Рішення

від 23.01.2014 по справі 0907/19034/2012

ІВАНО-ФРАНКІВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 0907/19034/2012

Провадження № 2/344/57/14

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2014 року Івано-Франківський міський суд, Івано-Франківської області в складі:

головуючого судді Островського Л.Є.

секретарів Бури У.М., Федорак Я.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Івано-Франківську справу за позовом ПП Торговий дім "Столичний ЛТД" до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення та зняття з реєстраційного обліку та за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Керамікбудсервіс», ТОВ «Агрохімхолтинг», ПП «Торговий дім «Столичний ЛТД» про визнання недійсним правочинів та переведення прав та обов'язків покупця нерухомого майна, суд встановив, -

В С Т А Н О В И В :

Товариство з обмеженою відповідальністю «Керамікбудсервіс» звернулось до суду з позовом до відповідача - ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення, зняття з реєстраційного обліку.

Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 15 квітня 2013 року у справі за позовом ТОВ «Керамікбудсервіс» до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення, первісного позивача ТОВ «Керамікбудсервіс» змінено на його правонаступника - Приватне підприємство «Торговий дім Столичний ЛТД» (вул. Червоногвардійська, 5 м. Київ, індивідуальний податковий номер - 325914726522, ЄДРПОУ 32591475, свідоцтво № 100238314).

Крім того ухвалою від 15.04.2013 року до розгляду даної справи залучено ОСОБА_3 в якості співвідповідача.

Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 26.11.2013 року вказану цивільну справу об'єднано з цивільною справою № 344/14686/13-ц, pа позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Керамікбудсервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрохімхолдинг», ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД» про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 22.02.2013 року, за яким ТОВ «Керамікбудсервіс» відчужило на користь ТОВ «Агрохімхолдинг» квартиру АДРЕСА_1, договору купівлі-продажу від 07.03.2013 року за яким ТОВ «Агрохімхолдинг» відчужило на користь Приватного підприємства «Торговий дім Столичний ЛТД» квартиру АДРЕСА_1, переведення на позивача права та обов'язки покупця квартири АДРЕСА_1, в одне провадження.

В судове засідання 23.01.2014 року представник позивача - ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД» з'явився, позовні вимоги підтримав в повному обсязі. Просив позов задоволити.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у вказане судове засідання не з"явилися. Про причини своєї неявки суду не повідомили, хоча про дату та час слухання справи були повідомлені належним чином.

Вислухавши сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що первісний позов слід задовольнити, а в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити, виходячи із наступного.

Як вбачається з п. 1.1. наказу ТОВ «Керамікбудсервіс» № 106-К від 09.08.2005 року, ОСОБА_1, з 09.08.2005 року прийнята на роботу головним технологом, з оплатою згідно штатного розпису та Положення про Преміювання.

В подальшому, 10.08.2005 року між ТОВ «Керамікбудсервіс» та ОСОБА_1 укладено договір оренди житлового приміщення з правом викупу, відповідно до п. 1.1. якого, ТОВ «Керамікбусервіс» (Роботодавець) надає Орендареві (ОСОБА_1.) і членам його сім'ї в оренду квартиру терміном на сім років, яка знаходиться на балансі підприємства загальною площею 92 кв. м. та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно характеристиками квартири викладеної в акті приймання переді.

Відповідно до п. 5.1 Договору, він набуває чинності з моменту влаштування Орендаря на роботу на підприємство та підписання його сторонами.

Пунктом 4.2. встановлено, що договір припиняється після закінчення семирічного терміну роботи Орендаря на даному підприємстві, або за згодою сторін.

Вказаний договір оренди підписаний сторонами в простій письмовій формі. Акту приймання-передачі даної квартири в оренду між сторонами підписано не було.

Наказом ТОВ «Керамікбудсервіс» від 22.11.2007 р., ОСОБА_1 звільнена з роботи з 23.11.2007 року згідно п. 1 ст. 36 КзППУкраїни (за згодою сторін) з виплатою компенсації за невикористану відпустку за 2 дні.

01.04.2010 року ТОВ «Керамікбудсервіс» відправлено на адресу відповідача рекомендованого листа з повідомленням про вручення з вимогою звільнити займану квартиру по АДРЕСА_1 до 30.04.2010 року. Вказаний лист відповідачка отримала, про що свідчить її підпис на поштовому повідомленні №875650 від 08.04.2010 року. 12.07.2010 року повторно було направлено вимогу про звільнення житла, яку вона також отримала, про що свідчить її підпис на поштовому повідомленні № 908176 від 15.07.2010 року, однак добровільно звільнити житло відмовилась.

В подальшому між ТОВ «Керамікбудсервіс» та ТОВ «Агрохімхолдинг» укладено договір купівлі-продажу вказаної квартири від 22.02.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрованого в реєстрі за № 1366.

Згідно договору купівлі-продажу квартири від 07.03.2013 року укладеного між ТОВ «Агрохімхолдинг» та ТОВ «Торговий дім Столичний ЛТД», та посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрованого в реєстрі за № 1865, спірна квартира перейшла у власність ТОВ «Торговий дім Столичний ЛТД».

В судовому засіданні встановлено, що станом на даний час квартира перебуває у власності ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД», а відповідачі - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 продовжують користуватися даною квартирою, відмовляючись її звільнити та передати власнику.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи довідок про склад сім'ї від 02.08.2012 року № 12, а також від 17.11.2011 року в квартирі АДРЕСА_1 зареєстровані та проживають ОСОБА_1 1969 року (орендар), а також ОСОБА_2 - дочка ІНФОРМАЦІЯ_1.

Як передбачено ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно статті 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

У відповідності до статті 810 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Розмір плати за користування житлом встановлюється договорі найму житла (ст. 820 ЦК України).

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Аналізуючи змісту підписаного сторонами договору Оренди житлового приміщення з правом викупу від 10.08.2005 року суд дійшов висновку, що вказаний договір за своєю правовою природою містить елементи двох різних договорів - Договору оренди житлового приміщення, а також попереднього договору дарування нерухомого майна.

Як передбачено статтею 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Відповідно до ст. 717 ЦК України, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 статті 719 ЦК України).

Згідно положень статті ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Як передбачено статтею 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Визнання недійсним нікчемний правочин не потребує (ст. 215 ч.2 ЦК України).

Виходячи з вищенаведених норм законодавства України, суд дійшов висновку, що вказаний Договір, в частині положень п. 2.1.2 Договору, що передбачає, що після закінчення семирічного терміну роботи на підприємстві, з моменту влаштування на роботі працівника, Роботодавець зобов'язується передати безкоштовно у приватну власність працівника дане житло шляхом оформлення договору дарування на нього та передати документи на право власності, а також положення п. 4.3. Договору, яке передбачає, що у разі дострокового припинення договору з незалежних від орендаря причин, смерті, в т.ч. ст. 40 п. 1 КЗпП України, зміни власників, засновників, директора підприємства, в тому числі розірвання договору орендарем з причини невиконання чи неналежного виконання Роботодавцем, зобов'язань, останній передає у безкоштовну власність членам його сім'ї дану квартиру, є нікчемним, оскільки укладений в простій письмовій формі без його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

За вказаних обставин, нікчемні положення п. 2.1.2 та також п. 4.3. Договору не породжуються будь-яких правових наслідків для сторін даного договору, окрім тих, що пов'язані з їх недійсністю.

Як передбачено статтею 217 Цивільного кодексу України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Враховуючи що під час розгляду справи сторонами не було надано доказів того, що вказаний договір не був би вчинений без включення до його змісту вищезазначених положень договору, суд вважає що нікчемність положень п. 2.1.2. та 4.3. Договору оренди житлового приміщення з правом викупу від 10.08.2005 року не має наслідків недійсності вказаного Договору в цілому.

Як вбачається зі змісту п. 1.1. Договору, Роботодавець надає Орендареві і членам його сім"ї в оренду квартиру терміном на 7 років, яка знаходиться на балансі підприємства загальною площею 92 квадратних метра за адресою: АДРЕСА_1.

Суд приймає до уваги, що згідно ст. 821 ЦК України Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Беручи до уваги вищезазначені положення договору, суд дійшов висновку про закінчення терміну дії вказаного договору 10.08.2012 р.

Слід зазначити, що статтею 822 ЦК України передбачено, що у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше, ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк.

Як вбачається з матеріалів справи ТОВ «Керамікбудсервіс» неодноразово зверталось до відповідачів з письмовими вимога про звільнення вказаної квартири, зокрема: вимога про звільнення приміщення та виселення з неї № 64 від 01.04.2010 року одержана ОСОБА_1 08.04.2010 року, а вимога про звільнення приміщення № 171 від 12.07.2010 року одержана останньою 15.07.2010 року.

Таким чином, власник вказаної квартири, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення терміну дії вказаного договору Оренди житлового приміщення з правом викупу повідомляв орендаря про необхідність звільнення приміщення. Зверненням ТОВ «Керамікбудсервіс» вказаним позовом до суду також, фактично виявило свою волю про небажання укладати договір на новий строк. Таким чином, в будь-якому випадку, строк даного договору сплив і наймодавець відмовився від його укладення з наймачем на новий строк. У зв'язку з цим суд вважає, що відповідачі продовжують перебувати в квартирі АДРЕСА_1 без достатніх правових підстав, яка належить на праві власності позивачу.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, якій було обумовлено в договорі.

Стаття 168 Житлового кодексу України (надалі ЖК) також встановлює, що укладений на визначений строк договір найму житлового приміщення у будинку, що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Також статтею 169 ЖК України визначає, що у разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Згідно статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Враховуючи, що відповідачі відмовляються звільняти вищезазначену квартиру, її власник обґрунтовано ставить питання щодо усунення йому перешкод у користуванні даним нерухомим майном, відповідно до правил статті 391 ЦК України, шляхом виселення з нього відповідачів, які на час вирішення спору вже втратили правовий статус наймачів даного житла у зв'язку з закінченням строку Договору оренди житлового приміщення з правом викупу.

При розгляді зазначеного спору суд врахував положення статті 109 Житлового кодексу України, зокрема, про те, що, якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Що стосується тверджень позивача про відсутність в договорі оренди житлового приміщення з правому викупу всіх істотних умов, то суд вважає їх обґрунтованими, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Частиною 2 цієї ж статті визначено, що якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Відповідно до ст. 810 ЦК України, за договором найму житла одна сторона - власник житла передає або зобов'язується передати другій стороні житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно статті 815 ЦК України наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Також частиною 1 ст. 820 ЦК України, передбачено, що розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Згідно ст. 811 ЦК України договір найму укладається в письмовій формі. Відповідно, саме в письмовій формі мали бути обумовлені його суттєві умови, в тому числі і розмір встановленої по договору плати (розмір орендної плати). Чинне на момент укладення договору законодавство України, не передбачало безстрокового договору найму (оренди) житла. Таким чином договір, що не містить всіх істотних умов, є недостатнім для виникнення зобов'язань.

Як вбачається з змісту спірного Договору, в ньому відсутній розмір орендної плати, не дивлячись на те, що серед прав Орендодавця, договором передбачено вимагати від орендаря своєчасної орендної плати за квартиру, перевіряти своєчасність її оплати (п. 3.3. Договору).

Відповідно до ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Враховуючи, що відповідачі перебувають у приміщенні незаконно, без відповідної правової підстави, суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими.

За таких обставини, керуючись непорушним конституційним принципом верховенства права, оцінивши всебічно, повно та об'єктивно всі наявні у справі докази окремо та у сукупності, застосовуючи відповідні норми матеріального права, утверджуючи та забезпечуючи права людини і основоположні свободи сторін, враховуючи встановлений у судовому засіданні причинний зв?язок між діями позивача та відповідачів, суд вважає встановленим порушення відповідачами права власності позивача, яке виникло в нього на законних підставах, а тому підлягає захисту у спосіб про яких просить позивач.

За таких обставин, суд вважає, що вимоги позивача - ТОВ «Торговий дім «Столичний ЛТД» підлягають до задоволення.

Що стосується позову ОСОБА_1 до ТОВ «Керамікбудсервіс», ТОВ «Агрохімхолдинг», ПП «Торговий дім Столичний ЛТД» про визнання недійсним правочинів та переведення прав покупця нерухомого майна, то при його вирішенні суд виходить з наступного.

Як вбачається з позовної заяви позивачки, свої позовні вимоги остання обґрунтовує тим, що в силу укладеного нею Договору оренди житлового приміщення з правому викупу від 10.05.2005 року, вона набула права користування вказаною квартирою на семирічний термін.

Між ТОВ «Керамікбудсервіс» та ТОВ «Агрохімхолдинг»22.02.2013 року, укладено договір купівлі-продажу від 07.03.2013 року за яким, ТОВ «Керамікбудсервіс» відчужило на користь ТОВ «Агрохімхолдинг» квартиру АДРЕСА_1. В подальшому, ТОВ «Агрохімхолдинг» вказану квартиру відчужило на користь Приватного підприємства «Торговий дім Столичний ЛТД» згідно договору купівлі-продажу від 07.03.2013 року.

Укладення вищезазначених договорів купівлі-продажу квартири, на думку ОСОБА_1 є порушення її прав, передбачених статтею 777 Цивільного кодексу України, зокрема переважного права перед іншими особами на її придбання. У зв'язку з тим, що відповідачі за вказаним позовом не запропонували їй придбати вказану квартиру, ОСОБА_1 просить суд визнати вказані договори купівлі-продажу недійсним та здійснити переведення на неї права та обов'язків покупця даної квартири.

Як передбачено п. 4 ст. 362 ЦК України, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

За змістом цієї норми у судовому рішенні про задоволенні позовних вимог про переведення права та обов'язків покупця має бути зазначено про стягнення з позивача суми, що внесена ним на депозитний рахунок суду на користь відповідача, який сплатив за договором цю суму.

При цьому суд констатує, що докази внесення ОСОБА_1 на депозитний рахунок грошової суми, яку за оскаржуваним договором купівлі-продажу сплатив покупець - ТОВ «Торговий дім Столичний ЛТД» в матеріалах справи відсутні.

Що стосується наявності у ОСОБА_1 прав про які зазначено в статті 777 ЦК України, зокрема переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна у власність, то суд вважає, що вказане право надано саме наймачу, який належно виконує свої обов'язки за договором найму. Як зазначено вище, ОСОБА_1 такою особою не являється в силу закінчення терміну дії вказаного договору оренди. Доказів продовженні дії вказаного договору, в розумінні вказаної статті, останньою не надано. Відтак права позивачки, про порушення яких зазначає остання, захисту не підлягають.

Інших підстав недійсності оскаржуваних договорів, відповідно до ст. 203, 215 ЦК України позивачкою не наведеного.

На підставі ст.ст. 116 Житлового кодексу України, ст. 391, 820, 638, 640 ЦК України та керуючись ст.ст. 215-218 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позов ПП Торговий дім "Столичний ЛТД" до ОСОБА_1, ОСОБА_3 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення - задовольнити.

Усунути перешкоди у здійсненні ПП Торговий дім "Столичний ЛТД", м. Київ, вул. Червоногвардійська, 5, ЄДРПОУ 32591475, ІПН 325914726522, свідоцтво № 100238314 права користування та розпорядження квартирою по АДРЕСА_1, виселити ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, ОСОБА_3 з квартири по АДРЕСА_1 та зняти ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, ОСОБА_3 з реєстраційного обліку за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Толстого, 2/15.

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Керамікбудсервіс», ТОВ «Агрохімхолтинг», ПП «Торговий дім «Столичний ЛТД» про визнання недійсним правочинів та переведення прав та обов'язків покупця нерухомого майна - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Івано-Франківської області протягом десяти днів з дня проголошення рішення суду.

Суддя: Островський Л.Є.