Рішення

від 17.12.2013 по справі 910/20900/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

cpg1251 ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/20900/13 17.12.13

За позовом Публічного акціонерного товариства "Київський суднобудівний-судноремонтний завод"

до Приватного підприємства "Мазаль"

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя Ярмак О.М.

Представники :

Від позивача: Вітошко В.О. за дов.

Від відповідача: Кушкова Н.М. за дов., Джоелі Е.М. - директор

ОБСТАВИНИ СПРАВИ :

19.11.2013р., 10.12.2013р. у засіданнях суду оголошувались перерви на підставі ст. 77 ГПК України.

Пред'явлені вимоги про розірвання договору оренди № 554/12 від 01.01.2012р., укладеного між ЗАТ "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" та ПП "Мазаль", повернення шляхом виселення ПП "Мазаль" нежитлових приміщень, загальною площею 311,70 кв.м., що знаходяться за адресою: м.Київ, вул. Вишгородська, 54, переданих йому на підставі договору оренди № 554/12 від 01.01.2012р.

В обґрунтування позовних вимог позивач фактичними підставами для розірвання спірного договору оренди та виселення відповідача із займаних приміщень з посиланням на ст.ст. 525, 530, ч. 2 ст. 651 ЦК України, вказує невнесення відповідачем орендних платежів, передачу відповідачем без згоди позивача орендованих приміщень в суборенду третім особам, виникнення нагальної необхідності у ПАТ "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" достроково розірвати договірні правочин.

11.11.2013р. через канцелярію суду відповідач подав клопотання про припинення провадження у справі, в якому зазначає, що відповідно до приписів ст. 770 ЦК України, передання майна, що орендується у власність іншій особі, не є підставою для припинення чи розірвання договору оренди; стверджуючи про те, що позивач листом № 190/41 від 30.04.2013р. розірвав договір оренди № 554/12 від 01.01.2012р. в односторонньому порядку з 05.08.2013р., і відповідач виселився з орендованих нежитлових приміщень ще 05.08.2013р., просить припинити провадження у справі на підставі п. 1-1 ч. 1 ст. 80 ГПК України у зв'язку із відсутністю предмета спору.

Клопотання судом відхилене, оскільки відповідно до п. 4.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року N 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції», господарський суд припиняє провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору (пункт 1-1 частини першої статті 80 ГПК), зокрема, у випадку припинення існування предмета спору, якщо між сторонами у зв'язку з цим не залишилося неврегульованих питань. Припинення провадження у справі на підставі зазначеної норми ГПК можливе в разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існування в процесі розгляду справи. Звернення позивачем до суду з вимогою про розірвання договору оренди № 554/12 від 01.01.2012р. є його правом на захист та свідчить про наявність неврегульованих питань щодо розірвання спірного правочину, докази повернення відповідачем орендованих приміщень у визначених законом порядку у матеріалах справи відсутні.

У судовому засіданні 10.12.2013р. представник позивача подав письмові пояснення по справі, в яких вказує на наявність заборгованості відповідача по сплаті орендної плати та інших платежів по договору за період з червня 2013р. по листопад 2013р., зазначає, що відповідача листом № 190/41 від 30.04.2013р. було попереджено про виникнення необхідності у ПАТ "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" достроково розірвати договір у зв'язку з проведенням підготовчих робіт для передачі зовнішніх інженерних мереж та будівлі гуртожитку: м.Київ, вул.Вишгородська, 54, в якому знаходяться орендовані приміщення, до комунальної власності територіальної громади м. Києва, пояснює, що орендар в порушення п.1.1 договору не погодив з орендодавцем жодного договору суборенди та продовжує здавати орендовані приміщення в суборенду, отримуючи орендну плату.

Відповідач позов не визнає, у відзиві на позовну заяву від 10.12.2013р. вказує, що заявлена позивачем вимога про розірвання договору з мотивів невнесення орендної плати не відповідає способу захисту цивільних прав наймодавця, оскільки вказана підстава у визначеному ст. 783 ЦК України переліку підстав розірвання договору найму наймодавцем, відсутня. Стверджує про відсутність предмета спору, оскільки ПП «Мазаль» листом № 190/41 від 30.04.2013р. був повідомлений позивачем про розірвання договору оренди з 05.08.2013р., після чого ПП «Мазаль» виселився з орендованих приміщень з 05.08.2013р., акт прийому-передачі приміщення та додаткова угоду № 1 від 05.08.2013р. до договору були оформлені відповідачем та залишені на пункті охорони для їх подальшої передачі орендодавцю.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

01.01.2012 року між ЗАТ «Київський суднобудівний-судноремонтний завод» (орендодавець за договором), в подальшому змінено найменування на ПАТ «Київський суднобудівний-судноремонтний завод» та відповідачем (орендар) був укладений договір оренди № 554/12, відповідно до п.1.1 якого, орендодавець передав, а орендар прийняв згідно акту прийому-передачі (додаток № 2) в орендне користування, з правом передачі в суборенду по узгодженню з орендодавцем, об'єкти оренди, що належать орендодавцю на правах власності, розташовані за адресою: м.Київ, вул.Вишгородська, 54, згідно з планом розташування (додаток № 1), а саме: нежитлові приміщення на 1-му поверсі, загальною площею 26,8 кв.м. для використання під офіс, нежитлові приміщення в підвалі, загальною площею 284,9 кв.м. для використання під офіс, склад, магазин.

Відповідно до пп.2.1, 2.3 договору, за орендовані площі орендар сплачує щомісячну орендну плату згідно розрахунку місячної орендної плати (додаток № 3 до договору), на підставі виставлених орендодавцем рахунків на поточний рахунок орендодавця до 5-го числа розрахункового періоду. Днем внесення орендної плати вважається дата зарахування коштів на поточний рахунок орендодавця.

Згідно п.2.1.1 договору, компенсація за спожиту в опалювальному періоді теплову енергію, електроенергію, воду, водовідвід, за технічне обслуговування електрообладнання, мереж та водомагістралей здійснюється додатково згідно розрахунку (додаток № 3) та діючих тарифів в об'ємах спожитих електроенергії та води минулого місяця.

Пунктом 6.1 договору визначено право орендодавця з його ініціативи достроково розірвати договір після несплати орендарем протягом одного місяця будь-якого з усіх платежів, передбачених цим договором, про що орендодавець повідомляє орендаря не пізніше одного місяця та при виникненні підстав, передбачених чинним законодавством України, про що орендодавець повідомляє орендаря не пізніше, ніж за три місяці.

Відповідно до умов п.6.3 договору, при розірванні або закінченні терміну дії договору, невід'ємні покращення, виконані орендарем передаються безкоштовно в справному стані разом з орендованим майном орендодавцю. Передача майна здійснюється за актом прийому-передачі.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач листом № 190/41 від 30.04.2013р. повідомив відповідача про розірвання з 05.08.2013р. договору оренди № 554/12 у зв'язку з порушенням орендарем умов пп. 1.1, 3.1.2, 3.2.1 договору та звернувся із вимогою про звільнення орендованих приміщень до 05.08.2013р. та повернення їх орендодавцю згідно вимог п. 6.3 договору. Вказана вимога залишена відповідачем без відповіді.

Частиною 3 ст. 291 ГК передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за наявності підстав, передбачених ЦК України.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи ч. 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Позовні вимоги мотивовані порушенням відповідачем умов договору щодо своєчасного внесення орендної плати за період з серпня 2013р. по жовтень 2013р., передачу орендованих приміщень без згоди орендодавця в суборенду та нагальну потребу орендодавця достроково розірвати договір оренди № 554/12 від 01.01.2012р. та звільнити приміщення у зв'язку з передачею зовнішніх інженерних мереж та будівлі гуртожитку: м.Київ, вул.Вишгородська, 54, в якому знаходяться орендовані приміщення, до комунальної власності територіальної громади м. Києва.

Позивач вказує, що у відповідача з третіми особами наявні суборендні відносини стосовно приміщень, орендованих по договору оренди № 554/12 від 01.01.2013р., в порушення п.1.1 договору орендар не погодив з позивачем жодного договору суборенди, продовжує здавати приміщення та отримувати орендну плату.

Частиною 1 ст. 774 Цивільного кодексу України визначено, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 1.1 договору передбачено умову передачі орендарем в суборенду нежитлових приміщень по договору оренди № 554/12 від 01.01.2013р. - по узгодженню з орендодавцем.

Про наявність суборендних відносин між відповідачем та третіми особами свідчать наявні у матеріалах справи копії договорів суборенди нежитлового приміщення № 34 від 15.09.2012р., № 50 від 05.05.2013р., листи суборендарів - ФОП Арделян Л.Х., Шалутко В.М., адресовані у відповідь позивачу.

Доказів погодження з позивачем (орендарем, власником наданих в оренду приміщень) укладення договорів суборенди № 34 від 15.09.2012р., № 50 від 05.05.2013р., відповідач суду не надав, доводи позивача щодо відсутності відповідної згоди на суборенду майна не спростував.

Таким чином, оскільки необхідною передумовою передачі орендованих приміщень в суборенду є наявність дозволу орендодавця, а відповідач порушив взяті на себе зобов'язання, та без дозволу орендодавця передав приміщення в суборенду, вказана обставина відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди на вимогу позивача.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до п. 5.1. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна, відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 ЦК України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

Відповідно до п.6.1 договору, орендодавець має право виступати з ініціативою щодо розірвання договору в разі несплати орендарем протягом одного місяця будь-якого з усіх платежів, передбачених цим договором, про що орендодавець повідомляє орендаря не пізніше одного місяця та при виникненні підстав, передбачених чинним законодавством України, про що орендодавець повідомляє орендаря не пізніше, ніж за три місяці.

З розрахунку позивача вбачається та відповідачем не спростовано, що заборгованість відповідача по орендній платі та оплаті комунальних послуг за період з серпня 2013р. по жовтень 2013р. становить 17 715,79 грн.

Посилання відповідача на те, що ст. 784 ЦК України не містить такої підстави розірвання договору оренди, як невнесення орендної плати, не заслуговує на увагу суду, оскільки ґрунтується на невірному розумінні положень ст.ст. 782, 784 ЦК України.

Таким чином, матеріалами справи встановлено, що відповідач порушив свої зобов'язання щодо оплати орендної плати за три місяці, а істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як внесення орендної плати протягом одного місяця, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Судом надано оцінку листа ПАТ "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" № 190/41 від 30.04.2013р. та встановлено, що у ньому не зазначені підстави розірвання, вказані в ст.ст. 782-784 ЦК України.

У позовній заяві позивач вказує, на виконання Закону України від 04.09.2008 року № 500-УІ «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» та Рішення Київради від 16.03.2006 року № 154/3245 «Про впорядкування прийняття до комунальної власності відомчого житлового фонду та інженерних мереж» ПАТ "Київський суднобудівний - судноремонтний завод" проводить підготовчу роботу для передачі зовнішніх інженерних мереж та будівлі гуртожитку за адресою: м. Київ, вул. Вишгородська, 54, до комунальної власності територіальної громади м. Києва. Підтвердженням даних обставин є Протокол № 1 наради з питання передачі гуртожитку по вул. Вишгородській, 54 до комунальної власності міста від 31.01.2013 і року, який надійшов від Оболонської районної у м. Києві державної адміністрації. Вказані твердження не заслуговують на увагу суму, оскільки вони не підпадають під дію положень ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Заперечуючи проти позову відповідач стверджує, що договір оренди № 554/12 від 01.01.2013р. за листом позивача № 190/41 від 30.04.2013р. розірвано з 05.08.2013р., ПП «Мазаль» звільнив орендовані приміщення з 05.08.2013р., залишивши на пункті охорони орендодавця додаткову угоду № 1 до договору та акт повернення приміщень для підписання.

Твердження відповідача не підтверджено належними доказами в розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України.

Статтею 795 ЦК України передбачено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), якій підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Як вбачається з наданих відповідачем опису вкладення в цінний лист та фіскального чеку поштового відділення № 6193 від 20.11.2013р., додаткова угода № 1 від 05.08.2013р. до договору та акт приймання-передачі об'єктів оренди від 05.08.2013р. були надіслані на адресу позивача - 20.11.2013р., тобто після звернення позивачем до суду з даним позовом, а не 05.08.2013р., як стверджує відповідач.

Доказів повернення орендованих приміщень, підписання сторонами акта приймання-передачі об'єктів оренди від 05.08.2013р., суду не надано.

За таких обставин, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню повністю.

Судові витрати, відповідно до ст. 49 ГПК України, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 75, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

1. Розірвати договір оренди № 554/12, укладений між Закритим акціонерним товариством "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" (04071, м.Київ, вул.Набережно-Лугова, 8, код ЄДРПОУ 03149949) та Приватним підприємством "Мазаль" (04114, м.Київ, вул. Вишгородська, 54, код ЄДРПОУ 32161574) від 01.01.2012р.

2. Повернути Публічному акціонерному товариству "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" (04071, м.Київ, вул.Набережно-Лугова, 8, код ЄДРПОУ 03149949) шляхом виселення Приватного підприємства "Мазаль" (04114, м.Київ, вул. Вишгородська, 54, код ЄДРПОУ 32161574) нежитлові приміщення, загальною площею 311,70 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Вишгородська, 54, переданих йому на підставі договору оренди № 554/12 від 01.01.2012р.

3. Стягнути з Приватного підприємства "Мазаль" (04114, м.Київ, вул. Вишгородська, 54, код ЄДРПОУ 32161574) на користь Публічного акціонерного товариства "Київський суднобудівний-судноремонтний завод" (04071, м.Київ, вул.Набережно-Лугова, 8, код ЄДРПОУ 03149949) 2294 (дві тисячі двісті дев'яносто чотири) грн. 00 коп. судового збору.

Накази видати відповідно до ст. 116 ГПК України.

Суддя О.М.Ярмак

Повне рішення складено 24.12.2013р.