Постанова

від 10.03.2009 по справі 15/183-08-4051

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

15/183-08-4051

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"10" березня 2009 р. Справа № 15/183-08-4051

Одеський апеляційний господарський суд у складі:

Головуючого судді                               Андрєєвої Е.І.

Суддів                                        Мацюри П.Ф.

                                                      Ліпчанської Н.В.

При секретарі                              Юзьковій А.В.,

за участю представників сторін:

від позивача - Фірсов С.Г., Розенбойм Ю.О.,

від відповідача –Наймушин Ю.В., Гончарова О.М.,

від прокуратури - Будзул К.Я.,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.”

на рішення господарського суду Одеської області від 26.01.2009р.           

по справі № 15/183-08-4051

за позовом Заступника прокурора Київського району м. Одеси в інтересах держави в особі Національної академії наук України та Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського НАН України

до ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.”

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 770 598,89 грн.,

та за зустрічним позовом ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.”

до Національної академії наук України в особі Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського НАН України

про звільнення ДП від сплати орендної плати та зобов'язання виконати певні дії.

Розпорядженням Голови Одеського апеляційного господарського суду № 38 від 10.03.2009р. у даній справі проведено заміну суддів Журавльова О.О., Михайлова М.В. на суддів Мацюру П.Ф. та Ліпчанську Н.В.

Суд встановив:

15.09.2008р. заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся в інтересах держави в особі Національної академії наук України та Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського НАН України (надалі - Орендодавець) до суду з позовом до ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” (надалі - Орендар) про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 374 051,86 грн.

13.11.2008р.  ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” звернулось з зустрічним позовом до Національної академії наук України в особі Фізико-хімічного інституту імені О.В. Богатського НАН України про звільнення Орендаря від сплати орендної плати за аварійні частини об'єкту оренди площею 915,2 кв.м та зайняті третьою особою приміщення; про зобов'язання Орендаря сплачувати орендну плату тільки за використовувані приміщення та зобов'язання Орендодавця привести орендоване майно в експлуатаційно справний стан та передати їх Орендарю.

11.12.2008р. ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” уточнило зустрічні позовні вимоги та просило звільнити його від сплати орендної плати за аварійні  частини об'єкту оренди площею 915,2 кв.м. до проведення відповідних ремонтних робіт; зобов'язати його та Орендодавця здійснити взаємозалік суми орендної плати та інших платежів за фактично зайняті та використовувані приміщення четвертого  поверху та приміщення площею 37,2 кв.м. першого поверху та суми витрат за виконанні ремонтні роботі об'єкту оренди, з моменту прийняття рішення по справі № 27/46-08-1572; звільнити ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” від сплати орендної плати за площі 5-го поверху, що зайняті третьою особою, до моменту їх фактичної передачі Орендодавцем Орендарю; зобов'язати Орендодавця передати приміщення 5-го поверху об'єкту оренди Орендарю.

Заявою від 21.01.2009р. за № 124исх/09 Прокурор також уточнив свої позовні вимоги та просив розірвати договір оренди, зобов'язати відповідача звільнити орендоване приміщення та стягнути з нього 770 598,89 грн., з яких: 700 090,12 грн. - орендна плата, 13 770,45 грн. - комунальні послуги, 3 391,18 грн. - земельний податок та 53 347,14 грн. - пеня.

Рішенням господарського суду Одеської області від 26.01.2009р. первісний позов задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37, загальною площею 915,2 кв.м, укладеного 01.04.2008р. між Фізико-хімічним інститутом ім. О.В.Богатського НАН України та ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.”, виселено останнього з орендованого приміщення та стягнуто з нього: на користь Орендодавця 700 090,12 грн. орендної плати, 13 770,45 грн. комунальних послуг, 3 391,18 грн. земельного податку,          53 347,14 грн. пені; стягнуто до державного бюджету 7 790,99 грн. державного мита та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу. В задоволені зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить дане рішення скасувати та прийняти нове, яким зустрічні позовні вимоги задовольнити. В обґрунтування скарги послалось на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши доводи апеляційної скарги, юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла до наступного.

Як свідчать матеріали справи та що встановлено місцевим судом, на підставі отриманого від Національної академії наук України дозволу на проведення конкурсу, 18.01.2008р. Фізико-хімічний інститут ім. О.В.Богатського НАН України провів конкурс на право укладання договорів оренди нежитлових приміщень, що є нерухомим майном Національної Академії наук України.

Серед об'єктів, відносно яких проводився конкурс, було й  нежитлове приміщення, розташоване в п'ятиповерховому будинку за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37, флігель - п'ять поверхів; загальною площею 878,0 кв.м. та нежитлове приміщення, яке знаходиться у тому ж будинку на першому поверсі, загальною площею 37,2 кв.м.

За результатами даного конкурсу ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” отримало право на укладання договору оренди вищевказаних об'єктів, загальна площа яких склала 915,2 кв.м.

01.04.2008р. між Фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського НАН України (Орендодавець)  та ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” (Орендар) був укладений відповідний договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України, віднесених до її відання установ, організацій та підприємств.

Рішенням господарського суду Одеської області від 25.04.2008р. по справі № 27/46-08-1572, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 03.06.2008р., визнано дійсним вищезазначений договір оренди від 01.04.2008р.

Відповідно до п. 1.1 договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме державне майно, а саме: нежитлове приміщення площею 37,2 кв.м, розміщене за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37 на першому поверсі п'ятиповерхового будинку, що перебуває на балансі Фізико-хімічного інституту ім. О.В.  Богатського, вартість якого становить 378 726,00 грн., та нежитлові приміщення загальною площею 878,0 кв.м, розміщені за тією ж адресою у тому ж будинку, вартість яких становить 4 602 885,00 грн.

З урахуванням п. 7.1.1 договору, відповідно до якого Орендодавець зобов'язався передати Орендарю в оренду майно за актом приймання-передачі, який підписується одночасно з договором, а у разі оренди майна не менше ніж на три роки - після нотаріального посвідчення договору, 01.04.2008р. був складений, підписаний та скріплений печатками відповідний акт прийому-передачі приміщень (а.с.28 т.3), згідно якого Фізико-хімічний інститут їм. О.В. Богатського передав, а ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” прийняло нежитлові приміщення, розміщені за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 37, загальною площею 878,0 кв.м п'ятиповерхового будинку та нежитлові приміщення загальною площею 37,2 кв.м, розміщені за цією ж адресою на першому поверсі п'ятиповерхового будинку.

Пунктом 5.1.3. договору Орендар зобов'язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати платежі, а саме: орендну плату, комунальні платежі, податок на землю, витрати на утримання будинку та прилеглої території. Орендна плата перераховується не пізніше 20 числа поточного місяця, а за кожний наступний місяць визначається шляхом її коригування за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.10. вищезазначеного договору розмір додаткових платежів, пов'язаних з утриманням орендованого майна та прилеглої до будинку території, з наданням послуг, зі сплатою податків та інш., розраховується орендодавцем пропорційно площам, які займає орендар, кількості працюючих, з урахуванням електроприладів орендаря та надається орендарю за перший місяць оренди при укладанні договору з розшифровкою і письмовою вказівкою, що в подальшому така сума буде змінюватись в залежності від фактичних витрат та змін тарифів.

Згідно п. 3.5. договору порядок сплати та розмір орендних платежів підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у випадках зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.6 договору орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується на користь балансоутримувача відповідно до вимог чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Прокуратурою Київського району м. Одеси було проведено перевірку додержання юридичними особами вимог чинного законодавства про оренду державного майна України.

В результаті перевірки встановлено, що ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.”, в порушення умов договору оренди від 01.04.2008р., укладеного з  Фізико-хімічним інститутом ім. О.В. Богатського НАН України, несвоєчасно сплачує орендні платежі, в зв'язку з чим виникла заборгованість у розмірі 357 416,45 грн. (350 383,89 грн. - орендна плата, 5 205,46 грн. - комунальні послуги, 1 827,10 грн. - земельний податок).

Крім основної заборгованості, Фізико-хімічний інститут ім. О.В. Богатського нарахував  до сплати Орендарю 16 635,41 грн. пені.

Пославшись на ч. 1 ст. 509, ст.ст. 625, 629 ЦК України та Закон України „Про оренду державного та комунального майна”, заступник прокурора Київського району м. Одеси звернувся в інтересах держави в особі Національної академії наук України та Фізико-хімічного інституту ім. О.В. Богатського НАН України до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди від 01.04.2008р., виселення ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” з орендованого приміщення та стягнення з останнього  374 051,86 грн. заборгованості.

В подальшому прокуратура уточнила позовні вимоги, збільшивши розмір стягуваної суми до 770 598,89 грн. (700 090,12 грн. - орендна плата, 13 770,45 грн. - комунальні послуги, 3 391,18 грн. - земельний податок, 53 347,14 грн. –пеня).

ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” звернулось з зустрічним позовом до Національної академії наук України в особі Фізико-хімічного інституту імені О.В. Богатського НАН України, яким, з подальшими уточненнями, просило звільнити його від  орендної плати за аварійні  частини об'єкту оренди площею 915,2 кв.м. до проведення відповідних ремонтних робіт; зобов'язати його та Орендодавця здійснити взаємозалік суми орендної плати та інших платежів за фактично зайняті та використовувані  приміщення  четвертого  поверху, а також  приміщення площею 37, 2 кв.м. першого поверху та суми витрат за виконанні ремонтні роботі об'єкту оренди, з моменту прийняття рішення по справі № 27/46-08-1572; звільнити ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” від орендної плати за площі 5-го поверху, що зайняті третьою особою, до моменту їх фактичної передачі Орендодавцем Орендарю; зобов'язати Орендодавця передати приміщення 5-го поверху об'єкту оренди Орендарю.

Вирішуючи первісний та зустрічний позови, місцевий господарський суд обґрунтовано виходив з того, що матеріалами справи підтверджено виконання умов договору позивачем, а саме, передача по акту прийому-передачі в задовільному стані об'єкту оренди відповідачу, а оскільки згідно до вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, а одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна умов договору не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, тому правомірно задовольнив позовні вимоги щодо стягнення з  ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” 700 090,12 грн. заборгованості по орендній платі, 13 770,45 грн. комунальних послуг та 3 391,18 грн. земельного податку.

Задовольняючи позов в частині стягнення 53 347,14 грн. пені,  місцевий господарський суд правомірно послався на ч.1 ст. 548, ч.1 ст. 546, ст. 549 ЦК України та ч. 3 ст. 18, ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки даними законодавчими нормами передбачено, що орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди, а орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. До того ж, виконання зобов'язання може забезпечуватись, зокрема, неустойкою (штрафом, пенею). Пеня ж, в свою чергу, є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Крім того, як також правильно відмітив суд, дані вимоги передбачені й пунктом 3.6 договору, згідно якого у разі, якщо орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, то вона підлягає індексації і стягується на користь балансоутримувача відповідно до вимог чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення, включаючи день оплати.

Апеляційний суд також погоджується й з висновками місцевого суду про те, що невнесення плати за користування орендованим майном є істотним порушенням орендарем умов договору оренди, а оскільки судом встановлено факт несплати ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” орендних платежів за договором оренди від 01.04.2008р., тому суд правомірно, з урахуванням ст. 188 ГК України, ч.2 ст. 651, ст. ст. 782, 783, 785 ЦК України та ч.3 ст. 26, ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, задовольнив вимоги позивача і в частині вимог щодо розірвання договору оренди та виселення орендаря з орендованого об'єкту.

Що стосується вимог зустрічного позову, то місцевий господарський суд також правомірно визнав їх необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Так, у відповідності з вимогами ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Звертаючись з позовом про звільнення від орендної плати за аварійні частини об'єкту оренди, відповідач у зустрічному позові послався на те, що до даного часу не може отримати весь об'єкт оренди, оскільки 5-й поверх зайнятий структурними підрозділами позивача, а другий та третій поверхи, сходи та сходові площадки знаходяться у стані, не придатному для використання з метою оренди в зв'язку з їх аварійністю.

Відмовляючи у позові, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що право на оренду приміщення підприємство здобуло в результаті проведеного конкурсу, що договором оренди між сторонами, укладеного 01.04.2008 р.,  передбачена орендна плата без усяких застережень, що в день підписання договору оренди об'єкт оренди –приміщення окремого флігелю, загальною площею 915,2 кв.м. орендодавець передав в придатному для використання стані, а орендар прийняв його без зауважень.

Слід зазначити, що орендна плата  є однією з основних умов договору оренди і порушення зазначеної умови договору спричиняє орендодавцю суттєву шкоду.

Як свідчать матеріали справи та проти чого не заперечує відповідач, орендні відносини між сторонами виникли ще у 2005 році на підставі типового договору оренди від 28 грудня 2005 р. (т.2  а.с. 120-125).

За цим договором відповідач прийняв в оренду приміщення 4-го поверху, що розміщене на території об'єкту, про який йде спір у даній справі. До даного часу відповідач користується цим приміщенням. Тобто, йому відомо,  відносно якого саме приміщення та в якому воно стані  він одержав  перемогу на конкурсі, прийняв умови конкурсу, в тому числі і відносно ремонту приміщення, та підписав договір оренди і прийняв об'єкт оренди  01.04.2008 р.

Крім того, не сплачуючи орендну плату,  виставляючи свої, ні чим не оговорені вимоги,  наймодавець не звертався до позивача з претензією, як-то передбачено ст.188 Господарського кодексу України, як і з  вимогами до суду за захистом своїх, як він вважає, порушених прав, а, напроти, продовжував користуватись орендованим приміщенням, не вносячи орендної плати за розрахунками, що виставлялись орендодавцем.

Суд обґрунтовано не прийняв до уваги і експертні висновки відносно орендованого приміщення, оскільки умовами конкурсу було передбачено ремонт об'єкту оренди, крім того, з дозволу позивача без виникнення права власності на приміщення, відповідач вправі був здійснювати будівельні роботи по переобладнанню орендованого ним приміщення.

Не є підставою для задоволення зустрічного позову і листування сторін між собою.

Що стосується заперечень відповідача відносно стягнення орендної плати за використання  5-го поверху, то дані заперечення не основані на фактичних матеріалах справи, оскільки, як правильно зазначив суд першої інстанції,  позивачем виставлялись рахунки  на орендну плату за договором від 01.04.2008 р. лише за 694,5 кв.м. об'єкту оренди, а не за 915,2 кв.м., як передбачено договором оренди.

При таких обставинах суд на законних підставах відмовив відповідачу у зустрічному позові.

При цьому, що стосується матеріальних претензій, пов'язаних з ремонтними роботами приміщень, які є об'єктом оренди, то відповідач не позбавлений права звернення до господарського суду з окремим позовом.

Оскаржуючи рішення, ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” послалось на те, що місцевий суд, стягуючи заборгованість по орендній платі, не взяв до уваги той факт, що орендна плата повинна нараховуватись з 03.06.2008р., оскільки саме з цієї дати набрало законної сили рішення господарського суду Одеської області від 25.04.2008р. по справі № 27/46-08-1572, яким визнано дійсним договір оренди від 01.04.2008р., а тому орендодавець безпідставно виставляв рахунки на оплату орендної плати з квітня 2008 року.

Однак з такими доводами судова колегія погодитись не може, оскільки відповідно до п. 2ст. 631 ЦК України, договір набирає чинності з моменту його укладення, в даному випадку,  з 01.04.2008р.,  тобто, з моменту, коли сторони підписали  угоду і за актом прийому-передачі об'єкту  оренди орендодавець передав, а орендар прийняв майно і з зазначеного часу ним користується.

Не можуть бути підставою для скасування рішення й посилання апелянта на те, що судом не взятий до уваги той факт, що розрахувати правильний розмір плати за водопостачання, вивіз сміття, електро та теплоспоживання не є можливим, оскільки відомостей щодо фактичної кількості працюючих, орендар орендодавцю не надавав, а також для визначення фактичної наявності електроприладів, які перебувають у приміщенні, комісія за участю сторін не створювалась.

Не погоджується скаржник також і з розміром виставлених рахунків за теплопостачання, оскільки вони, на його думку, розраховувались пропорційно площі орендованого об'єкту, в той час як частина її не опалюється, а батареї на другому та третьому поверхах демонтовані.

З вищезазначеними доводами судова колегія також погодитись не може, оскільки, відповідно до матеріалів справи,  скаржник отримав всі орендовані приміщення в задовільному стані.

Крім того, відповідно до п. 3.10. договору розмір додаткових платежів, пов'язаних з утриманням орендованого майна та прилеглої до будинку території, з наданням послуг, зі сплатою податків та інш., розраховується орендодавцем пропорційно площам, які займає орендар, кількості працюючих, з урахуванням електроприладів орендаря та надається орендарю за перший місяць оренди при укладанні договору з розшифровкою і письмовою вказівкою, що в подальшому така сума буде змінюватись в залежності від фактичних витрат та змін тарифів. А пунктом 3.5. договору передбачено, що порядок сплати та розмір орендних платежів підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у випадках зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Як свідчать матеріали справи, за роз'ясненнями щодо методики та правильності виставлених рахунків орендар до орендодавця не звертався, як і не звертався з пропозиціями щодо внесення тих чи інших змін до договору.

При таких обставинах, коли суд першої інстанції при прийнятті рішення повно, всебічно і об'єктивно встановив всі фактичні обставини справи, дав належну оцінку зібраним по справі доказам у їх сукупності, правильно застосував норми чинного законодавства, підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст.101, 103 –105 ГПК України, суд,

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 26.01.2009р. у справі   № 15/183-08-4051залишити без змін, а апеляційну скаргу ДП „Блю Долфін Шиппінг Сервіс Інк.” –без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом одного місяця.

Головуючий                                                                      Е.І. Андрєєва

Судді:                                                                                П.Ф. Мацюра

                                                                                Н.В. Ліпчанська