Рішення

від 11.02.2009 по справі 8/5167

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

8/5167

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" лютого 2009 р.Справа № 8/5167

За позовом  1. Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький

2. Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький    

до закритого акціонерного товариства "Октант", м. Хмельницький

про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та його передачу балансоутримувачу

за участю третьої особи, яка не заявляє  самостійних  вимог на предмет спору, на стороні позивача – товариства з обмеженою відповідальністю – фірми „ЖЕК-1”, м. Хмельницький

                   Суддя   Смаровоз М.В.

Представники сторін:

позивачів: 1. Рудківська Н.В.- за довіреністю №135  від 13.02.2008 року;

                   2. Іноземцева Л.О.- за довіреністю від 24.11.2008 року;

відповідача: Яровська Ю. О. - за довіреністю від 16.12.2008 року (в судовому засіданні 03.02.2009р.);

третьої особи: Марцонь В.Б.-за довіреністю від 02.07.2007 року (в судовому засіданні 16.12.2008 р.).

В судовому засіданні 11.02.2009р. після перерви за погодженням з представниками позивачів оголошено вступну та резолютивну частини рішення у справі. Повний текст рішення підготовлено та підписано 16.02.2009р.

Позивачі, з урахуванням  прийнятого судом уточнення позовних вимог від 02.02.2009р., просять суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 26.11.2007 року площею 463,7 кв.м по вул. Кам'янецькій, 50, укладений між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), закритим акціонерним  товариством "Октант" (орендар), міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів) та виселити закрите акціонерне товариство  "Октант" з вказаного приміщення площею 463,7 кв.м по вул. Кам'янецькій, 50 у м. Хмельницькому та передати зазначене приміщення балансоутримувачу - ТОВ - фірмі "ЖЕК - 1".

В обгрунтування своїх позовних вимог позивачі вказують на порушення відповідачем п.5.4. договору, відповідно до якого орендар зобов'язаний сплачувати в повному обсязі орендну плату щомісяця до 25 числа поточного місяця. Відповідач свої зобов'язання за договором оренди в частині сплати орендної плати належним чином не виконує, і станом на 01.11.2008 року склалась заборгованість в сумі 50877,91 грн. (за серпень-жовтень 2008 року). Вказана заборгованість була погашена під час розгляду справи в суді (14.11.2008р., 21.11.2008р., 24.11.2008р.). На даний час,  як наголошує  позивач, існує заборгованість в сумі 17998,59 грн. за січень 2009 року. Посилаючись на  ст.ст. 526, 651 ЦК України, ст.ст.1, 284,285 ГК України, ст.ст. 18, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", позивач просить свої позовні вимоги задовольнити.

Представник товариства з обмеженою відповідальністю –фірми „ЖЕК-1” в судовому засіданні 16.12.2008 р. позовні вимоги підтримує.

Відповідач у письмовому відзиві на позов та його повноважний представник в судовому засіданні зазначає, що позовні вимоги є незаконними та не підлягають задоволенню,  оскільки станом на день розгляду справи заборгованість по орендній платі складає 21556, 13 грн. Дана заборгованість,  як стверджує  відповідач, виникла в зв 'язку із тим, що лише в листопаді місяці був підписаний додатковий договір про зміну балансоутримувача. Зазначається, що до моменту підписання додаткової угоди відповідач не був проінформований, на який рахунок потрібно було перераховувати орендну плату. Також відповідачем вказується, що останнім виконано капітальний ремонт орендованого приміщення і впродовж всього часу оренди сплачується орендна плата в повному обсязі.

11.02.2009р. на адресу суду надійшло клопотання, у якому відповідач просить розгляд справи відкласти з огляду на неможливість явки повноважного представника відповідача в судове засідання 11.02.2009р. у зв'язку з хворобою. Зважаючи на те, що відповідачем до клопотання про відкладення розгляду справи № 8/5167 не додано жодних доказів на підтвердження наявності поважних причин неявки в судове засідання 11.02.2009р., у задоволенні вищевказаного клопотання слід відмовити. При цьому враховується, що 11.02.2009р. спливає передбачений ст.69 ГПК України строк вирішення спору в даній справі.

Розглядом матеріалів справи встановлено  наступне.

26 листопада 2007 року між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавцем), закритим акціонерним товариством "Октант" (орендарем) та управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради (отримувачем коштів) було укладено договір оренди нежитлового приміщення площею 463,7 кв.м, по вул. Кам'янецькій, 50 у м. Хмельницькому (далі –договір).

За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення площею 463,7 кв.м, в т.ч. підвал 235,3 кв.м, розміщене за адресою: Хмельницький, вул. Кам'янецька, 50, що знаходиться на балансі товариства з обмеженою відповідальністю –фірми „ЖЕК-1”.  Договір укладено  з 26.11.2007 р. по 26.10.2010 р. (п.1.1. договору).

У відповідності до  п. 2.1.  договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна з балансоутримувачем.

Згідно з п.2.3. договору, в разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Орендар повертає майно  балансоутримувачу   аналогічно   порядку,   встановленому   при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

Відповідно до п.3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку   орендної   плати, затвердженої рішенням міськради №11 від 28.12.1999 р.; № 18 від 25.04.2007 р.;  № 17 від 22.08.2007р., згідно з розрахунком за перший місяць оренди: - вартість  орендованого  майна, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) 1436933,00грн. в т.ч. надземна частина 940211,00 та підвал 496722,00 грн.; - орендна ставка нерухомого майна 12%, 8%, 15 %; - сума нарахованої орендної плати за перший місяць оренди без ПДВ - 11752,11 грн. (без врахування індексу інфляції за листопад 2007р.). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством, і становить за перший місяць оренди 2350,42 грн. Сума орендної плати за перший місяць оренди - 14102,53 грн. (без врахування індексу інфляції за листопад 2007р.). Орендна плата за перший місяць оренди, що підлягає сплаті корегується на індекс інфляції за листопад  2007р. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п.3.2. договору).

Згідно з п.3.3. договору орендна плата перераховується отримувачу коштів щомісяця не пізніше 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені, в розмірі 1 відсотка від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати (п.3.5. договору).

Пунктом 5.4. договору визначено, що орендар зобов'язаний сплачувати в повному обсязі орендну плату щомісяця до 25 числа поточного місяця.

У п.5.9. договору передбачено обов'язок орендаря у раз припинення або розірвання договору повернути майно балансоутримувачу в належному стані.

Відповідно до п. 9.4. договору в разі несвоєчасної сплати орендної плати, як передбачено цим договором та чинним законодавством України,  орендодавець або отримувач коштів мають право достроково розірвати договір оренди.

Згідно з п. 10.3 договору за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

01.07.2008р. між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та закритим акціонерним товариством "Октант" було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 26.11.2007 року.

Відповідно до вищевказаної угоди, отримувачем коштів визначено міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності замість управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради (п.1 додаткової угоди).

Крім того, п.3.3. договору викладено в наступній редакції: орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений додатковою угодою про внесення змін до договору рахунок.

Пункт 5.4. договору викладено в наступній редакції: „сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця”.

Як вказано в наданій відповідачем копії платіжного доручення № 1321 від 26.12.2008р., відповідачем здійснено оплату за оренду приміщення за листопад. В наданій відповідачем копії платіжного доручення № 1407 від 02.02.2009р. зазначено, що відповідачем здійснено оплату за оренду приміщення за січень.

На підтвердження своїх позовних вимог представником міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності надано суду розрахунки заборгованості відповідача за договором оренди нежитлового приміщення від 26.11.2007 року.

Досліджуючи надані докази, оцінюючи їх в сукупності, судом береться до уваги наступне.

Ст. 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст.193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Відповідно до ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Як передбачено частинами 1, 5 ст.762 Цивільного кодексу України, за  користування  майном  з  наймача  справляється  плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

В силу ст.611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Згідно з ч.3 ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням  сторін. На  вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ст.783 Цивільного кодексу України, наймодавець  має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Перелік підстав для розірвання договору на вимогу наймодавця, наведений у  ст.783 Цивільного кодексу України, не є вичерпним, і договір найму може бути достроково розірвано рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених ст.651 Цивільного кодексу України.

Вдіповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України, договір  може  бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 3 ст.3, ст.627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору, який передбачає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як вбачається зі змісту п.9.4. договору оренди нежитлового приміщення від 26.11.2007 року, в разі несвоєчасної сплати орендної плати, як передбачено цим договором та чинним законодавством України,  орендодавець або отримувач коштів мають право достроково розірвати договір оренди.

Строк виконання відповідачем своїх зобов'язань зі сплати орендної плати чітко визначено сторонами договору оренди нежитлового приміщення від 26.11.2007 року (з урахуванням додаткової угоди від 01.07.2008р.). Так, відповідно до пунктів п.3.3., 5.4. договору, орендна плата перераховується в повному обсязі отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений додатковою угодою про внесення змін до договору рахунок.

Як стверджують позивачі, відповідач свої зобов'язання за договором оренди в частині сплати орендної плати належним чином не виконує, і станом на 01.11.2008 року склалась заборгованість в сумі 50877,91 грн. (за серпень-жовтень 2008 року), вказана заборгованість була погашена лише після пред'явлення позову, під час розгляду справи в суді (14.11.2008р., 21.11.2008р., 24.11.2008р.). Дане твердження відповідачем не спростовано. Крім того, залишилась невиконаною відповідачем викладена в ухвалі суду в даній справі від 12.01.2009р. вимога суду щодо подання в судове засідання доказів на підтвердження виконання закритим акціонерним товариством "Октант" своїх зобов'язань за договором оренди від 26.11.2007р.

Посилання відповідача на те, що відповідач не був проінформований, на який рахунок потрібно було перераховувати орендну плату, спростовується змістом підписаної представником відповідача додаткової угоди від 01.07.2008р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 26.11.2007 року. В останній вказано, що орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений додатковою угодою про внесення змін до договору рахунок, а також зазначено номер розрахункового рахунку та інші необхідні для перерахування орендної плати реквізити отримувача коштів - міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності.

Судом також зауважується, що посилання відповідача на те, що останнім виконано капітальний ремонт орендованого приміщення, не може слугувати підставою для відмови в позові, оскільки проведення капітального ремонту не звільняє відповідача від обов'язку своєчасної сплати орендної плати. При цьому слід відзначити, що відповідно до ч.3 ст.778 Цивільного кодексу України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на  відшкодування  вартості  необхідних  витрат.

Зважаючи на викладене, з огляду на зміст договору оренди та наявні матеріали справи, суд вважає огрунтованим твердження позивачів про несвоєчасність сплати  відповідачем заборгованості в сумі 50877,91 грн. за серпень-жовтень 2008 року.

Таким чином, враховуючи наведені вище положення актів законодавства та встановлені судом факти, зважаючи на зміст договору оренди, оскільки для виникнення у позивачів права на розірвання договору оренди від 26.11.2007р., згідно з  пунктом 9.4. договору, достатньо констатації факту несвоєчасної сплати орендної плати відповідачем, суд важає правомірними та обгрунтованими позовні вимоги про розірвання договору оренди, тому вони підлягають задоволенню.

При цьому судом враховується, що копіями наданих відповідачем платіжних доручень № 1321 від 26.12.2008р., № 1407 від 02.02.2009р. засвідчуються нові факти порушення відповідачем пунктів 3.3., 5.4. договору.

Відповідачем не доведено будь-якими доказами відсутність його вини у порушенні взятого на себе договірного зобов'язання та вжиття всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання умов договору оренди.

Відповідно до ст.785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи викладене, а також беручи до уваги те, що у п.5.9. договору оренди передбачено обов'язок орендаря у раз припинення або розірвання договору повернути майно балансоутримувачу в належному стані, позовні вимоги про виселення з приміщення та передачу майна балансоутримувачу також є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Судові витрати відповідно до ст.49 Господарського процесуального кодексу України підлягають покладенню на відповідача.

Керуючись  ст.ст.1, 2, 45, 12, 13, 33, 43, 49, 82-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький до закритого акціонерного товариства "Октант", м. Хмельницький про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та його передачу балансоутримувачу (за участю третьої особи, яка не заявляє  самостійних  вимог на предмет спору, на стороні позивача –товариства з обмеженою відповідальністю –фірми „ЖЕК-1”, м. Хмельницький) задовольнити.

Розірвати договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна, що належить до комунальної власності (нежитлового приміщення площею 463,7 кв. м по вул. Кам'янецькій, 50 у м.Хмельницькому), укладений 26.11.2007р. між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та закритим акціонерним товариством "Октант".

Виселити закрите акціонерне товариство "Октант" (м. Хмельницький, вул. Озерна, 20, код 30145299) з нежитлового приміщення площею 463,7 кв. м по вул. Кам'янецькій, 50 у м.Хмельницькому; закритому акціонерному товариству "Октант" (м. Хмельницький, вул. Озерна, 20, код 30145299) передати вищевказане приміщення балансоутримувачу –товариству з обмеженою відповідальністю –фірмі „ЖЕК-1” (м.Хмельницький, вул.Соборна, 56, код 30865475).

Видати наказ.

Стягнути з закритого акціонерного товариства „Октант” (м. Хмельницький, вул. Озерна, 20, код 30145299) на користь міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 2, код 30579655) 85 грн. (вісімдесят п'ять гривень 00 копійок) відшкодування державного мита та 118 грн. (сто вісімнадцять гривень 00 копійок) відшкодування витрат на інформаційно - технічне  забезпечення  судового  процесу.

Видати наказ.

                              Суддя                                                                      М.В. Смаровоз

Повний текст рішення підготовлено та підписано 16.02.2009р.

Віддрук. 5 прим.:

1  -    до справи,

2,3 -    позивачам,

4  -    відповідачу,

5 –третій особі.