Постанова

від 12.05.2009 по справі 16/267-3/305

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

16/267-3/305

ВИЩИЙ  ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  УКРАЇНИ  

 ПОСТАНОВА          

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ          

 12 травня 2009 р.                                                                                    № 16/267-3/305  

   Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого, суддіПлюшко І.А.,

суддівРазводової С.С. (доповідач по справі), Бернацької Ж.О.,

розглянувши касаційну скаргу ПП "НВФ "Емір"

нарішення господарського суду м. Києва від 26.08.08р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.11.08р.

у справі№ 16/267-3/305

за позовомКП "Київжитлоексплуатація"

доПП "НВФ "Емір"

треті особиГоловне управління комунальної власності м. Києва, Київська міська рада, виконавчий орган Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація)

провиселення

За участю представників сторін

від позивача      Жидейкіна Н.Д. дов. від 08.01.09р. № 155/1/11-01,

від відповідача  Белошицький П.В., Провозін А.Г., Попович В.І., Кононенко Н.А. дов-ті, Слинько П.П. –директор,

від третіх осіб   Шадевська Ж.Е. дов. від 16.03.09р. № 225-КР-287

В С Т А Н О В И В:

Рішенням господарського суду міста Києва від 26.08.2008 року у справі    № 16/267-3/305 (суддя Сівакова В.В.) позов задоволено повністю, відповідач підлягає виселенню з нежитлового приміщення загальною площею 114,70 кв.м, що знаходиться в будинку № ЗО літер. Б на вул. Пушкінській, повернувши вказане приміщення по акту позивачу; підлягає стягненню з відповідача на користь позивача 85,00 грн. витрат по сплаті держмита та 118,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

          Постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.11.2008 року у справі № 16/267-3/305 (судді: Ропій Л.М., Буравльов С.І., Попікова О.В.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з тих же підстав.

 Не погоджуючись із рішеннями судів попередніх інстанцій, ПП Науково-виробнича фірма "Емір" звернулося до  Вищого  господарського  суду України з касаційною  скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 26.08.2008 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.11.2008 року у справі № 16/267-3/305 та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушення та невірне застосування судами норм матеріального та процесуального права.

 Заслухавши доповідь судді доповідача, розглянувши доводи касаційної скарги, перевіривши  правильність  застосування  судами  норм матеріального  та процесуального  права,  колегія  суддів  Вищого господарського  суду  України вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з  наступних  підстав.

       Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, сторонами укладено договір оренди нерухомого майна від 28.01.2003р. № 10/0505, згідно з п. 1.1 якого позивач, за договором орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 26.12.2002 № 212/372, додаток 2, пункт 3 передає, а відповідач, за договором орендар, приймає в оренду нежитлове приміщення на вулиці Пушкінська, 30-Б загальною площею 114,70 кв.м.

         Пунктом 6.2 вказаного договору встановлено, що строк його дії встановлений з 26.12.2002 по 26.12.2005.

Згідно листа від 27.12.2005 за № 155/05-2563, надісланого 19.01.2006 позивачем відповідачу, позивач повідомив, що строк дії договору оренди № 10/0505 закінчився 26.12.2005, як передбачено договором і дія його припиняється та просив звільнити приміщення і передати позивачу за актом.

Згідно ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін.

Частиною 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

          Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Згідно п.п. 6.3, 6.4 договору № 10/0505 після закінчення строку дії договору орендоване приміщення має бути звільненим і переданим позивачу за актом; укладання договору оренди на вказане приміщення на новий строк дії можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (рішення Київської міської ради).

Статтею 777 ЦК України встановлено, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, в розумний строк; умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін; у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Як передбачено ч. З ст. 17 Закону № 2269 після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін; умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін; у разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Суди встановили, що відповідачем надсилались листи до Головного управління комунальної власності м. Києва про вирішення питання щодо приватизації приміщення, розташованого в будинку № ЗО літер. Б по вул. Пушкінська, та про продовження договору оренди до вирішення питання про приватизацію: за № 256 від 12.12.2005, вхід. № 22170 від 12.12.2005, про вирішення питання щодо приватизації - лист від 18.10.2004 № 256, вхід. № 15937, лист від 23.01.2006 № 257, вхід. № 949 від 23.01.2006, лист від 07.06.2006, вхід. № 9814 від 07.06.2006.

        Згідно листів Головного управління комунальної власності м. Києва від 21.11.2005 № 042/11/8-8088, від 23.06.2006 № 042/11/4-4444, відповідачу повідомлено про те, що питання щодо передання у власність нежитлового будинку № ЗО літ. Б на вул. Пушкінській у встановленому порядку винесено на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань власності для подальшого його розгляду на пленарному засіданні сесії Київської міської ради; вирішення порушеного питання у зверненні відповідача належить до компетенції Київської міської ради.

           Відповідачу відмовлено у продовженні терміну дії договору оренди об'єкту нерухомості за адресою: вул. Пушкінська, № ЗО літ. Б у зв'язку з реконструкцією(рішення Київської міської ради від 28.12.2006 за № 548/605 "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, в суборенду, продовження термінів договорів оренди, надання дозволів на встановлення пільгових орендних ставок", додаток № 2, п. 38).

Суд апеляційної інстанції вказав, що матеріалами справи № 16/267-3/305 не підтверджено факт укладення між позивачем та відповідачем договору оренди спірного приміщення на новий строк, тобто на строк після 26.12.2005, також відсутні докази продовження строку дії договору оренди № 10/0505 на новий строк. Так само у справі відсутні докази наявності у відповідача права власності на спірне приміщення або наявності інших прав, які надають відповідачу право користування спірним приміщенням.

Крім цього, попередня інстанція зауважила, що оскільки законодавчими актами не пов'язується право відповідача на користування спірним приміщенням із надсиланням Головному управлінню комунальної власності м. Києва листів щодо приватизації спірного приміщення та продовження договору оренди, то здійснення такого листування не породжує будь-яких прав відповідача на користуванням цим приміщенням.

Крім того, суди встановили, що майно за адресою: вул. Пушкінська, № ЗО літ. Б площа, кв.м - 157,10 на підставі рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 38/1872 "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцям конкурсу", пункт 10 додатку до цього рішення, передане в оренду переможцеві конкурсу - Товариству з обмеженою відповідальністю "Світ книжок".

Рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 38/1872 "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду переможцям конкурсу", пункт 10 додатку до цього рішення, Докази того, що зазначене рішення змінено чи скасовано або визнано недійсним, в матеріалах справи відсутні, так само немає доказів про визнання недійсним рішення органу про результати конкурсу, тому твердження про неправомірність передання приміщення переможцю конкурсу є нетактовним.

Проте, судова колегія не може погодитись із висновками судів попередніх інстанцій, оскільки останні суперечать нормам чинного законодавства і фактичним обставинам справи, з огляду на таке.

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після  закінчення  терміну  договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови   договору   оренди   на   новий   строк  встановлюються  за домовленістю  сторін.  У  разі недосягнення домовленості щодо умов договору   переважне   право   орендаря   на   укладення  договору припиняється.

Згідно з ч. 1 ст. 777 ЦК України, наймач,  який належно виконує свої обов'язки за  договором найму,  після  спливу  строку  договору  має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має  намір  скористатися  переважним  правом  на укладення  договору найму на новий строк,  зобов'язаний повідомити про це  наймодавця  до  спливу  строку  договору  найму  у  строк, встановлений договором,  а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору  найму  на  новий  строк   встановлюються   за домовленістю  сторін.  У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших  умов  договору  переважне  право  наймача  на  укладення договору припиняється.

В розрізі даного спору сплив терміну договору оренди не може бути підставою для припинення орендних відносин і звільнення відповідачем спірного приміщення, оскільки відповідач має право скористатись передбаченим вище зазначеними нормами закону переважним правом на укладання договору на новий строк.    

Судова колегія зазначає, що господарські суди попередніх інстанцій, приймаючи оскаржувані рішення не встановили питання розмежування компетенції Київської міської ради та комунального підприємства "Київжитлоексплуатація" щодо передачі ними об'єктів нерухомості в оренду, укладання договору оренди і його припинення.

Тобто, господарські суди не встановили, хто і за якою процедурою повинен надавати згоду на оренду; яка процедура продовження і припинення дії договору оренди; чи були дотримані строки відповідними органами у вирішенні питань припинення чи продовження дії договору оренди.

      Беручи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції та повноваження останнього, колегія суддів вважає, що оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення місцевого господарського суду, не відповідають нормам матеріального і процесуального права, а тому постанова Київського апеляційного господарського суду від 03.04.08р. та рішення господарського суду міста Києва від 27.02.08р. підлягають скасуванню, а справа передачі на новий розгляд  до господарського суду міста Києва.

 На підставі викладеного та керуючись  ст. ст.1115, 1117 ,  1119 - 11111, Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -      

                                    П О С Т А Н О В И В:    

1.          Касаційну скаргу ПП "НВФ "Емір" задовольнити частково.

2.          Рішення господарського суду м. Києва від 26.08.08р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.11.08р. по справі              № 16/267-3/305 скасувати.

3.          Справу передати до господарського суду м. Києва на новий розгляд.

Головуючий, суддя                                                                           І.А. Плюшко

Судді                                                                                                С.С. Разводова

                                                                                                           Ж.О. Бернацька