Рішення

від 26.09.2013 по справі 901/2268/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

26.09.2013Справа № 901/2268/13

За позовом: Сімферопольського міжрайонного прокурора з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері

(вул. Дзержинського, 6, м. Сімферополь, АР Крим, 95015)

в інтересах держави в особі Фороської селищної ради

(вул. Космонавтів, 3, смт. Форос, м. Ялта, АР Крим, 98690)

до Приватного підприємства «Луна»

(вул. Чорноморського козацтва, 80, м. Одеса, Одеська область, 65013, ідентифікаційний код 31690268)

про розірвання договору оренди землі та спонукання до повернення земельної ділянки

Суддя Шаратов Ю.А.

Представники:

від позивача - не з'явився;

від відповідача - Киреев О.М., довіреність від 05.08.2013 № б/н;

За участю прокурора відділу прокуратури м. Сімферополя - Приймака А.О.

Суть спору:

Сімферопольський міжрайонний прокурор з нагляду за додержанням законів у природоохоронній сфері в інтересах держави в особі Фороської селищної ради (далі - Позивач), звернулось до Господарського суду Автономної Республіки Крим із позовом до Приватного підприємства «Луна» (далі - Відповідач), про розірвання договору оренди землі №10 від 21.03.2002, та про зобов'язання Позивача повернути Фороській селищній раді земельну ділянку площею 0,8 га по вул. Трелецького, в районі нової школи та будинку № 13 у смт. Форос м. Ялта, АР Крим.

12.07.2013 ухвалою суду порушено провадження у справі та призначено до розгляду на 08.08.2013.

07.08.2013 прокурором подано заяву про зміну предмету позову № 83-1622вих13 від 05.08.2013, в який пункт 3 прохальної частини позову викладено у новій редакції, у зв'язку з чим, прокурор просить зобов'язати Позивача повернути Фороській селищній раді земельну ділянку площею 0,7873 га по вул. Терлецького, в районі нової школи та будинку № 13 у смт. Форос м. Ялта, АР Крим /а.с. 36-37/. Вказану заяву прийнято судом до розгляду.

Ухвалами суду розгляд справи відкладався, а саме ухвалою від 08.08.2013 до 27.08.2013 та від 27.08.2013 до 09.09.2013.

05.09.2013 ухвалою суду справу прийнято до провадження судді Господарського суду Автономної Республіки Крим Шаратова Ю.А. та призначено її розгляд на 09.09.2013.

Ухвалою суду від 09.09.2013 розгляд справи відкладено до 26.09.2013.

Прокурор у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити.

Позовні вимоги, із посиланням на статті 1, 15, 24, 25, частину третю статті 31 Закону України «Про оренду землі», пункт «а» части першої статті 96, частину першу статті 143 Земельного кодексу України, обґрунтовані використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням, яким на думку прокурора, у даному випадку є відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті протягом десяти років з моменту укладення договору оренди землі, що є істотним порушенням умов договору та безумовною підставою для розірвання договору.

Позивач явку свого повноважного представника у судове засідання не забезпечив, про місце, день та час розгляду справи повідомлений належним чином та своєчасно /а.с. 160/. Надав суду клопотання про розгляд справи у відсутності його представника, у якому підтримав позовні вимоги заявлені прокурором у повному обсязі /а.с. 156/.

Представник Відповідача у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, просив відмовити в їх задоволенні у повному обсязі. Зазначає про невідповідність позову дійсним обставинам справи, зокрема, посилається на замовлення ним та погодження проекту будівництва готельного комплексу на орендованій земельній ділянці, отримання технічних умов для підключення об'єкту будівництва до мереж водопроводу та каналізації, зовнішнього освітлення, телефонізації тощо, отримання позитивного комплексного висновку на проект будівництва служби Укрінвестекспертиза» в АР Крим, та дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції Держаного архітектурно-будівельного контролю, вчинення інших дій з підготовки земельної ділянки під будівництво.

Відповідач вказує на ускладнення, які перешкоджали освоєнню земельної ділянки, зокрема, на неточність визначення її площі, що викликало необхідність внесення змін договору оренди землі №10 від 21.03.2002 та іншої документації, а також на унеможливлення будівництва з огляду на наявність сервітуту по типу 2 у розмірі 0,24 га встановленого на земельній ділянці для прокладення нових інженерних мереж, який в подальшому було скасовано.

Окрім того, Відповідач зазначає про перешкоджання Позивачем у здійсненні ним будівництва на орендованій земельній ділянці, з огляду на ненадання Фороською селищною радою дозволу на будівництво після отримання архітектурно-будівельної частини проекту та ескізного плану будівництва готельного комплексу.

Позиція Відповідача полягає також у тому, що договір оренди землі №10 від 21.03.2002 не містить вимог щодо конкретних строків, протягом яких повинно бути розпочато будівництво та введено в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт, а відтак, відсутні підстави для розірвання договору через недотримання вказаних строків.

Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог також з підстави, що невикористання земельної ділянки для забудови протягом певного періоду часу не є її використанням за нецільовим призначенням у сенсі положень статті 1 Закону України «Про землеустрій» та глави 4 розділу II Земельного кодексу України, а відтак, у даному випадку, відсутні підстави для розірвання договору оренди через нецільове використання земельної ділянки.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши прокурора та представника Відповідача, суд,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням 34 сесії 23 скликання Фороської селищної ради від 06.03.2002 № 23 затверджено проект відведення земельної ділянки ПП «Луна» для будівництва та експлуатації готельного комплексу, загальною площею 0,80 га, в смт. Форос, вул. Терлецького, в районі нової школи та будинку № 13 із земель Фороської селищної ради, які використовуються для відпочинку, та відведені під будівництво, яке не розпочато (гр. 55, гр. 59 ф. 6-зем) для комерційного використання (гр. 42 ф. 6-зем.). Вказану земельну ділянку (кадастровий номер 01119497000:00:00:001) надано ПП «Луна» у довгострокову оренду, строком на 49 років, для будівництва та експлуатації готельного комплексу. Також землекористувача - ПП «Луна» зобов'язано виконувати вимоги обмежень та обтяжень (сервітутів) на земельній ділянці по типу 2 - використання земельної ділянки для прокладення нових та ремонту існуючих інженерних мереж /а.с. 16/.

На підставі вказаного рішення між Позивачем та Відповідачем укладено Договір оренди земельної ділянки від 21.03.2002, посвідчений приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу Автономної Республіки Крим Єпіфановим Ю.О. реєстровий номер 1918 (далі - Договір від 21.03.2002) /а.с. 17-22/.

Відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 2.2 Договору від 21.03.2002 Фороська селищна рада передала, а ПП «Луна» прийняло у тимчасове користування на умовах оренди, для будівництва та експлуатації готельного комплексу, строком на сорок дев'ять років, земельну ділянку (кадастровий номер 01119497000:00:00:001) площею 0,80 га із земель Фороської селищної ради, які використовуються для відпочинку, та відведені під будівництво, яке не розпочато (гр. 55, гр. 59 ф. 6-зем) для комерційного використання (гр. 42 ф. 6-зем.) за адресою: смт. Форос, вул. Терлецького, в районі нової школи та будинку № 13.

Пунктами 2.5, 3.1, 3.2 Договору від 21.03.2002 встановлено обов'язок орендаря (Відповідача) використовувати земельну ділянку з метою визначеною договором, умовами її надання, цільовим призначенням, із дотриманням вимог чинного земельного та екологічного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм та правил з використання землі. Окрім того, у пункті 3.2 також встановлено обов'язки Відповідача почати використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди, та виконувати вимоги обмежень та обтяжень (сервітутів) на земельній ділянці по типу 2 - використання земельної ділянки для прокладення нових та ремонту існуючих інженерних мереж.

Рішенням 41 сесії 4 скликання Фороської селищної ради від 05.08.2005 № 25 внесено зміни до рішення 34 сесії 23 скликання Фороської селищної ради від 06.03.2002 № 23, згідно із якими: припинено ПП «Луна» право користування земельною ділянкою площею 0,1275 га в смт. Форос по вул. Терлецького, розташованою в районі нової школи і будинку № 13; змінено площу наданої земельної ділянки з 0,80 га на 0,78725 га. Окрім того, вказаним рішенням Відповідачу припинено дію сервітуту по типу 2 - використання земельної ділянки для прокладення нових та ремонту існуючих інженерних мереж, встановленого рішенням 34 сесії 23 скликання Фороської селищної ради від 06.03.2002 № 23 на площу 0,2400 га, і встановлено новий сервітут на право проїзду та проходу для протипожежного обслуговування будівлі по вул. Терлецького, 9а, на умовах договору про земельний сервітут № 1 від 28.03.2005 /а.с. 55/.

03.10.2005 Відповідачем отримано Позитивний комплексний висновок державної експертизи служби «Укрінвестекспертиза» в Автономній Республіці Крим № 1385-01-2004 по проекту «Будівництво готельного комплексу по вул. Терлецького (в районі нової школи і будинку № 13) смт. Форос», згідно із яким, за результатами перевірки проекту, після зняття зауважень, викладених у комплексних висновках державної експертизи від 04.02.2005, 01.03.2005, та 30.03.2005, встановлено, що проектна документація відповідає чинним державним будівельним нормативам та рекомендована до затвердження /а.с. 106-108/.

За наявності вказаного позитивного висновку служби «Укрінвестекспертиза» в Автономній Республіці Крим, Відповідачем було отримано в інспекції Держаного архітектурно-будівельного контролю Дозвіл на виконання будівельних робіт від 02.06.2006 № 44-г/06-06, яким дозволено виконання підготовчих робіт з будівництва «Готельного комплексу по вул. Терлецького (в районі нової школи і будинку № 13) смт. Форос» з винесенням інженерних мереж, та знесенням зелених насаджень /а.с.109/.

28.12.2005 рішенням 45 сесії 4 скликання Фороської селищної ради № 14 у зв'язку із технічною помилкою у зазначенні площі земельної ділянки, внесено зміни до пункту 1.1 рішення 41 сесії 4 скликання Фороської селищної ради від 05.08.2005 № 25, якими змінено площу наданої земельної ділянки з 0,78725 га на 0,7873 га /а.с.54/.

14.02.2007, на підставі рішень Фороської селищної ради від 05.08.2005 № 25 і від 28.12.2005 № 14, між Позивачем та Відповідачем укладено Договір про внесення змін до Договору від 21.03.2002, яким визначено площу орендованої земельної ділянки у розмірі 0,7873 га, та замінено обов'язок ПП «Луна» виконувати вимоги обмежень та обтяжень (сервітутів) на земельній ділянці по типу 2 - використання земельної ділянки для прокладення нових та ремонту існуючих інженерних мереж, на обов'язок виконувати новий сервітут на право проїзду та проходу для протипожежного обслуговування будівлі по вул. Терлецького, 9а, на умовах договору про земельний сервітут № 1 від 28.03.2005 /а.с. 89-90/.

У зв'язку із прийняттям Фороською селищною радою рішень від 05.08.2005 № 25 і від 28.12.2005 № 14, та укладенням Договору від 14.02.2007 про внесення змін до Договору від 21.03.2002, складений Акт перенесення (коректування) меж земельної ділянки в натуру та приймання-передання межових знаків на зберігання від 14.02.2007, відповідно до якого було скоректовано в натурі межі орендованої земельної ділянки /а.с.93/.

27.07.2007 рішенням 16 сесії 5 скликання Фороської селищної ради № 08 внесено зміни до рішення 34 сесії 23 скликання Фороської селищної ради від 06.03.2002 № 23, якими змінено кадастровий номер орендованої земельної ділянки з 01119497000:00:00:001 на 0111949700:01:001:0071 /а.с. 100/.

20.09.2007, на підставі рішення Фороської селищної ради від 27.07.2007 № 08, між Позивачем та Відповідачем укладено Договір про внесення змін до Договору від 21.03.2002, яким визначено новий кадастровий номер земельної ділянки та змінено умови договору щодо орендної плати. Державну реєстрацію вказаного договору здійснено в ялтинському відділенні Кримської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» 07.02.2008 реєстраційний номер 040800700004, про що свідчить відповідний напис /а.с.98-99/.

Відповідно до частини другої статті 23, статті 24 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 № 1699-III, який діяв до 12.03.2011, розміщення об'єктів містобудування на території населених пунктів та за їх межами здійснюється відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень шляхом надання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки згідно із затвердженою містобудівною документацією, регіональними або місцевими правилами забудови. Замовник, що має намір забудови належної йому на праві власності або користуванні земельної ділянки, або уповноважена ним особа звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) щодо намірів забудови земельної ділянки, в якій зазначаються призначення будівлі, споруди та орієнтовні характеристики забудови. До заяви (клопотання) можуть бути додані передпроектні роботи. У разі якщо зазначені в заяві (клопотанні) наміри належать до переважного чи допустимих видів забудови відповідної території, орган місцевого самоврядування у двотижневий строк з дня реєстрації заяви (клопотання) надає заявнику містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, встановлені місцевими правилами забудови населеного пункту. У разі якщо наміри забудови земельної ділянки не відповідають вимогам містобудівної документації та видам використання території, встановленим місцевими правилами забудови, державними нормами, орган місцевого самоврядування протягом місяця з дня реєстрації заяви (клопотання) надає заявнику висновок щодо цієї невідповідності та рекомендації стосовно можливої зміни намірів забудови земельної ділянки.

Судом встановлено, що на підставі вказаних норм Відповідач 30.12.2009 надав Позивачу для розгляду архітектурно-будівельну частину проекту та ескізний проект будівництва готельного комплексу за адресою: смт. Форос, вул. Терлецького, в районі будинку № 13. Проте, Позивач, вже наступного дня, в порушення вказаних норм закону, замість висновку щодо невідповідності та рекомендацій стосовно можливої зміни намірів забудови земельної ділянки, яки б обґрунтувались конкретними положеннями затвердженої містобудівної документації, регіональних або місцевих правил забудови, надіслав Відповідачу лист від 31.12.2009 № 1567/02-12, в якому повідомив, що проект необхідно змінити, оскільки будівництво висотних будівель поблизу стометрової прибережної смуги Чорного моря не відповідає чинному містобудівному законодавству України /а.с. 111/.

12.03.2011 набув чинності Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI. Згідно із статтею 29 вказаного Закону, надання містобудівних умов та обмежень віднесено до компетенції відповідних спеціально уповноважених органів містобудування та архітектури. Судом встановлено, що 20.06.2011 Відповідач звернувся до Головного управління містобудування, архітектури та регіонального розвитку Ялтинської міської ради для погодження містобудівних умов та обмежень із будівництва готельного комплексу за адресою: смт. Форос, вул. Терлецького, район будинку № 13. Однак, у відповідь на вказане звернення, листом від 05.07.2011 № 01.2-01/1551 ПП «Луна» було повідомлено про те, що через відсутність затвердження складу, змісту, і порядку надання містобудівних умов та обмежень, відповідним центральним органом виконавчої влади з питань будівництва, містобудування та архітектури, надання містобудівних умов та обмежень зупинено /а.с. 113/.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про те, що будівельні роботи на орендованій земельній ділянці не були розпочати протягом тривалого часу з підстав наявності обставин, виникнення, зміна та припинення яких не залежали від волі Відповідача, а відтак, він не може нести за це будь-яку відповідальність.

Відповідно до частини другої статті 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. Частиною третю статті 31 вказаного Закону передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Статтею 610, пунктом 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Згідно із частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 4 Договору від 21.03.2002 в якості підстави для його розірвання передбачена вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором.

Суд не приймає довід прокурора та Позивача щодо наявності підстав для розірвання Договору від 21.03.2002 через невиконання Відповідачем обов'язку із використання земельної ділянки для будівництва з огляду на наступне. У Договорі від 21.03.2002 взагалі не встановлено будь-яких строків будівництва. Лише у пункті 3.2 визначено, що обов'язком орендаря є «почати використовувати орендовану земельну ділянку після державної реєстрації договору оренди». Отже, за відсутності встановлення граничного терміну, така умова означає, що Відповідач може почати використання ділянки у будь-який час «після державної реєстрації договору» і до моменту закінчення його строку дії, тобто до спливу 49 років, а до того моменту, вказана умова договору взагалі не може бути порушена.

Безпідставним є посилання у позовній заяві на істотне порушення Відповідачем Договору від 21.03.2002, в внаслідок чого, Фороська селищна рада значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, будівництво будинку, поліпшення інфраструктури селища, збільшення надходжень до місцевого бюджету, наявність житла, з огляду на наступне. Вказаним договором не передбачено жодних умов щодо переходу будь-яких прав на об'єкт будівництва до територіальної громади. У договорі відсутні умови щодо передачі житла Позивачу, адже ним передбачено надання земельної ділянки для будівництва готельного комплексу, який також не об'єктом транспортної чи соціальної інфраструктури. Договором від 20.09.2007 про внесення змін до Договору від 21.03.2002 змінено умови договору щодо розміру та порядку внесення орендної плати, внаслідок чого, її розмір перестав залежати від введення об'єкта в експлуатацію /а.с.98-99/. Згідно із довідкою Виконавчого комітету Фороської селищної ради від 31.07.2013 № 133 заборгованість за Договором від 21.03.2002 відсутня /а.с. 114/.

Суд не приймає довід прокурора та Позивача про наявність підстав для розірвання Договору від 21.03.2002 в наслідок використання земельної ділянки не за цільовим призначенням з огляду на наступне.

Частиною першою статті 24 Закону України «Про оренду землі» встановлено право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Відповідно до статті 15 Земельного кодексу України цільове призначення землі визначається її категорією, зокрема: землі житлової та громадської забудови; землі оздоровчого призначення, землі рекреаційного призначення тощо.

Пунктом «а» частини першої статті 96 Земельного кодексу України встановлено обов'язок землекористувача забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

Статтею 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 № 963-IV, передбачено, що невикористання земельної ділянки є невиконанням вимог щодо використання земель за цільовим призначенням.

Згідно із пунктом «а» частини першої статті 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Отже, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, свідчить лише про невиконання Відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням, однак, підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі» (пункт 2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6).

Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Суд не приймає як доказ наявності підстав для примусового припинення прав на земельну ділянку відповідно до статті 143 Земельного кодексу України Акт перевірки дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства від 05.12.2012 (а.с. 12-15), оскільки він не містить відомостей про використання орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Жодних інших належних та допустимих доказів на підтвердження наявності підстав для примусового припинення прав Відповідача на земельну ділянку відповідно до статті 143 Земельного кодексу України, ані прокурором, ані Позивачем суду не надано.

На підставі викладеного, суд вважає такими, що не підлягають задоволенню у повному обсязі позовні вимоги про розірвання договору оренди землі №10 від 21.03.2002, та про зобов'язання Відповідача повернути Фороській селищній раді земельну ділянку площею 0,7873 га по вул. Терлецького, в районі нової школи та будинку № 13 у смт. Форос м. Ялта, АР Крим.

Повне рішення складено відповідно до вимог статті 84 Господарського процесуального кодексу України та підписано 01.10.2013.

Керуючись частиною першою статті 24, частиною другою статті 25, частиною третю статті 31, частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі», статтею 610, пунктом 1 частини першої статті 611, частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України, статтею 15, пунктом «а» частини першої статті 96, пунктом «а» частини першої статті 143 Земельного кодексу України, статтею 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 № 963-IV, пунктом 2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6, статтями 33, 34, 49, 75, 82, 84-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволені позову у повному обсязі.

Суддя Ю.А. Шаратов