Постанова

від 07.12.2006 по справі 20-5/085 (20-5/098)

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

20-5/085 (20-5/098)

ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ  

 ПОСТАНОВА          

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ          

07 грудня 2006 р.                                                                                   № 20-5/085 (20-5/098)  

 Вищий  господарський суд  України у складі колегії  суддів:

головуючого      Дерепи В.І.

суддів                                                           Грека Б.М.                                                                      Стратієнко Л.В.

з участю представників:позивача: відповідача:

не з'явивсяТарануха А.А.

розглянувши  у     відкритому              судовому засіданні  касаційну  скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна плюс"

на рішення

та постановугосподарського суду м.Севастополя від 16 серпня 2006 р.Севастопольського апеляційного господарського суду від 19 вересня 2006 р.

у справі№ 20-5/085

за позовомтовариства з обмеженою відповідальністю "Альта"

дотовариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна плюс"

про розірвання договорів оренди

та за зустрічним позовом  

до

про товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна плюс"товариства з обмеженою відповідальністю "Альта",відкритого акціонерного товариства "Ремпобуттехніка"визнання договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2006 р. позивач звернувся в суд з позовом до ТОВ "Фортуна плюс" про розірвання укладених між ТОВ "Фортуна Плюс" та ВАТ "Ремпобуттехніка" договорів майнового найму № 14 від 25.07.1997 р. в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. та №15 від 04.01.1998 р. в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. та зобов'язання відповідача повернути орендовані приміщення, посилаючись на те, що за договором купівлі-продажу від 29.12.2003 р. він став власником приміщень, які є предметом найму за вказаними договорами, і, відповідно, до нього перейшли права і обов'язки орендодавця.

Ним було встановлено, що в порушення умов договорів, відповідач здійснив самовільну реконструкцію орендованих будівель, яка загрожує приміщенню пошкодженням в результаті порушення несучих елементів конструкції, та відмовляється надати інформацію про осіб, які використовують орендовані приміщення і правові підстави їхнього перебування в приміщеннях, що є підставами для розірвання договорів на вимогу наймодавця, передбаченими ч.2 ст.773, ст.783 ЦК України.

Крім того, відповідач сплачує орендну плату, яка в 14-35 разів нижча реальних ринкових цін на оренду таких об'єктів оренди і відмовляється внести зміни до договорів оренди в частині орендної плати.

Підвищення орендної плати за нерухомість в м.Севастополі є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні спірних договорів оренди і, оскільки, відповідач відмовляється від внесення змін до договору, то ТОВ "Альта" просило розірвати договори оренди відповідно до ст. 652 ЦК України.

     У червні 2006 р. відповідач звернувся з зустрічним позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу №60 від 29.12.2003 р. комплексу нежилих приміщень, розташованих на вул. Маяковського,7, вул. Торгова,2, 6 в м.Севастополі, укладений між ВАТ "Ремпобуттехніка" та ТОВ "Альта" в частині імені покупця та скасувати державну реєстрацію в БТІ м. Севастополя права власності ТОВ "Альта" на продане за договором майно, посилаючись на те, що вказаний договір укладений з порушенням вимог ч.2 ст.777 ЦК України, якою передбачено переважне право наймача перед іншими особами на придбання речі, переданої в найм. Також приміщення за спірним договором були продані з результатом ремонтно-будівельних робіт, власником якого на день продажу було ТОВ "Фортуна плюс".

Рішенням господарського суду м.Севастополя від 16.06.2006 р. (суддя Євдокимов І.В.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.09.2006 р. (головуючий –Видашенко Т.С., судді –Антонова І.В., Фенько Т.П.), первісний позов задоволено.

Розірвано договори майнового найму № 14 від 25.07.1997 р. виробничих приміщень загальною площею 1033,4 м2, розташованих за адресою м.Севастополь, вул. Маяковського,7 в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р. та №15 від 04.01.1998 р. виробничих приміщень загальною площею 192,2 м2, розташованих за адресою м.Севастополь, вул. Маяковського,7 в редакції додаткової угоди №1 від 27.06.2001 р., укладені між ВАТ "Ремпобуттехніка" і ТОВ "Фортуна плюс".

В задоволенні зустрічного позову ТОВ "Фортуна плюс" відмовлено.

Додатковим рішенням від 28.08.2006 р. зобов'язано ТОВ "Фортуна плюс" передати приміщення, що були предметом розірваних договорів оренди, ТОВ "Альта".

В касаційній скарзі відповідач ТОВ "Фортуна плюс", посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення  та постановити нове рішення, яким первісний позов залишити без задоволення, а зустрічний позов –задовольнити.

Заслухавши пояснення представника відповідача, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно п.1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 р. № 11 “Про судове рішення” рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності –на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України.

Обгрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Постановлені у справі судові рішення зазначеним вимогам не відповідають.

Зокрема, з матеріалів справи вбачається, що з урахуванням всіх змін позовних вимог позивач просив розірвати договір з двох різних підстав: 1) у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем зобов'язань за договорами, які полягають у користуванні майном всупереч умовам договорів та його призначенню (п.5.1), порушенні вимог п.5.3 договорів щодо підтримки майна в належному стані, забезпечення його схоронності, попередження його псування чи пошкодження, здійснення поліпшень майна без згоди орендодавця (п.7.1), здійснення капітального ремонту без згоди орендодавця (п.7.2), передача орендованого майна в суборенду без згоди орендодавця (розділ 6), тобто за правилами ст. 783 ЦК України  та 2) у зв'язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, яка полягає в збільшенні орендної плати за об'єкти нерухомості у м.Севастополі, тобто на підставі ст. 652 ЦК України.

Задовольняючи первісний позов, місцевий господарський суд виходив з того, що у справі встановлено наявність обох підстав для розірвання договорів оренди.

Проте, в порушення ст. ст. 43, 84 ГПК України місцевий господарський суд не навів у рішенні доказів, що свідчать про порушення відповідачем його зобов'язань за договором, які передбачені ст. 783 ЦК України як підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця.

В матеріалах інвентаризаційної справи комплексу торгових та виробничо-складських приміщень, розташованих за адресою: м.Севастополь, вул. Маяковського,7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова,6 (а.с.41-62, т.1) відображена технічна характеристика приміщень, проте немає будь-яких відомостей про те, що відповідачем здійснена без згоди орендодавця та органу архітектурно-будівельного контролю здійснена самовільна реконструкція орендованого приміщення, яка утворює загрозу його пошкодження в результаті порушення несучих елементів конструкції, про що зазначається в рішенні суду.  

Постанова суду апеляційної інстанції в порушення ст. 105 ГПК України, вказаної вище постанови Пленуму Верховного Суду України  взагалі не містить будь-яких висновків щодо наявності чи відсутності підстав для розірвання договорів оренди на підставі ст. 783 ЦК України, але підставою для розірвання договорів, на думку апеляційного господарського суду, є істотна зміна обставин, яка полягає у значному збільшенні орендної плати на нерухоме майно у м.Севастополі і якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах, адже вартість орендної плати, встановленої договорами у 14-35 раз менше реальних ринкових цін за оренду аналогічних об'єктів.

Але при цьому суд апеляційної інстанції в  порушення вимог ст. 43 ГПК України не з'ясував якими ж обставинами керувались сторони при укладенні договору та які зібрані у справі докази свідчать про істотне збільшення орендної плати за нерухоме майно у м.Севастополі порівняно з тією, яка була визначена сторонами у додаткових угодах №1 від 27.06.2001 р. та чи не була ця плата і на момент її встановлення нижчою від існуючих ринкових цін за оренду аналогічних об'єктів.

За таких обставин постановлені у справі судові рішення в частині задоволення первісного позову не можна визнати законними і обгрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню в цій частині з передачею справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи суду слід ретельно з'ясувати права і обов'язки сторін за договорами оренди, наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість їх розірвання на вимогу наймодавця з зазначенням доказів, якими підтверджуються ці обставини та в залежності від встановленого і відповідно до вимог закону вирішити спір.

Що стосується відмови в задоволенні зустрічного позову, то в цій частині судові рішення постановлені відповідно до вимог закону та на підставі  встановлених у справі обставин і доводи касаційної скарги в цій частині висновків суду не спростовують, в зв'язку з чим в цій частині судові рішення необхідно залишити без змін.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 –11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна плюс" задовольнити частково.

Рішення господарського суду м.Севастополя від 16 серпня 2006 р., додаткове  рішення господарського суду м.Севастополя від 28 серпня 2006 р., постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 19 вересня 2006 р. у справі за № 20-5/085 в частині задоволення первісного позову скасувати і справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.

В решті рішення господарського суду м.Севастополя від 16 серпня 2006 р. та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 19 вересня 2006 р. у справі за № 20-5/085 залишити без змін.

     Головуючий                                                                 В.І. Дерепа

     Судді                                                                             Б.М. Грек

                                                                                            Л.В. Стратієнко