Рішення

від 19.05.2009 по справі 10/82-пд-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

10/82-ПД-09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М      У К Р А Ї Н И

19.05.2009                                                                Справа №  10/82-ПД-09

Господарський суд Херсонської області у складі судді  Александрової Л.І. при секретарі Решетніковій В.Ю. , розглянувши у відкритому судовому засіданні справу          

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційної фірми "Спектр"

до Міського комунального підприємства "Цюрупинськ-Комунгосп"  

третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Цюрупинська міська рада

про визнання договору оренди дійсним.

за участю:

представників сторін:

від  позивача - Андреєва  К.М. - представник (дов. № 23 від 15.04.09р.);

від  відповідача - Москальов О.Є. - представник (дов. б/н від 06.10.08р.);

третя особа : Білецький О.В. - представник (дов. б/н від 10.02.09р.);

Рішення оголошено в повному обсязі після закінчення розгляду справи.

Розгляд справи розпочатий 07.05.09р. з перервами до 15.05.09р. та до19.05.09р. згідно зі ст. 77 ГПК України.

Позивач звернувся з позовом про визнання дійсним укладеного 01.01.2007р. між Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою «Спектр»та Міським комунальним підприємством «Цюрупинськ-комунгосп»договору оренди нежилого приміщення комунальної власності. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що при укладені договору сторони домовилися щодо усіх істотних умов, необхідних для даного виду угод та відбулося часткове виконання договору, що підтверджується відповідними письмовими доказами, проте відповідач ухилився від нотаріального посвідчення договору. Вважає, що є підстави для визнання договору дійсним у судовому порядку.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на недосягнення всіх істотних умов договору.           

Третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача проти позову заперечує з підстав відсутності у договорі усіх істотних умов, а також у зв'язку з порушенням порядку укладення договору оренди комунального майна, оскільки оцінка майна повинна була передувати укладенню договору, а не здійснюватися у ході його виконання.

В судовому засіданні позивач підтримав позовні вимоги, додатково зазначивши, що він звертався до приватного нотаріуса з приводу нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації, оплатив нотаріальні послуги з консультування щодо необхідного переліку документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії. Після чого письмово звертався до відповідача та третьої особи з проханням надати необхідні документи, проте відповіді та документи не отримав.

Відповідач в судовому засіданні підтримав заперечення проти позову, викладені у відзиві на позовну заяву.          .

Третя особа на стороні відповідача в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

в с т а н о в и в:

У відповідності до рішення №196 від 28.12.2006р. XIII позачергової сесії міської ради V скликання Цюрупинської міської ради Херсонської області МКП «Цюрупинськ-комунгосп»уповноважено здійснити правове забезпечення процедури набуття, здійснення та припинення права оренди комунального майна територіальної громади м. Цюрупинська за погодженням з виконкомом міської ради, здійснювати повноваження щодо оренди комунального майна згідно з чинним законодавством.

08.12.2006р. на XI сесії V скликання Цюрупинської міської ради Херсонської області прийнято рішення №181 про проведення експертної оцінки нежитлових приміщень - об'єктів комунальної власності на умовах ринкової вартості за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, до 01.02.2007р. Передбачений обов'язок МКП «Цюрупинськ-комунгосп»забезпечити своєчасний розрахунок орендної плати за орендовані об'єкти згідно експертних оцінок.

01.01.2007р. між Міським комунальним підприємством «Цюрупинськ-комунгосп»(орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційною фірмою «Спектр»(орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення комунальної власності, погоджений розпорядженням Цюрупинського міського голови №34/2-4 від 14.03.2007р. та затверджений рішенням виконавчого комітету Цюрупинської міської ради від 28.04.2007р. №121. Сторонами складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення в оренду від 01.01.2007р.

Предметом договору є строкове платне користування приміщенням, яке є власністю міської територіальної громади, що знаходиться на балансі міського комунального підприємства «Цюрупинськ-комунгосп»у буд. №169 по вул. Крилова у м. Цюрупинськ Херсонської області, загальною площею 110,5кв. м, вартість якого визначено відповідно до незалежної оцінки, зробленої ПФ «Експрес-Оцінка»і становить 36 833грн. для здійснення підприємницької діяльності з надання послуг по забезпеченню населення лікарськими засобами (п. 1.1. договору).

Висновки про незалежну оцінку вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 110,5 кв. м, розміщених на першому поверсі житлового п'ятиповерхового будинку, розташованого за адресою Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Крилова, 169 зроблені ПФ «Експрес-Оцінка»станом на 24.01.2007р.

Термін дії Договору встановлено Сторонами на строк з 01.01.2007р. до 31.12.2012р. (п. 11.1 Договору).

Статтею 793 ЦК України визначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Обов'язок позивача нотаріально посвідчити договір передбачений і умовами договору (п. 10.1. договору).

В порушення наведених вимог закону сторони уклали договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого позивачу передавалося в оренду нежитлове приміщення строком на 5 років, у простій письмовій формі, наслідком, якої є нікчемність даного договору (ч. 1 ст. 220 ЦК України).

За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

З аналізу даної норми слідує, що положення ч. 2 ст. 220 ЦК України застосовується у випадках, коли сторони домовились щодо істотних умов спірної угоди і відбулося її часткове виконання однією зі сторін.

Істотні умови для договорів оренди державного та комунального майна, що є предметом спірної угоди, визначені ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Аналіз положень договору свідчить про те, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов, передбачених чинним законодавством. Так, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) визначено сторонами у п. 1.1. договору. Детальний опис орендованого приміщення, його склад і висновки про вартість вміщені у «Звіті про проведену незалежну оцінку вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 110,5 кв. м, розміщених на першому поверсі житлового п'ятиповерхового будинку, розташованого за адресою Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Крилова, 169», що є, у відповідності до п. 12 договору, додатком до нього. Розмір орендної плати, що сплачується з урахуванням щомісячного індексу інфляції встановлені сторонами у пунктах 3.1., 3.3. договору. Порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення регламентовані сторонами у пунктах 2.4.-2.6, 4.1.-4.2., 5.9 договору. Виконання зобов'язань, забезпечення виконання зобов'язань та відповідальність сторін передбачені розділами 5-8, 9, п. 3.4. договору. Право орендодавця контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна переданого в оренду передбачено п. 8.1. договору. Страхування орендарем взятого ним в оренду майна, обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна передбачені п. п. 5.6., 10.1 договору.

Із наданих суду копій договорів страхування орендованого майна, №0210/209 від 18.06.2007р., №0210/798 від 19.06.2008р., укладених позивачем з Акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія», предметом яких є страхування майна від пожежі, та копії дозволу органу державного пожежного нагляду - Цюрупинського РВ ГУ МНС №000505/12-06 з встановленим терміном дії до 30.01.2008р. вбачається, що свої зобов'язання позивач виконав. Також були виконані і інші умови договору: укладені договір з відповідачем про участь у витратах з утримання та обслуговування будинку від 01.01.2007р., договір з Цюрупинською Санепідемстанцією від 25.05.07р. на виконання комплексу профілактичних дезинфекційних заходів.

Відповідачем щомісячно надавалися позивачу рахунки на оплату орендних платежів з урахуванням індексу інфляції та оплату експлуатаційних витрат, а позивач їх сплачував, що підтверджується наданими суду копіями рахунків та платіжних доручень.

Отже, зібраними у справі письмовими доказами підтверджується, що договір частково виконаний та продовжує виконуватися сторонами.

Наданою копією відповіді від 06.05.09р. приватного нотаріуса Цюрупинського районного нотаріального округу Левківського І. П. підтверджується факт звернення позивача з приводу нотаріального посвідчення та державної реєстрації спірного договору оренди. Також надані докази звернення позивача до відповідача та третьої особи з проханням надати необхідні документи для нотаріального посвідчення договору (листи від 30.01.07р. за вих. №2, від 25.04.07р. за вих. №6, від 08.04.09р. №20 з відмітками відповідача про отримання, від 30.04.07р. за вих. №7, адресованого Цюрупинському міському голові з візою про надання необхідних документів, від 12.03.2009р. за вих. №6 з відміткою про отримання). Із наданих відповідей вбачається, що витребувані документи позивачеві надані не були, тобто відповідач фактично ухилився від здійснення дій з нотаріального посвідчення спірного договору.

Стосовно заперечень відповідача та третьої особи щодо недійсності правочину внаслідок порушення строків проведення оцінки майна, встановлених ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої оцінка передує укладенню договору оренди, а також незатвердження висновку про вартість майна органом, уповноваженим управляти майном підприємства, що передбачено постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629, суд виходить із наступного.

Однією з загальних засад цивільного законодавства згідно зі ст. З ЦК України є свобода договору, тобто укладаючи договір оренди, сторони вільно та на свій розсуд приймали даний правочин на певних встановлених умовах, узгодили ці умови і підписали договір без будь-яких зауважень, застережень, протоколу розбіжностей.

При цьому норма ч. З ст. 631 ЦК України дозволяє сторонам встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, тобто поширити дію його умов на фактичні правовідносини, що виникли до моменту їх юридичного оформлення.

Статтею 283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Тобто, договір оренди у сфері господарювання є реальним договором, що набирає чинності у момент передачі майна.

Позивачу було передано об'єкт нерухомості за актом приймання-передачі нежитлового  приміщення від 01.01.2007р., він фактично користувався орендованим приміщенням у січні 2007р., йому були виставлені рахунки за оренду та експлуатаційні витрати за січень 2007р. як за повний місяць користування, які були сплачені позивачем, тому правовідносини з користування об'єктом нерухомості між сторонами виникли з 01.01.2007р.

Чинне законодавство не містить імперативних положень про недійсність договору оренди в наслідок порушення строків проведення оцінки майна. Більш того, це не є підставою для визнання договору недійсним, оскільки оцінку було здійснено та прийнято сторонами як невід'ємну частину договору, при чому здійснену за замовленням відповідача, що підтверджує виражений намір останнього передати орендареві конкретно визначене майно. Про затвердження органом уповноваженим управляти майном підприємства висновків про вартість майна свідчать розпорядження Цюрупинського міського голови №34/2-4 від 14.03.2007р. та рішення виконавчого комітету Цюрупинської міської ради від 28.04.2007р. №121, якими погоджено та затверджено укладені договори оренди нежитлових приміщень прийнятих на підставі наданих документів на оренду та згідно рішення міської ради від 08.12.2006р. «Про проведення експертної оцінки нежилих приміщень - об'єктів комунальної власності міської ради».

Не знайшло свого підтвердження заперечення відповідача та третьої особи стосовно порушення у визначенні позивачу розміру орендної плати, оскільки у відповідності до наданих Акцептів тендерної пропозиції №1006 від 07.08.2006р., №147 від 01.02.2007р. та договорів від 14.08.2006р., від 12.02.2007р. позивач отримав тендер на закупівлю безкоштовних медикаментів пільгової категорії населення і забезпечує населення Цюрупинського району за безоплатними і пільговими рецептами лікарів ЦРЛ, дільничних лікарень і лікарняних амбулаторій району, у зв'язку з чим застосування ставки 2% (розміщення аптек, які обслуговують пільгові категорії населення) є цілком правомірним. Крім того, застосування неналежної ставки, у відповідності до вимог чинного законодавства, не є підставою для визнання договору недійсним або неукладеним.

З врахуванням викладеного позовні вимоги підлягають задоволенню.

Судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 44, 49, ст. 82-84 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати договір  оренди  нежилого  приміщення  комунальної власності  від  01.01.2007р. укладений  між  Товариством   з   обмеженою   відповідальністю   виробничо-комерційна фірмою «Спектр»(75101, Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Крилова, 169, код ЄДРПОУ 24957659) та Міським комунальним підприємством «Цюрупинськ-комунгосп»(75100, Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Енгельса,  24,  код ЄДРПОУ 34739316) дійсним з моменту укладення.

3. Стягнути з  Міського  комунального  підприємства  «Цюрупинськ-комунгосп»(75100, Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Енгельса, 24, код ЄДРПОУ 34739316) на користь Товариства  з  обмеженою  відповідальністю  виробничо-комерційна  фірма  «Спектр»(75101, Херсонська обл., м. Цюрупинськ, вул. Крилова, 169, код ЄДРПОУ 24957659) витрати по сплаті держмита у розмірі 85 грн. та за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118грн.

4. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

         Суддя                                                                                      Л.І. Александрова