав скаржник покликається і на порушення місцевим судом норм процесуального права в частині залучення до участі в справі суборендарів в якості третіх осіб.

В судове засідання представники відповідача та третіх осіб на його стороні повторно не з"явилися, хоча належним чином повідомлені про дату та місце судового засідання, а тому, зважаючи на строк та можливість розгляду справи без участі скаржника, суд вважає за можливе розгляд справи провести за наявними в справі документами про права і обов”язки сторін.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача та третьої особи на його стороні, який підтримав свою позицію, пояснення дав аналогічні, викладені в письмових поясненнях та дослідивши наявні докази по справі,  вважає, що апеляційна скарга  задоволенню не підлягає.

Судом встановлено, що 01.12.2007 р. між виконавчим комітетом Тернопільської міської ради в особі уповноваженого органу по укладенню договорів оренди КП “Тернопільський міський стадіон” (орендодавець) та ТОВ “Кортеспі” (орендар)  укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 91.

За умовами даного договору (п.1.1.) орендодавець на підставі рішень виконавчого комітету міської ради від 25.02.2004 р. №155, від 23.06.2004 р. № 557, від 13.04.2005 р. № 345 передає, а орендар з 01.07.2004 р. приймає у строкове, платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення) комунальної форми власності, площею 359 м2, розміщене за адресою м.Тернопіль, пр.С.Бандери,15 на 1 і 3 поверхах, що знаходиться на балансі КП “Тернопільський міський стадіон”, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/висновком про вартість майна станом на 30.06.2007 р., і становить 488 153,80 грн.

Майно передається в оренду з метою використання під фізкультурно –оздоровчий центр, магазин “Спорттовари”, ательє пошиття і ремонту одягу, офіс.

Згідно п.1.2. договору надане в оренду майно орендар може використовувати лише для потреб, визначених у п.1.1. даного договору і не має права змінювати цільове призначення та/або передавати обов'язки по договору іншим юридичним та фізичним особам, а також здавати в суборенду повністю або частково.

Орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування майном та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, також за право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості у відповідності до розділу 3 та 4 даного договору (п.5.3. договору).

Сума орендної плати за перший місяць оренди становить 6330, 02 грн. без ПДВ.

Орендна плата за перший місяць оренди –грудень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень –листопад 2007 року (п.3.1. договору). Орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

Крім цього, у відповідності до п. 5.6. договору орендар зобов'язується в місячний термін укласти договір та сплачувати відповідним службам фактичні витрати за користування комунальними послугами. Неукладення договорів по оплаті за комунальні послуги в місячний термін з дати укладення договору оренди є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Оплата за комунальні послуги сплачується орендарем з дати підписання договору оренди. Несплата комунальних послуг протягом трьох місяців є підставою для непродовження договору оренди на новий термін.

Відповідно до п.5.7 договору  орендар зобов'язується протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати на користь орендодавця об'єкт оренди не менше, ніж його вартість за звітом про незалежну оцінку, на випадок загибелі або пошкодження в результаті пожежі, стихійного лиха, аварії опалювальної системи, водопровідних і каналізаційних сіток, та подати орендодавцю один примірник страхового полісу.

Термін дії договору з 01.12.2007 р. по 01.07.2014 р. включно (п. 10.1. договору).

Судом також встановлено, що 01.12.2007 р. між виконавчим комітетом Тернопільської міської ради в особі уповноваженого органу по укладенню договорів оренди КП “Тернопільський міський стадіон” (орендодавець) та ТОВ “Кортеспі” (орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 92.

За умовами даного договору (п.1.1.) орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету міської ради від 31.03.2006 р. №525 передає, а орендар з 01.05.2006 р. приймає у строкове, платне користування окреме індивідуально визначене майно (нежитлові приміщення) комунальної форми власності, площею 63,7 м2, розміщене за адресою м.Тернопіль, пр.С.Бандери,15 на 1 і 3 поверхах, що знаходиться на балансі КП “Тернопільський міський стадіон”, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку/висновком про вартість майна станом на 30.06.2007 р., і становить 86 616,70 грн.

Майно передається в оренду з метою використання під фізкультурно –оздоровчий центр, офіс, оздоровчий центр –профілакторій.

Згідно п. 1.2. договору надане в оренду майно орендар може використовувати лише для потреб, визначених у п. 1.1. даного договору і не має права змінювати цільове призначення та/або передавати обов'язки по договору іншим юридичним та фізичним особам, а також здавати в суборенду повністю або частково.

Орендар зобов'язується своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування майном та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, також за право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості у відповідності до розділу 3 та 4 даного договору (п. 5.3. договору).

Сума орендної плати за перший місяць оренди становить 1 179,48 грн. без ПДВ.

Орендна плата за перший місяць оренди –грудень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень –листопад 2007 року (п. 3.1. договору). Орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

Крім того, орендар у відповідності до п. 5.6. договору зобов'язується в місячний термін укласти договору та сплачувати відповідним службам фактичні витрати за користування комунальними послугами. Не укладення договорів по оплаті за комунальні послуги в місячний термін з дати укладення договору оренди є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Оплата за комунальні послуги сплачується орендарем з дати підписання договору оренди. Несплата комунальних послуг протягом трьох місяців є підставою для не продовження договору оренди на новий термін.

Також, орендар зобов'язується протягом місяця після укладення договору оренди застрахувати на користь орендодавця об'єкт оренди не менше, ніж його вартість за звітом про незалежну оцінку, на випадок загибелі або пошкодження в результаті пожежі, стихійного лиха, аварії опалювальної системи, водопровідних і каналізаційних сіток, та подати орендодавцю один примірник страхового полісу (п. 5.7. договору).

Термін дії договору з 01.12.2007 р. по 30.11.2008 р. включно (п. 10.1. договору).

Спірне приміщення є комунальни  майном, і спір щодо нього повинен вирішуватися відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній республіці Крим або перебуває в комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами (ч.1 ст.2, ст.3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Підставою для розірвання цих договорів позивач вважає використання орендарем спірного приміщення не за цільовим призначенням, невнесення своєчасно орендної плати, невиконання умов договору щодо страхування орендованого майна, а також інші підстави, пов»язані з несплатою комунальних платежів.

Пунктами 10.2, 10.3 договорів передбачено, що зміни і доповнення або розірвання цих договорів можуть мати місце за взаємною згодою сторін та за умови письмового погодження управління комунальної власності. Зміни та доповнення, що пропонуються внести, розглядаються сторонами протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення  або зміну умов договорів після закінчення строку їх чинності протягом  одного місяця, договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цими договорами. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, управляти об'єктом оренди.

У відповідності до частини шостої статті 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України, по договору найму (оренди) одна сторона наймодавець передає або зобов'язується передати наймачу майно у користування за плату на певний строк. Згідно частини 1 статті 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений у договорі.

Норми Цивільного кодексу України встановлюють, що невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) є порушенням зобов'язання (ст. 610 ЦК) та встановлює правові наслідки порушення зобов'язання  у вигляді його припинення або розірвання договору (ст. 611 ЦК).

Згідно п. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Відповідно до ст.284 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Відповідно до ст.291 ГК України та п.1 ст.26  Закону України „Про оренду державного та комунального майна” одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Відповідно до  п.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов”язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, а відповідно до п.3 ст.291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму. Із змісту ст.782 ЦК України випливає, що однією з підстав для дострокового розірвання договору є невнесення плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.

Частиною 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Даний обов'язок орендаря відображений також і в п. 5.3. договорів № 91 та № 92.

Згідно представленої позивачем довідки №36 від 05.02.2009 р. у відповідача станом на 04.02.2009 р. існує заборгованість по орендній платі в сумі 47174,78грн., що свідчить про неналежне виконання відповідачем своїх зобов»язань за договором та наявність підстав для розірвання спірних договорів.

Покликання скаржника на те, що вказана довідка не є доказом наявності заборгованості на час прийняття рішення, а тому не може бути підставою для розірвання спірних договорів  є безпідставним, оскільки підставою розірвання договору згідно вищевказаних норм є встановлення факту  невнесення плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, що наявне в спірному випадку. Даний факт не залежить від наявності заборгованості станом на час прийняття рішення.

За  змістом ст.782 ЦК України також однією з підстав для дострокового розірвання договору є користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає істотною умовою договору оренди –страхування орендарем взятого ним в оренду майна. Вказаний обов»язок передбачено і  в п.5.7. договорів № 91 та № 92.

Проте, в порушення п.1 ст.10, ст.24 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”  відповідач не уклав договір страхування взятого ним в оренду приміщення. Доказів страхування спірних об»єктів станом на 17.09.2008 р. відповідачем не подано.

Крім того, згідно довідки №36 від 05.02.2009 р. у відповідача станом на 04.02.2009 р. існує заборгованість по оплаті комунальних послуг в сумі 9249,17 грн., що підтверджується наявним в матеріалах справи розрахунком.

Відповідно до п.12.1 договорів невиконання відповідачем  п. п. 1.2., 5.1., 5.3., 5.4., 5.5., 5.6., 5.7., 5.11., 5.15., 5.16, а також не внесення оплати за землю протягом трьох місяців від дня закінчення терміну платежу є підставою для дострокового розірвання цього договору або не продовження його на новий термін.

Відповідно до ст.188 ГК України, сторона  договору,  яка  вважає  за  необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Направлена позивачем претензія від 10.09.2008 р. № 95 про надання згоди на дострокове розірвання договорів оренди відповідачем залишена без відповіді та задоволення.

З наведеного, місцевий суд прийшов до правильного висновку про наявність в спірному випадку достатніх підстав для дострокового розірвання спірних договорів оренди.

Покликання скаржника на те, що місцевим судом неправильно зазначено підставою розірвання договорів використання орендованого майна не за цільовим призначенням, а саме здача в суборенду, апеляційним судом до уваги не приймається, оскільки місцевим судом зроблено аналіз вказаного факту, проте, не зроблено однозначного висновку щодо нього в зв»язку з відсутністю підтверджуючих документів. Зі змісту оскаржуваного рішення місцевого суду вбачається підставами розірвання спірних договорів саме несплата відповідачем орендної плати та невиконання відповідачем умов договору щодо обов»язку страхування орендованого майна.

З наведеного місцевий суд прийшов до правильного висновку про задоволення позовних вимог щодо розірвання договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності від 01.12.2007 р., №91, №92, укладених між комунальним підприємством “Тернопільський міський стадіон”, вул.С.Бандери,15, м.Тернопіль та товариством з обмеженою відповідальністю “Кортеспі”, б-р Д. Галицького, 3/15, м. Тернопіль на нежитлові приміщення площею 422,7 м2.

З вищенаведеного доводи скаржника про скасування рішення місцевого суду є безпідставними.

Рішення місцевого суду прийняте у відповідності з вимогами  діючого законодавства, а тому підстав для його скасування апеляційний суд не вбачає.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд,

                                                   постановив:

рішення господарського суду Тернопільської області від 05.02.09 року в справі за номером  18/31-3255 - залишити без змін, а апеляційну скаргу  товариства з обмеженою відповідальністю  «Кортеспі» –без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.   

Матеріали справи  повернути в місцевий господарський суд.

Головуючий -суддя:                                   С.М.Бойко

Судді:                                                            Т.Б.Бонк

                                                                       Р.І.Марко