Рішення

від 21.01.2014 по справі 919/890/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД М. СЕВАСТОПОЛЯ

cpg1251

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2014 року справа № 919/890/13 Господарський суд міста Севастополя у складі судді Головко В.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні суду матеріали справи:

за позовом Севастопольської міської Ради,

ідентифікаційний код 24872845

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, буд. 3)

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Полюс",

ідентифікаційний код 01198116

(99053, м. Севастополь, вул. Руднєва, буд. 35-А),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

Управління з питань земельних, водних відносин та

містобудування Севастопольської міської Ради,

ідентифікаційний код 35483402

(99011, м. Севастополь, вул. Леніна, буд. 3),

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки,

Представники учасників судового процесу:

позивач - Шевченко В.В. - головний спеціаліст-юрисконсульт Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування, довіреність № 03-15/6321 від 30.12.2013;

відповідач - Ляскін О. Є. - представник, довіреність від 02.09.2013;

третя особа - Шевченко В.В. - головний спеціаліст-юрисконсульт відділу правового забезпечення, довіреність № 07-02/1 від 08.01.2014.

Обставини справи:

У провадженні господарського суду міста Севастополя (далі - суд) перебуває справа за позовом Севастопольської міської Ради (далі - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю „Полюс" (далі - відповідач), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради, про внесення змін до договору від 06.07.2007 оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги із посиланням на статтю 18 Закону України „Про оцінку земель", статті 4, 21-23, 30 Закону України „Про оренду землі", статтю 206 Земельного кодексу України, статті 20, 175, 188 Господарського кодексу України, статті 203, 626, 627, 631, 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, статті 9, 274, 288 Податкового кодексу України, статті 26, 59, 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" та інші нормативно-правові акти вмотивовані невідповідністю умов укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки вимогам законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є об'єктом оренди за договором, а також в частині розміру і порядку сплати орендної плати. Також позивач посилається на рішення Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 № 2163 „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію", від 07.02.2012 № 2318 „Про проведення заходів щодо введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя".

Відповідач у порядку статті 59 Господарського процесуального кодексу України надав письмовий відзив на позовну заяву /арк. с. 137-138/, відповідно до якого позовні вимоги визнав частково, а саме:

- погодився викласти пункт 2.3 Договору у наступній редакції:

„2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

892 823,36 грн (вісімсот дев'яносто дві тисячі вісімсот двадцять три грн 36 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1812-3.1/5, виданою Головним управлінням Держкомзему у місті Севастополі 19.02.2012.";

- погодився викласти пункт 4.1 Договору у редакції:

„4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 № 1348, - у розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.";

- погодився викласти пункт 4.2 Договору у наступній редакції:

„4.2. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (грн) *Ставка орендної плати (%) =Сума річної орендної плати (грн) Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до розрахунку складає: 892 823,36 х 0,12 = 107 138,80 грн."

В решті - позовні вимоги відхилив.

Третя особа 16.09.2013 надала письмові пояснення, в яких повністю підтримала позицію позивача /арк. с. 78/.

Ухвалою суду від 09.12.2013 справу № 919/890/13 прийнято до провадження суддею Головко В.О.; розгляд справи почато заново, справу призначено до розгляду в судовому засіданні на 14.01.2014.

У засіданні суду 14.01.2014 відповідач надав Витяг № 1115-3.1/5 від 04.12.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, розраховану на підставі постанови окружного адміністративного суду міста Севастополя від 21.01.2013 у справі № 827/48/13а та ухвали Вищого адміністративного суду України від 31.10.2013, зазначивши, що наведені у позовній заяві розрахунки орендної плати підлягають коригуванню відповідно до наданих документів.

У судовому засіданні 14.01.2014 в порядку частини третьої статті 77 Господарського процесуального кодексу України оголошувалась перерва до 21.01.2014.

Під час перерви, а саме 21.01.2014, до суду від позивача надійшли уточнення позовних вимог, в яких позивач просить суд викласти пункт 2.3 Розділу 2 Договору у такій редакції:

„2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 складає:

892 823,36 грн (вісімсот дев'яносто дві тисячі вісімсот двадцять три грн 36 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1812-3.1/5, виданою Головним управлінням Держкомзему у місті Севастополі 19.02.2012.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 04.12.2013 складає:

428 565,28 грн (чотириста двадцять вісім тисяч п'ятсот шістдесят п'ять грн 28 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1115-3.1/5, виданою Головним управлінням Держкомзему у місті Севастополі 04.12.2013";

викласти пункт 4.3 Розділу 4 Договору у такій редакції:

„4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (грн) *Ставка орендної плати (%) =Сума річної орендної плати (грн)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою відповідно до розрахунку складає:

- на період з 01.01.2012 до 07.02.2012:

892 823,36 х 0,05 / 366 х 37 = 4 512,30 грн,

- на період з 07.02.2012 до 31.12.2012:

892 823,36 х 0,12 / 366 х 329 = 96 307,83 грн,

- на період з 01.01.2013 до 04.12.2013:

892 823,36 х 0,12 / 365 х 337 = 98 919,94 грн,

- з 04.12.2013:

428 565,28 х 0,12 = 51 427,83 грн."

Також у цих же уточненнях представник позивача вказала на те, що інші позовні вимоги відповідають змісту раніше поданої позовної заяви.

У судовому засіданні 21.01.2014 представник позивача підтримала уточнені позовні вимоги у повному обсязі та просила суд їх задовольнити. Представник відповідача заперечував проти позову, погодившись лише на зміну пунктів 2.3, 4.1, 4.2 Договору від 06.07.2007 та зауваживши, що, по-перше, ці зміни набуватимуть чинності лише із дати набрання законної сили судовим рішенням у даній справі; по-друге, при розрахунку розміру орендної плати повинна братися до уваги нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що здійснена на підставі постанови окружного адміністративного суду міста Севастополя від 21.01.2013 у справі № 827/48/13а. У задоволенні решти позовних вимог представник відповідача просив суд відмовити через їх необґрунтованість. Представник третьої особи повністю підтримала позицію позивача.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, дослідивши надані докази, суд -

ВСТАНОВИВ:

06.07.2007 між Севастопольською міською Радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Полюс" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), який зареєстровано у Севастопольській міській філії ДП „Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.09.2007 за № 040765800076 /арк. с. 21-28/.

Відповідно до рішення Севастопольської міської Ради № 1854 від 10.04.2007 Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Севастополь, вул. Новікова, 51-Б, для обслуговування АЗС, з віднесенням цих земель до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, наданих для використання у комерційних цілях (пункт 1.1 Договору).

Згідно з пунктом 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1144 га.

Відповідно до пункту 2.3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає: 458 442,00 грн (чотириста п'ятдесят вісім тисяч чотириста сорок дві грн 00 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 614/1, виданою Севастопольським міським головним управлінням земельних ресурсів 03.05.2007.

Як убачається з пункту 3.1 Договору, цей Договір укладено строком на 25 років.

Пунктом 4.1 Договору обумовлено, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради № 1348 від 14.10.2003 (в редакції від 10.10.2006) у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає: 458 422,00 х 0,05 = 22 922,10 грн (пункт 4.2 Договору).

Пунктом 4.7 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у тому числі внаслідок інфляції та індексації, а також в інших випадках, передбачених Законом.

Актом приймання-передачі земельної ділянки від 06.07.2007 засвідчений факт передачі орендованої земельної ділянки відповідачу /арк. с. 32/.

Як убачається з матеріалів справи, рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 № 1348 затверджено Методику визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі (далі - Методика) /арк. с. 89-91/.

З метою приведення розмірів ставок річної орендної плати за земельні ділянки у відповідність із Законом України „Про оренду землі" рішенням Севастопольської міської Ради № 3701 від 13.02.2008, на підставі Законів України „Про Державний бюджет України на 2008 рік", „Про плату за землю", „Про місцеве самоврядування в Україні" до Методики були внесені певні зміни /арк. с. 92/.

Вказаними змінами встановлений такий розмір орендної плати за земельні ділянки, які використовуються для обслуговування АЗС (Додаток до рішення Севастопольської міської Ради № 3701 від 13.02.2008 /арк. с. 93-97/):

п. 21 - 12,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - торгівля паливно-мастильними матеріалами, нафтобази, автозаправні станції та комплекси (у тому числі і газові).

Рішенням Севастопольської міської Ради від 13.09.2011 № 1326 внесено зміни до рішення № 1343 від 14.10.2003 „Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення" та затверджено у новій редакції Примірний договір оренди земельної ділянки (Додаток 2) /арк. с. 99/.

20.12.2011 Севастопольською міською Радою прийняте рішення № 2163 „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію" /арк. с. 33/.

07.02.2012 Севастопольською міською Радою прийнято рішення № 2318 „Про проведення заходів щодо введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" /арк. с. 34/, яким вирішено після надання орендарями витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 № 2163, внести відповідні зміни до чинних договорів оренди земельних ділянок, спрямувати на адреси орендарів пропозиції про намір внести зміни до договорів оренди земельних ділянок.

Як зазначає позивач, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 0,1144 га за адресою: м. Севастополь, вул. Новікова, 51-Б, станом на 19.02.2012 складала 892 823,36 грн, що підтверджується Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданим Головним управлінням Держкомзему у місті Севастополі від 19.02.2012 реєстр. № 1812-3.1/5 /арк. с. 149/.

На виконання вказаних рішень та з метою приведення Договору у відповідність з чинним законодавством листом № 03-15/6004 від 12.12.2012 Севастопольською міською Радою на адресу відповідача був надісланий проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.07.2007 /арк. с. 35-42/. Однак, ТОВ „Полюс" з проектом додаткової угоди не погодилось, про що повідомило позивача листом від 25.12.2012 за вих. № 32 /арк. с. 43/, до якого було додано протокол розбіжностей від 19.12.2012 до вказаної додаткової угоди /арк. с. 44/.

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до господарського суду із даним позовом.

Оцінюючи наявні в матеріалах справи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню частково, виходячи з наступного.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами, а тому підпадають під правове регулювання як загальних норм Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України, так і спеціальних норм Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України „Про оренду землі" та Закону України „Про оцінку земель".

Статтею 13 Конституції України проголошено, що земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Відповідно до частини другої статті 4 Закону України „Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Виходячи зі змісту статті 12 Земельного кодексу України розпорядження землями територіальної громади міста Севастополя належить до повноважень Севастопольської міської Ради.

Як установлено судом, між сторонами укладено договір оренди землі, який не розірвано, не визнано недійсним та є чинним на теперішній час.

За приписами статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Аналогічну норму містить і спеціальне законодавство. Зокрема, статтею 30 Закону України „Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України „Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 21 Закону України „Про оренду землі" унормовано, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Підпунктом 9.1.10 пункту 9.1 статті 9 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) відноситься до загальнодержавних податків та зборів.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (стаття 288 Податкового кодексу України).

Згідно з пунктом 288.4 статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем земельної ділянки.

Статтею 274 Податкового кодексу України передбачено, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі одного відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України унормовано, що орендна плата не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Податковим кодексом України, тобто трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та не може перевищувати дванадцять відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Суд погоджується з висновками позивача, зробленими з аналізу норм законодавства, що орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній і комунальній власності, є податковим зобов'язанням; що механізм її визначення, встановлення та перегляду має особливий порядок, який відрізняється від відносин зі справляння орендної плати за землю на користь юридичних та фізичних осіб; що розмір орендної плати за землі державної та комунальної власності не може бути менше мінімальної суми орендного платежу, встановленої законодавством з питань оренди землі.

Згідно зі статтею 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Виходячи з положень частини першої статті 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Також, згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Щодо позовних вимог про внесення змін до преамбули договору суд вважає за необхідне зазначити, що у преамбулі Договору наводяться установчі дані та реквізити сторін. Зміст преамбули Договору не змінює обсягу прав та обов'язків сторін, а тому внесення змін щодо осіб, які представляють сторін, та відомостей про їх юридичні адреси і ідентифікаційні коди є правом сторін договору.

Враховуючи зазначене, суд вважає, що позовні вимоги в частині внесення змін до преамбули договору за відсутності на це згоди відповідача задоволенню не підлягають.

Стосовно вимог позивача про внесення змін до пункту 2.3 Договору в частині відомостей про нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки, суд зауважує на наступному.

У своїй позовній заяві Севастопольська міська Рада просить суд внести зміни до пункту 2.3 Договору, виклавши його у наступній редакції (з урахуванням уточнень позовних вимог):

„2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 складає:

892 823,36 грн (вісімсот дев'яносто дві тисячі вісімсот двадцять три грн 36 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1812-3.1/5, виданою Головним управлінням Держкомзему у місті Севастополі 19.02.2012.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 04.12.2013 складає:

428 565,28 грн (чотириста двадцять вісім тисяч п'ятсот шістдесят п'ять грн 28 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1115-3.1/5, виданою Головним управлінням Держкомзему у місті Севастополі 04.12.2013".

Суд вважає, що вимоги позивача у цій частині підлягають задоволенню частково, з огляду на таке.

Законодавча зміна граничного розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 23.05.2011 № 7/105-10 (30/234-09), від 30.05.2011 № 17/299-10, від 04.07.2011 № 41/81, та в силу статті 111 28 Господарського процесуального кодексу України є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України.

Відповідно до інформаційного листа Вищого господарського суду України № 01-06/1657/2013 від 19.11.2013 нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Статтею 1 Закону України „Про оцінку земель" визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України „Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Частиною першою статті 15 цього Закону передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

20.12.2011 Севастопольською міською Радою прийняте рішення № 2163 „Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію". Згідно із зазначеним рішенням було затверджено технічну документацію про нормативну грошову оцінку земель в адміністративних межах міста Севастополя; нормативну грошову оцінку земель в адміністративних межах міста Севастополя введено в дію з 01.01.2012; Головне управління Держкомзему України у м. Севастополі зобов'язано забезпечити надання виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку.

Згідно з пунктом 1 рішення Севастопольської міської Ради від 07.02.2012 № 2318 „Про проведення заходів щодо введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради зобов'язано після надання орендарями виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку внести відповідні зміни до діючих договорів.

Як установлено судом на підставі даних, зазначених у постанові окружного адміністративного суду міста Севастополя від 31.01.2013 та ухвалі Вищого адміністративного суду України від 31.10.2013, відповідачем було одержано від Головного управління Держземагентства у м. Севастополі Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 6717-3.1/5 від 19.12.2012, відповідно до якого нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки складає 892 823,36 грн.

Утім, постановою окружного адміністративного суду міста Севастополя від 31.01.2013, залишеною без змін ухвалою Вищого адміністративного суду України від 31.10.2013 /арк. с. 172-173/, дії Головного управління Держземагентства у м. Севастополі в частині застосування коефіцієнту функціонального використання для земель комерційного використання - 2,5 при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Севастополь, вул. Новікова, 51-Б, що перебуває у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю „Полюс" за договором оренди від 06.07.2007, визнані протиправними; суд зобов'язав Головне управління Держземагентства у м. Севастополі провести перерахунок нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки із застосуванням коефіцієнту 1,2 для земель промисловості, транспорту та зв'язку.

На виконання вказаного судового рішення, що набрало законної сили 31.10.2013, Головним управлінням Держземагентства у м. Севастополі здійснено перерахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є об'єктом оренди за спірним договором, та 04.12.2013 видано Витяг № 1115-3.1/5 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки № 8536300000:01:001:0018, розташованої у м. Севастополі по вул. Новікова, буд. 51-Б, площею 1144,00 м 2 , становить 428 565,28 грн /арк. с. 153, 174/.

Таким чином, належними та допустимими доказами підтверджується, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки з 01.01.2012 становить 428 565,28 грн, а не 892 823,36 грн.

Як зазначено вище, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 30 Закону України „Про оренду землі"). Сторонами у спірному договорі оренди була передбачена можливість зміни розміру орендної плати. При цьому орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому зміна орендної плати при наявності такої підстави як зміна нормативної грошової оцінки, є обґрунтованою.

Водночас, при розрахунку конкретного розміру орендної плати повинна братися до уваги нормативна грошова оцінка земельної ділянки, визначена на підставі постанови окружного адміністративного суду міста Севастополя від 31.01.2013 у справі № 827/48/13-а.

З урахуванням викладеного, суд вважає правомірною вимогу позивача про внесення змін до пункту 2.3 Договору, але в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 01.01.2012, - виходячи з відомостей, вказаних у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1115-3.1/5, виданому Головним управлінням Держземагентства у м. Севастополі 04.12.2013 (нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 428 565,28 грн).

Стосовно внесення змін до розділу 4 Договору суд зазначає наступне.

Статтею 13 Закону України „Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (частина перша статті 15 Закону України „Про оренду землі").

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина перша статті 21 Закону України „Про оренду землі").

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до пункту 13 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03.03.2004, розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, та в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктами 34, 35 статті 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин, затвердження ставок земельного податку.

Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень (стаття 59 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні").

Відповідно до статті 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Таким чином, Методика визначення розміру орендної плати, затверджена відповідним рішенням Севастопольської міської Ради (з наступними змінами та доповненнями), є обов'язковою для виконання позивачем.

Як зазначалося вище, рішенням Севастопольської міської Ради № 3701 від 13.02.2008 були внесені зміни до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі в частині встановлення розмірів ставок річної орендної плати за земельні ділянки /арк. с. 92/.

Рішенням Севастопольської міської ради № 6529 від 18.03.2009 „Про внесення змін до рішення міської Ради № 1348 від 14.10.2003 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі" /арк. с. 98/ до пункту 2.4 Методики були внесені певні зміни, відповідно до яких розрахунок розміру орендної плати згідно з даною Методикою виконується Управлінням з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради у складі договору оренди земельної ділянки чи додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Утім судом установлено, що 21.05.2013 Севастопольською міською Радою прийнято рішення № 5534 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя", яким затверджено нову Методику, що вводиться в дію з 01.01.2014, а рішення Севастопольської міської Ради, які наведено нижче, визнані такими, що втрачають чинність з 01.01.2014:

- № 1348 від 14.10.2003 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні договорів оренди землі" (назва в редакції рішення Севастопольської міської ради від 18.03.2009 № 6529);

- № 816 від 10.10.2006 „Про внесення змін до рішення міської ради № 1348 від 14.10.2003 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі";

- № 2700 від 12.09.2007 „Про внесення змін до рішення міської ради від 14.10.2003 № 1348 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі";

- № 3701 від 13.02.2008 „Про внесення змін до додатку до рішення міської ради від 14.10.2003 № 1348 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі";

- № 6529 від 18.03.2009 „Про внесення змін до рішення міської ради від 14.10.2003 № 1348 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі";

- № 9922 від 13.04.2010 „Про внесення змін до рішення міської ради від 14.10.2003 № 1348 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі".

Отже, рішення Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 № 1348 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі" (з наступними змінами та доповненнями), а також рішення від 13.02.2008 № 3701 „Про внесення змін до додатку до рішення міської ради від 14.10.2003 № 1348 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі", на які посилається позивач у позовній заяві та відповідач у відзиві на позов, з 01.01.2014 втратили чинність, а тому не застосовуються судом при вирішенні цього спору.

Відповідно до частини третьої пункту 6.1 Положення про оренду земельних ділянок, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради № 1326 від 13.09.2011 „Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради № 1343 від 14.10.2003 „Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення", величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку в залежності від щорічної індексації грошової оцінки земельної ділянки, і в разі зміни розмірів ставок орендної плати за землю здійснюється відповідно до знову затверджених ставок розміру орендної плати.

Виходячи з умов договору та вимог чинного законодавства орендна плата за землю залежить від нормативної грошової оцінки землі. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна мінімального розміру цієї плати, у тому числі зміна методики її розрахунку, є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, суд приходить до висновку, що використання іншої орендної ставки ніж встановленої Севастопольською міською Радою, є таким, що суперечить чинному законодавству України.

Зважаючи на викладене, суд погоджується з позицією позивача щодо необхідності внесення змін до Договору в частині встановлення розміру орендної плати згідно з Методикою, затвердженою відповідним рішенням Севастопольської міської Ради.

Однак, таким рішенням є рішення Севастопольської міської Ради від 21.05.2013 № 5534 „Про затвердження Методики визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя", а не рішення № 1348 від 14.10.2003, хоча розмір ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються для обслуговування АЗС (торгівля паливно-мастильними матеріалами, нафтобази, автозаправні станції та комплекси (у тому числі і газові)), з 01.01.2014 не змінився та становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (підпункт 64 розділу 3 Методики).

Враховуючи положення частини п'ятої статті 188 Господарського кодексу України, частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України та правової позиції, що викладена у підпункті 2.19 пункту 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", річна орендна плата за користування земельною ділянкою повинна встановлюватися в обсязі, що відповідає Методиці встановлення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради № 5534 від 21.05.2013, з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

З наведених підстав суд вважає можливим вимоги щодо зміни пунктів 4.1, 4.2 (у позовній заяві - пункт 4.3, оскільки позивач просить суд також доповнити Договір новим пунктом 4.2) Розділу 4 Договору задовольнити частково, а саме викласти ці пункти у наступній редакції:

„4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою з моменту набрання цим рішенням суду законної сили встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя, затвердженою рішенням міської Ради від 21.05.2013 № 5534, - у розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.";

„4.2. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (грн) *Ставка орендної плати (%) =Сума річної орендної плати (грн)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою з моменту набрання цим рішенням суду законної сили згідно з розрахунком становить:

428 565,28 * 0,12 = 51 427,83 грн."

Іншу частину позовних вимог щодо внесення змін до розділу 3; розділу 4 у редакції позивача; доповнення пунктом 5.5 Розділу 5 Договору; доповнення підпунктом „ж" пункту 9.1.1 Розділу 9 Договору; підпунктом „б" пункту 9.2.2 Розділу 9 Договору, з викладенням їх у редакції позивача; доповнення підпунктами „л", „м", „н" пункту 9.2.2 Розділу 9 Договору; пункту 12.4 Розділу 12, з викладенням їх у редакції позивача, суд повністю відхиляє та погоджується з доводами відповідача, що дані вимоги не стосуються орендної плати, та не підлягають змінам у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі.

Так, згідно зі статтями 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частинами четвертою та сьомою статті 179 Господарського кодексу України встановлено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту. Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до пунктів 1.1, 1.3 та 1.5 Рішення Севастопольської міської Ради № 2318 від 07.02.2012 Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради було зобов'язано /арк. с. 34/:

- після надання орендарями виписок з технічної документації про нормативну грошову оцінку, затвердженої рішенням Севастопольської міської Ради № 2163 від 20.12.2011, внести відповідні зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок (пункт 1.1);

- за результатом інвентаризації договорів оренди земельних ділянок привести ставки орендної плати у відповідність до діючого законодавства та Методики шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди (пункт 1.3);

- надіслати на адреси орендарів пропозиції про намір внести зміни до договорів оренди земельних ділянок (пункт 1.5).

Таким чином, Севастопольською міською Радою були прийняті рішення щодо внесення змін лише до пунктів 2.3, 4.1 та 4.2 Договору стосовно нормативної грошової оцінки землі та приведення ставок орендної плати відповідно до чинного законодавства. Рішення щодо внесення змін до інших пунктів договору не приймалось.

13.09.2011 Севастопольською міською Радою прийнято рішення № 1326 „Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради № 1343 від 14.10.2003 „Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення", яким був затверджений примірний договір оренди земельної ділянки. Але, цим рішенням також не вирішувалось питання щодо приведення діючих договорів у відповідність до затвердженого Примірного договору.

Водночас, позивачем запропоновано доповнити пункт 9.1.1 Розділу 9 Договору підпунктом „ж" наступного змісту:

„ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються."

Враховуючи відсутність у матеріалах справи будь-яких відомостей про розташування на спірній земельній ділянці відповідних зон, дана вимога задоволенню не підлягає.

Також позивач просить внести зміни до пункту 9.2.2 Розділу 9 Договору, зокрема, доповнити його пунктами „л", „м", „н" в такій редакції:

„л) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати Орендодавцю копію документа, що підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою набувачеві об'єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

м) повідомляти орендодавця про зміну власних реквізитів, в тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін. у десятиденний строк;

н) здійснювати оплату послуг з внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього".

Позивачем не доведено, а судом не встановлено передбачених законом підстав, в силу яких внесення змін до вказаного пункту Договору було б обов'язковим, а тому за відсутності згоди відповідача на внесення таких змін суд відмовляє в цій частині позову.

Позивач також просив суд викласти пункт 12.4 Розділу 12 Договору у наступній редакції:

„12.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України без укладення додаткової угоди до даного договору з моменту прийняття рішення про відмову від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом 3 місяців);

- нездійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- передачі чи відчуження права оренди третім особам."

Згідно зі статтею 31 Закону України „Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Враховуючи, що запропонована відповідачем редакція пункту 12.4 Договору не відповідає вимогам статті 31 Закону України „Про оренду землі", суд відмовляє у задоволенні позову в цій частині.

Суд зазначає, що позовні вимоги Севастопольської міської Ради про внесення змін до договору оренди землі, зокрема, до пунктів, які не стосуються орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі, не відповідають положенням статті 652 Цивільного кодексу України щодо підстав для внесення змін до чинного договору. Також вказані вимоги суперечать статті 58 Конституції України та статті 5 Цивільного кодексу України.

З письмових пояснень позивача /арк. с. 82-87/ слідує, що вимога про внесення змін до умов договору (проти яких заперечує відповідач) обумовлена прийняттям Севастопольською міською Радою 13.09.2011 рішення № 1326 „Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради № 1343 від 14.10.2003 „Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення", яким був затверджений примірний договір оренди земельної ділянки, та заявлена з метою приведення Договору у відповідність до умов Примірного договору.

Проте суд зазначає, що Примірний договір у новій редакції було затверджено позивачем вже після укладення сторонами Договору оренди та правові підстави для внесення змін до договору, проти яких відповідач заперечує, відсутні, оскільки це порушує принцип свободи договору. До того ж, передбачені законом підстави, в силу яких внесення вказаних змін до умов договору було б обов'язковим, так само відсутні.

Підсумовуючи вищевикладене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, судовий збір покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

Враховуючи, що позовні вимоги задоволені судом частково, суд вважає за доцільне покласти судовий збір на обидві сторони у рівних частках та стягнути з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору у розмірі 573,50 грн.

Керуючись статтями 49, 82, 84-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Змінити умови укладеного між Севастопольською міською Радою (ідентифікаційний код 24872845, вул. Леніна, буд. 3, м. Севастополь, 99011) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Полюс" (ідентифікаційний код 01198116, вул. Руднєва, буд. 35-А, м. Севастополь, 99053) договору оренди земельної ділянки від 06.07.2007 , зареєстрованого у Севастопольській міській філії ДП „Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.09.2007 за № 040765800076, а саме:

Пункт 2.3 договору викласти у наступній редакції:

„2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 складає: 428 565,28 грн (чотириста двадцять вісім тисяч п'ятсот шістдесят п'ять грн 28 коп.), що підтверджується Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 1115-3.1/5, виданим Головним управлінням Держземагентства у м. Севастополі 04.12.2013."

Пункт 4.1 договору викласти у наступній редакції:

„4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою з моменту набрання цим рішенням суду законної сили встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки в адміністративних межах міста Севастополя, затвердженою рішенням міської Ради від 21.05.2013 № 5534, у розмірі 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки."

Пункт 4.2 договору викласти у наступній редакції:

„4.2. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (грн) *Ставка орендної плати (%) =Сума річної орендної плати (грн) Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою з моменту набрання цим рішенням суду законної сили згідно з розрахунком становить:

428 565,28 * 0,12 = 51 427,83 грн."

3. В іншій частині - в позові відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Полюс" (ідентифікаційний код 01198116, вул. Руднєва, буд. 35-А, м. Севастополь, 99053; п/р 26009166307700 в АТ „УкрСиббанк", м. Харків, МФО 351005) на користь Севастопольської міської Ради (ідентифікаційний код 24872845, вул. Леніна, буд. 3, м. Севастополь, 99011; п/р 35410001000917 в ГУ ДКС України в м. Севастополі, МФО 824509) витрати по сплаті судового збору у розмірі 573,50 грн (п'ятсот сімдесят три грн 50 коп.).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 27.01.2014.

Суддя підпис В.О. Головко