Постанова

від 21.10.2013 по справі 919/548/13

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

cpg1251

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 жовтня 2013 року Справа № 919/548/13

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Фенько Т.П.,

суддів Воронцової Н.В.,

Заплава Л.М.,

представники сторін не з'явилися;

розглянувши апеляційну скаргу Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Лотова Ю.В.) від 25.06.2013 у справі №919/548/13

за позовом Севастопольської міської ради

до приватного підприємства "Олтес"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради

про зміну умов договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 25.06.2013 позовні вимоги задоволені частково; змінені умови укладеного між Севастопольською міською Радою та приватним підприємством "Олтес" договору оренди земельної ділянки від 19.10.2007, зареєстрованого 18.12.2007, реєстраційний номер 040765900196, виклавши пункт 2.3, розділ 4, пункт 5.4, підпункти б), л) пункту 9.2.2, пункт 12.5 договору у новій редакції та доповнивши розділ 5 договору пунктом 5.5 та пункт 9.2.2 розділу 9 договору підпунктом м); в задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання судових витрат.

Не погодившись з рішенням господарського суду першої інстанції, Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати ч. 3 рішення господарського суду міста Севастополя від 25.06.2013, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Розгляд справи відкладався.

За розпорядженням в.о. секретаря судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.10.2013 у зв'язку з зайнятістю в іншому судовому процесі судді Котлярової О.Л., була здійснена заміна судді Котлярової О.Л. на суддю Заплава Л.М.

У судове засідання, призначене до розгляду на 21.10.2013, сторони явку уповноважених представників не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином та своєчасно, про причини неявки судову колегію не повідомили.

Згідно з пунктом 3.9.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Судова колегія вважає можливим розглянути справу за відсутності представників сторін за наявними документами в матеріалах справи.

Розглянувши матеріали справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.

З матеріалів справи вбачається, що 19.10.2007 між Севастопольською міською Радою (Орендодавець) та приватним підприємством "Олтес" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Орендодавець відповідно до рішення Севастопольської міської Ради № 1962 від 16.05.2007 надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для завершення будівництва та обслуговування дитячого кафе з торговельним комплексом, з віднесенням цих земель до категорії земель житлової та громадської забудови, яка розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Єрошенко - пр. Гагаріна (далі по тексту Договір). Договір зареєстрований у Севастопольській міській філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.12.2007 за №040765900196. (а.с. 23-33)

Згідно з пунктом 2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0509 га.

У пункті 2.2. Договору було зазначено, що відповідно до кадастрового плану та актом обстеження від 17.10.2007 на земельній ділянці розташований капітальний об'єкт закінчений будівництвом на площі 0,0294 га., споруди на площі 0,0011 га, під проходами, проїздами та площадками площа 0,0204 га.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що він укладений строком до 15.05.2032.

Актом прийому-передання земельної ділянки від 19.10.2007 був засвідчений факт передання орендованої земельної ділянки відповідачу (а.с. 34).

Згідно з пунктом 2.3. Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 341553 грн., що підтверджується випискою з технічної документації по нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1228/1, виданої Головним управлінням земельних ресурсів в м. Севастополі 09.10.2007.

Пунктом 4.1. Договору передбачалось, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради № 1348 від 14.10.2003 (в редакції 12.09.2007) у розмірі 2,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пункт 4.2. Договору встановлював, що розмір річної орендної плати за користування земельною згідно з розрахунком складає:

341 553*0,025 = 8 538,83 грн.

Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні договорів оренди землі з урахуванням внесених змін, зокрема рішенням СМР від 13.02.2008 № 3701, встановлені розміри орендної плати (далі по тексту - Методика) (а.с. 94-96, 102-107).

20.11.2011 Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію" (далі по тексту - рішення №2163) (а.с. 35).

07.02.2012 Севастопольською міською Радою прийняте рішення № 2318 "Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" (далі по тексту - рішення № 2318) (а.с. 36).

На виконання зазначених рішень та з метою приведення Договору до відповідності з діючими нормами права Севастопольська міська Рада на адресу приватного підприємства "Олтес" направила проект додаткової угоди про внесення змін до Договору.

Однак, підприємство з проектом додаткової угоди не погодилось, направило на адресу Севастопольської міської Ради заперечення (а.с. 37-52).

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача з позовом.

Позивач - Севастопольська міська Рада, звернулась до господарського суду міста Севастополя із позовною заявою до приватного підприємства "Олтес" (далі - ПП "Олтес") про зміну умов укладеного між сторонами договору від 18.12.2007, реєстраційний номер 040765900196, та викладення пунктів договору у новій редакції, запропонованій позивачем. Зокрема, позивач просив суд змінити умови договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та відповідачем виклавши пункти договору у наступній редакції:

Преамбулу договору викласти у наступній редакції:

"На підставі рішень Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 №2163 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її у дію» від 07.02.2012 №2318 "Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», внести до договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0509 га, розташованої за адресою: м. Севастополь, вул. Єрошенко - пр. Гагаріна, наданої для завершення будівництва та обслуговування дитячого кафе з торгівельним комплексом, укладеного між Севастопольською міською Радою та приватним підприємством "Олтес", зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України земельних ресурсів» у Державному реєстрі земель 18.12.2007 за №040765900196, наступні зміни".

Пункт 2.3. договору викласти у наступній редакції:

"2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

662 809,62 грн. (шістсот шістдесят дві тисячі вісімсот дев'ять грн. 62 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №4274-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 05.06.2012 року."

Розділ 3 договору викласти у наступній редакції:

"3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком до 15.05.2032 року.

3.2. По закінченню строку, на який укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, який належно виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористуватись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця у встановленому порядку не пізніше ніж за два місяці до спливу строку дії договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У разі недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється."

Розділ 4 договору викласти у наступній редакції:

"4. Оренда плата та порядок розрахунків

4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою до 07.02.2012 встановлюється відповідно до п. 5.1. ст. 288 Податкового кодексу України, у розмірі: 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 07.02.2012 встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (надалі - Методика) у розмірі 5% (п'яти відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням його цільового використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, які заповнюються під час укладення (поновлення) чи зміни умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

- на період з 01.01.2012 до 07.02.2012:

662809,62 х 0,03 : 366 х 37 = 2 010,16 грн.;

- з 07.02.2012:

662809,62 х 0,05 = 33140,48 грн.

4.4. Наведений розрахунок величини річної орендної плати щорічно корегується відповідно до п. 4.6. даного договору.

4.5. Орендна плата за землю оплачується орендарем у строки та порядку, які визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку у строк до першого лютого поточного року залежно від щорічно індексованої грошової оцінки земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати здійснюється орендарем згідно з умовами даного договору та вимогами чинного законодавства та погоджується орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики, щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року щорічний розрахунок орендної плати, узгоджений з орендодавцем, представляється орендарем державній податковій інспекції за місцем розташування земельної ділянки.

4.8. Розмір орендної плати переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором, у тому числі зміни цільового використання земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку, збільшення цін та тарифів, нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено актом, складеним за участю орендодавця;

- в інших випадках, передбачених законом.

Періодичність перегляду: рішення про зміни, які вказані у пункті 4.8., має бути прийнято до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування таких змін (плановий період). В іншому випадку, норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, який настає за плановим періодом.

4.9. Розмір орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.

4.10. У разі припинення права користування земельною ділянкою орендна плата сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у користуванні у поточному році.

4.11. За несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку відповідно до законодавства України.

4.12. Контроль за нарахуванням, перерахуванням до бюджету, стягненням заборгованості по орендній платі здійснюється у порядку, передбаченому Податковим кодексом України."

Пункт 5.4. розділу 5 договору викласти у наступній редакції:

"5.4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у суборенду без змін цільового використання згідно із Законом України «Про оренду землі». У цьому випадку плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати."

Розділ 5 договору доповнити пунктом 5.5. у наступній редакції:

"5.5. Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужене орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу."

Пункт 9.1.1. розділу 9 договору доповнити підпунктом ж) наступного змісту:

"ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.»

Підпункти б), л) пункту 9.2.2. розділу 9 договору викласти у наступній редакції:

"б) виконувати зобов'язання землекористувача відповідно до умов даного договору, Земельного кодексу України, Податкового кодексу України;"

"л) повідомляти орендодавця про зміни своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний термін."

Пункт 9.2.2. розділу 9 договору доповнити підпунктами м), н), наступного змісту:

"м) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати орендодавцю копію документа, який підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування і т. ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою до набувача об'єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

н) здійснювати оплату послуг з внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього."

Пункт 12.4 розділу 12 викласти у наступній редакції:

"12.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України без укладення додаткової угоди до даного договору з моменту прийняття рішення про відмову від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом 3 місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- порушення строків будівництва, встановлених даним договором без згоди орендодавця;

- передача чи відчуження права оренди третім особам."

Пункт 12.5 розділу 12 викласти у наступній редакції:

"12.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, не є підставою для змін умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку в разі смерті фізичної особи орендаря, засудження або обмеження його дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або третіх осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем."

Решта пунктів договору оренди землі, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" у Державному реєстрі земель 18.12.2007 за №040765900196, залишаються незмінними та сторони підтверджують свої зобов'язання за ними.

Позовні вимоги мотивовано невідповідністю умов договору вимогам законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру і порядку її сплати.

Ухвалою господарського суду м. Севастополя від 16.05.2013 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради.

Задовольняючи частково вимоги позивача, суд першої інстанції виходив з того, що вимоги по зміні пунктів 2.3, розділ 4, пункт 5.4, підпункти б), л) пункту 9.2.2, пункт 12.5 договору у новій редакції та доповнення розділу 5 договору пунктом 5.5 та пункту 9.2.2 розділу 9 договору підпунктом м) є обґрунтованими та законними чи такими про задоволення яких не заперечує відповідач.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами, а тому підпадають під правове регулювання як загальних норм Цивільного кодексу України, так і спеціальних норм Земельного кодексу України, Податкового кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, зміна правовідношення.

Статтею 20 Господарського кодексу України передбачено, що держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів. Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом, у тому числі, установлення, зміни і припинення господарських правовідносин. Порядок захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Рішенням Конституційного Суду України від 09.07.2002 N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення ч. 2 ст. 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Крім того, згідно пункту 1.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" (зі змінами та доповненнями від 16.01.2013) у порядку господарського судочинства вирішенню підлягають такі категорії спорів, засновані на положеннях ст. 319 Цивільного кодексу України, глав 27, 29, 33, 34 Цивільного кодексу України та глави 15 Господарського кодексу України, розділів ІІІ-V Земельного кодексу України, зокрема що виникають з укладення, зміни, розірвання, виконання договору оренди земельних ділянок.

У зв'язку з чим, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про підставність звернення до суду Севастопольської міської Ради.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (ч. 1 ст.15 Закону України "Про оренду землі")

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до умов договору та вимог діючого законодавства орендна плата за землю залежить від нормативної грошової оцінки землі.

У своїй позовній заяві Севастопольська міська Рада просила суд внести зміни до пункту 2.3. Договору виклавши його у наступній редакції:

" 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

662 809,62 грн. (шістсот шістдесят дві тисячі вісімсот дев'ять грн. 62 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №4274-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 05.06.2012."

Судова колегія вважає вірним висновок суду першої інстанції щодо задоволення вимог в цій частині з огляду на наступне.

Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Частиною 1 ст. 15 цього закону передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно ст. 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

20.11.2011 Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію". Згідно із зазначеним рішенням було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя, нормативну грошову оцінку земель в адміністративних межах міста Севастополя введено в дію з 01.01.2012, Головне управління Держкомзему України в м. Севастополі зобов'язано забезпечити надання виписок з технічної документації з нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 1 рішення Севастопольської міської Ради № 2318 "Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" від 07.02.2012 третю особу зобов'язано після надання орендарями виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку внести відповідні зміни в діючи договори.

Під час розгляду справи відповідачем були надано письмові пояснення та бухгалтерську довідку щодо розміру орендної плати на 2012-2013 роки, згідно з якими ним з 01.01.2012 сплачується орендна плата виходячи з нормативної грошової оцінки землі 662809,62 грн. Також в матеріалах справи міститься витяг №4274-31/5 від 05.06.2012 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, згідно якому нормативна грошова оцінка земельної ділянки була встановлена у розмірі 662809,62 грн. (а.с. 74, 130, 134).

Таким чином, з 01.01.2012 фактично діє та виконується відповідачем положення щодо нової нормативної грошової оцінки.

Севастопольської міською Радою була також заявлена вимога про викладення пункту 4.1. розділу 4 у новий редакції, а саме: "Річна орендна плата за користування земельною ділянкою до 07.02.2012 встановлюється відповідно до п. 5.1. ст. 288 Податкового кодексу України, у розмірі: 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 07.02.2012 встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (надалі - Методика) у розмірі 5% (п'яти відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки."

Судова колегія погоджується із висновком суду першої інстанції щодо часткового задоволення цієї вимоги з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Підпунктом 9.1.10 п. 9.1. ст. 9 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю відноситься до загальнодержавних податків та зборів.

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно зі ст. 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст. 272, 273, 276 цього Кодексу.

Підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, тобто трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі. Не може перевищувати - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.7 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у випадках: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, у тому числі внаслідок інфляційних процесів; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено актом, складеним з участю Орендодавця; в інших випадках, передбачених законом.

Позовні вимоги про внесення змін до п. 4.1 Договору обґрунтовані невідповідністю умов договору Методиці.

Так, рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 № 1348 була затверджена Методика визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні договорів оренди землі. Відповідно до рішення Севастопольської міської Ради від 13.02.2008 (тобто після укладення договору) був викладений у новий редакції розділ 3 додатку до рішення № 1348. Зокрема розмір орендної плати за земельні ділянки, на яких розташовані торговельні комплекси та кафе встановлений у розмірі 5 % (а.с. 102-107).

Пунктом 1.3 рішення № 2318 було передбачено, що за результатом інвентаризації договорів оренди земельних ділянок необхідно привести ставки орендної плати до відповідності з діючим законодавством та Методикою шляхом внесення відповідних змін у договори оренди.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Сторони у договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ст. 6 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно зі ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради віднесені питання вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин та затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

З урахуванням зазначеного, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, як і невідповідність її розміру діючим нормативним актам. А тому, позовні вимоги у частині встановлення у Договорі розміру орендної плати у 5 % є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Однак, визначення позивачем дати, з якої підлягає застосуванню вказаний розмір орендної плати, є таким, що суперечить положенню ст. 653 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Враховуючи цю норму права новий розмір орендної плати повинен застосовуватись саме з моменту набрання цим рішенням законної сили, що відповідає правової позиції Вищого господарського суду України, викладеної у пункті 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин".

Позивач просив суд внести зміни у Договір та викласти пункт 4.3 (в діючої редакції договору пункт 4.2) в наступній редакції:

"4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

- на період з 01.01.2012 до 07.02.2012:

662 809,62 х 0,03 : 366 х 37 = 2 010,16 грн.;

- з 07.02.2012:

662 809,62 х 0,05 = 33 140,48 грн."

Згідно з пунктом 2.3 Методики розмір річної орендної плати визначається в залежності від цільового призначення земельної ділянки та інших факторів у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Це відповідає ст.ст. 274, 285-288 Податкового кодексу України.

У зв'язку з чим, судова колегія погоджується із думкою суду першої інстанції щодо відповідності заявленої вимоги в частині зазначення формули визначення річної орендної плати, вимогам діючого законодавства, та відповідно задоволення у цій частині вимоги про внесення змін до договору.

Разом з тим, позивачем знов вказується передодній розрахунок орендної плати із зазначенням зворотних дат, що ним ніяк не обґрунтовано та не відповідає положенням ст. 653 Цивільного кодексу України, про що зазначалося і вище.

Слід зазначити також, що відповідач погодився на внесення змін до договору шляхом викладення у новій редакції пунктів 4.6, 4.8 розділу 4 Договору, однак заперечував проти включення абзацу 4 пункту 4.6, а саме: «У разі внесення змін до Методики, щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою», - та проти включення до Договору абзацу 4 пункту 4.8., а саме фрази «зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою».

Разом з тим, суд першої інстанції вірно встановив, що оскільки судом вже встановлено, що зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою, є підставою для перегляду розміру орендної плати, вказані пункті підлягають викладенню у редакції запропонованої позивачем.

Що стосується інших вимог щодо зміни умов договору, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до ст. 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 179 Господарського кодексу України встановлено, що майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту. Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.3. та 1.5 рішення Ради №2318 управління було зобов'язано:

- після надання орендарями виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку, затвердженою рішенням Севастопольської міської Ради №2163 від 20.12.2011, внести відповідні зміни до діючого договору оренди земельних ділянок (п. 1.1);

- за результатом інвентаризації договорів оренди земельних ділянок необхідно привести ставки орендної плати до відповідності з діючим законодавством та Методикою шляхом внесення відповідних змін у договори оренди (п.1.3);

- направити на адресу орендарів пропозиції про намір внести зміни до договорів земельних ділянок (п.1.5.).

Згідно з рішенням Ради № 4308 було вирішено внести в Договір зміни, а саме пункт 4.1 Договору викласти в новий редакції.

Таким чином, Севастопольською міською Радою були прийняті рішення щодо внесення змін лише до пунктів 2.3. та 4.1 Договору. Рішення щодо внесення змін до інших пунктів договору не приймалось.

13.09.2011 Севастопольською міською Радою прийняте рішення "Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради №1343 від 14.10.2003 "Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення", яким був затверджений примірний договір оренди земельної ділянки. Але, цим рішенням не вирішувалось питання щодо приведення діючих договорів до відповідності із затвердженим примірним договором.

Крім того, відповідно до позовних вимог позивач просив суд викласти розділ 3 у новий редакції, а саме:

"3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком до 15.05.2032 року.

3.2. По закінченню строку, на який укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, який належно виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористуватись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця у встановленому порядку не пізніше ніж за два місяці до спливу строку дії договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У разі недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється."

Разом з тим, як вірно встановлено судом першої інстанції зміст пунктів 3.1., 3.2. та 3.3. розділу 3 запропонованої редакції Договору відповідає змісту пунктів 3.1. та 3.2. розділу 3 діючої редакції Договору.

Необхідність викладення цих умов саме у такому вигляді ані позивачем, ані третьою особою в апеляційній скарзі не обґрунтовано, що суперечить положенню ст. 33 Господарського процесуального кодексу України. Це саме стосується і доповнення Договору пунктом 3.4, якій повністю відтворює зміст ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

При цьому, суд першої інстанції підставно звернув увагу позивача та третьої особи. що згідно з ч. 1 ст. 2 цього Закону відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Тобто, положення ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" будуть діяти для сторін незалежно від того, чи відображені вони у договорі оренди землі, а тому підстави для обов'язкового включення до договору пункту 3.4 у запропонованій позивачем редакції відсутні.

Севастопольською міською Радою запропоновано доповнити пункт 9.1.1. розділу 9 договору підпунктом ж) наступного змісту: "ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються."

Позивач, як заявник апеляційної скарги, обґрунтовують необхідність внесення до договору зазначеного підпункту ст. 24 Закону України "Про оренду землі" та затвердженням примірного договору оренди землі.

Однак, обґрунтованим є висновок суд першої інстанції щодо відмови у внесенні зазначеного підпункту до договору, оскільки, по-перше, що ст. 24 Закону України "Про оренду землі" діяла і на момент укладення Договору, але позивач своїм правом на внесення її у Договір під час його укладання не скористався, по-друге, позивачем усупереч ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, не доведено наявність на земельній ділянці, яка знаходиться у користуванні підприємства, відповідних зон, а відповідачем наявність заперечується.

Що стосується примірного договору то судом встановлено, що відповідним рішенням Севастопольської міської Ради питання щодо приведення діючих договорів оренди земельних ділянок у відповідність до цього договору не вирішувалось.

Стосовно доповнення пункту 9.2.2. розділу 9 договору підпунктом н) наступного змісту: "н) здійснювати оплату послуг з внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього.", - з приводу того, що Законом України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено обов'язкова сплата держаного мита за реєстрацію речових прав на нерухоме майно, у тому числі права оренди та сплата за надання витягу з державного реєстру, суд першої інстанції вірно зазначив, що позивачем не надано суду доказів, що ця спірна умова була визначена обов'язковою будь-якім рішенням позивача, прийнятим в установленому законом порядку.

Крім того слід зазначити, що питання сплати послуг з внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього не відноситься до компетенції позивача та регламентується спеціальним законодавством.

Позивач також просив суд пункт 12.4 розділу 12 викласти у наступній редакції:

"12.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України без укладення додаткової угоди до даного договору з моменту прийняття рішення про відмову від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом 3 місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- порушення строків будівництва, встановлених даним договором без згоди орендодавця;

- передача чи відчуження права оренди третім особам."

Згідно зі ст. 31 Закону України "Про оренду" договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Вищезазначений пункт договору не відповідає ст. 31 Закону України "Про оренду землі", положенням цивільного законодавства про свободу договору, а тому, позовна вимога щодо включення його до Договору задоволенню не підлягає.

Посилання апелянта на те, що вказаний пункт договору відповідає Закону України "Про оренду землі", п. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, п. 39 постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, відповідно до яких розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором, а отже у орендодавця є право встановлювати пункти, які стосуються односторонньої відмови від договору, є неспроможним, оскільки при укладенні договору сторони не передбачили такої умови розірвання договору, відповідач заперечує проти такої зміни до умов договору, позивачем не доведено необхідності внесення такої зміни до умов договору.

Крім того, судова колегія погоджується із висновком місцевого господарського суду про задоволення вимог щодо змін до преамбули договору, пунктів 4.2., 4.4, 4.5., 4.7, 4.9-4.12, пунктів 5.4. та 5.5., підпунктів б), л) м) пункту 9.2.2, пункту 12.5 з приводу згоди позивача на ці зміни та відсутності його заперечень.

Правова оцінка, яку суд першої інстанції дав обставинам справи, не суперечить вимогам процесуального і матеріального права, а доводи апеляційної скарги щодо їх неправильного застосування є необґрунтованими.

Все вищеперелічене дає судовій колегії право для висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради - залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 25.06.2013 у справі №919/548/13 - залишити без змін.

Головуючий суддя Т.П. Фенько

Судді Н.В. Воронцова

Л.М. Заплава

Розсилка:

1. Севастопольська міська рада (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)

2. Приватне підприємство "Олтес" (пр. Жовтневої Революції, 22, корпус 4, кв.22, м.Севастополь, 99038)

3. Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)