Рішення

від 18.11.2013 по справі 919/1083/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2013 року справа № 919/1083/13

За позовом Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м .Севастополь, 99011)

до Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації (вул. Леніна, 2, м. Севастополь, 99011)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

Суддя Плієва Н.Г.

без участі представників сторін

Суть спору:

Севастопольська міська Рада (далі - СМР, позивач) звернулась до господарського суду міста Севастополя з позовом до Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації (далі - УКБ СМДА) про внесення змін до умов договору оренди земельної ділянки від 31.05.2005, зареєстрованого 24.11.2005 за № 00029», просить викласти пункти Договору у наступній редакції (мовою оригіналу):

«На основании требования Контрольно-ревизионного управления в Закарпатской области от 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418, постановления Окружного административного суда г. Севастополя от 24.04.2012, определения Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу № 2а-2984/11/2770, решений Севастопольского городского Совета от 08.06.2010 № 10563 «О продлении УКС СГГА до 31.12.2013 г. срока строительства жилого квартала (второй очереди строительства) микрорайона «Омега-2А» на земельном участке площадью 10,1000 га в микрорайоне «Омега-2А», от 20.12.2011 № 2163 «Об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введении ее в действие», от 07.02.2012 № 2318 «О проведении мероприятий по введению в действие нормативной денежной оценки земель в административных границах города Севастополя», внести в договор аренды земельного участка (кадастровый номер - 8536400000:01:002:0039) общей площадью 10,1000 га, расположенного в микрорайоне «Омега-2А», предоставленного для строительства и обслуживания жилого квартала (II очереди строительства), заключенный между Севастопольским городским Советом и Управлением капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации, зарегистрированный Севастопольским городским Главным управление земельных ресурсов 24.11.2005 под № 00029 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный № 0405659), следующие изменения:

1. Преамбулу вышеуказанного договора изложить в следующей редакции:

«Севастопольский городской Совет, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Ленина, 3, в лице председателя городского Совета Дойникова Юрия Васильевича, действующего на основании решения Севастопольского городского Совета от 16.11.2010 № 4, Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», Положения об аренде земельных участков, утвержденного решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 № 1343 (с изменениями и дополнениями), с одной стороны, и

Управление капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации (код ЕГР 02498725), именуемое в дальнейшем «Арендатор», юридический адрес: г. Севастополь, ул. Ленина, 2, в лице начальника Данцева Сергея Ивановича, действующего на основании Положения об Управлении капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:».

2. Пункт 2.3. раздела 2. договора изложить в следующей редакции:

« 2.3. Нормативная денежная оценка земельного участка до 01.01.2012, с учетом коэффициентов индексации, составляет:

- на 2009 год:

а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию:

17166556 х 1,028 х 1,152 = 20329596,94 грн. (двадцать миллионов триста двадцать девять тысяч пятьсот девяносто шесть гривен 94 копейки), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 3733/1, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 24.05.2006 года;

б) на последующий период:

40659146,00 грн. (сорок миллионов шестьсот пятьдесят девять тысяч сто сорок шесть гривен 00 копеек), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 768/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 07.08.2009 года;

- на 2010 год:

а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию:

17166556 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 21529043,16 грн. (двадцать один миллион пятьсот двадцать девять тысяч сорок три гривны 16 копеек), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 3733/1, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 24.05.2006 года;

б) на последующий период:

40659146 х 1,059 = 43058035,61грн. (сорок три миллиона пятьдесят восемь тысяч тридцать пять гривен 61 копейка), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 768/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 07.08.2009 года;

- на 2011 год:

а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию:

17166556 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 = 21529043,16 грн. (двадцать один миллион пятьсот двадцать девять тысяч сорок три гривны 16 копеек), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 3733/1, выданной Севастопольским городским главным управлением земельных ресурсов 24.05.2006 года;

б) на последующий период:

40659146 х 1,059 х 1,0 = 43058035,61грн. (сорок три миллиона пятьдесят восемь тысяч тридцать пять гривен 61 копейка), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 768/1, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 07.08.2009 года;

Нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 года составляет:

а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию:

22970430,00 грн. (двадцать два миллиона девятьсот семьдесят тысяч четыреста тридцать гривен 00 копеек), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 440-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 30.01.2012 года;

- на последующий период:

45940860,00 грн. (сорок пять миллионов девятьсот сорок тысяч восемьсот шестьдесят гривен 00 копеек), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 440-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 30.01.2012 года.».

3. Раздел 3. изложить в следующей редакции:

« 3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Договор заключен сроком на 15 (пятнадцать) лет.

3.2. По окончанию срока, на который был заключен договор аренды земельного участка, Арендатор, надлежащим образом исполняющий обязанности в соответствии с условиями договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (возобновление договора аренды земли).

3.3. Арендатор, который имеет намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя в установленном порядке не позднее, чем за два месяца до истечения срока договора аренды земли.

3.4. При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены. В случае не достижения договоренности в отношении арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.».

4. Раздел 4. изложить в следующей редакции:

« 4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Во исполнение требования Контрольно-ревизионного управления в Закарпатской области от 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418, постановления Окружного административного суда г. Севастополя от 24.04.2012 и определения Севастопольского апелляционного административного суда от 20.08.2012 по делу № 2а-2984/11/2770, годовая арендная плата за пользование земельным участком с 01.01.2009 года устанавливается:

- до сдачи объекта в эксплуатацию в соответствии с ч. 4 ст. 21 Закона Украины «Об арендной плате» (с 01.01.2011 года - в соответствии с п. 5.1. ст. 288 Налогового кодекса Украины) в размере: 3 % (трех процентов) от нормативной денежной оценки земельного участка;

- после ввода объекта в эксплуатацию - в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348 (с изменениями и дополнениями) (далее - Методика), в размере: 0,09 % (ноль целых девять сотых процента) от нормативной денежной оценки земельного участка.

4.2. Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды.

4.3. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Нормативная денежная оценка х Ставка арендной = Сумма годовой

земельного участка (грн.) платы (%) арендной платы (грн.)

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёта составляет:

- на период с 01.01.2009 по 31.12.2009:

20329596,94 х 0,03 = 609887,91 грн.;

- на период с 01.01.2010 по 31.12.2010:

21529043,16 х 0,03 = 645871,29 грн.;

- на период с 01.01.2011 по 31.12.2011:

21529043,16 х 0,03 = 645871,29 грн.;

- на период с 01.01.2012 по 31.12.2012:

22970430,00 х 0,03 = 689112,90 грн.;

- на период с 01.01.2013 до 31.12.2013:

22970430,00 х 0,03 : 365 х 364 = 687224,92 грн.;

- с 31.12.2013 до ввода объекта в эксплуатацию:

45940860,00 х 0,03 = 1378225,80 грн.;

- после ввода объекта в эксплуатацию:

45940860,00 х 0,0009 = 41346,77 грн.

При этом, нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем с 02.06.2007 до 31.12.2013, в соответствии с решением городского Совета от 08.06.2010 № 10563. Нормативная денежная оценка для последующего периода применяется с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже 31.12.2013 года.

4.4. Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.6. настоящего договора.

4.5. Арендная плата за землю оплачивается Арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины.

4.6. Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции.

Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.

Ежегодный расчет арендной платы производится Арендатором в соответствии с условиями настоящего договора и требованиями действующего законодательства и согласовывается Арендодателем.

В случае внесения изменений в Методику, ежегодный расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с вновь утвержденной Методикой.

4.7. В срок до 20 февраля текущего года ежегодный расчет арендной платы, согласованный с Арендодателем, предоставляется Арендатором государственной налоговой инспекции по месту расположения земельного участка.

4.8. В случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре аренды, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка;

4.9. Размер арендной платы пересматривается в случае:

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, в том числе изменения целевого использования земельного участка;

- изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, нормативной денежной оценки земельного участка;

- изменения размеров ставок арендной платы за землю, определенных Методикой;

- ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине Арендатора, что подтверждено актом, составленным с участием Арендодателя;

- в иных случаях, предусмотренных законом.

Периодичность пересмотра: решение об изменениях, указанных в пункте 4.9. должно быть принято до 15 июля года, который идет перед бюджетным периодом, в котором планируется применение таких изменений (плановый период). В противном случае, нормы соответствующих решений применяются не ранее начала бюджетного периода, который настает за плановым периодом.

4.10. Размер арендной платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности Арендатора.

4.11. В случае прекращения права пользования земельным участком арендная плата платится за фактический период пребывания земельного участка в пользовании в текущем году.

4.12. За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

4.13. Контроль за начислением, перечислением в бюджет, взыскание задолженности по арендной плате осуществляется в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Украины».

5. Пункт 5.4. изложить в следующей редакции:

« 5.4. Арендованный земельный участок или его часть может по согласию Арендодателя передаваться Арендатором в субаренду без изменения целевого использования в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли». В этом случае плата за субаренду земельного участка не может превышать размера арендной платы.».

6. Пункт 9.1.1. раздела 9. договора дополнить подпунктом ж) следующего содержания:

«ж) соблюдение режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, которые особенно охраняются.».

7. Подпункт б) пункта 9.2.2. раздела 9. договора изложить в следующей редакции:

«б) выполнять обязанности землепользователя в соответствии с условиями настоящего договора, Земельным кодексом Украины, Налоговым кодексом Украины;».

8. Пункт 9.2.2. раздела 9. договора дополнить подпунктами т), у) следующего содержания:

«т) в случае перехода права собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества к другому лицу, в десятидневный срок предоставить Арендодателю копию документа, подтверждающего переход права собственности на объект недвижимого имущества (договора купли-продажи, дарения и др.) и в кратчайший срок принять меры к оформлению перехода права пользования земельным участком приобретателю объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке;

у) сообщать Арендодателю об изменении своих реквизитов, в том числе организационно-правовой формы, наименования, юридического адреса и др., в десятидневный срок.».

9. Пункт 12.4. раздела 12. изложить в следующей редакции:

« 12.4. Арендодатель может отказаться в одностороннем порядке от договора с освобождением Арендодателя от ответственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, без заключения дополнительного соглашения к данному договору, с момента принятия решения об отказе от договора, в следующих случаях:

- использования Арендатором земельного участка не по целевому назначению (использованию);

- использования земельного участка с нарушением экологических требований;

- систематической неуплаты арендной платы (в течение трех месяцев);

- не осуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в срок, установленный данным договором;

- нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия Арендодателя;

- передачи или отчуждения права аренды третьим лицам».

10. Пункт 12.5. раздела 12. договора изложить в следующей редакции:

« 12.5. Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора, не является основанием для изменения условий или расторжения договора».

11. Остальные пункты договора аренды земли, зарегистрированного Севастопольским городским Главным управление земельных ресурсов 24.11.2005 под № 00029 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный № 0405659), остаются без изменений и стороны подтверждают свои обязательства по ним».

Позовні вимоги мотивовані, зокрема, невідповідністю умов договору вимогам законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру і порядку її сплати.

Ухвалою суду від 19.09.2013 порушено провадження у справі №919/1083/13 та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради, справа призначена до судового розгляду на 07.10.2013.

Ухвалами суду від 07.10.2013, 23.10.2013 розгляд справи відкладався на 23.10.2013, 13.11.2013 відповідно до вимог статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Представник позивача в судовому засіданні 13.11.2013 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, надав додаткові пояснення щодо обґрунтування необхідності внесення змін щодо кожного пункту договору, наполягав на задоволенні позову. Позовні вимоги мотивовані тим, що Севастопольською міською Радою були внесені зміни до Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі, а 20.12.2011 року прийняте рішення "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінці земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію", ці рішення відповідно до статей 288, 289 Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оцінку землі" та Закону України "Про місцеве самоврядування" є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Крім того зазначила, що рішенням Севастопольської міської Ради від 13.09.2011 року був затверджений примірний договір оренди земельної ділянки, а до статей 120 та 140 Земельного кодексу України були внесені зміни, тому, з метою приведення договорів оренди землі до відповідності із зазначеним договором та нормами закону запропоновано внести зміни і до деяких інших пунктів.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради, в судовому засіданні 13.11.2013 підтримав позовні вимоги позивача, наполягав на їх задоволенні.

Представник відповідача в судовому засіданні 13.11.2013 проти задоволення позову заперечувала з підстав, зазначених у відзиві на позов та додаткових поясненнях до відзиву (а.с. 112-113), зокрема, погодилась із викладенням преамбули Договору оренди земельної ділянки у новій редакції, оскільки з жовтня 2011 року начальником Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації (далі - УКС СМДА) є Данцев Сергій Іванович, а на час останнього внесення змін у Договір додаткову угоду підписував Лівщиц Олександр Рудольфович, який на той час обіймав посаду начальника УКС СМДА. Відповідач заперечує проти внесення змін у пункти 2.3, 4.3 Договору, оскільки за загальновизнаним принципом права, якій закріплений у статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Також, відповідач зазначає, що категорично проти підвищення ставок орендної плати з 2009 року, оскільки не має фінансової можливості сплачувати підвищену орендну плату за минулий період з тих підстав, що орендна плата за користування земельними ділянками сплачується відповідачем за рахунок інвестиційний коштів, отриманих за договорами про спільну діяльність у будівництві. Після введення будинків в експлуатацію інвестори припиняють фінансування будівництва, у тому числі, сплату вартості орендної плати. На орендованій земельній ділянці (кадастровий номер 8536400000:002:0039) частина будинків введена в експлуатацію, а відтак, фінансування будь-яких доплат за минулий період неможливо. Крім того, відповідач заперечує проти внесення змін у розділ 3 Договору «Строк дії договору», пункти 4.2, 4.4-4.13, 5.4, 9.1.1, 9.2.2, 12.4, 12.5 Договору, оскільки на внесення таких змін відсутня згода Севастопольської міської Ради, викладена у вигляді рішення. На думку відповідача, вимога КРУ у Закарпатської області від 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418 та судові рішення від 24.04.2012 і 20.08.2012 по справі № 2а-2984/11/2770 також не стосуються вказаних пунктів, оскільки зазначені пункти не встановлюють і не регулюють ставок орендної плати за земельну ділянку. Також, відповідач заперечує проти внесення змін до пункту 4.1 Договору, посилаючись на статтю 16 Закону України «Про оренду землі», статтю 21 Закону України «Про оренду землі», статтю 654 Цивільного кодексу України, оскільки на внесення змін у договір оренди земельної ділянки необхідно отримати згоду органу, уповноваженого розпоряджатися землями комунальної власності - Севастопольської міської Ради, однак, на думку відповідача, рішення СМР від 07.02.2012 № 2318 «Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" не можна вважати такою згодою, оскільки із тексту пунктів 1.4, 1.5 не вбачається того, про які саме зміни до договорів оренди та про які саме окремі рішення по кожному орендатору йде мова: про затвердження результатів інвентаризації, про затвердження переглянутих орендних ставок або про щось інше. У зазначеному рішенні даються вказівки підрозділам Севастопольської міської Ради на виконання доручень, при цьому відсутній текст змін, які необхідно внести у діючі договори оренди землі без винесення окремих рішень. Також відповідач зазначає, що вимога КРУ у Закарпатської області та постанови судів носять індивідуальний характер і не можуть бути підставою для УКБ СМДА, яке взагалі не було стороною у правовідношеннях позивача та КРУ, для внесення змін у договір, а також не можуть підмінять закон, який регулює укладення договорів оренди землі. Враховуючи вищевикладене просив у задоволенні позову відмовити повністю.

У судовому засіданні 13.11.2013 було оголошено перерву до 18.11.2013. Після перерви представники сторін у судове засідання не з'явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином та своєчасно.

Враховуючи, що явка учасників процесу у судове засідання обов'язковою не визнавалась, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній доказами.

Дослідивши матеріали справи та надані докази, суд, -

ВСТАНОВИВ :

31.05.2005 між Севастопольською міською Радою (далі - орендодавець) та Управлінням капітального будівництва Севастопольської міської Ради (далі - орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), за умовами якого орендодавець відповідно до рішення Севастопольської міської Ради № 2509 від 01.12.2004 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового кварталу (ІІ черги будівництва) з віднесенням цих земель до категорії земель житлової та громадської забудови, яка розташована за адресою: м. Севастополь, мікрорайон Омега-2а (а.с. 27-36).

Згідно з пунктом 2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 10,1 га.

02.06.2005 за актом приймання-передачі орендодавцем було передано земельну ділянку орендарю (а.с. 37).

Відповідно до пункту 2.3. Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію 9 969 040 грн, що підтверджується довідкою про грошову оцінку земельної ділянки № 68/1, виданою Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів від 27.01.05;

б) на наступний період 19 938 079 грн, що підтверджується довідкою про грошову оцінку земельної ділянки № 67/1, виданою Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів від 27.01.05.

Згідно з пунктом 3.1 Договору він укладений строком на 15 років.

Пунктом 4.1. Договору передбачалось, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради № 1348 від 14.10.2003, на період будівництва до здачі об'єкта в експлуатацію в розмірі 1 % від грошової оцінки земельної ділянки; на наступний період в розмірі 0,03 % від грошової оцінки земельної ділянки.

Пункт 4.2. Договору встановлював, що величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

а) на період будівництва - 9 969 040 х 0,01 = 99 690,40 грн;

б) на наступні періоди - 19 938 079 х 0,0003 = 5 981,42 грн

При цьому грошова оцінка земельної ділянки для періоду будівництва приймається до уваги не довше, ніж протягом двох років від дати прийому-передачі земельної ділянки. Грошова оцінка для наступного періоду приймається до уваги з дати початку експлуатації об'єкта будівництва, але не пізніше двох років від дати прийому-передачі земельної ділянки. У разі внесення в цій договір змін у частині збільшення строків будівництва зміни вносяться також до пункту 4.2. Договору.

Підпунктом г) пункту 9.2.2 договору передбачалось, що орендар зобов'язаний почати освоєння земельної ділянки та закінчити забудову згідно з передбаченим у пункті 5.2. договору цільовим призначенням протягом двох років з моменту підписання акту прийому-передачі земельної ділянки. При цьому, якщо у належним чином затвердженої проектної документації передбачений інший строк будівництва, то за клопотанням орендаря в договір вносяться відповідні зміни у частині збільшення цього строку.

Рішенням Севастопольської міської Ради від 08.06.2010 № 10563 Управлінню капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації був продовжений строк будівництва житлового кварталу (ІІ черги будівництва) мікрорайону «Омега-2А» на земельній ділянці площею 10,1000 га, переданому в оренду на підставі договору оренди земельної ділянки від 31.05.2005, зареєстрованого 24.11.2005 під № 00029, укладеного між міською Радою та УКБ СМДА, з 02.06.2007 до 31.12.2013.

17.08.2010 сторонами була укладена додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі, відповідно до якої деякі пункти Договору викладені в новій редакції (далі - Додаткова угода). Додаткова угода зареєстрована у Севастопольській міській філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.09.2010 за № 041088400182 (а.с. 41-43).

Згідно з пунктом 2.3 Договору в редакції Додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2007-2009 роки складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

17 166 556 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 21 529 043,16 грн., що підтверджується випискою з технічної документації по нормативної грошової оцінки земельної ділянки №3733/1, виданої Головним управлінням земельних ресурсів в м. Севастополі 24.05.2006;

а) на наступний період :

40 659 146,00 х 1,059 = 43 058 035,61 грн., що підтверджується випискою з технічної документації по нормативної грошової оцінки земельної ділянки №768/1, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 07.08.2009.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору в редакції Додаткової угоди річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" у розмірі 1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: а) на період будівництва - 21 529 043 х 0,01 = 215 290,43 грн.; б) на наступний період у розмірі 0,09 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 43 058 035,61 грн х 0,0009 = 38 752,23 грн. При цьому, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для періоду будівництва приймається до уваги не довше, ніж з 02.06.2007 до 31.12.2013, відповідно до рішення міської Ради від 08.06.2010 № 10563. Нормативна грошова оцінка для наступного періоду приймається з моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, але не пізніше 31.12.2013.

Підпунктом г) пункту 9.2.2 договору з урахуванням змін, внесених Додатковою угодою передбачалось, що орендар зобов'язаний почати освоєння земельної ділянки та закінчити забудову згідно з передбаченим у пункті 5.2. договору цільовим призначенням в строк з 02.06.2007 до 31.12.2013, відповідно до рішення міської Ради від 08.06.2010 №10563.

Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні розмірів орендної плати договорів оренди землі з урахуванням внесених змін, зокрема рішенням СМР від 13.02.2008 року № 3701, встановлені розміри орендної плати (далі - Методика) (а.с. 46-50).

Рішенням Севастопольської міської Ради № 3701 від 13.02.2008 були внесені зміни до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі з метою приведення розмірів ставок щорічної орендної плати за земельні ділянки у відповідність із Законом України "Про оренду землі", на підставі Законів України "Про Державний бюджет України на 2008 рік", "Про плату за землю" (а.с. 45).

20.12.2011 року Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію" (а.с. 51).

07.02.2012 року позивачем прийняте рішення № 2318 "Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" яким Севастопольська міська Рада вирішила після надання орендарями витягів з технічної документації по нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради № 2163 від 20.12.2011, внести відповідні зміни у діючі договори оренди земельних ділянок, спрямувати на адресу орендарів пропозиції про намір внести зміни в договори оренди земельних ділянок (а.с. 52).

Згідно з вимогою Контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області Головного контрольно-ревізійного управління України від 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418 проведеною плановою ревізією фінансово-господарської діяльності Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради за період з 01.01.2009 по 30.06.2011 встановлені окремі порушення, що відображені в акті ревізії від 10.08.2011 № 07-08/47. Зокрема, у вимозі зазначено на допущення занижень ставок орендної плати за надані в оренду земельні ділянки по 21 договору та 29 додаткових угодах до діючих договорів оренди земельних ділянок, керуючись частиною 3 ст. 631 Цивільного кодексу України зазначено внести зміни до договорів оренди земельних ділянок в частині підвищення розміру орендної ставки (пункт 2 Вимоги) (а.с. 46-47).

Постановою Окружного адміністративного суду міста Севастополя від 24.04.2012 у справі № 2а-2984/11/2770, яка залишена без змін ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 частково задоволені позовні вимоги Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради до Державної фінансової інспекції України, Державної фінансової інспекції в Закарпатській області про визнання протиправною та скасування вимоги. Визнано протиправними та скасовано пункт 5 вимоги Державної фінансової інспекції в Закарпатській області від 25 серпня 2011 № 07-08-6-14/5418 щодо необхідності проведення перерахунку і відповідних взаємозвірок сум внесків до Пенсійного фонду України та повернення до міського бюджету зайво сплачених коштів у сумі 4 569,80 грн. У задоволенні решти вимог відмовлено (а.с. 48-52, 53-58).

На виконання вимоги Контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області від 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду м. Севастополя від 24.04.2012 та ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 по справі № 2а -2984/11/2770, рішень Севастопольської міської Ради № 2163 від 20.12.2011 та № 2318 від 07.02.2012, 07.05.2013 за вих. № 0315/2306 позивачем на адресу відповідача було направлено проект додаткової угоди про внесення змін у Договір. Та обставина, що відповідач відмовився підписувати додаткову угоду у запропонованій позивачем редакції стала підставою для звернення Севастопольської міської Ради до суду з даним позовом.

Оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов наступних висновків.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами, а тому підпадають під правове регулювання як загальних норм Цивільного кодексу України, так і спеціальних норм Земельного кодексу України, Податкового кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частин 1 та 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, зміна правовідношення.

Статтею 20 Господарського кодексу України передбачено, що держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів. Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом, у тому числі, установлення, зміни і припинення господарських правовідносин. Порядок захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Згідно з частинами 1 та 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин 1, 2, 3 та 4 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення частини другої статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

З урахуванням зазначених норм суд вважає, що позивач мав право звернутись до суду із зазначеним позовом, а спосіб захисту вибраний Севастопольською міською Радою відповідає діючому законодавству.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (частина 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі").

Щодо посилання позивача в обґрунтування необхідності внесення змін до договору оренди на вимогу Контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області від 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418, постанову Окружного адміністративного суду м. Севастополя від 24.04.2012 та ухвалу Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 по справі № 2а -2984/11/2770 суд вважає, що вимога про внесення цих посилань до умов договору оренди є безпідставною, оскільки договір оренди землі є господарським договором, укладеним між двома сторонами - позивачем та відповідачем. В той же час, як вже зазначалось, Контрольно-ревізійним управлінням здійснювалась планова ревізія фінансово-господарської діяльності Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради, яке є третьою особою у справі. Отже, вимога має індивідуально-визначений характер, жодним чином не стосується відповідача у справі - Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації, та, відповідно, не може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі. До того ж, Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації, не було учасником судового процесу у справі № 2а -2984/11/2770.

Стосовно змін до преамбули договору, суд вважає за необхідне зазначити, що в преамбулі Договору встановлюються установчі дані та реквізити сторін, зміст преамбули Договору не змінює обсяг прав та обов'язків сторін. А тому, зазначити у преамбулі договору на підставі яких документів діє та чи інша сторона є правом цієї сторони.

Враховуючи те, що сторони не заперечують проти викладення преамбули Договору оренди земельної ділянки від 31.05.2005 у новій редакції, запропонованої позивачем, суд вважає за необхідне задовольнити вимоги в цій частині.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до умов договору та вимог діючого законодавства орендна плата за землю залежить від нормативної грошової оцінки землі.

У своїй позовній заяві Севастопольська міська Рада просить суд внести зміни до пункту 2.3. Договору виклавши його у наступній редакції:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012, з урахуванням коефіцієнтів індексації, складає:

- на 2009 рік:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

17166556 х 1,028 х 1,152 = 20329596,94 грн (двадцять мільйонів триста двадцять дев'ять тисяч п'ятсот дев'яносто шість грн. 94 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 3733/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 24.05.2006;

б) на наступний період:

40659146,00 (сорок мільйонів шістсот п'ятдесят дев'ять тисяч сто сорок шість грн. 00 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 768/1, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 07.08.2009 року";

- на 2010 рік:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

17166556 х 1,028 х 1,152 х 1,059 = 21529043,16 грн (двадцять один мільйон п'ятсот двадцять дев'ять тисяч сорок три грн. 16 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 3733/1, виданої Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів 24.05.2006".

б) на наступний період:

40659146 х 1,059 = 43058035,61 (сорок три мільйона п'ятдесят вісім тисяч тридцять п'ять грн. 61 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 768/1, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 07.08.2009";

- на 2011 рік:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

17166556 х 1,028 х 1,152 х 1,059 х 1,0 = 21529043,16 грн (двадцять один мільйон п'ятсот двадцять дев'ять тисяч сорок три грн. 16 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 3733/1, виданої Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 24.05.2006".

б) на наступний період:

40659146 х 1,059 х 1,0 = 43058035,61 (сорок три мільйони п'ятдесят вісім тисяч тридцять п'ять грн. 61 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 768/1, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 07.08.2009".

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

22970430,00 грн (двадцять два мільйона дев'ятсот сімдесят тисяч чотириста тридцять грн. 00 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 440-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 30.01.2012".

б) на наступний період:

45940860,00 (сорок п'ять мільйонів дев'ятсот сорок тисяч вісімсот шістдесят грн. 00 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 440-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 30.01.2012".

Суд вважає, що вимоги позивача у цій частині підлягають задоволенню частково з огляду на наступне.

Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Частиною першою статті 15 цього закону передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

20.12.2011 року Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію". Згідно із зазначеним рішенням було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя, нормативну грошову оцінку земель в адміністративних межах міста Севастополя введено в дію з 01.01.2012 року, Головне управління Держкомзему України в м. Севастополі зобов'язано забезпечити надання виписок з технічної документації з нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 1 рішення Севастопольської міської Ради № 2318 "Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" від 07.02.2012 управління з питань земельних, водних відносин і містобудування Севастопольської міської Ради зобов'язано після надання орендарями виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку внести відповідні зміни в діючи договори.

У судовому засіданні встановлено та не спростовувалось представниками сторін, що вказані рішення Севастопольської міської Ради на час розгляду справи є чинними та їх текст розміщено, зокрема, на офіційному сайті Севастопольської міської Ради, а також на сайті ТОВ "Інформаційно-аналітичний центр "Ліга".

Як встановлено під час розгляду справи, відповідачем було одержано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 440-3.1/5 від 30.01.2012 відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію складає 22970430,00 грн, на наступний період 45940860,00 грн.

Суд дійшов висновку, що не підлягають задоволенню позовні вимоги щодо внесення до п. 2.3. Договору змін стосовно розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації на 2009, 2010 та 2011 роки, оскільки ці періоди вже минули, та відповідачем зобов'язання зі сплати земельного податку та орендної плати у вказані періоди виконані.

Згідно з частиною першою статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

З урахуванням вказаного, суд вважає правомірною вимогу позивача про внесення змін до пункту 2.3. Договору щодо нормативної грошової оцінки у розмірі 22970430,00 грн - на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію та у розмірі 45940860,00 грн - на наступний період.

Щодо внесення змін до розділу 4 Договору - «Орендна плата і порядок розрахунків» суд вважає, що ця вимога підлягає задоволенню частково з огляду на наступне.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частина друга статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Підпунктом 9.1.10 пункту 9.1. статті 9 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю відноситься до загальнодержавних податків та зборів.

Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285 - 287 цього розділу.

Згідно зі статтею 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 цього Кодексу.

Підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, тобто трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі. Не може перевищувати - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.9 діючої редакції Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у випадках: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, у тому числі внаслідок інфляційних процесів; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено актом, складенним з участю орендодавця; в інших випадках, передбачених законом.

Позовні вимоги про внесення змін до п. 4.1 Договору обґрунтовані невідповідністю умов договору Методики.

Судом встановлено, що рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 року за № 1348 була затверджена Методика визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні розмірів орендної плати договорів оренди землі. Відповідно до рішення СМР від 13.02.2008 року (тобто після укладення договору) був викладений у новий редакції розділ 3 додатку до рішення № 1348 (а.с. 45-50).

Пунктом 1.3 рішення № 2318 Севастопольської міської Ради від 07.02.2012 було передбачено, що за результатом інвентаризації договорів оренди земельних ділянок необхідно привести ставки орендної плати у відповідність з діючим законодавством та Методикою шляхом внесення відповідних змін у договори оренди (а.с. 52).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Сторони у договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (стаття 6 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно зі статтею 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради віднесені питання вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин та затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною першою статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

З урахуванням зазначеного, суд дійшов висновку, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, як і невідповідність її розміру діючим нормативним актам.

В силу положень частини першої статті 111-28 Господарського процесуального кодексу України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

На виконання зазначених приписів при прийнятті рішення у даній справі судом враховано правову позицію Верховного Суду України, викладену у прецедентних постановах від 06.12.2010 року у справі №2-1/10068-2008, від 23.11.2011 у справі № 7/105-10 (30/234-09), від 04.07.2011 у справі № 41/81пд.

Відповідно до пункту 5.2 Договору цільове призначення земельної ділянки - для будівництва житлового кварталу (ІІ черга будівництва).

Як слідує з умов пункту 5.1 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, тобто трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі.

Як вбачається з пункту 3 частини 3 Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради № 1348 від 14.10.2003 розмір річної орендної плати за землю - під багатоквартирним житловим фондом складає 0,9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже суд вважає, що запропоновані відповідачу процентні ставки розмірів орендної плати відповідають діючому законодавству.

Суд вважає, що вимога позивача про застосування для відповідача річної орендної плати у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період будівництва до введення об'єкта в експлуатацію на підставі п. 5.1. ст. 288 Податкового кодексу України та у розмірі 0,09% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на період після введення об'єкта в експлуатацію на підставі Методики визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради від 14.10.2003 № 1348 (з змінами та доповненнями) підлягають задоволенню.

В той же час, суд вважає безпідставним посилання у пункті 4.1. Договору, що зміни вносяться "На виконання вимоги Контрольно-ревізійного управління в Закарпатській області від 25.08.2011 № 07-08-6-14/5418, постанови Окружного адміністративного суду м. Севастополя від 24.04.2012 та визначення Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.08.2012 по справі № 2а -2984/11/2770 …", оскільки, як вже зазначалась, вимога та вказані судові рішення жодним чином не стосуються відповідача, не можуть впливати на його права та обов'язки та, відповідно, не можуть бути підстрою для внесення змін до господарського договору.

Щодо нарахування величини річної орендної плати за користування земельною ділянкою (пункт 4.3. Договору).

Згідно з положеннями частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, отже, вимога позивача про зміну розміру орендної плати на минулий час, на думку суду, суперечить вимогам діючого законодавства.

Аналогічне положення знайшло відображення у пункті 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин".

Тому на думку суду не підлягає задоволенню вимога щодо викладення п. 4.3 у запропонованій позивачем редакції.

Суд вважає за можливе задовольнити вимоги в цій частині частково, зазначивши, що зміни вносяться до пункту 4.2. діючого договору:

"Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х ставка орендної = сума річної

земельної ділянки (грн.) плати ( %) орендної плати (грн.).

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно розрахунку складає:

- на період до 31.12.2013

22970430,00 х 0,03 : 365 х 364 = 687224,92 грн;

- з 31.12.2013 до введення об'єкту в експлуатацію:

45940860,00 х 0,03 = 1378225,80 грн;

- після введення об'єкта в експлуатацію:

45940860,00 х 0,0009 = 41346,77 грн.

Що стосується позовних вимог щодо змін розділу 3, викладення у новій редакції та доповнення пунктів 4.2-4.13, пункту 5.4, підпункту ж) пункту 9.1.1, підпункту б) пункту 9.2.2, підпунктів т), у) пункту 9.2.2, пункту 12.4, 12.5, то судом вважає їх такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Відповідно до статей 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Стаття 179 Господарського кодексу України встановлено, що майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту. Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до пунктів 1.1., 1.3. та 1.5 рішення Севастопольської міської Ради № 2318 від 07.02.2012 Управління з питань земельних, водних відносин та градобудівництва Севастопольської міської Ради було зобов'язано:

- після надання орендарями виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку, затвердженою рішенням СМР № 2163 від 20.12.2011, внести відповідні зміни до діючого договору оренди земельних ділянок (п. 1.1);

- за результатом інвентаризації договорів оренди земельних ділянок необхідно привести ставки орендної плати до відповідності з діючим законодавством та Методикою шляхом внесення відповідних змін у договори оренди (п.1.3);

- направити на адресу орендарів пропозиції про намір внести зміни до договорів земельних ділянок (п.1.5.).

Таким чином, Севастопольською міською Радою було прийняті рішення щодо внесення змін до Договору лише в частині ставок орендної плати та, відповідно, її розміру (п. 2.3., 4.1., 4.2 Договору). Рішення щодо внесення змін до інших пунктів договору не приймалось.

Рішенням Севастопольської міської Ради № 1326 від 13.09.2011 року "Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради №1343 від 14.10.2003 року "Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення", був затверджений примірний договір оренди земельної ділянки. Але, цим рішенням не вирішувалось питання щодо приведення діючих договорів до відповідності із затвердженим примірним договором.

Посилання представника позивача на внесення змін до статей 120 та 140 Земельного кодексу України як на підставу для безумовного доповнення Договору підпунктом у) пункту 9.2.2 суд не може прийняти до уваги з огляду на наступне.

Так, позивач просить доповнити Договір цим пунктом у наступній редакції:

"у) повідомляти орендодавця про зміну своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний термін".

Відповідно до статей 120 та 140 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу). У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Підставами припинення права власності на земельну ділянку є: а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку; б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника; г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; д) конфіскація за рішенням суду; е) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Вищезазначені норми права не регламентують питання зміни реквізитів сторін у договорі та внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди до реєстру, а тому не можуть бути підставою для внесення цих змін до Договору.

Відповідно до статті 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Севастопольською міською Радою не доведено та взагалі ніяким чином необґрунтовано необхідність внесення змін та доповнень до Договору у частині змін розділу 3, викладення у новій редакції та доповнення пунктів 4.2-4.13, пункту 5.4, підпункту ж) пункту 9.1.1, підпункту б) пункту 9.2.2, підпунктів т), у) пункту 9.2.2, пункту 12.4, 12.5,

З урахуванням зазначених вище обставин у суду відсутні підстави для задоволення цих вимог.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

У пункті 4.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 21.02.2013 № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" встановлено, що судовий збір у справах зі спорів, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття обґрунтованих пропозицій другої сторони. Якщо розбіжності між сторонами вирішено частково на користь однієї із сторін і частково на користь другої сторони, то витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, розподіляються між обома сторонами з урахуванням кількості та змісту прийнятих господарським судом пропозицій кожної із сторін (зокрема, у залежності від кількості пунктів спірного договору, прийнятих судом у редакції позивача і відповідача).

З огляду на те, що судом задоволені позовні вимоги частково, суд вважає за можливе покласти судовий збір на обидві сторони у рівних частках та стягнути з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору у розмірі 537,50 грн.

Керуючись статтями 32, 33, 34, 49, 75, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести наступні зміни до укладеного між Севастопольською міською Радою (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 24872845) та Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації ( 99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 2, ідентифікаційний код 02498725) договору оренди земельної ділянки від 31.05.2005, зареєстрованого Севастопольським міським Головним управлінням земельних ресурсів 24.11.2005 за номером 00029, у книзі реєстрації договорів оренди землі (номенклатурний № 0405659)

2.1. Преамбулу Договору викласти у наступній редакції:

"Севастопольська міська Рада, іменована надалі - орендодавець, розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 3, в особі голови міської Ради Дойнікова Юрія Васильовича, який діє на підставі рішення Севастопольської міської Ради від 16.11.2010 № 4, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Положення про оренду земельних ділянок, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 №1343 (зі змінами та доповненнями), з одного боку та

Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації, іменоване надалі - орендар, розташоване за адресою: м. Севастополь, вул. Леніна, 2, в особі начальника Данцева Сергія Івановича, який діє на підставі Положення про Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації, з другого боку, уклали даний договір про нижченаведене».

2.2. Пункт 2.3. Договору викласти у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкта в експлуатацію:

22970430,00 грн (двадцять два мільйона дев'ятсот сімдесят тисяч чотириста тридцять грн. 00 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 440-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 30.01.2012".

б) на наступний період:

45940860,00 (сорок п'ять мільйонів дев'ятсот сорок тисяч вісімсот шістдесят грн. 00 коп), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 440-3.1/5, виданої Головним управлінням Держкомзему в м. Севастополі 30.01.2012».

2.3. Пункт 4.1 Договору викласти в наступній редакції:

"4. Орендна плата та порядок розрахунків.

4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

- до здачі об'єкта в експлуатацію - відповідно до частини четвертої статті 21 Закону України «Про орендну плату» (з 01.01.2011 - відповідно до пункту 5.1 статті 288 Податкового кодексу України) у розмірі: 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- після введення об'єкта в експлуатацію - відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради від 14.10.2003 № 1348 (із змінами і доповненнями) (далі - Методика), у розмірі: 0,09% (нуль цілих дев'ять сотих відсотка) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки».

2.4. Пункт 4.2 Договору викласти в наступній редакції:

« 4.2. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х ставка орендної = сума річної

земельної ділянки (грн.) плати ( %) орендної плати (грн.).

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно розрахунку складає:

- на період до 31.12.2013

22970430,00 х 0,03 : 365 х 364 = 687224,92 грн;

- з 31.12.2013 до введення об'єкту в експлуатацію:

45940860,00 х 0,03 = 1378225,80 грн;

- після введення об'єкта в експлуатацію:

45940860,00 х 0,0009 = 41346,77 грн".

3. У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4. Стягнути з Управління капітального будівництва Севастопольської міської державної адміністрації (99011, м. Севастополь, вул. Леніна, 2, ідентифікаційний код 02498725) на користь Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 24872845) 573,50 грн (п'ятсот сімдесят три грн 50 коп) судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням суду законної сили.

Повне рішення складено 25.11.2013.

Суддя підпис Н.Г. Плієва

Згідно з оригіналом

Помічник судді Г.С. Фаришева

25.11.2013