Рішення

від 11.07.2013 по справі 923/774/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

тел. /0552/ 49-31-78, 42-06-22, 32-11-36

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 липня 2013 р. Справа № 923/774/13

Господарський суд Херсонської області у складі судді Ярошенко В.П. при секретарі Дудар І.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Херсонської міської ради, м. Херсон

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонінвестсервіс ", м. Херсон

про: розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання повернути її в склад земель територіальної громади м. Херсона

за участю представників сторін:

від позивача - представник Верещак О.М. дов. № 9-342-9/21 від 08.05.2013 р.

від відповідача - представник Загорулько Є.А. дов. № 7 від 03.07.2013 р.

Херсонська міська рада (позивач) звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонінвестсервіс" (відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,2000 га, що знаходиться за адресою м. Херсон, вул. 49 Гвардійської стрілецької Херсонської дивізії, 28 від 13.03.2008 р. та зобов'язання повернути її в склад земель територіальної громади м. Херсона.

Позивач позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав викладених у позовній заяві.

Відповідач в судовому засіданні заперечував проти позовних вимог, відповідно до відзиву на позовну заяву, мотивуючи відсутністю правових підстав для задоволення позову.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд, -

в с т а н о в и в:

Між Херсонською міською радою (позивач) та товариством з обмеженою відповідальністю "Херсонінвестсервіс" (відповідач) 13.03.2008 року було укладено договір оренди земельної ділянки (далі договір), згідно якого відповідачу було передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під будівництво багатоповерхового будинку, яка знаходиться у м. Херсоні по вул. 49 Гвардійської стрілецької Херсонської дивізії, 28, із земель запасу, строком на п'ять років до 23.11.2012 р.

Даний договір був зареєстрований в Херсонському міському реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в книзі 4АА002457 записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 07.05.2008 року № 040871300097.

За умовами п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка, площею 0,2000 га під будівництво.

Пунктом п. 38 договору, дія договір припиняється шляхом розірвання, зокрема за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Матеріали справи містять додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.11.2010 р., якою термін дії договору продовжено до 23.11.2020 р.

12.03.2013 р., в ході обстеження земельної ділянки, наданої в оренду ТОВ "Херсонінвестсервіс" було встановлено, що земельна ділянка знаходиться в житловій забудові ІІ-го Таврійського мікрорайону, роботи по будівництву багатоповерхового будинку не розпочаті, паркан на ділянці не встановлено, земельна ділянка не освоюється.

Як вбачається з матеріалів справи Херсонська міська рада 26.05.2011 р. направляла на адресу відповідача лист № 39-500-688/9-11/318. У відповідь на даний лист ТОВ "Херсонінвестсервіс" листом від 09.06.2011 р. № 12/01 повідомило, що нерозпочате будівництво є складовою загальної тенденції кризи в економіці країни.

Листом від 25.03.2013 р. № д-2325-9/21 Херсонська міська рада повідомила ТОВ "Херсонінвестсервіс" запропонувала розірвати вищевказаний договір у зв'язку з невиконанням орендарем умови договору щодо будівництва багатоповерхового будинку.

Позивач по справі вважає, що ТОВ "Херсонінвестсервіс" допустило порушення істотної умови договору, передбаченої ст. 15 Закону України "Про оренду землі" - умови використання та цільове призначення земельної ділянки. Відповідно до ст. 24 цього ж Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно із договором оренди. Згідно ж ст. 32 закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї з сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що договором не передбачений конкретний строк, у який орендар повинен приступити до забудови земельної ділянки.

Відповідач вважає, що не розпочавши будівництво, він не порушив норми діючого законодавства України, а позивач не довів належними доказами нецільового використання відповідачем земельної ділянки.

Розглянув матеріали справи суд доходить до висновку про задоволення позовних вимог з огляду на таке.

Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 Цивільного кодексу України). Відповідно до ст. 629 цього Кодексу договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Отже, відповідно до умов договору та норм чинного законодавства, ТОВ "Херсонінвестсервіс" взяло земельну ділянку в оренду у зв'язку з необхідністю проведення підприємницької та інших видів діяльності, а саме для користування нею з метою будівництва на орендованій земельній ділянці багатоповерхового будинку.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" умова щодо використання та цільового призначення земельної ділянки є істотною умовою договору. Відповідно до ст. 24 цього ж Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Законодавець у ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачив, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Крім того, слід зазначити, що відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як вбачається з матеріалів справи та договору, укладаючи даний договір, орендодавець розраховував на те, що орендар побудує на орендованій земельній ділянці багатоповерховий будинок, тобто Херсонська міська рада, яка представляє інтереси територіальної громади м. Херсона, розраховувала на поліпшення інфраструктури міста.

Відповідно до вимог ст. 28 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

П. 31 договору оренди передбачено, що відповідач зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Конкретний строк початку будівельних робіт і строки забудови договором оренди не встановлено.

Пунктом 4 ч.1 ст. 416 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою для забудови є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

В договорі оренди земельної ділянки, крім істотних умов, визначених ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" сторони мали визначити додаткові умови, а саме - умову, що може вплинути на припинення дії договору оренди земельної ділянки (невикористання земельної ділянки протягом трьох років підряд для будівництва багатоповерхового будинку).

За таких обставин, в даному випадку питання про припинення права користування земельною ділянкою може здійснюватися лише за умови наявності у договорі оренди певного виду обмеження у використанні земельної ділянки.

Акт обстеження земельної ділянки від 12.03.2013 р., на який посилається позивач, носить односторонній характер і підтверджує саме те, що будівельні роботи не розпочиналися, що не спростовується і відповідачем, але не є підтвердженням використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства, яке повинно встановлюватися відповідно до приписів ст. 144 Земельного кодексу України.

На спірні орендні правовідносини, пов'язані з невиконанням орендарем умов договору оренди земельної ділянки та обумовленим цим виникненням підстав для його примусового припинення прав на земельну ділянку в судовому порядку, поширюється дія ст.ст. 141, 143 Земельного кодексу України, ст.ст. 617, 638 Цивільного кодексу України, ст.ст. 15, 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.29 Закону України "Про планування і забудову територій".

Відповідно ст.29 Закону України "Про планування і забудову територій" дозвіл на виконання будівельних робіт надається Інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на підставі: проектної документації; документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою; угоди про право забудови земельної ділянки; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування; комплексного висновку державної інвестиційної експертизи; документа про призначення відповідальних виконавців робіт.

Таким чином, підтвердженням початку відповідачем будівництва багатоповерхового будинку є наявність дозволу ДАБК на виконання будівельних робіт, однак як встановлено судом та не заперечується сторонами, на момент розгляду справи такий дозвіл відповідачем не одержано.

Відповідно до статті 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Пунктом 15 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду під будівництво багатоповерхового будинку.

Пунктом 31 договору встановлено, використовувати орендовану земельну ділянку відповідно до мети, визначеної у п. 15 цього договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, нори і правил щодо використання землі.

Судом встановлено, а відповідачем не спростовано факт тривалого (більше трьох років) невикористання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, що є порушенням умов договору оренди та достатньою підставою для його дострокового розірвання згідно зі ст. 143 Земельного кодексу України та ст. 32 Закону України "Про оренду землі".

Частиною 1 статті 143 Земельного Кодексу України передбачено примусове припинення у судовому порядку прав на земельну ділянку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Таким чином, імперативні вимоги земельного законодавства передбачають розірвання договору оренди земельної ділянки у разі тривалого використання орендарем землі не за цільовим призначенням всупереч умовам договору оренди. Причому порушення умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі (за будь-яким призначенням), що власне і має місце в даній справі.

Суд не приймає до уваги надані відповідачем договір про розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки № 177/3 від 02.08.2007 р., договір на проведення робіт по погодженню проекту відведення № 178/3 від 02.08.2007 р. та договір на виконання проектних робіт від 20.07.2007 р., оскільки як зазначалось вище, підтвердженням початку будівництва є наявність дозволу ДАБК на виконання будівельних робіт.

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню.

Понесені позивачем витрати зі сплати судового збору відшкодовуються йому за рахунок відповідача, з вини якого спір доведено до врегулювання в судовому порядку.

Керуючись ст. ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,2000 га, яка знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. 49 Гвардійської стрілецької Херсонської дивізії, 28, від 13.03.2008 р. укладений між Херсонською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Херсонінвестсервіс".

3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Херсонінвестсервіс" повернути земельну ділянку розташовану за адресою: м. Херсон, вул. 49 Гвардійської стрілецької Херсонської дивізії, 28, загальною площею 0,2000 га Херсонській міській раді в склад земель територіальної громади.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Херсонінвестсервіс" ( м. Херсон, вул. 9 Січня, 4, код ЄДРПОУ 34906551) на користь Херсонської міської ради (м. Херсон, пр. Ушакова, 37, код ЄДРПОУ 26347681) - 1 147 (одна тисяча сто сорок сім) грн. судового збору. Видати накази.

Повне рішення складено 16.07.2013 р.

Суддя В.П.Ярошенко