Рішення

від 03.03.2009 по справі 11/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

11/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  міста КИЄВА01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б     тел.230-31-34

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №  11/14

03.03.09

За позовомПриватного підприємства “СОБОР-ЮНІТ”

до  Фонду приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва

прозміну умов господарського договору та звільнення від відповідальності

Суддя Ю.М. Смирнова

Представники:

від позивача       Ручка О.А. –представник

від відповідача Литовченко А.М. –представник

Рішення прийняте 03.03.2009, оскільки 16.02.2009 та 23.02.2009 в судових засіданнях оголошувались перерви відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватне підприємство “СОБОР-ЮНІТ” звернулось до суду з позовом про зміну Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: м. Київ, провулок Руднєва,11а (Літ. А) № 246/П від 28.10.2008 наступним чином:

“Пункт 2.1. викласти у наступній редакції: „Покупець зобов'язаний внести 2 694 000 (два мільйони шістсот дев'яносто чотири тисячі) гривень за придбаний Об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту отримання від Продавця документального підтвердження про звільнення приміщення від зайняття сторонніми особами та про завершення на користь Продавця судових справ щодо прав третіх осіб на приміщення. Строк оплати може бути продовжений ще на 30 календарних днів за умови внесення Покупцем не менше 50 відсотків від ціни продажу Об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість”.

Пункт 7.2. Договору виключити.

Статтю 8 Договору доповнити: „Продавець зобов'язується врегулювати всі судові справи, інші спори щодо Об'єкту приватизації та звільнити приміщення від сторонніх осіб в термін не пізніше 30 червня 2009 року. В разі несвоєчасного виконання цього обов'язку Покупець має право призупинити виконання обов'язку по оплаті Об'єкта приватизації без настання відповідальності та будь-яких інших негативних наслідків, до того моменту поки Продавець не підтвердить свою готовність передати Об'єкт приватизації Покупцю вільним від будь-яких обмежень, обтяжень та спорів”.

Також позивачем заявлені вимоги про звільнення позивача від відповідальності за прострочку оплати згідно Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення (м. Київ, провулок Руднєва,11а (Літ. А) № 246/П від 28.10.2008, згідно п.7.1 та п. 7.2 даного Договору.

Відповідач у відзиві на позовну заяву зазначає, що ніяких заборон щодо відчуження приміщення не було і процес приватизації не зупинявся та на момент підписання Договору купівлі-продажу № 247/П від 28.10.2008 Фонд приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва розраховував на те, що ситуація з особою, яка займає приміщення (м. Київ, провулок Руднєва,1 (Літ.А) вирішиться, і відповідач зможе передати приміщення у володіння новому власнику. Але з невідомих причин, особа що займає приміщення ще не виселена і це затягує процес доступу нового власника у приміщення. Оскільки договір купівлі-продажу приміщення є типовим і затверджений Фондом державного майна України, відповідач не вбачає за можливе самостійно надати згоду на зміну умов договору.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва

В С Т А Н О В И В :

Протоколом № 3 засідання конкурсної комісії з продажу будинку, за адресою: провулок Руднєва, 11а від 17.10.2008 ухвалено вважати остаточним переможцем комерційного конкурсу з продажу нежитлового приміщення за адресою: провулок Руднєва, 11а, заявника № 1 - Приватне підприємство “СОБОР-ЮНІТ”.

Наказом Фонду приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва № 90/08 від 22.10.2008 затверджено Протокол № 3 від 17.10.2008 засідання конкурсної комісії з продажу будинку, за адресою: провулок Руднєва, 11а та зобов'язано укласти договір купівлі-продажу з остаточним переможцем - Приватним підприємством “СОБОР-ЮНІТ”.

28.10.2008 між Приватним підприємством “СОБОР-ЮНІТ” (далі - позивач) та Фондом приватизації комунального майна Дарницького району міста Києва (далі - відповідач) було укладено Договір купівлі-продажу нежилого приміщення (м. Київ, провулок Руднєва, 11а (Літ. А) № 246/П (далі - Договір).

За умовами Договору відповідач (продавець) передає, а позивач (покупець) приймає у власність нежилий будинок загальною площею 766,10 кв.м, який розташований за адресою м. Київ, провулок Руднєва, 11а (літ. А) (далі - об'єкт приватизації), а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації, сплатити ціну відповідно до умов, що визначені у цьому Договорі та пройти реєстрацію об'єкту приватизації у бюро технічної інвентаризації.

Відповідно до п. 4.1 Договору кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені цим Договором та сприяти іншій стороні у виконанні її обов'язків.

Статтею 8 Договору визначено, що продавець гарантує те, що об'єкт приватизації не входить до переліку об'єктів, які не підлягають приватизації, не є проданим, переданим, заставленим, не перебуває під арештом, судових справ щодо нього немає.

Відповідно до п. 2.1 Договору покупець зобов'язаний внести 2 694 000 гривень за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього Договору. Строк оплати може бути продовжений ще на 30 календарних днів за умови внесення покупцем не менше 50 відсотків від ціни продажу об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість.

У відповідності з п. 3.1 Договору передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцеві в 3-денний термін після сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації.

Згідно платіжного доручення № 5 від 26.09.2008 позивачем сплачено 222 701,00 грн. застави у розмірі 10% від початкової вартості приміщення по пров. Руднєва, 11а.

Позивач листом № б/н від 17.11.2008 просив направити 21.11.2008 повноважних представників Фонду приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва для проведення спільного огляду нежилого приміщення за адресою: м. Київ, провулок Руднєва, 11а (літ. А).

Згідно Акту огляду нежилого приміщення від 21.11.2008 комісією у складі директора Приватного підприємства “СОБОР-ЮНІТ” представника Фонду приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва, за участю начальника відділу КП “Господар”, начальника договірно-експлуатаційного відділу КП “ДУОНФ” Дарницького району м. Києва виявлено, що приміщення за адресою: м. Київ, пров. Руднєва, 11а (літ. А) займають сторонні організації, які використовують його для торгівлі. Зі слів представників організацій у них укладені договори оренди, які є чинними. Звільняти приміщення категорично відмовляються.

Розпорядженням Дарницької районної у місті Києві адміністрації “Про розгляд питань оренди нежилих приміщень” від 29.06.2006 № 748 дозволено Комунальному підприємству “Господар” укласти з Суб'єктом підприємницької діяльності –фізичною особою Басєвою О.С. договір оренди нежилого приміщення по вул. Руднєва, 11а терміном з 15.07.2006 до 15.07.2009.

Згідно Договору № 95 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва, укладеного 01.03.2008 між Комунальним підприємством “Дирекція з управління та обслуговування нежитлового фонду” Дарницького району м. Києва та Суб'єктом підприємницької діяльності –фізичною особою Басєвою Оксаною Степанівною, остання є орендарем приміщення у м. Києві по вул. Руднєва, 11а.

Відповідно до п. 9.1 Договір № 95 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Дарницького району м. Києва діє до 15.07.2009.

Комунальне підприємство “Господар” листом № 355 від 18.02.2009 повідомило позивачу, що на даний час в нежитловому приміщенні та на прилеглій території, розташованому по провулку Руднєва, 11а, що є комунальною власністю територіальної громади Дарницького району м. Києва знаходиться відділ транспорту КП “Господар” (майно та автотранспортна техніка) та зобов'язалось до кінця липня 2009 року звільнити приміщення від майна КП “Господар”.

Таким чином, станом на момент розгляду справи № 11/14 нежитлове приміщення у м. Києві по пров. Руднєва, 11а, придбане позивачем за Договором купівлі-продажу від 28.10.2008, не звільнено.

Отже, відповідачем здійснюється істотне порушення умов Договору, а саме п 4.1 та п. 8 Договору, що завдає значної шкоди позивачу, оскільки останній позбавляється можливості безперешкодного контролю за приміщенням, на яке розраховував, укладаючи Договір.

А також порушується п. 3.1 Договору, оскільки існує пряма загроза в перешкоді позивачу належним чином вступити в право власності та використовувати об'єкт приватизації у своїй господарській діяльності.

У випадку остаточного добросовісного виконання умов Договору щодо оплати позивачем об'єкту приватизації, як того вимагає розділ 2 Договору, позивач понесе витрати і після чого зазнає очевидних та прогнозованих додаткових порушень власних прав на невизначений період, понесе значні збитки.

Крім того, знаходження у нежитловому приміщенні, що знаходиться за адресою: м. Київ, пров. Руднєва, 11а, Комунального підприємства “Господар” унеможливлює в подальшому виконання сторонами Договору купівлі-продажу від 28.10.2008 своїх прав та обов'язків щодо оплати вартості об'єкта приватизації та його передачі у власність позивача.

Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Згідно ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 6 ст. 193 Господарського кодексу України Зобов'язана сторона має право відмовитися від виконання зобов'язання у разі неналежного виконання другою стороною обов'язків, що є необхідною умовою виконання.

Згідно з ч. 3 ст. 538 Цивільного кодексу України у разі невиконання однією із сторін у зобов'язанні свого обов'язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов'язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов'язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

Згідно з ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 12.1 Договору зміни умов цього Договору здійснюються за погодженням сторін згідно з чинним законодавством України.

У разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду (п. 12.2 Договору).

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З метою врегулювання ситуації, що склалася, позивач у відповідності до ст. 188 Господарського кодексу України звернувся до відповідача з листом № б/н від 21.11.2008 з пропозицією внести зміни до Договору купівлі-продажу від 28.10.2008.

Відповідач відповіді на пропозицію позивача не направив. Відносно зміни умов Договору відповідач будь-яких заперечень не надав.

Матеріалами справи та поясненнями представників сторін підтверджується, що сторони не дійшли погодження щодо змін умов Договору, у зв'язку з чим позивач, відповідно до вимог чинного законодавства та Договору, звернувся до суду з позовом про внесення змін до Договору.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Шкодою для позивача необхідно розуміти не лише її грошовий вираз, а і неналежне виконання договору відповідачем, внаслідок чого потерпіла сторона (позивач) не зможе використати результати договору.

Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Укладаючи Договір купівлі-продажу від 28.10.2008 сторони розраховували на його належне виконання і досягнення поставлених цілей. Проте під час виконання Договору виявились обставини (розміщення у приміщенні, що було предметом Договору сторонніх організацій), які істотно впливають на інтереси позивача.

Судом встановлено, що на момент проведення конкурсу та укладення договору відповідач розраховував, що приміщення, яке є предметом Договору купівлі-продажу, буде звільнено від сторонніх організацій та зможе передати вказане приміщення позивачу. Позивачем, як заінтересованою особою, не можуть бути самостійно усунені обставини, що склались.

Подальше виконання позивачем своїх зобов'язань відповідно умов, викладених у Договорі, може призвести до порушення прав та майнових інтересів позивача.   

Враховуючи викладене, оскільки розірвання договору потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом, суд вважає позовні вимоги в частині внесення змін до Договору купівлі-продажу нежилого приміщення від 28.10.2008 обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Позивачем також заявлені вимоги про звільнення його від відповідальності за прострочку оплати згідно Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення (м. Київ, провулок Руднєва,11а (Літ. А) № 246/П від 28.10.2008, згідно п.7.1 та п. 7.2 даного Договору. В обґрунтування вказаних вимог позивач посилається на ч. 2 ст. 218 та ч. 3 ст. 219 Господарського кодексу України.

Відповідно до п. 7.1 Договору у разі порушення позивачем строку оплати за Об'єкт приватизації вказаного в п. 2.1 цього Договору, він сплачує пеню з суми недоїмки, яка нараховується в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

У разі, якщо позивач протягом 60 днів з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього Договору не сплатить установлену в Договорі ціну, він сплачує неустойку в розмірі 20 відсотків від ціни продажу Об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість. При цьому відповідач порушує питання про розірвання цього Договору (п. 7.2 Договору).

Вказаними пунктами Договору передбачена відповідальність позивача у вигляді штрафних санкцій за невиконання умов Договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 218 Господарського кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито усіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення.

Згідно з ч. 3 ст. 219 Господарського кодексу України якщо правопорушенню сприяли неправомірні дії (бездіяльність) другої сторони зобов'язання, суд має право зменшити розмір відповідальності або звільнити відповідача від відповідальності.

Відповідно до положень чинного законодавства України вимогу щодо сплати штрафних санкцій за порушення зобов'язання заявляє учасник господарських відносин, права чи законні інтереси якого порушено.

В даному випадку, умовою настання відповідальності позивача є звернення відповідача до позивача з вимогою про сплату пені та неустойки згідно п. 7.1 та п. 7.2 Договору за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за Договором.

При цьому звернення до боржника з вимогою про сплату неустойки є правом, а не обов'язком кредитора. А в даному випадку прострочення позивача сталось з причин, які від нього не залежали, і цим обставинам сприяли дії саме відповідача. Тому в разі заявлення відповідачем вимог до позивача про стягнення неустойки позивач може бути звільнений від відповідальності в порядку, передбаченому ч. 3 ст. 219 Господарського кодексу України.

Сторонами не надано суду доказів та в судовому засіданні підтверджено, що відповідач не звертався до позивача з вимогами щодо сплати пені та неустойки, відповідно до п.п. 7.1 і 7.2 Договору.

Оскільки відповідачем не було заявлено вимог щодо стягнення з позивача пені та неустойки за порушення умов Договору, суд не вбачає підстав для задоволення вимог позивача про звільнення його від відповідальності за прострочку оплати згідно Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення (м. Київ, провулок Руднєва,1а (Літ.А) № 246/П від 28.10.2008, згідно п.7.1 та п. 7.2 даного Договору.  

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позовні  вимоги Приватного підприємства “СОБОР-ЮНІТ” підлягають частковому задоволенню –в частині, яка стосується внесення змін до договору.

Витрати по оплаті державного мита та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на  сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

                    В И Р І Ш И В :

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Змінити Договір купівлі-продажу нежилого будинку (м. Київ, провулок Руднєва,11а (Літ. А) № 246/П від 28.10.2008, укладений між Приватним підприємством “СОБОР-ЮНІТ” (02068, м. Київ, вул. Драгоманова, 31, ідентифікаційний код 35426339 та Фондом приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва (02121, м. Київ, вул. Вербицького, 32, ідентифікаційний код 26089049) наступним чином:

“Пункт 2.1. викласти у наступній редакції: „Покупець зобов'язаний внести 2 694 000 (два мільйони шістсот дев'яносто чотири тисячі) гривень за придбаний Об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту отримання від Продавця документального підтвердження про звільнення приміщення від зайняття сторонніми особами та про завершення на користь Продавця судових справ щодо прав третіх осіб на приміщення. Строк оплати може бути продовжений ще на 30 календарних днів за умови внесення Покупцем не менше 50 відсотків від ціни продажу Об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість”.

Пункт 7.2. Договору виключити.

Статтю 8 Договору доповнити: „Продавець зобов'язується врегулювати всі судові справи, інші спори щодо Об'єкту приватизації та звільнити приміщення від сторонніх осіб в термін не пізніше 30 червня 2009 року. В разі несвоєчасного виконання цього обов'язку Покупець має право призупинити виконання обов'язку по оплаті Об'єкта приватизації без настання відповідальності та будь-яких інших негативних наслідків, до того моменту поки Продавець не підтвердить свою готовність передати Об'єкт приватизації Покупцю вільним від будь-яких обмежень, обтяжень та спорів”.

3.          В іншій частині позову відмовити.

4.          Стягнути з Фонду приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва (02121, м. Київ, вул. Вербицького, 32, ідентифікаційний код 26089049, р/р 37181005001681 в УДК м. Києва, МФО 820019) на користь Приватного підприємства “СОБОР-ЮНІТ” (02068, м. Київ, вул. Драгоманова, 31, ідентифікаційний код 35426339, р/р 26007032833051 у Харківському відділенні Київської міської філії АКБ “Укрсоцбанк”, МФО 322012) 42 (сорок дві) грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита та 59 (п'ятдесят дев'ять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, та може бути оскаржене в порядку та у строки, визначені Господарським процесуальним кодексом України.

Суддя                                                                                                   Ю.М. Смирнова