Постанова

від 17.03.2009 по справі 16/140-08-3734

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

16/140-08-3734

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"17" березня 2009 р. Справа № 16/140-08-3734

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Жукової А.М.;

Суддів:  Величко Т.А.;  Бойко  Л.І.;

при секретарі судового засідання: Арбієві А.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Щербакова Д..С.

від відповідача: Дяченко О.В., Артеменко Т.О.

від Ізмаїльської МР: Кравченко М.І.

розглянувши апеляційну скаргу  ТОВ "Добрі послуги", м. Ізмаїл

на рішення господарського суду Одеської області від "17" грудня 2008 р.

зі справи №16/140-08-3734

за позовом  Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Одеської області            

до  ТОВ "Добрі послуги"       

про зобов'язання повернути майно та стягнення 138416грн.

та за зустрічним позовом ТОВ "Добрі послуги"

до Ізмаїльської міської Ради; Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради Одеської області            

про зобов'язання укласти договір купівлі-продажу орендованих нежитлових приміщень

встановив:

          Рішенням господарського суду Одеської області від 17.12.08р. яке підписане 23.12.08р. (суддя Желєзна С.П.) первісний  позов задоволено, зобов'язано ТОВ "Добрі послуги" повернути Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради  за актом приймання - передачі нежитлові приміщення пл.569,9 кв.м. розташовані за адресою: м. Ізмаїл, вул. Леніна,58; стягнуто на користь позивача 6954,02 грн. заборгованості з орендної плати, 131461,98 грн. неустойки, 1384,16 грн. держмита та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

          У задоволенні зустрічного позову відмовлено та скасовано ухвалу від 12.11.08р. про забезпечення зустрічного позову.

          Рішення вмотивоване положеннями ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (ст.2; 17; 26; 27), ст.785, 509, 525, 526 ЦКУ та зазначено, що позивач повідомив відповідача 18.06.2008р. про відсутність наміру щодо продовження договору оренди на новий строк та запропоновано повернути об'єкт оренди до 12.07.08р. у зв'язку із закінченням терміну оренди. Проте, в порушення п.5.1 договору орендар ухилився від обов'язку повернення орендованого майна за актом приймання - передачі. Крім того, в порушення  зобов'язань про своєчасну оплату орендних платежів за відповідачем обліковується борг в сумі  33673,65 грн. із яких 26719,63 грн. списано у безспірному порядку на підставі нотаріального напису, а залишок - 6954,02 грн. підлягає примусовому стягненню у судовому порядку. На підставі ч.2 ст.785 ЦКУ до  орендаря застосовується неустойка в сумі 131461,98 грн. за період з 13.07.2008р. по 31.10.2008р.

          Щодо зустрічних позовних вимог, то місцевий суд дійшов висновку про їх безпідставність на підставі ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств" від 6.03.1992р. №2171-ХІІ; рішення Ізмаїльської МР №1248-ІV від 28.10.2005р. "Про перелік об'єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, що підлягають приватизації у 2005 році (із доповненнями) та зазначено, що нежитлові приміщення по вул. Леніна, 58 (будівля "Будинку побуту") пл.571,3 кв.м. було включено до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, шляхом викупу орендарем. Однак, спірний об'єкт відповідачем у встановленому порядку не був приватизований. У випадку не підписання договору купівлі-продажу до 1.05.06р. ФКМ Ізмаїльської МР зобов'язаний був  реалізувати цей об'єкт з аукціону. Рішенням №1151-ІV "Про перелік об'єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, що підлягають приватизації у 2008р." визначено, що спірний об'єкт підлягає продажу за конкурсом. З урахуванням цих обставин у суду немає підстав для зобов'язання Ізмаїльської МР та ФКМ укласти договір купівлі-продажу майна з ТОВ "Добрі послуги" поза конкурсом.

          Не погодившись із висновками місцевого господарського суду, ТОВ "Добрі послуги" звернулось із апеляційною скаргою, в якій просить це рішення скасувати, у первісному позові відмовити, а зустрічний позов задоволити. На обґрунтування  своїх вимог скаржник зазначив, що ТОВ "Добрі послуги" з самого початку укладення договору оренди комунального майна мало за мету викупити орендоване майно, для чого спочатку було викуплено у орендодавця обладнання (станки, столи, дерев'яні стойки) та був збережений профіль роботи. Після пожежі у 2004 році було одержано згоду орендодавця на проведення  ремонту в результаті якого орендоване майно було поліпшено. Сума витрат на здійснений ремонт склала 412988 грн., що складає 36,4% від продажної ціни об'єкта. 2.02.2006р. ТОВ "Добрі послуги" для викупу направив до ФКМ документи, було сплачено 1260 грн. для  проведення експертної оцінки майна, але у зв'язку із зміною площі після ремонту, МБТІ не видавало довідку - характеристику. Для узаконення перепланування нежитлових приміщень ТОВ "Добрі послуги" неоднократно зверталось до міського голови листом від 19.10.07р.; від 9.11.07р.; 17.12.07р. Листом від 21.05.2008р. товариство було повідомлене про дозвіл на оформлення перепланованих самовільних споруд та внесення інформації до технічної документації МБТІ. Але в період дії договору оренди питання узаконення самовільно перепланованих споруд ще не вирішено. Без всяких пояснень ФКМ та Ізмаїльська МР ухиляються від укладення з товариством договору купівлі - продажу нежитлових приміщень "Дому побуту" по вул. Леніна,58 без конкурсу, що суперечить п.51 Державної програми приватизації - здійснення поліпшення орендованого державного майна впливає на можливість приватизації такого майна. А саме, якщо питома вага невідокремлених поліпшень у вартості орендованого нерухомого майна досягає 25%, то орендар набуває права на викуп цього майна. Усі документи на підтвердження вимог за зустрічним позовом знаходиться у справі, але судом  не надано їм правової оцінки. Щодо стягнення заборгованості по орендній платі та неустойки, то товариство сподівалось на задоволення його клопотання орендодавцем про продовження дії договору до моменту його викупу та переплата по орендній платі складає більше 4000 грн.

          Представники ФКМ Ізмаїльської МР та Ізмаїльської МР заперечують доводи скаржника та просять залишити рішення місцевого суду без змін.

          Відповідно до ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

          Заслухавши пояснення, розглянувши матеріали справи та надавши юридичну оцінку доводам апеляційної скарги, судова колегія дійшла висновку про безпідставність доводів скаржника, виходячи із наступного.

          Між сторонами 11.02.2008р. укладено договір оренди (в новій редакції) нерухомого майна яке є власністю міської громади в особі Ізмаїльської міської Ради за умовами якого орендодавець передав орендареві нерухоме майно  - підвальне приміщення по вул. Леніна, 58 у м. Ізмаїлі, яке складається із підвалу - 129,3 кв.м.; І поверх - 147,5 кв.м.; частину сходин - 9,6 кв.м.; 4й поверх - 265,7 кв.м., сходини -17,4 кв.м., які  знаходяться у користуванні орендаря ТОВ "Добрі послуги" на підставі акту прийому - передачі 1998 року.

          Згідно п.10.1 сторонами обумовлено термін дії договору до 12.07.2008р. включно.

          Листом №2/04-831 від 18.06.08р. Фонд комунального майна попередив ТОВ "Добрі послуги" про те, що термін дії договору оренди від 11.02.2008р. не буде продовжено у зв'язку з тим, що Рішенням Ізмаїльської МР від 20.02.2008р. "Про перелік об'єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, що підлягають приватизації у 2008 році" об'єкт оренди - нежитлові приміщення по вул. Леніна, 58 у м. Ізмаїлі включено в цей перелік, спосіб приватизації - конкурс." Запропоновано орендарю 12.07.08р., згідно ст.26, 27 ЗУ "Про оренду державного  та комунального майна", п.5.1 договору повернути об'єкт оренди по акту прийому - передачі та прийняти участь у конкурсі по продажу об'єкта комунальної власності, розташованого  по вул. Леніна, 58 у м. Ізмаїлі. (а.с.12).

          Повторним листом №1/04-963 від 16.07.08р. запропоновано повернути об'єкт оренди та попереджено про застосування наслідків неповернення орендованого майна після сплину терміну дії договору, встановлених ч.2 ст.785 ЦКУ. (а.с.14). Актом від 25.07.08р. обстеження нежитлових приміщень по вул. Леніна, 58, які наймає ТОВ "Добрі послуги" встановлено, що нежитлові приміщення підвалу; І та ІV поверху не звільнено. (а.с.16). Крім того, з квітня 2008р. орендар не сплачував орендну плату у повному  розмірі, в результаті чого заборгованість станом на 1.08.08р. склала 33673,65 грн. За неповернення майна після сплину дії договору ФКМ обраховано неустойку в сумі 22080,66 грн. Зазначене стало підставою для звернення з позовом, уточненням до якого 10.10.08р. було зменшено до стягнення суму основного боргу на 26719,63 грн., внаслідок чого заборгованість по орендній платі  склала 6954,02 грн. (а.с.31 т.1; а.с.12 т.2) та збільшено суму неустойки до 131461,98 грн. за період липень - жовтень 2008р. у зв'язку із неповерненням майна.

          ТОВ "Добрі послуги", заперечуючи доводи позивача щодо повернення об'єкту оренди, послалось на постанову господарського суду Одеської області від 16.06.2006р. по справі №22/215-06-4291А та зазначило, що факти, встановлені судовим рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи не доводяться знову при вирішенні спорів, в яких беруть участь ті самі сторони (ст.35 ч.2 ГПК України). Зокрема, судом встановлено, що товариство має право на приватизацію орендованого майна. Натомість,  ТОВ "Добрі послуги" звернулось до господарського суду із зустрічним позовом про зобов'язання укласти договір викупу орендованих нежитлових приміщень по вул. Леніна, 58 у м. Ізмаїлі, обґрунтовуючи свої вимоги тими обставинами, що спірне майно  знаходиться у його користуванні з 1998 року, залишкова вартість орендованих приміщень станом на 12.01.98р. складала 135267 грн. У процесі використання орендованого майна, за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів орендаря поліпшення, які не можливо відокремити від об'єкта оренди без завдання йому шкоди вартістю 412988 грн., що складає 36,4% від продажної ціни 1135960 грн., визначеної ФКМ станом на 11.02.2008р. Отже, орендар згідно ЗУ "Про державну приватизацію" (ст.51) набув право на викуп орендованого майна. Відповідно  до ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) " відмова в приватизації можлива лише у випадках коли особа яка подала заявку не може бути визнана покупцем; законодавством встановлено обмеження щодо приватизації цього підприємства; майно не включено до переліку, що підлягає приватизації. У решті випадків, коли державними органами приватизації в установленому порядку прийнято рішення щодо приватизації об'єкта, такий орган не вправі відмовити в укладені договору купівлі -продажу об'єкта приватизації. Ізмаїльською МР рішенням №1248 від 28.10.05р. затверджено перелік об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації у 2005р. в який включено спірний об'єкт. Рішенням від 9.02.2006р. №1381-ІV внесено зміни в рішення №1248-V від 28.10.05р. та встановлено строк укладення угоди до 1.05.2006р. у разі не підписання договору купівлі-продажу реалізувати об'єкт з аукціону. ТОВ "Добрі послуги"  2.02.2006р. надало згоду на приватизацію об'єкту та  направив документи для реєстрації, а проект договору купівлі-продажу складено було 22.04.2006р. Саме на умовах цього договору позивач за зустрічним позовом просить зобов'язати ФКМ укласти договір викупу спірного об'єкту.

          Заперечуючи доводи зустрічної позовної заяви, Фонд комунального майна Ізмаїльської МР у відзиві (а.с.15 т.2) пояснив, що орендодавець не надавав згоди на поліпшення орендованого майна, а орендар, згідно ст.33 ГПК України, не надав належних доказів щодо дотримання ним положень п.3.4; 3.6 договору оренди. Здійснюючи переобладнання приміщень 1-го та 4-го поверхів будівлі по вул. Леніна,58, орендарем порушено вимоги ст.24 (п.1; 14), ст.29 (ч.10) ЗУ "Про планування та забудову територій".

          У зв'язку з порушенням орендарем правил технічної експлуатації електричних установок сталася пожежа 5.04.04р. Згідно умов договору оренди на орендаря покладається обов'язок проводити протипожежні заходи та нести матеріальну відповідальність за наслідки пожежі в орендованому приміщенні. УЖКГ неодноразово зверталось протягом 2004/2006р.р. до орендаря з вимогами привести орендоване приміщення у задовільний стан. Лише у вересні 2006р. товариство звернулось із заявою про проведення капітального ремонту, але проектно - кошторисна документація не була  затверджена, договір на технічний нагляд не укладався і дозвіл ДАБК не надавався. За період з квітня 2006р. по листопад 2008р. істотно зменшилася вартість цього майна. Складений у 2006р. проект  договору купівлі-продажу комунального майна на теперішній час не має жодної сили, тому підстави для задоволення зустрічного позову на умовах проекту договору купівлі-продажу від 22.04.06р. - відсутні.

          Проаналізувавши доводи сторін на предмет їх відповідності чинному законодавству судова колегія зазначає, що відповідно до ст.283 ч.6 ГПК України - до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного Кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Так, згідно ст.284 ч.4 ГКУ - строк договору оренди визначається за погодженням сторін. Укладаючи договір оренди нерухомого  майна сторони дійшли згоди про термін його дії до  12.07.2008р. та передбачили, що пролонгація договору оренди здійснюється по процедурі, передбаченій Рішенням Ізмаїльської  МР. Підставою для розгляду питання продовження договору оренди є заява орендаря про намір продовжити договір оренди.

          Слід зазначити, що Фонд комунального майна Ізмаїльської МР згідно з Положенням є виконавчим органом Ізмаїльської МР. Однією із функцій ФКМ є підготовка та винесення відповідних документів з питань приватизації й оренди комунального майна на розгляд сесії, здійснення пролонгації договорів оренди нерухомого майна, внесення змін і доповнень до договорів оренди у відповідності з порядком, затвердженим Ізмаїльською МР.

          Разом з тим, преамбула договору оренди нерухомого майна від 11.02.08р. не містить відомостей про підставу укладення цього договору в новій редакції, тому судова колегія доходить до висновку, що пролонгація договору не може вчинятися у інший спосіб ніж передбачено законом.

          Відповідно до ст.17 ч.2 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" - у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну  дії договору він вважається продовженим на той самий термін і  на тих самих умовах. Стаття 764 ЦКУ передбачає якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення  строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом  одного місяця, договір вважається продовженим на строк який був раніше встановлений договором.

          Орендодавець листом №1/04-963 від 16.07.08р. підтвердив свій намір про не продовження терміну дії договору оренди від  11.02.08р. на новий строк з підстав, які були викладені у листі від 18.06.08р. №2/04-831. (а.с.14 т.1). Натомість, ТОВ "Добрі послуги" листом №16 від 22.07.08р. звернувся до голови Ізмаїльської МР та ФКМ про пролонгацію договору оренди на новий строк терміном на 6 місяців.  Проте,  ТОВ "Добрі послуги" при наявності попередження про непродовження дії договору не скористалось своїм правом на звернення з позовом за захистом своїх інтересів щодо поновлення договору на новий строк.

          За таких обставин договір оренди припинено відповідно до ст.291 ч.2 ГКУ та умов  договору. Правові наслідки припинення договору оренди сторонами встановлено п.5.1 договору, а саме негайно повернути майно у належному  стані з урахуванням проведених невід'ємлених поліпшень, а у разі неповернення майна у зв'язку із закінченням терміну дії договору на орендаря покладається обов'язок сплатити неустойку у  розмірі двійної плати за користування об'єктом оренди за час користування.

          Відповідач належними доказами не спростував наявність заборгованості з орендної плати за період дії договору оренди та розміру неустойки за період користування майном після закінчення терміну дії договору оренди.

          Щодо доводів ТОВ "Добрі послуги" стосовно викупу орендованого майна слід зазначити наступне. Так, згідно ч.1 ст.289 ГКУ - орендар  має право на викуп об'єкта оренди  якщо таке право передбачене договором оренди. Умови викупу орендованого комунального майна визначаються відповідно до Закону.

          Договір оренди в новій редакції від 11.02.2008р. не містить умов про право орендаря на викуп орендованого майна. Отже, відчуження майна, що є у комунальній власності  регулюється положеннями ЗУ "Про приватизацію державного майна" №2163-ХІІ від 4.03.1992р. (із змінами). Згідно з ч.5, 6 ст.60 ЗУ "Про місцеве  самоврядування в Україні" - органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад  відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції  в т.ч. вирішують питання щодо відчуження об'єктів комунальної власності. Доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів  права комунальної власності визначаються відповідною Радою.

          Згідно Рішення №1151-V від 20.02.08р. Ізмаїльською Міською Радою затверджено перелік об'єктів комунальної власності Ізмаїльської міської громади, які підлягають приватизації у 2008 році. Під порядковим номером 18 зазначено об'єкт: нежитлові вбудовані приміщення  збудовані у 1971р. по вул. Леніна,58, орендарем якого є ТОВ "Добрі послуги" пл.571,3 кв.м. вартістю 1202890 грн.;  спосіб приватизації - конкурс. Право власності на цей об'єкт Ізмаїльської МР підтверджено "свідоцтвом про право власності  №155" від 12.07.2001р. (а.с.32 т.2).

          Приймаючи до уваги, що чинне законодавство не передбачає оренду з викупом , то власник, здійснюючи свої повноваження в межах визначених  законом, правомірно визначив, відповідно до ст.15 ЗУ "Про приватизацію державного майна" спосіб приватизації цього майнового об'єкту, зокрема, конкурс у ІІІ кв. 2008р.

          ТОВ "Добрі послуги" згідно ст.8 ЗУ "Про приватизацію державного майна" не позбавлений права на участь у конкурсі, визначеному органом  приватизації 24.11.08р. згідно оголошення у друкованому засобі (а.с.138 т.1).

          Разом з тим, безпідставними є доводи ТОВ "Добрі послуги" щодо зобов'язання укласти договір викупу орендованих нежитлових приміщень на умовах договору від 22.04.2006р.

          Дійсно, матеріалами справи підтверджено, що орендні правовідносини по оренді нерухомого майна виникли  на підставі Розпорядження виконкому Ізмаїльської МР №8 від 12.01.1998р.

          Рішенням Ізмаїльської МР №1248-ІV від 28.10.2005р. затверджено перелік об'єктів  комунальної власності Ізмаїльської міської громади, що підлягає приватизації у 2005р. у який включено об'єкти, які не були приватизовані у 2004р. у т.ч. нежитлові приміщення по вул. Леніна,58 - шляхом викупу. Рішенням  Ізмаїльської МР №1381-ІV від 9.02.2006р. в рішення №1248-ІV від 28.10.05р. внесено зміни, а саме встановлено строк укладення угоди до 1.05.2006р., а у разі не підписання договору купівлі - продажу ФКМ реалізувати об'єкт з аукціону.

          Тобто, цим рішенням у 2006р. встановлено два способи приватизації. ТОВ "Добрі послуги", погоджуючись у 2006р. на  приватизацію орендованого майна, разом з тим не підписало договір купівлі-продажу, у зв'язку із чим  цей спосіб втратив чинність, а у 2008 році встановлено спосіб приватизації об'єкту комунальної власності шляхом конкурсу. Зміна встановленого органом місцевого самоврядування способу приватизації знаходиться поза межами повноважень суду.

          Щодо доводів ТОВ "Добрі послуги" про поліпшення орендованого майна на 412988 грн. Слід зазначити, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних  коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення майна (ч.3 ст.23 ЗУ №2269-ХІІ від 10.04.92р.) при цьому,  поліпшення, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди - орендодавець компенсує орендареві кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому порядку, яке відбулося в результаті таких  поліпшень якщо інше не визначено договором оренди (ч.2 ст.27 ЗУ №2269-ХІІ від 10.04.92р.). В матеріалах справи (а.с.66-102 т.1) є попередній кошторисний розрахунок вартості будівництва- ремонту приміщень ТОВ "Добрі послуги" складений 18.11.2003р. та 16.04.04р. із яких лише локальний кошторис 2-1-1 на загальнобудівничі роботи по ремонту бару та офісних приміщень 1 поверху на суму 102599 грн. затверджено зам. міського голови Айзман Є.Ц. Решта локальних кошторисів на електромонтажні роботи, сантехнічні роботи, загальнобудівельні роботи по ремонту швейного цеху 4 поверху, електромонтажні роботи швейного цеху 4 поверху не погоджені у встановленому порядку орендодавцем та не затверджені. Звітом незалежної оцінки вартості невідокремлених поліпшень, виконаних орендарем в орендованих нежитлових приміщеннях по вул. Леніна, 58 м. Ізмаїл підтверджено вартість поліпшень на суму 104509 грн. (а.с.115-120 т.1).

          За бухгалтерською довідкою орендаря про поліпшення основних засобів по ТОВ "Добрі послуги" станом на 1.09.08р. (а.с.123 т.1) вартість поліпшень зазначено в сумі 412988 грн. Але ТОВ "Добрі послуги"  не враховано, що вартість  поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна - компенсації не підлягає.

          Відповідно до ст.51 "Про державну програму приватизації" - у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25%  залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Отже, твердження ТОВ "Добрі послуги", що виконані ним поліпшення  майна у період оренди становлять 36,4% від продажної ціни  не є безумовними. Разом з тим, орендодавець жодним чином не заперечує проти участі ТОВ "Добрі послуги" у приватизації нежитлових приміщень у спосіб, визначений в установленому законом порядку.

          З урахуванням викладеного, підстави для скасування рішення місцевого господарського суду - відсутні.

Керуючись ст.ст.99, 101-105 ГПК України,

суд постановив:

          Рішення господарського суду Одеської області від 17.12.2008р. у справі №16/140-08-3734 - залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

          Постанова апеляційної інстанції набирає чинності з дня прийняття та може бути оскаржена до ВГСУ в касаційному порядку.

          Головуючий суддя                                                             А.М. Жукова

          Судді                                                                                          Т.А. Величко

                                                                                                    Л.І. Бойко