Постанова

від 27.05.2013 по справі 5015/5502/12

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

79010, м.Львів, вул.Личаківська,81

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" травня 2013 р. Справа № 5015/5502/12

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого - судді Зварич О.В.

суддів Хабіб М.І.

Якімець Г.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Благодійної організації «Фонд розвитку України» б/н від 21.03.2013р. (вх. № 05-05/225/13 від 26.03.2013р.)

на рішення Господарського суду Львівської області від 07.03.2013р.

у справі № 5015/5502/12

за позовом: Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради

до відповідача: Благодійної організації «Фонд розвитку України»

про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути об'єкт оренди,

за участю:

від позивача: Крикус В.В. - представник (довіреність № 2302-вих-2 від 02.01.2013р.);

від відповідача: не з'явився,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Львівської області від 07.03.2013р. у справі № 5015/5502/12 (суддя Станько Л.Л.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди № Г-8318-12 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) першого поверху, заг. пл. 18,0 м.кв., що позначені в технічному паспорті ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» від 30.07.2010р. інвентарний № 920, під індексом XIV та розташовані за адресою: м. Львів, вул. Генерала Чупринки, 5, укладений між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та Благодійною організацією «Фонд розвитку України». Зобов'язано Благодійну організацію «Фонд розвитку України» повернути орендодавцеві: Управлінню комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради нежитлові приміщення заг. пл. 18,0 м.кв., що позначені в технічному паспорті ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" від 30.07.2010р. інвентарний № 920, під індексом XIV та розташовані за адресою: м. Львів, вул. Генерала Чупринки, 5. Стягнуто з Благодійної організації «Фонд розвитку України» на користь Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради 1073,00 грн. судового збору.

Приймаючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що істотне порушення орендарем умов договору оренди № Г-8318-12 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), зокрема, невикористання об'єкта, невнесення орендної плати є у відповідності до норм чинного законодавства України достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій рішення суду першої інстанції вважає незаконним, необґрунтованим та прийнятим з неповним з'ясуванням всіх обставин справи, просить його скасувати, прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову. Зокрема, скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції не те, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що спірні приміщення не використовуються останнім більше трьох місяців. Окрім того, в матеріалах справи відсутні докази письмового повідомлення орендаря про розірвання договору з підстав, передбачених ст. 782 ЦК України.

Позивач не надав витребуваного судом письмового, документально обґрунтованого відзиву на апеляційну скаргу.

В судовому засіданні представник позивача заперечив проти вимог і доводів апеляційної скарги, просив залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Відповідач не забезпечив явки в судове засідання уповноваженого представника, про час, дату і місце розгляду апеляційної скарги належно повідомлений, про що свідчить повідомлення про вручення поштового відправлення від 23.04.2013р.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу та заслухавши пояснення представника позивача, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про відсутність підстав для скасування рішення господарського суду Львівської області від 07.03.2013р. у справі № 5015/5502/12, з огляду на наступне:

Як вбачається з матеріалів справи, 06.06.2012р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та Благодійною організацією "Фонд розвитку України" (орендар) укладено договір оренди №Г-8318-12 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно (далі - об'єкт оренди), що знаходяться на балансі ЛКП «Цитадель-Центр» (балансоутримувач) (а.с.12-13).

Об'єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Ген. Чупринки, 5, загальною площею, 18,0 кв.м, з індексом XIV, відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР "БТІ та ЕО" від 30.07.2010р., інвентарний № 920.

В п. 2.1 договору вказано, що об'єкт оренди буде використовуватись орендарем для офісу.

Термін договору оренди визначений з 06.06.2012р. до 29.04.2015р. включно (п. 4.1 договору).

Згідно п. 4.2 договору перебіг терміну дії договору оренди та настання обов'язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акта здачі-приймання.

Відповідно до п. 4.4 договору термін оренди може бути скорочений лише за згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду.

Чинність цього договору припиняється достроково, зокрема, за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду (п. 4.8 договору).

Пунктом 5.1 договору встановлено, що розмір орендної плати за об'єкт оренди становить 2500,00 грн. без ПДВ за перший місяць оренди згідно із запропонованою переможцем конкурсу сумою. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України.

Згідно п. 5.3 договору орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць, у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Пунктом 6.6 договору сторони передбачили, що орендодавець має право достроково розірвати договір за наявності підстав, передбачених чинним законодавством України.

Відповідно до п. 7.16 договору орендар має право використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору.

Повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. У разі припинення або розірвання договору орендар повинен повернути орендодавцеві об'єкт оренди у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану об'єкта оренди з вини орендаря (п.п. 9.1, 9.6 договору).

08 травня 2012 року балансоутримувач здав, а орендар (відповідач) прийняв об'єкт оренди в строкове платне користування, що підтверджується належним чином оформленим актом приймання-передачі (а.с. 14).

03 липня 2012 року позивач провів перевірку дотримання відповідачем умов договору оренди № Г-8318-12 від 06.06.2012р., за результатами якої складено акт проведення перевірки № 771-нп/12 від 03.07.2012р., підписаний представниками і позивача, і відповідача (а.с.15).

Перевіркою встановлено, що об'єкт оренди не використовується орендарем, потребує ремонту.

Як вбачається з наданого позивачем розрахунку орендної плати, орендар не виконував свого договірного зобов'язання щодо сплати орендної плати, починаючи з червня 2012 року по січень 2013 року (а.с.34).

Підставою звернення позивача до місцевого господарського суду з даним позовом слугувало істотне порушення орендарем умов договору оренди, зокрема, невикористання об'єкта оренди та несплата орендної плати більше, ніж за три місяці з дня настання строку платежу.

При винесенні постанови, колегія суддів керувалася наступним:

Частиною 2 ст. 11 ЦК України встановлено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Судом встановлено, що 06.06.2012р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди № Г-8318-12 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Факт отримання відповідачем у строкове платне користування об'єкта оренди підтверджується наявним в матеріалах справи та належним чином оформленим актом приймання-передачі від 08.05.2012р.

У відповідності до ч.1 ст.762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

В частині 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно ст. 193 ГК України та ст. 526 ЦК України, яка містить аналогічні положення, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Пунктом 5.3 договору оренди сторони визначили, що орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць, у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

В матеріалах справи відсутні і суду не надані докази виконання відповідачем взятих на себе договірних зобов'язань щодо сплати орендної плати. Натомість, з наданого позивачем та не спростованого відповідачем розрахунку орендної плати вбачається, що орендар в порушення умов спірного договору оренди не сплачував взагалі орендної плати від моменту укладення договору до січня 2013 року, тобто період значно більший, ніж три місяці.

Крім того, в акті проведення перевірки № 771-нп/12 від 03.07.2012р., складеному за участю представників позивача та відповідача, зазначено, що спірні приміщення не використовуються та потребують ремонту.

Згідно ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення його умов іншою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотними порушеннями орендарем (наймачем) таких умов договору оренди державного (комунального) майна, як невикористання об'єкту чи не внесення орендної плати є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору, та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

В статті 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене ч. 1 ст. 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Одночасно, вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень ГК України та ЦК України.

Право наймодавця вимагати повернення речі у разі припинення договору найму передбачено статтею 785 ЦК України.

З аналізу наведених норм чинного законодавства України вбачається, що істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Враховуючи вищевказане, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що судом першої інстанції правомірно задоволено позовні вимоги та підставно розірвано договір оренди № Г- 8318-12 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладений між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та Благодійною організацією «Фонд розвитку України», та зобов`язано відповідача повернути позивачу об'єкт оренди.

Суд апеляційної інстанції вважає безпідставними та необґрунтованими твердження апелянта про те, що в матеріалах справи відсутні докази письмового повідомлення орендаря про розірвання договору з підстав, передбачених ст. 782 ЦК України, оскільки, як зазначалось вище, передбачена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Одночасно, слід зазначити, що згідно рішення Конституційного Суду України від 09 липня 2002 року № 15-рп/2002 (справа № 1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Тому, норми статті 188 ГК України та статті 11 ГПК України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції вірно встановлено фактичні обставини справи, надано належну оцінку дослідженим доказам, прийнято законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, тому його слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно положень ст.49 ГПК України.

Керуючись, ст. ст. 43, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ :

Рішення господарського суду Львівської області від 07.03.2013р. у справі №5015/5502/12 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Справу повернути в господарський суд Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-1 ГПК України.

Головуючий суддя Зварич О.В.

судді Хабіб М.І.

Якімець Г.Г.