Постанова

від 20.12.2006 по справі 16/224-06-6296

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

  ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т

А Н О В А ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"20"

грудня 2006 р.

Справа

№ 16/224-06-6296

Колегія

суддів Одеського апеляційного господарського суду складі:

Головуючого

судді: Лавренюк О.Т.

суддів:

Савицького Я.Ф.,

Журавльова О.О.

при секретарі судового

засідання: Іоффе

С.Б.

за

участю представників сторін:

від

позивача: Пироженко

О.І., дов. № 01-13/11828 від 04.10.2006 р.

від

відповідача:

ОСОБА_1, дов. НОМЕР_1

розглянувши

апеляційну скаргу Представництва

по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на

рішення господарського

суду Одеської області від 23.10.2006 р. (підписане 08.11.2006 р.)

по

справі № 16/224-06-6296

за

позовом

Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до Суб'єкта підприємницької діяльності

-фізичної особи ОСОБА_2 (далі по тексту - СПД - ФО ОСОБА_2)

про усунення перешкод у користуванні

правом власності шляхом виселення та стягнення пені 124,05 грн.

та

за зустрічним позовом

СПД - ФО ОСОБА_2

до

Представництва по

управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

про визнання договору пролонгованим

В С Т А Н О В И Л А:

23.06.2006

р. до господарського суду Одеської області надійшла позовна заява

Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до СПД

- ФО ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні правом власності шляхом

виселення та стягнення пені в розмірі 124,05 грн.

14.09.2006

р. СПД - ФО ОСОБА_2 звернувся до господарського суду Одеської області із

зустрічним позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю

Одеської міської ради про визнання договору оренди пролонгованим, обґрунтовуючи

свій зустрічний позов тим, що у Представництва по управлінню комунальною

власністю Одеської міської ради не має ніяких законних підстав для розірвання

договору оренди в односторонньому порядку.

Рішенням

господарського суду першої інстанції від 23.10.2006 р. по справі №

16/224-06-6296 (суддя Желєзна С.П.) в первісному позові відмовлено повністю,

зустрічний позов задоволено, визнано договір оренди нежитлового приміщення

НОМЕР_2, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю

Одеської міської ради та СПД - ФО ОСОБА_2 продовженим  на той самий строк та на тих самих умовах,

стягнуто з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської

ради на користь СПД - ФО ОСОБА_2 судові витрати у розмірі 203,00 грн.

Не

погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду Представництво по

управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось з апеляційною

скаргою до Одеського апеляційного господарського суду, в якій просить

вищезазначене рішення по справі № 16/224-06-6296 скасувати, мотивуючи це тим,

що воно прийнято з неповним з'ясуванням обставин по справі та з порушенням норм

матеріального та процесуального права.

Представник

СПД - ФО ОСОБА_2 надав заперечення на апеляційну скаргу, в яких він просить

залишити оскаржене рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення,

оскільки вважає зазначене рішення обґрунтованим та прийнятим з урахуванням всіх

обставин по справі та додержанням до чинного законодавства України.

Дослідивши

матеріали справи, доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників

сторін, судова колегія приходить до наступного.

Між

Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

(Орендодавець) та СПД - ФО ОСОБА_2 (Орендар) було укладено договір оренди

нежитлового приміщення НОМЕР_2, відповідно до умов розділу 1 якого позивач

передає, а відповідач - приймає у строкове (до 15.03.2001 р.) платне володіння

та користування з метою розміщення фотолабораторії нежитлове приміщення підвалу

загальною площею 72,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

15.03.2001

р. між сторонами було укладено додаткове погодження до договору оренди НОМЕР_2,

відповідно до умов якого термін дії договору був продовжений до 15.03.2002 р.

27.03.2002

р. між сторонами знов було укладено додаткове погодження до договору оренди

НОМЕР_2, відповідно до умов якого були внесені зміни до п. 1.2. договору у

частини строку його дії та встановлений новий термін дії договору оренди до

15.03.2005 р.

Крім

того, 11.07.2005 р. сторонами було укладено мирову угоду, відповідно до умов

якої строк дії договору оренди НОМЕР_2 був пролонгований до 10.07.2006 р.

Мирова угода затверджена ухвалою господарського суду Одеської області від

25.10.2005 р.

Відповідно

до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального

майна” від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995

р. N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який

його було укладено.

Відповідно

до вимог ч. 3 ст. 18 Закону України “Про оренду державного та комунального

майна” від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995

р. N 98/95-ВР) орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному

обсязі.

Так,

згідно п.п. 3.1, 4.2. договору оренди нежитлового приміщення         НОМЕР_2 за орендоване приміщення

Орендар зобов'язувався щомісячно /до 15 числа поточного місяця/ сплачувати

орендну плату, розмір якої визначається з урахуванням щомісячного індексу

інфляції та суми орендної плати за перший 

місяць після укладання договору.

Відповідно

до  ст.ст. 525, 526 ЦК України від

16.01.2003 р. № 435-ІV, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно

до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання

зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу,

відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або

виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне

виконання).

Але,

за твердженням позивача, в порушення вищенаведених умов договору НОМЕР_2, вимог

ст.ст. 525, 526 ЦК України від 16.01.2003 р. № 435-ІV, ч. 3 ст. 18 Закону

України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 р. №

2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995 р. N 98/95-ВР) відповідачем

несвоєчасно та не у повному обсязі здійснювалося перерахування орендних

платежів, в результаті чого згідно розрахунку (а.с. 16), складеного

Орендодавцем станом на 22.05.2006 р., за СПД - ФО ОСОБА_2 утворилась

заборгованість на суму 1502,72 грн.

Згідно

ст. 629 ЦК України від 16.01.2003 р. № 435-ІV договір є обов'язковим для

виконання сторонами. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін в силу

положень ч. 2 ст. 598 цього Кодексу допускається лише у випадках, встановлених

договором або законом.

Так,

відповідно до ст. 782 ЦК України від 16.01.2003 р. № 435-ІV наймодавець має

право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не

вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Керуючись

вищезазначеним правом, наданим Орендодавцю чинним законодавством України,

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

звернулось на адресу Орендаря з повідомленням НОМЕР_3 про відмову від договору

оренди НОМЕР_2, а також з вимогами про погашення існуючої заборгованості по

орендній платі та повернення переданого в оренду нежитлового приміщення шляхом

його фактичної передачі Орендодавцю по акту приймання-передачі.

Як

вбачається з матеріалів справи, згідно з повідомленням про вручення поштового

відправлення (а.с. 18, 19), повідомлення Представництва по управлінню

комунальною власністю Одеської міської ради НОМЕР_3 було отримане СПД - ФО

ОСОБА_2 за місцем проживання останнього та розташування об'єкту оренди.

Відповідно

до ч. 2 ст. 782 ЦК України від 16.01.2003 р. № 435-ІV у разі відмови наймодавця

від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем

повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Згідно

ч. 1 ст. 785 ЦК України від 16.01.2003 р. № 435-ІV у разі припинення договору

найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому

вона була одержана.

Незважаючи

на викладене, в порушення вищенаведених вимог Цивільного кодексу України від

16.01.2003 р. № 435-ІV СПД - ФО ОСОБА_2 до теперішнього часу не повернув

Орендодавцю нежитлове приміщення підвалу загальною площею 72,5 кв.м.,

розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Посилаючись

на вищевикладені обставини, вважаючи договір оренди нежитлового приміщення

НОМЕР_2 розірваним внаслідок відмови Орендодавця від даного договору,

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

23.06.2006 р. звернулось до господарського суду Одеської області з позовною

заявою про усунення перешкод у користуванні правом власності шляхом виселення

відповідача із нежитлового підвального приміщення, загальною площею 72,5 кв.м.,

розташованого за адресою: АДРЕСА_1, та стягнення  пені у розмірі 124,05 грн.

Підставою

для відмови Представництва від договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2

із застосуванням положень ст. 782 ЦК України було порушення відповідачем

прийнятих на себе за договором зобов'язань в частині повного та своєчасного

перерахування орендних платежів, що призвело до виникнення заборгованості по

орендній платі станом на 22.05.2006 р. у розмірі 1502,72 грн. та заперечення з

цього приводу СПД - ФО ОСОБА_2.

Як

вбачається з розрахунку, наданого позивачем, за період жовтень, листопад та

грудень 2005 року СПД - ФО ОСОБА_2 взагалі не сплачувалися орендні платежі. У

січні та лютому 2006 року відповідачем було перераховано грошових коштів в

якості орендних платежів на суму 1770,00 грн., однак вся  сума заборгованості по орендним платежам

погашена не була у зв'язку з чим, станом на 22.05.2006 р. заборгованість

орендаря склала 1502,72 грн.

При

цьому, відповідачем на підтвердження своєї правової позиції були надані суду:

-          квитанція НОМЕР_4 відповідно до якої

СПД - ФО ОСОБА_2 на розрахунковий рахунок орендодавця були перераховані грошові

кошти у розмірі 1407,69 грн. за оренду приміщення згідно договору оренди

НОМЕР_2;

-          квитанція НОМЕР_5 відповідно до якої

орендарем було перераховано 350,00 грн. орендних платежів;

-          квитанція НОМЕР_6 відповідно до якої

орендарем було перераховано суму пені у розмірі 51,77 грн. за несвоєчасне

перерахування орендних платежів.

Наведені

платежі були повернуті Представництвом на адресу СПД - ФО ОСОБА_2, що  підтверджується документами, які містяться в

матеріалах справи.

Пояснення

Представництва з цього приводу, викладені у відзиві на зустрічну позовну заяву

від 09.10.2006 р., відповідно до яких позивач стверджує про повернення зазначених

грошових коштів на підставі ст. 782 ЦК України. Надані пояснення судом

оцінюються критично, так як положеннями наведеної законодавчої норми

передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму у випадку несплати

наймачем орендних платежів на протязі трьох місяців поспіль. При цьому, надане

законом право наймодавцю повинно бути реалізовано шляхом надіслання наймачу

відповідного повідомлення та лише з моменту отримання цього повідомлення

наймачем договір найму вважається розірваним. Як вбачається з матеріалів справи

та було зазначено по тексту  вище

повідомлення про відмову від договору оренди НОМЕР_2 було надіслано

Представництвом 24.05.2006 р., тобто через чотири місяця після повернення

перерахованих СПД - ФО ОСОБА_2 орендних платежів. Підсумовуючи наведене,

посилання Представництва на ст. 782 ЦК України в обґрунтування правомірності

повернення у грудні 2005 року та січні 2006 року сплачених орендарем орендних

платежів декларативні та не базуються на законних підставах.

Враховуючи,

що СПД - ФО ОСОБА_2 15.12.2005 р. були сплачені орендні платежі, які не були

зараховані Представництвом по управлінню комунальною власністю, суд першої

інстанції правомірно дійшов до висновку, що факт несплати відповідачем орендних

платежів на протязі трьох місяців поспіль не знайшов свого підтвердження в

процесі вирішення спору, що в свою чергу тягне за собою неправомірність

застосування орендодавцем положень ст. 782 ЦК України та відмови від договору

оренди з наведених підстав. Крім того, слід зазначити, що враховуючи перерахування

СПД - ФО ОСОБА_2 орендних платежів у грудні 2005 року та січні 2006 року

свідчить про необґрунтованість складеного Представництвом розрахунку

заборгованості відповідача по орендним платежам та ставить під сумнів факт

існування заборгованості орендаря взагалі.

Так,

відповідно до ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди може

бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених

Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому

ст. 188 цього Кодексу. Підстави для розірвання договору найму на вимогу

наймодавця встановлені ст. 783 ЦК України та їх перелік є вичерпним та не

підлягає довільному тлумаченню. До цього переліку підстав заборгованість по

орендним платежам не відноситься взагалі.

Враховуючи,

що в процесі розгляду справи Представництво доповнило підстави заявлених вимог

в частині виселення відповідача із орендованих ним приміщень доводами про

припинення між сторонами по справі договірних відносин, у зв'язку із закінченням

строку дії договору оренди, на який його було укладено, але при цьому

відповідачем висуваються вимоги про визнання договору продовженим, було за

необхідне насамперед надати правову оцінку доводам СПД - ФО ОСОБА_2, покладеним

в обґрунтування зустрічного позову.

Відповідачем

позовні вимоги за зустрічним позовом викладені в наступній редакції: визнати

договір оренди нежитлового приміщення              НОМЕР_2, укладеного між сторонами

по справі  таким, що діє; та визнати дію

договору оренди нежитлового приміщення НОМЕР_2 продовженою на той самий строк

та на тих самих умовах, які передбачені договором. За переконанням суду,

викладені СПД - ФО ОСОБА_2 зустрічні позовні вимоги в наведеної редакції є

тотожними, які мають аналогічні правові наслідки, повинні були розглядатися та

вирішуватися в сукупності.

Відповідно

до положень ч. 2 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального

майна” від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995р.

N 98/95-ВР) договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його

було укладено. При цьому, згідно ч. 2 ст. 17 цього Закону, у разі відсутності

заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом

одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається

продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені

договором.

Як

було зазначено, останній строк дії договору оренди нежитлового приміщення

НОМЕР_2 був визначений сторонами до 10.07.2006 р.

Представництвом

по управлінню комунальною власністю на адресу орендаря було надіслано

повідомлення за НОМЕР_7 про необхідність, на виконання умов п. 4.7. договору

оренди НОМЕР_2, застрахувати орендоване приміщення на новий строк.

Представництво

стверджує про помилковість надіслання повідомлення про необхідність укласти

договір страхування об'єкту оренди на новий строк та наполягає на небажанні

продовжувати з відповідачем орендні відносини, посилаючись на неналежне

виконання останнім прийнятих на себе за договором зобов'язань. При цьому, на

підтвердження своїх доводів позивач посилається на розрахунок заборгованості по

орендним платежам, оцінка якому та з'ясування питання щодо наявності у

відповідача заборгованості викладені судом по тексту  вище, та виконавчі написи нотаріуса від

31.12.2005 р. та 31.12.2004 р., які були отримані для стягнення у безспірному

порядку заборгованості по орендним платежам з СПД - ФО ОСОБА_2

Враховуючи

вищезазначене, колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції

дійшов до висновку, що позивачем не доведений факт систематичного неналежного

виконання орендарем зобов'язань, прийнятих на себе за договором оренди

нежитлового приміщення НОМЕР_2; факт надіслання відповідачу повідомлення про

необхідність укласти на новий строк договір страхування орендованого майна

судом оцінюється як дії орендодавця, які свідчать про виявлення бажання

останнього щодо продовження між сторонами орендних відносин.

Якщо

орендодавець відмовився від продовження договірних відносин у випадку

закінчення строку дії договору оренди, але подальші дії останнього направлені

на продовження даних правовідносин, не вбачається за правомірне визнавати

договір таким, що припинив свою дію у зв'язку з закінченням строку його дії,

так як в даному випадку, визначальним моментом при вирішенні спору є дії орендодавця,

які свідчать про згоду останнього на пролонгацію цих відносин.

У

разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності

заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається

продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені

договором. Таким чином, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного

та комунального майна" встановлено місячний термін, протягом якого

орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору

після закінчення його строку, тобто встановлений певний та обов'язковий для

виконання порядок припинення або зміни умов договору після закінчення його

строку. Незважаючи на ті обставини, що таку заяву заінтересована сторона може

також подати і до закінчення строку дії договору оренди, за усіх умов після

закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував

свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий

термін, та має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання

орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання

договору з новим орендарем недійсним (п. 12 Роз'яснення Вищого господарського

суду від 25.05.2000 р.    № 02-5/237 „Про

деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного

та комунального майна”).

Як

вбачається з преамбули Закону України “Про оренду державного та комунального

майна” від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від 14.03.1995

р. № 98/95-ВР) передача в оренду державного та комунального майна фізичним та

юридичним особам покликана забезпечити підвищення ефективності використання

вказаного майна.

Основним

завданням Представництва, згідно п. 2.1. Положення про Представництво по

управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, затвердженого рішенням

Одеської міської ради № 1040-ХХІV від 26.03.2003 р., є реалізація місцевої

політики у сфері управління комунальною власністю, забезпечення надходження

коштів до бюджету міста за рахунок ефективного обліку, використання, збереження

майна територіальної громади. В матеріалах справи відсутні відомості про

необхідність використання даного об'єкту територіальною громадою безпосередньо

у власних цілях, при цьому Представництво, виходячи із змісту покладених на нього

завдань, з метою надходження коштів до бюджету міста, повинно вирішувати

питання щодо передачі  об'єкту нерухомого

майна, який є предметом спірного договору, укладеного між сторонами по справі,

іншим суб'єктам господарювання.

З

огляду на викладене, а також враховуючи той факт, що з 1999 року даний об'єкт

знаходиться у користуванні на умовах оренди СПД - ФО ОСОБА_2, суд першої

інстанції правомірно доходить висновку щодо задоволення зустрічних позовних

вимог СПД - ФО ОСОБА_2 про визнання договору оренди нежитлового приміщення

НОМЕР_2 продовженим та наявності підстав для їх задоволення відповідно до ч. 2

ст. 16 ЦК України, ч. 1, 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та

комунального майна” від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (в редакції Закону України від

14.03.1995 р. № 98/95-ВР) шляхом надання позивачу права користування об'єктом

комунальної власності на умовах, передбачених договором оренди нежитлового

приміщення НОМЕР_2 з урахування всіх додаткових погоджень, які укладалися між

сторонами по справі.

Таким

чином, судова колегія господарського суду апеляційної інстанції вважає, що

висновки, до яких дійшов місцевий господарський суд за результатами розгляду

зустрічних позовних вимог СПД - ФО ОСОБА_2 та позовних вимог Представництва по

управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, вірні, а тому рішення

господарського суду Одеської області від 23.10.2006 р. по справі №

16/224-06-6296 залишається без змін, апеляційна скарга - без задоволення.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101-105 Господарського

процесуального Кодексу України, колегія суддів -

П О С Т А Н О В И Л А:

Рішення

господарського суду Одеської області від 23.10.2006 р. по справі        № 16/224-06-6296 залишити без змін,

апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської

міської ради - без задоволення.

Постанова

в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову

апеляційної інстанції може бути оскаржено в касаційному порядку.

Головуючий суддя                                                  

              О.Т. Лавренюк

Суддя                                                                                       

Я.Ф. Савицький

     Суддя                                                                                       

О.О. Журавльов