Рішення

від 27.11.2006 по справі 9/328-06-9051

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ

УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" листопада 2006 р.

Справа  № 9/328-06-9051

За позовом:

Відкритого акціонерного товариства туристично-виробничої фірми „Чорне море”

До відповідачів:

Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1;          Кодимського виробничого управління

житлово-комунального господарства

Про визнання

недійсними договорів оренди та виселення

Суддя Бакланова Н.В.

Представники:

Від позивача: Чубко І.А. дов. б/н

від 26.07.2006р.

Від відповідачів: СПД ОСОБА_1 -не

з'явився

                           Кодимське ВУЖКГ -не

з'явився

СУТЬ СПОРУ: Позивач Відкрите

акціонерне товариство туристично-виробнича фірма „Чорне море” звернувся до

господарського суду Одеської області з позовною заявою до Суб'єкта

підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, за участю третьої особи,

яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору -Кодимське виробниче

управління житлово-комунального господарства, про визнання недійсними договорів

оренди, а саме: договір оренди нежитлового приміщення, жилі і нежилі

приміщення, які знаходяться на 2-му поверсі Готелю загальною площею 256 кв.м. і

двох кімнат, розташованих на 1-му поверсі Готелю /чергове приміщення і кімната

№6/ площею 36,5 кв.м., всього підвального приміщення, гаража (складається із трьох

відділень), які розташовані за адресою: АДРЕСА_1, укладений 21.02.2000 року між

Кодимським Виробничим управлінням житлово-комунального господарства і СПД

-фізичною особою ОСОБА_1; договір оренди нежитлового приміщення, яке

складається з п'яти кімнат загальною площею 75 кв.м., розташованих на 1-му

поверсі Готелю, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, укладений 29.12.2001 року

між Кодимським Виробничим управлінням житлово-комунального господарства і СПД

-фізичною особою ОСОБА_1, як таких, що не відповідають вимогам закону. Також,

позивач просить виселити СПД - фізичну особу ОСОБА_1 з займаних приміщень

Готелю.

          Представник позивача позовну заяву

підтримує, наполягає на її задоволенні.

          Відповідач -СПД -фізична особа

ОСОБА_1 проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну

заяву.

          Ухвалою від 27.09.2006р. судом

змінено правовий статус третьої особи по справі Кодимського виробничого

управління житлово-комунального господарства та визнано відповідачем по справі.

          Відповідач - Кодимське виробниче управління

житлово-комунального господарства був належним чином повідомлений про час та

місце судового розгляду, але його представник у судове засідання не з'явився,

витребуваний судом відзив на позов не надав, тому справа розглядається за

наявними матеріалами, в порядку ст. 75 ГПК України.

          Розглянувши матеріали справи,

заслухавши представників сторін, суд, -

ВСТАНОВИВ:

21.02.2000 року між Кодимським

Виробничим управлінням житлово-комунального господарства /ВУЖКГ/

/Орендодавець/, в особі директора ОСОБА_2, і СПД -фізичною особою

ОСОБА_1/Орендар/ був укладений договір оренди нерухомого майна. Згідно цього

договору оренди Орендодавцем було передано Орендареві „всі жилі і нежилі

приміщення, які знаходяться на 2-му поверсі Готелю загальною площею 256 кв.м. і

двох кімнат, розташованих на 1-му поверсі Готелю /чергове приміщення і кімната

№6/ площею 36,5 кв.м., всього підвального приміщення, гаража (складається із

трьох відділень), розташоване за адресою: АДРЕСА_1”. Строк дії договору

становить 20 років, тобто до 2020 року.

29.12.2001 року між Кодимським

Виробничим управлінням житлово-комунального господарства /ВУЖКГ/

/Орендодавець/, в особі директора ОСОБА_2, і СПД -фізичною особою

ОСОБА_1/Орендар/ був укладений договір оренди нерухомого майна. При цьому,

відповідно до договору оренди Орендодавцем було передано Орендареві „п'ять

кімнат загальною площею 75 кв.м., розташованих на 1-му поверсі Готелю,

розташованого за адресою: АДРЕСА_1”. Строк дії договору становить 50 років,

тобто до 21.02.2050 року.

Рішенням Третейського суду

Асоціації „МИАР-ТС” від 10.11.2005р. визнано за ВАТ ТВФ „Чорне море” право

власності на нежитлову будівлю-готель „ІНФОРМАЦІЯ_1”, загальною площею 591,2

кв.м. /надалі -Готель/, яка знаходиться за адресою: Одеська область, Кодимський

район, АДРЕСА_1.

Зазначене рішення Третейського суду

зареєстроване в Державному Реєстрі правочинів 18.11.2005р. за №НОМЕР_1 (витяг

№НОМЕР_2) та в Кодимському бюро технічної інвентаризації 18.11.2005р. номер

запису НОМЕР_3

Таким чином, в теперішній час новим

власником Готелю є Відкрите акціонерне товариство туристично-виробнича фірма

„Чорне море”.

Набувши статусу власника Готелю,

ВАТ ТВФ „Чорне море” почало проводити ремонтні роботи. Поряд з цим, позивачеві

стало відомо, що у даному Готелю знаходиться орендар -СПД -фізична особа

ОСОБА_1 на підставі договорів оренди.

Листом позивача НОМЕР_4 було

повідомлено СПД - фізичну особу ОСОБА_1 про нового власника Готелю та

запропоновано звільнити займані приміщення протягом двох тижнів, а саме до

17.07.2006р.

На час звернення ВАТ ТВФ „Чорне

море” до господарського суду СПД - фізичною особою ОСОБА_1 у добровільному

порядку займані приміщення не звільнені.

Позивач по справі просить визнати

недійсними: договір оренди нежитлового приміщення, жилі і нежилі приміщення,

які знаходяться на 2-му поверсі Готелю загальною площею 256 кв.м. і двох

кімнат, розташованих на 1-му поверсі Готелю /чергове приміщення і кімната №6/

площею 36,5 кв.м., всього підвального приміщення, гаража (складається із трьох

відділень), які розташовані за адресою: АДРЕСА_1, укладений 21.02.2000 року між

Кодимським Виробничим управлінням житлово-комунального господарства, в особі

директора ОСОБА_2, і СПД -фізичною особою ОСОБА_1; договір оренди нежитлового

приміщення, яке складається з п'ять кімнат загальною площею 75 кв.м.,

розташованих на 1-му поверсі Готелю, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1,

укладений 29.12.2001 року між Кодимським Виробничим управлінням

житлово-комунального господарства, в особі директора ОСОБА_2, і СПД -фізичною

особою ОСОБА_1, та виселити СПД - фізичну особу ОСОБА_1 з нежитлових і житлових

приміщень, які знаходяться на 2-му поверсі будівлі - готелю „ІНФОРМАЦІЯ_1”

загальною площею 256 кв.м. і двох кімнат, розташованих на 1-му поверсі Готелю

/чергове приміщення і кімната №6/ площею 36,5 кв.м., всього підвального

приміщення, гаража (складається із трьох відділень), а також з п'яти кімнат

загальною площею 75 кв.м., розташованих на 1-му поверсі будівлі - готелю

„ІНФОРМАЦІЯ_1”, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

Позивач по справі зазначає, що

відповідно ст.12 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”

договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх

істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

На думку позивача вищезазначені

договори були підписані з порушенням вимог Закону України „Про оренду

державного та комунального майна”, а саме: відсутня оцінка об'єкта оренди, яка

повинна була бути проведена перед укладенням договорів оренди згідно вимог ст.

11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”; договори

оренди не містять обов'язкових істотних умов, передбачених ст.10 Закону України

„Про оренду державного та комунального майна”, а саме: відсутня вартість

об'єкта оренди з урахуванням його індексації; відсутній порядок використання

амортизаційних відрахувань; відсутні умови відновлення орендованого майна та

умови його повернення; умови страхування Орендарем взятого ним в оренду майна;

при укладанні договорів оренди сторонами не були враховані вимоги ст.19 Закону

України „Про оренду державного та комунального майна”, а саме: при розрахунку

орендної плати не була застосована методика розрахунку та порядок використання

орендної плати.

Позивач також зазначив, що

відповідно до ст.48 Цивільного кодексу України /редакції 1963р./ недійсною є та

угода, що не відповідає вимогам закону.

Позивач також вважає, що відповідно

до ст.ст. 2, 4 Закону України „ Про власність” право власності в Україні

охороняється законом; власник на свій розсуд володіє, користується і

розпоряджається належним йому майном.

Відповідач -Суб'єкт підприємницької

діяльності -фізична особа ОСОБА_1, проти позову заперечує, посилаючись на

відсутність у позивача будь-яких порушень його права та охоронюваних законом

інтересів.

Також, відповідач вважає, що:

господарським судом Одеської області був розглянутий та задоволений, ще

26.09.2005р. аналогічний позов АКБ „ІМЕКСБАНК” по справі №6-26/33-05-848;

Готель належить Кодимській міськраді; АКБ „ІМЕКСБАНК” відповідно до ч. 1 ст.

659 ЦК України повинен був попередити покупця /ВАТ ТВФ „Чорне море”/ про права

третіх осіб на Готель; станом на 09.11.2005р. на приміщення Готелю Відділом

державної виконавчої служби Кодимського районного управління юстиції був

накладений арешт; позивачем пропущений строк позовної давності; законні

підстави щодо визнання договорів оренди недійсними у позивача -відсутні.

Відповідач -Кодимське ВУЖКГ, своїх

заперечень на позов до суду не надав.

Суд, дослідивши матеріали справи,

дійшов до висновку про обґрунтованість позовних вимог з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів

справи,  Рішенням Третейського суду

Асоціації „МИАР-ТС” від 10.11.2005р. визнано за ВАТ ТВФ „Чорне море” право

власності на нежитлову будівлю-готель „ІНФОРМАЦІЯ_1”, загальною площею 591,2 кв.м.,

яка знаходиться за адресою: Одеська область, Кодимський район, АДРЕСА_1. АКБ

„ІМЕКСБАНК” перестав бути власником зазначеного об'єкту. Зазначене рішення

Третейського суду зареєстроване в Державному Реєстрі правочинів 18.11.2005р. за

№НОМЕР_1 (витяг №НОМЕР_2) та в Кодимському бюро технічної інвентаризації

18.11.2005р. номер запису НОМЕР_3

Відповідно до ст.ст. 2, 4 Закону

України „Про власність” право власності в Україні охороняється законом; власник

на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном.

Згідно до ст. 48 Закону України „Про власність”, власник може вимагати усунення

будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з

позбавленням володіння. Захист права власності здійснюється судом.

Стаття 15 ЦК України передбачає

право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення,

невизнання або оспорювання, а також право кожної особи на захист свого

інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Одним

з способів захисту цивільних прав та інтересів, відповідно до ст. 16 цього ж

Кодексу, є визнання право чину недійсним.

Відповідно до ч. 2 ст. 1

Господарського процесуального кодексу України, юрисдикція судів

поширюється  на всі правовідносини , що

виникають у державі. Згідно ст. 2 Закону України „Про судоустрій”, суд здійснює

правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує захист гарантованих

Конституцією України та законами прав і законних інтересів юридичних осіб. П.3

ст. 3 зазначеного закону встановлено, що 

судова система забезпечує доступність правосуддя для кожної особи в

порядку встановленому Конституцією  

України та законами. Відповідно до п. 1 ст. 6 Закону України „Про

судоустрій”, усім суб'єктам правовідносин гарантується захист їх прав і

законних інтересів незалежним та неупередженим судом. Відповідно до п. 3  ст. 6 зазначеного закону, ніхто не може бути

позбавлений права на розгляд його справи в суді, до підсудності якого вона

віднесена процесуальним законом.

Рішенням Конституційного Суду

України від 09.07.2002р. по справі №1-2/2002 визначено, що частина 2 ст. 124

Конституції України передбачає право юридичною особи  на захист судом своїх прав, встановлює

юридичні гарантії їх реалізації, надаючи можливість кожному захищати права

будь-якими не забороненими засобами. Кожна особа має право вільно обирати не

заборонений законом засіб захисту прав, у тому числі судовий захист. Право на

судовий захист своїх прав не може бути обмежене. Суб'єкти правовідносин у тому

числі юридичні особи, у разі виникнення спору можуть звертатися до суду за його

вирішенням. Юридичні особи мають право на звернення до суду для захисту своїх

інтересів безпосередньо на підставі Конституції України. Держава має

забезпечувати захист прав усіх суб'єктів права власності, в тому числі у

судовому порядку. Право юридичної особи на звернення до суду за вирішенням

спору не може бути обмежено законом, іншими нормативно - правовими актами.

За змістом положень зазначених норм

правом на пред'явлення позову до господарського суду наділені, зокрема, юридичні

особи, а суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права

й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються.

Верховний Суд України у своїх

Постановах неодноразово зазначав, що якщо законом не визначено коло осіб, які

можуть бути позивачами у справах, пов'язаних із визнанням угод недійсними, слід

виходити із правил ст..2 ГПК щодо права будь-якого підприємства звернутися до

господарського суду із позовом за захистом своїх прав та охоронюваних законом

інтересів.

При цьому позивач самостійно

визначає та обґрунтовує в позовній заяві, в чому полягає порушення його прав та

інтересів, а суд повинен перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги,

зокрема щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і залежно від

встановлених обставин вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для

правового захисту.

Договори оренди нежитлових

приміщень Готелю були укладені 

21.02.2000р. і 29.12.2001р. між Кодимським Виробничим управлінням

житлово-комунального господарства, в особі директора ОСОБА_2, і СПД -фізичною

особою ОСОБА_1, отже на правовідносини, що виникли між сторонами

розповсюджуються норми Цивільного кодексу УРСР (1963р). Відповідно до ст. 48

цього Кодексу недійсною є угода, яка не відповідає вимогам закону.

На момент укладення договорів

оренди Готелю, цей об'єкт знаходився в комунальній власності, отже, орендні

правовідносини, що виникли між сторонами, мали регулюватися Законом України

„Про оренду державного та комунального майна”. Відповідно до ст. 10 зазначеного

Закону, в редакції, що діяла на момент укладення договору, істотними умовами

договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням

індексації), термін, на який укладається договір оренди, орендна плата з  урахуванням її індексації, порядок

використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та

умови його повернення, виконання зобов'язань, відповідальність сторін,

страхування орендарем взятого ним в оренду майна, обов'язки сторін щодо

забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Як вбачається з текстів

оскаржуваних договорів, в них відсутні такі істотні умови, передбачені ст. 10

Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, як вартість

об'єкту оренди з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних

відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення, умови

страхування Орендарем взятого ним в оренду майна. Умова щодо страхування

орендованого майна зовсім відсутня у договорах.

Відповідно до ст. 11 Закону України

„Про оренду державного та комунального майна” оцінка об'єкту оренди передує

укладенню договору оренди та здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом

Міністрів України. Відповідно до п. 18 Методики оцінки вартості об'єктів

оренди, затвердженої постановою Кабінету міністрів України №629 від

10.08.1995р., оцінка вартості будівель, споруд, приміщень проводить експертним

шляхом. Як вбачається з матеріалів справи, експертна оцінка об'єкту оренди не

проводилася.

До договорів оренди не додані

розрахунки орендної плати за договорами, тому у суду не має можливості

визначити, чи застосовувалася сторонами при визначені розміру орендної плати

Методика розрахунку плати за оренду майна спільної власності територіальних

громад району, управлінням яким здійснює районна рада. Сама ж відсутність

розрахунку орендної плати ставить під сумнів правильність її визначення.

Крім того, слід зазначити, що строк

позовної давності позивачем не пропущений, оскільки відповідно до вимог статті

76 Цивільного кодексу УРСР (1963р), перебіг строку позовної давності

починається з дня виникнення права на позов. Право на позов виникає з дня, коли

особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. Як

вбачається з матеріалів справи, право на позов у позивача виникло тільки після

того моменту, коли він став власником Готелю.

Не приймаються судом доводи

відповідача, що Готель належить Кодимській міськраді, оскільки позивачем

доведено, що Готель перебував у власності АКБ „ІМЕКСБАНК”. Що також визнавалось

відповідачем.

Доводи відповідача про те, що АКБ

„ІМЕКСБАНК” відповідно до ч. 1 ст. 659 ЦК України повинен був попередити

покупця /ВАТ ТВФ „Чорне море”/ про права третіх осіб на Готель, судом не

приймається, оскільки на момент набуття позивачем права власності на Готель,

АКБ „ІМЕКСБАНК” проводилась претензійна-правова робота, що сам відповідач

підтверджує про наявність рішення господарського суду Одеської області від

26.09.2005р. по справі №6-26/33-05-848, в якому був задоволений позов АКБ

„ІМЕКСБАНК” щодо визнання недійсними договорів оренди та  виселення відповідача з спірних приміщень.

Таким чином у відповідача по справі

не виникло переважного права на укладення договору оренди з новим власником.

Також, не приймаються ствердження

відповідача, щодо наявності арешту на Готель на момент набуття позивачем права

власності, оскільки арешт було знято до рішення Третейського суду.

На підставі викладеного, суд

доходить до висновку про задоволення позовних вимог ВАТ ТВФ „Чорне море” щодо

визнання недійсними договорів оренди від 21.02.2000р. і від 29.12.2001р.

укладені між Кодимським Виробничим управлінням житлово-комунального

господарства, в особі директора ОСОБА_2, і СПД -фізичною особою ОСОБА_1. У

зв'язку з тим, що договори оренди відносяться до того типу договорів, за яким

не можна застосовувати двосторонню реституцію, договори визнаються недійсними

на майбутнє.

Відповідно до ст. 50 Закону України

„Про власність” власник має право вимагати повернення свого майна з чужого

незаконного володіння. За таких обставин, правомірною є вимога ВАТ ТВФ „Чорне

море” щодо виселення СПД -фізичної особи ОСОБА_1 з не житлових приміщень 2-го

поверху Готелю загальною площею 256 кв.м. і двох кімнат, розташованих на 1-му

поверсі Готелю /чергове приміщення і кімната №6/ площею 36,5 кв.м., всього

підвального приміщення, гаража (складається із трьох відділень), нежитлових

приміщень, які складаються з п'яти кімнат загальною площею 75 кв.м.,

розташованих на 1-му поверсі будівлі - готелю „ІНФОРМАЦІЯ_1”, що знаходяться за

адресою: АДРЕСА_1.

У ході розгляду справи відповідач

заявляв клопотання про залучення до участі у справі в якості третіх осіб

Кодимської міської ради та АКБ “Імексбанк”, суд відмовив в задоволенні цього

клопотання, оскільки суду надані документи, що підтверджують право власності

позивача на Готель, тому інтереси вказаних осіб не можуть бути порушені.

Крім того, відповідач заявляв

клопотання про зупинення провадження у даній справі до розгляду пов'язаної з

нею справи № 6-25/33-05-848 за позовом АКБ “Імексбанк” до СПД - фізичної особи

ОСОБА_1 та ВУЖКГ, яка знаходиться в Одеському апеляційному господарському  суді.

Суд відмовив в задоволені даного

клопотання, оскільки вважає, що спір, який виник між сторонами в даній справі

на має ні якого відношення до правовідносин СПД-фізичної ОСОБА_1 з іншими

учасниками в інших справах. Якщо судом бути встановлено неправомірність набуття

права власності позивача по даній справі, дана справа може бути переглянута за

нововиявленими обставинами. В даний час суду не надано доказів того, що

правомірність набуття права власності позивача є предметом розгляду в іншій

справі. 

Судові витрати по сплаті державного

мита та витрати на інформаційне-технічне забезпечення судового процесу покласти

на відповідачів відповідно до ст.ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись, ст.ст. 44, 49, 82-85

Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.          Позов задовольнити.

2.          Визнати недійсним договір оренди

нежитлового приміщення, жилі і нежилі приміщення, які знаходяться на 2-му

поверсі Готелю загальною площею 256 кв.м. і двох кімнат, розташованих на 1-му

поверсі Готелю /чергове приміщення і кімната №6/ площею 36,5 кв.м., всього

підвального приміщення, гаража (складається із трьох відділень), які

розташовані за адресою: АДРЕСА_1, укладений 21.02.2000 року між Кодимським

Виробничим управлінням житлово-комунального господарства і СПД -фізичною особою

ОСОБА_1.

3.          Визнати недійсним договір оренди

нежитлового приміщення, яке складається з п'ять кімнат загальною площею 75

кв.м., розташованих на 1-му поверсі Готелю, що знаходяться за адресою:

АДРЕСА_1, укладений 29.12.2001 року між Кодимським Виробничим управлінням

житлово-комунального господарства і СПД -фізичною особою ОСОБА_1.

4.          Виселити СПД -фізичну особу ОСОБА_1

(АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_5) з нежитлових і житлових приміщень, які

знаходяться на 2-му поверсі будівлі - готелю „ІНФОРМАЦІЯ_1” загальною площею

256 кв.м. і двох кімнат, розташованих на 1-му поверсі Готелю /чергове

приміщення і кімната №6/ площею 36,5 кв.м., всього підвального приміщення,

гаража (складається із трьох відділень), а також з п'яти кімнат загальною

площею 75 кв.м., розташованих на 1-му поверсі будівлі - готелю „ІНФОРМАЦІЯ_1”,

що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

5.          Стягнути з Суб'єкта підприємницької

діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_5) на

користь Відкритого акціонерного товариства туристично-виробничої фірми „Чорне

море” (65011, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 59, п/р 26007000710001 в філії АКБ

«ІМЕКСБАНК»м. Одеси, МФО 388584, код ЕГРПОУ 02573556) 85 (вісімдесят п'ять)

гривень витрат по сплаті державного мита та 59 (п'ятдесят дев'ять) гривень

витрат по сплаті послуг на ІТЗ судового процесу.

6.           Стягнути з Виробничого управління

житлово-комунального господарства м. ІНФОРМАЦІЯ_1 (66000, Одеська область, м.

ІНФОРМАЦІЯ_1, вул. Восточна /Східна/, 9, ідентифікаційний код 03350344) на

користь Відкритого акціонерного товариства туристично-виробничої фірми „Чорне

море” (65011, м. Одеса, вул. Рішельєвська, 59, п/р 26007000710001 в філії АКБ «ІМЕКСБАНК»м.

Одеси, МФО 388584, код ЕГРПОУ 02573556) 85 (вісімдесят п'ять) гривень витрат по

сплаті державного мита та 59 (п'ятдесят дев'ять) гривень витрат по сплаті

послуг на ІТЗ судового процесу.

Рішення

підписано 07 грудня 2006 р.

Рішення

суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази

видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя                                                                                      

Бакланова Н.В.