Рішення

від 30.09.2013 по справі 620/788/13-ц

ЗАЧЕПИЛІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 620/788/13-ц

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30.09.2013 року Зачепилівський районний суд Харківської області у складі:

головуючого судді - ОГІЄНКА Д.В.,

при секретарі - НІКОЛЕНКО Л.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в сел. Зачепилівка, цивільну справу № 620/788/13-ц за позовами ОСОБА_1, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Комінтерн-М» про визнання договорів оренди землі та додаткових угод до них недійсними, -

В С Т А Н О В И В:

27.08.2013р. до Зачепилівського районного суду надійшли позовні заяви ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Комінтерн-М» про визнання недійсними договорів оренди землі, зареєстрованих: 30.03.2005р. за №412 та додаткової угоди до нього, яку зареєстровано 14.12.2010р.; 30.05.2005р. за №447 та додаткової угоди до нього, яку зареєстровано 14.12.2010р.; 30.03.2005 р. за №536 та додаткової угоди до нього, яку зареєстровано 27.12.2010р. Позивачі зазначили, що вони є власниками земельних ділянок, розташованих на території Новомажарівської сільської ради Зачепилівського району Харківської області, що підтверджується Державними актами на право власності на земельну ділянку: серії ЯБ № 212526; серії ХР № 027691 від 13.01.2005р.; серії ХР № 027635 від 13.01.2005р. Позивачі вважають, що укладені між сторонами договори оренди землі та додаткові угоди до них не відповідають за змістом Типовому договору оренди землі, що затверджено Постановою КМУ від 03.03.2004р. №220 та вимогам до істотних умов договору оренди землі, що встановлені ст. 15 закону України «Про оренду землі». Окрім того, акт прийому - передачі земельної ділянки не містить його істотних умов, таких як стан ділянки, еродованість у відсотках, вміст гумусу, калію, азоту, техногенної забрудненості, посилання на технічний паспорт, бал бонітету, придатність (готовність) до використання, наявність (відсутність) залишків минулих посівів, забур'яненість і засміченість; п. 13 договору оренди землі не містить умов щодо періодичності перегляду орендної плати за договором; з умов договору неможливо визначити чи відповідає розмір орендної плати встановленому Указом президента України від 19.08.2008р. «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» мінімальному розміру у 3% від нормативно - грошової оцінки земельної ділянки; в частині визначення розміру натуральної оплати не зазначено якісні характеристики продукції, яку орендар може отримати в якості орендної плати.

В судовому засіданні представник позивачів - адвокат ОСОБА_4 позовні вимоги підтримала у повному обсязі.

В судове засідання представник відповідача не з'явився, будучи належним чином повідомленим про час та місце розгляду справи, заяви про розгляд справи без його участі від нього не надходило, через канцелярію суду за підписом директора відповідача Жейнова Г.В. було надано відзиви на позови. Причини неявки представника відповідача суду не повідомлено. Інших підстав для відкладення справи також немає. За таких обставин за згодою позивача суд 25.09.2013р. постановив ухвалу про заочний розгляд справи в порядку ст. 224 ЦПК України.

Суд, заслухавши представника позивачів та дослідивши матеріали справи:

- позовні заяви;

- три квитанція про оплату судового збору в сумі 114,70 грн. на загальну суму 344,10 грн.;

- копії договорів оренди земельних ділянок від 30.05.2005р. №№ 412, 447, 536;

- копію додаткових угод від 11.03.2009 р. та від 30.04.2009р.;

- копію актів прийому - передачі земельних ділянок;

- копії державних актів про право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 212526, серії ХР №027691 від 13.01.2005р.; серії ХР №027635 від 13.01.2005р.;

- копія свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю НОМЕР_3 видане 16.11.2009 р. ОСОБА_4;

- оригінали договорів на надання правової допомоги позивачам;

- три клопотання по відкладення розгляду справ, призначених на 11.09.2013р.;

- три відзиви на позовні заяви від 24.09.2013р.;

- заяву ОСОБА_3 про розгляд справи без його участі;

- поштові квитанції та повідомлення;

вважає доведеними та такими, що мають значення для правильного вирішення спору наступні обставини.

Згідно до абз. 1 - 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомив про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень представника позивачів, умови п. 8 Договорів оренди землі від 30.03.2005р., якими встановлено переважне право орендаря на поновлення договору, відповідачем виконано не було, так як той не звертався до позивачів з письмовими повідомленнями про намір продовжити їх дію. За таких обставин спірні договори оренди землі припинилися 30.03.2010р. Додаткові угоди, що немовби укладено за датою, зазначеною як 30.04.2009р. сторонами спірних договорів оренди землі, якими пункт 8 договору оренди землі було викладено в іншій редакції, відповідно до якої обов'язок звернення з письмовою незгодою на продовження договору покладено на орендодавця, а по умовчанню договір оренди землі вважається продовженим на такий саме термін - 5 років, суд не бере до уваги за тих підстав, що на день закінчення строку дії договорів оренди землі - 30.03.2010р., ці додаткові угоди не були зареєстровані в уповноваженому державному органі, як цього вимагає ст. 125 Земельного Кодексу України «Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав». Отже, відповідно до ч.1 ст. 210 ЦК України «Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом», не вважались на той час укладеними. Фактично ці додаткові угоди було зареєстровано Зачепилівським районним відділом Харківської регіональної філії ДП «ЦДЗК» лише 14.12.2010р. та 27.12.2010р.

Самі додаткові угоди від 30.04.2009р., мають ознаки недійсності, визначені у ч.1 ст. 203 ЦК України «Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам». Так, відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України «Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків». Отже, поняття «зміст правочину» є більш широким, ніж «зміст договору», тобто, ним охоплюється порядок укладання договору, його форма та, власне, зміст договору. Суд вважає, що під час укладання спірних додаткових угод було порушено порядок їх укладання, встановлений ст. 33 закону України «Про оренду землі», а саме, відсутні докази того, що орендар, який мав намір скористатися переважним правом на укладення договорів оренди землі на новий строк, повідомити про це орендодавців до спливу строку договорів оренди землі у строк, встановлений цими договорами, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договорів оренди землі шляхом направлення орендодавцям листів - повідомлень з проектами відповідних додаткових угод. З урахуванням пояснень представника позивачів, яка заявила, що на дату підписання додаткової угоди її довірителі не звертали уваги, суд має певні сумніви в тому, що спірні додаткові угоди дійсно були підписані сторонами 30.04.2009р., так як спірні договори оренди землі від 30.03.2005р. були зареєстровані тим самим державним органом у день, зазначений як день їх укладення. Будь - яких об'єктивних причин зволікання протягом майже 1,5 роки з державною реєстрацією додаткових угоди суд не встановив. Окрім того, за змістом самих додаткових угод вбачається, що їх п. 4 встановив порядок продовження (поновлення) дії договорів оренди такий, що суперечить положенням ст. 33 закону України «Про оренду землі». Так, відповідно до п. 4 спірних додаткових угод сторони дійшли згоди про зміну п. 8 договорів оренди землі від 30.03.2005р. і виклали його в такий редакції: «Договір укладено строком на 5 років з урахуванням ротації культур. Якщо Орендодавець за місяць до закінчення строку дії договору не повідомить письмово Орендаря про незгоду на подовження строку дії договору, то договір вважається автоматично пролонгованим на той саме термін». Такий порядок повністю змінює порядок, встановлений законом, в той час як вищеназвана норма закону за своєю конструкцією є імперативом та допускає лише договірну зміну в сторону збільшення граничного строку звернення Орендаря до Орендодавця з листом - повідомленням про намір продовжити договірні відносини. При цьому, суд звертає увагу, що встановлений сторонами договорів від 30.03.2005р. 7-денний граничний строк такого звернення, є також, порушенням вимог ст. 33 закону України «Про оренду землі».

Окрім того, спірні додаткові угоди не містять будь - яких положень про поновлення спірних договорів оренди землі. Не містить таких положень, відносно до тих правовідносин, що склались між сторонами спору, і чинне законодавство України. Самі ж спірні додаткові угоди не містять всіх умов договору оренду землі, отже, окремо від договорів оренди землі втрачають юридичний сенс свого існування. Але, сама по собі їх наявність може створити певні юридичні перешкоди для реалізації позивачами свого права власності на земельні ділянки, що є предметами спірних договорів оренди.

Суд вважає, що дана сукупність порушень закону є підставою для визнання спірних додаткових угод недійсними в цілому, відповідно до ст. 215 ЦК України «Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу».

Відповідно до ст. 41 Конституції України право власності в Україні є непорушним.

За таких обставин, суд дійшов висновку про необхідність захисту права власності позивачів на землю, яка є предметом спірних договорів оренди землі від 30.03.2005р. та додаткових угод до них від 30.04.2009 р., одним із способів, визначених у ст. 16 ЦК України - шляхом визнання недійсними додаткових угоди від 30.04.2009р.

В той же час суд вважає за необхідне відмовити позивачам у задоволенні позовних вимог щодо визнання недійсними договорів оренди землі від 30.03.2005р., так як ці договори припинилися 30.03.2010р. і не є продовженими або поновленими. Суд, дотримуючись принципу непорушності договору, вважає цілком достатніми існуючи наслідки припинення договору, як спосіб захисту порушеного права власника землі, що встановлені ст. 34 закону України «Про оренду землі», а саме: «У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки» - які є ідентичними до правових наслідків (реституція) визнання спірних договору оренди землі недійсним. При цьому, суд не вважає за можливе застосувати до спірних правовідносин положення абз. 6 ст. 33 закону України «Про оренду землі» «У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором». Так як, ця норма закону є спеціальною та стосується встановленого ст. 33 закону України «Про оренду землі» порядку поновлення договору оренди землі. Тобто, в разі, якщо відповідач дотримав би цього порядку та звернувся б до позивачів з відповідними листами - повідомленнями, а позивачі залишили б ці листи без відповіді та не вимагали б повернення землі, відповідач мав би право на поновлення договорів оренди землі, в тому числі і в судовому порядку. Але, за умов, що відповідач не скористався встановленим законом порядком поновлення договорів оренди землі, суд вважає за необхідне застосовувати до спірних правовідносин положення ст. 34 закону України «Про оренду землі» щодо правових наслідків припинення договору оренди землі. Тому, правову природу платежів, отриманих позивачами від відповідача протягом 2010 - 2013р.р. слід визначити не як орендну плату за землю, а як компенсацію завданих збитків, у розмірі неотриманої орендної плати, що цілком відповідає визначенню збитків згідно до ст. 22 ЦК України.

Інші доводи позивачів не мають юридичного значення для правильного вирішення спору і не беруться судом до уваги.

Виходячи з вищенаведеного, позовні вимоги слід задовольнити частково, визнавши недійсними в цілому спірні додаткові угоди. Водночас у задоволені вимог щодо визнання недійсними договорів оренди землі від 30.03.2005р. слід відмовити.

При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує, що позовні вимоги про визнання спірних договорів оренди землі та додаткових угод до них недійсними є вимогами немайнового характеру та нерозривно пов'язані між собою. Отже, суд присуджує на користь позивачів понесені ними і документально підтверджені витрати у повному обсязі з відповідача - ТОВ "КОМІНТЕРН-М".

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10,11, 88, 208, 209, 213, 214, 215, 224, 225 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до товариства з обмеженою відповідальністю «Комінтерн-М» про визнання договору оренди землі та додаткової угоди до нього недійсними задовольнити частково.

Визнати недійсними додаткові угоди до договорів оренди землі від 30.03.2005р., які зареєстровано (укладено):

- 14.12.2010р. за № 041069400101 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комінтерн-М».

- 14.12.2010р. за № 041069400099 між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комінтерн-М».

- 27.12.2010р. за № 041069400173 між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комінтерн-М».

Відмовити у задоволенні позовних вимог в частині визнання недійсними:

- договору оренди землі від 30.03.2005р., що укладено між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «КОМІНТЕРН-М» (зареєстрований 30.03.2005р. за №412),

- договору оренди землі від 30.03.2005р., що укладено між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «КОМІНТЕРН-М» (зареєстрований 30.03.2005р. за №447),

- договору оренди землі від 30.03.2005р., що укладено між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «КОМІНТЕРН-М» (зареєстрований 30.03.2005р. за №536).

Стягнути на користь ОСОБА_1, і.п.н. НОМЕР_1 з ТОВ «Комінтерн-М» (72304, Запорізька обл., м. Мелітополь, вул. Фрунзе, б.65, код ЄДРПОУ 33318214) судові витрати в розмірі 114,70 грн. сплаченого судового збору.

Стягнути на користь ОСОБА_2, і.п.н.НОМЕР_4 з ТОВ «Комінтерн-М» (72304, Запорізька обл., м. Мелітополь, вул. Фрунзе, б.65, код ЄДРПОУ 33318214) судові витрати в розмірі 114,70 грн. сплаченого судового збору.

Стягнути на користь ОСОБА_3, і.п.н. НОМЕР_2 з ТОВ «Комінтерн-М» (72304, Запорізька обл., м. Мелітополь, вул. Фрунзе, б.65, код ЄДРПОУ 33318214) судові витрати в розмірі 114,70 грн. сплаченого судового збору.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Заочне рішення може бути оскаржено тільки позивачем або його представником в апеляційному порядку до Апеляційного суду Харківської області через Зачепилівський районний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Головуючий, суддя

Зачепилівського районного суду

Харківської області Д.В. Огієнко