Рішення

від 11.06.2013 по справі 919/376/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2013 року справа № 919/376/13

за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5, ідентифікаційний код 25750044)

До Товариства з обмеженою відповідальністю «Грей» (99008, м. Севастополь, вул. Ген. Крейзера, 19 ідентифікаційний код 22306001)

про стягнення заборгованості за договором оренди та звільнення приміщень

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Грей»

до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

про визнання відсутності у Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради права вимагати з Товариства з обмеженої відповідальністю «Грей» плати за користування нежитловими приміщеннями площею 139,4 кв.м. підвального поверху будинку по вул. Адм. Октябрського, 2 та визнання недійсним договору оренди №203-05 від 11.05.2005

Суддя О.С. Погребняк

За участю представників:

Фонд комунального майна СМР : Бекетова Н.С. - представник, довіреність б/н від 29.12.2012;

ТОВ "Грей": Сорокопуд О.Ю., довіреність № б/н від 08.01.2013.

Суть спору:

Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Грей» про стягнення заборгованості за договором оренди та звільнення приміщень .

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням з боку відповідача умов договору оренди нерухомого майна в частині неналежного внесення орендної плати за період з 01.03.2012 по 03.04.2012, а також не звільненням об'єкту оренди відповідачем після закінчення строку дії договору.

Ухвалою від 02.04.2013 позовну заяву прийнято до розгляду судом.

13.05.2013 на адресу суду надійшла зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Грей» до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про визнання відсутності у Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради права вимагати з Товариства з обмеженої відповідальністю «Грей» плати за користування нежитловими приміщеннями площею 139,4 кв.м. підвального поверху будинку по вул. Адм. Октябрського, 2 та визнання недійсним договору оренди №203-05 від 11.05.2005.

Вимоги зустрічного позову обґрунтовані тим, що спірні приміщення не є власністю територіальної громади міста Севастополя, а є власністю мешканців житлового будинку, як допоміжні приміщення житлового будинку.

Ухвалою від 13.05.2013 зустрічна позовна заява була прийнята для сумісного розгляду з первісним позовом у справі №919/376/13.

У судовому засіданні 11.06.2013 позивач за первісним позовом виклав зміст позовних вимог, просив позов задовольнити, з підстав, вказаних в ньому.

Представник відповідача (позивача за зустрічним позовом) проти задоволення вимог первісного позову заперечував, виклав зміст зустрічної позовної заяви, просив зустрічний позов задовольнити.

Розглянувши матеріали справі, оцінивши в сукупності представлені докази, суд

ВСТАНОВИВ:

11.05.2005 між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Грей» (Орендар) укладений договір оренди №203-05 (далі - Договір), відповідно до пункту 1.1 якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в оренду вбудовані нежитлові приміщення підвального поверху, загальною площею 139,40 кв.м., розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського 2, що знаходяться на балансі РЕП-17, вартість якого складає за актом оцінки від 01.04.2005 - 211063 грн., для використання приміщень під розміщення складу.

Об'єкт оренди залишається на балансі РЕП - 17 із зазначенням, що означене майно є таким, що передано в оренду та зараховано на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що означене майно є орендованим та оплачується Орендарем у сумі 1771,17 грн на р/р орендодавця щомісячно. Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховуються балансоутримувачем. Амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна є власністю орендодавця (п. 2.2. Договору).

Повернення орендарем орендованого майна здійснюється протягом одного тижня після закінчення договору. Майно має бути повернуто у стані, в якому воно було отримано з урахуванням нормального зносу. Приймання-передача об'єкта оренди після закінчення строку його дії здійснюється комісією, що складається з представників орендодавця та орендаря. Передача майна орендарем та приймання його орендодавцем засвідчується актом приймання-передачі, що підписується представниками сторін. Майно вважається повернутим орендодавцеві з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі об'єкта оренди (п. 2.5 Договору).

Відповідно до п. 3.1-3.2 розмір орендної плати визначається згідно з методикою, що затверджена рішенням сесії міської Ради №344 від 13.11.2002 та складає 21106,30 грн у рік. Орендна плата визначена виходячи з 10% від розрахунку вартості об'єкта оренди. Амортизаційні відрахування не враховуються в орендну плату. Орендна плата складає 1771,17 грн за першій місяць оренди та перераховується орендарем орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця.

Відповідно до п. 3.3 Договору сума орендної плати підлягає щомісячному корегуванню орендарем при внесенні чергового платежу згідно з індексом інфляції, що визначений Мінстатом України.

Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується відповідно до законодавства за увесь період заборгованості з урахуванням пені, нарахованої з розрахунку подвійної облікової ставки НБУ, що діяла за період, за який сплачується пеня, від суми недоплати, розрахованої за кожний день прострочення (п. 3.5 Договору).

Орендар зобов'язався, зокрема, своєчасно вносити орендодавцю орендну плату, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з використанням об'єкту оренди, в тому числі оплату послуг, що надаються підприємствами комунальної сфери; повернути орендоване майно при припиненні дії даного договору в належному стані з урахуванням його зносу (п. 4.12 Договору).

За невиконання або неналежне виконання обов'язків з договором оренди сторони несуть відповідальність, передбачену законодавством України, у вигляді штрафу в п'ятикратному розмірі місячної орендної плати.

Згідно з п. 7.1 цей договір діє з моменту його підписання до 28.03.2007.

Відповідно до пункту 7.5 дія договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку оренди, передбаченого договором; рішення господарського суду.

У виконання умов договору №203-05 від 11.05.2005 Позивач передав Відповідачу об'єкт оренди, про що був складений акт приймання-передачі орендованого майна (арк.с. 18).

Протоколом від 19.04.2007 узгодження змін до договору оренди №203-05 від 11.05.2005 сторони внесли деякі зміни до договору, зокрема, в частині розміру орендної плати, а саме з 01.01.2007 оплата складає 2491,13 грн щомісячно та 25327,56 грн у рік, виходячи з орендної ставки 12% від вартості об'єкта оренди. Також строк договору оренди встановлений сторонами до 27.03.2012.

Листом від 04.04.2012 №01-15/1130 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради повідомив відповідача про те, що 27.03.2012 договір оренди №203-05 від 11.05.2005 припиняє свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який він був укладений та просив передати орендовані приміщення за актом приймання-передачі (арк.с. 20).

Актом перевірки ефективності використання технічного стану об'єкта комунальної власності - вбудованих приміщень підвального поверху загальною площею 139,4 кв.м та 106,9 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 2, встановлено, що станом на травень 2012 нерухоме майно Товариством з обмеженою відповідальністю «Грей» не було звільнено, орендарем не було здійснено робіт по відокремленню об'єкта оренди від приватної власності, не демонтовано інженерне обладнання, майно ТОВ «Грей» вивезено не було (арк.с. 21-22).

12.04.2012 ТОВ «Грей» звернувся до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради з метою повернення об'єкту оренди, скерувавши на адресу орендодавця два примірника акту приймання-передачі нежитлових приміщень, підписаних ТОВ «Грей» (арк.с. 23).

25.05.2012 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради надав орендарю відповідь на лист стосовно повернення орендованого майна, зазначивши, що прийняти об'єкт оренди та підписати акт приймання-передачі неможливо, з огляду на те, що орендовані підвальні приміщення не відокремлені від приватної власності ТОВ «Грей». Для повернення орендованого майна орендодавець запропонував здійснити роботи по відокремленню об'єктів та інформувати про це орендодавця для створення комісії по прийманню об'єкта оренди та складанню акту-прийму-передачі об'єкту оренди, який є підставою для припинення нарахування орендної плати (арк.с. 24).

Відповідно до листа Фонду комунального майна від 05.10.2012 від 01-15/3792 орендодавець зазначив, що комісією з оренди комунального майна від 25.09.2012 було прийнято рішення про продовження дії договору оренди ТОВ «Грей» на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрського, 2, строком на 3 роки, внесено зміни в частині збільшення орендованої площі до 235,6 кв.м., перерахунку орендної плати. Також у вказаному листі орендодавець запропонував орендареві протягом 15 днів оформити договірні відносини відповідно до встановленого порядку (арк.с. 25).

Листом від 24.12.2012 №01-15/4814 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради повідомив орендаря, що оскільки документи по продовженню договору оренди №203-05 від 11.05.2005 не були оформлені, рішення комісії підлягає скасуванню. У зв'язку з означеним, товариству з обмеженою відповідальністю «Грей» запропоновано терміново звільнити об'єкт оренди, відокремити приміщення від приватної власності та повернути об'єкт встановленим договором способом (арк.с. 26).

Невиконання належним чином відповідачем за первісним позовом умов договору оренди нерухомого майна №203-05 від 11.05.2005 в частині внесення орендної плати та повернення орендованого майна за актом приймання-передачі у порядку, встановленому договором стало підставою для звернення позивача за первісним позовом до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної плати за період з 01.03.2012 по 03.04.2012, пені, 3% річних та штрафу, а також зобов'язання відповідача за первісним позовом повернути орендоване майно.

Той факт, що спірні приміщення не є об'єктом комунальної власності стали підставою для звернення відповідача (позивача за зустрічним позовом) до суду з вимогами про визнання у Фонду комунального майна відсутності права вимагати плату за користування нежитловими приміщеннями, площею 139,4 кв.м підвального поверху по вул. Адм. Октябрського, 2 та визнання недійним договору оренди №203-05 від 11.05.2005.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, суд визнав позовні первісного позову такими, що не підлягають задоволенню, а вимоги зустрічного позову, такими, що підлягають задоволенню частково, враховуючи таке.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 статті 761 ЦК України встановлено, що право передання у найм має власник речі або особа, яка має майнові права.

Згідно з частиною 1 статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендодавцями є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності .

Пунктом 10.23. Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, затвердженого рішенням Севастопольської міської ради від 26.01.2010 № 9128, передбачено, що Фонд укладає договори оренди комунального майна , у відношенні яких виступає орендодавцем, здійснює контроль їх виконання, в тому числі ініціює розірвання договорів оренди або визнання їх недійсними.

В даному випадку, предметом договору оренди № 203-05 від 11.05.2005, згідно з п.1.1, є вбудовані нежитлові приміщення підвального поверху, загальною площею 139,40 кв.м., розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського 2.

В той же час, судом встановлено, що в провадженні Ленінського районного суду міста Севастополя перебувала цивільна справа № 2-4729/11 від 17.12.2012 за позовом Куріцина Ю.В. до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про визнання незаконним наказу, визнання недійсним свідоцтва про право власності.

Заочним рішенням Ленінського районного суду м.Севастополя від 17.12.2012 у справі № 2-4/729/11, було визнано незаконним наказ Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради від 12.12.2008 № 1519, а також свідоцтво від 17.12.2008 про право комунальної власності територіальної громади міста Севастополя в особі Севастопольської міської Ради на об'єкт нерухомого майна - вбудовані нежитлові приміщення (літ. ІІІ-1 по ІІІ-13) загальною площею 235,6 кв.м., що розташовані в підвальному поверсі житлового будинку за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, буд. 2 (а.с.64).

Згідно з частиною 4 статті 35 ГПК України, рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.

За змістом положень п. 2.6. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" що ж до рішення суду з цивільної справи, яке набрало законної сили, то встановлені ним факти, які мають значення для вирішення спору, не підлягають доведенню перед господарським судом незалежно від суб'єктного складу сторін даної цивільної справи.

В даному випадку, заочним рішенням Ленінського районного суду м.Севастополя від 17.12.2012 у справі № 2-4/729/11, яке набрало законної сили 22.01.2013, з посиланням на висновок судової будівельно-технічної експертизи № 933 від 17.10.2012, встановлено, що нежитлові приміщення (літ. ІІІ-1 по ІІІ-13) загальною площею 235,60 кв.м з входом в підвал, що розташовані в підвальному поверсі житлового будинку по вул. Адм. Октябрського, будинок 2, м. Севастополь, є вбудованими нежитловими допоміжними приміщеннями, призначеннями для обслуговування житлового будинку.

Так, судом в рішенні від 17.12.2012 зроблено висновок, що вбудовані нежитлові підвальні приміщення є допоміжними та призначені для обслуговування житлового будинку в цілому, тобто належать на праві спільної власності всім власникам квартир у житловому будинку 2 по вул. Адм. Октябрьського у місті Севастополі.

Суд вважає за необхідне зазначити, що предмет договору оренди № 203-05 від 11.05.2005 - вбудовані нежитлові приміщення підвального поверху, загальною площею 139,40 кв.м., розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського 2, є складовою частиною нежитлових приміщень (літ. ІІІ-1 по ІІІ-13) загальною площею 235,60 кв.м в підвальному поверсі житлового будинку по вул. Адм. Октябрського, 2.

Відповідно до частини 2 статті 382 ЦК України, власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами квартири або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Частиною 1 статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Згідно з рішенням Конституційного суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004 власники квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень (зокрема і підвалу). Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Співвласники допоміжних приміщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановлених зазначеним Законом та цивільним законодавством.

Таким чином, суд дійшов висновку, що власниками допоміжного приміщення, а саме приміщення спірного підвалу будинку, який одночасно є об`єктом оренди за договором № 03-05 від 11.05.2005, є співвласники багатоквартирного будинку, що приватизували всі квартири в цьому будинку та яким ці квартири належать на праві власності. При цьому, підтвердження права власності на це допоміжне приміщення підвалу не потребує здійснення додаткових дій з боку зазначених осіб, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

В матеріалах справи відсутній жоден правовстановлювальний документ, який б підтверджував, що спірне приміщення є окремим об'єктом нерухомості і не входить до складу допоміжних приміщень будинку № 2.

За наведених вище обставин, судом встановлено, що Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації (правнаступником якого є Фонд комунального майна) за договором оренди № 203-05 від 11.05.2005 передані приміщення, які не являються об`єктом комунальної власності та не можуть бути предметом договору оренди комунального майна.

Згідно з частиною 1 статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 761 ЦК України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК.

Як вбачається із змісту статті 203 Цивільного кодексу України, правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності правочину, зокрема, не суперечить цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказів наявності у Фонду комунального майна майнових прав на спірний об'єкт нерухомого майна - вбудовані нежитлові приміщення підвального поверху, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського 2, матеріали справи не містять.

Враховуючи зазначені обставини в їх сукупності, господарський суд дійшов висновку про відсутність у Фонду комунального майна Севастопольської міської ради права передання майна у найм (оренду), та як наслідок, статусу орендодавця. Тому, оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення №203-05 від 11.05.2005 є таким, що суперечить вимогам чинного законодавства, його належить визнати недійсним.

При цьому, хоча ТОВ «Грей» і не представив суду доказів наявності у нього у власності квартири або іншого приміщення в будинку № 2 по вул. Адм. Октябрьського, суд вважає, що порушене право ТОВ «Грей» та, як наслідок, право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним, обумовлюється існуванням вимог Фонду комунального майна до ТОВ «Грей» про стягнення орендної плати та вимог про звільнення приміщення.

Таким чином вимоги зустрічного позову в частині визнання договору оренди недійним підлягають задоволенню.

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків

Встановлена відсутність у Фонду комунального майна статусу орендодавця спірного приміщення та відсутність підтверджених майнових прав на спірне приміщення, а також визнання недійсним договору оренди, свідчить також і про відсутність у самого Фонду комунального майна права вимагати стягнення орендної плати та звільнення приміщень, у зв`язку з чим, вимоги первісного позову задоволенню не підлягають.

В той же час, заявлені окремо в зустрічному позові вимоги про визнання відсутнім у Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради права вимагати плату за користування спірними приміщеннями, суд вважає такими, що не підлягають задоволенню з огляду на таке.

Згідно з частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частина 2 статті 16 Цивільного кодексу України визначає певний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів. Зазначеною нормою передбачено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Отже суд може захистити цивільне право або інтерес лише тим способом, що встановлений договором або законом.

Слід зазначити, що предметом позову може бути матеріально-правова чи немайнова вимога позивача до відповідача, відносно якої суд повинен прийняти рішення. Захист майнового або немайнового права чи законного інтересу відбувається шляхом прийняття судом рішення про примусове виконання відповідачем певних дій або зобов'язання утриматись від їх вчинення.

Заявлена позивачем за зустрічним позовом вимога щодо визнання відсутності у відповідача права стягнення оплати за договором у разі її задоволення, не може бути виконана у примусовому порядку, оскільки відсутній механізм виконання такого рішення.

На підставі викладеного, керуючись статтями 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні первісного позову Фонду комунального майна Севастопольської міської ради відмовити.

2. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Грей» задовольнити частково.

3. Визнати недійсним договір оренди комунального майна № 203-05 від 11.05.2002 - вбудованих нежитлових приміщень підвального поверху, загальною площею 139,40 кв.м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського 2, укладений між Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Грей».

4. В іншій частині зустрічного позову відмовити.

Повне судове рішення складено 11.06.2013.

Суддя підпис О.С. Погребняк

Згідно з оригіналом

помічник судді І.О. Кузьміна

11.06.2013