Рішення

від 06.03.2014 по справі 905/8618/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

06.03.2014 Справа № 905/8618/13

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Гриник М.М., суддів Мальцев М.Ю., Нестеренко Ю.С.

при секретарі судового засідання Новіковій В.Р.

розглянувши матеріали справи

за позовом Донецької міської ради, м. Донецьк

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", м. Донецьк

про розірвання договору оренди земельної ділянки

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", м. Донецьк

до Донецької міської ради, м. Донецьк

про визнання недійсним пунктів договору

Представники сторін:

від позивача : Базикіна Я.О, за довір.

від відповідача: Апальк С.І., за довір.

В судовому засіданні оголошувались

перерви з 13.02.2014р. до 17.02.2014р. о 10:30год., з 17.02.2014р. до 24.02.2014р. о 10:30год., з 24.02.2014р. до 04.03.2014р. о 13:45год., з 04.03.2014р. до 13:45год.

Донецька міська рада, м. Донецьк звернулася до господарського суду Донецької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", м. Донецьк про розірвання договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що відповідно до Рішення Донецької міської ради №27/88 від 23.01.2009р. "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри" земельної ділянки в оренду для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово-адміністративного комплексу по вулиці Петровського (перехрестя з провулком Стасової) у Кіровському районі" між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки від 21.05.2009р.

Ухвалою господарського суду Донецької області від 09.12.2013 порушено провадження у справі 905/8618/13.

Ухвалою господарського суду від 06.02.2014р. процесуальний строк розгляду справи продовжено на 15 днів.

17.02.2014р. на адресу господарського суду надійшла зустрічна позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", м. Донецьк до Донецької міської ради, м. Донецьк про визнання недійсним пунктів договору

Ухвалою господарського суду від 17.02.2014р. прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву.

Від Донецької міської ради надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якій позовні вимоги не визнає та просить відмовити в його задоволенні.

Розпорядженням заступника голови господарського суду Донецької області від 24.02.2014р. справу передано на розгляд колегії суддів, у складі головуючого судді Гриник М.М., суддів Соболєвої С.М. та Мальцева М.Ю.

Заявою від 06.03.2014р. позивач за зустрічним позовом уточнив позовні вимоги, а саме просить визнати недійсними умови договору оренди земельної ділянки, укладеного 21.05.2009р. між Донецькою міською радою та ТОВ «Альфа Строй Индастри» щодо оренди земельної ділянки площею 5112кв.м. (кадастровий №1410137100:00:025:0193) для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово-адмвністративного комплексу, яка знаходиться на території Кіровського району м.Донецька по вул. Петровського (перехрестя з провулком Стасової), зареєстрованому в установленому порядку 01.09.2009р. Донецьким міським відділом Донецької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 040914600059, передбачені пунктами 4 та 8, додатком до договору - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка якої проведена на 16.02.2009р., в частині визначення грошової оцінки орендованої земельної ділянки з 31 грудня 2009р. в розмірі 3954178грн.21коп. та розміру орендної плати з 31 грудня 2009р. в сумі 118625 грн.35коп на рік, виклавши пункт 4 договору оренди в наступній редакції : «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий №1410137100:00:025:0193) становить: до 01 січня 2010р - 790835 грн.64коп., з 01 січня 2010р.- 1206962грн. 17коп у відповідності з довідкою №05-19-33703 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданою 28 січня 2013р управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області»; пункт 8 договору оренди в наступній редакції: 8.Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3,0 відсотка від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки згідно довідки №05-19-33703 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої 28 січня 2013р. Управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області. Інші позовні вимоги залишаються без змін. Судом вимоги прийнято як остаточні.

Від Донецької міської ради надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що вимоги є необґрунтованими, неправомірними та такими, що не підлягають задоволенню.

Розпорядженням заступника голови господарського суду від 04.03.2014р. змінено склад судової колегії суддів, замінено суддю С.М. Соболєву на суддю Ю.С. Нестеренко.

Зважаючи на достатність представлених сторонами документів, згідно статті 75 Господарського процесуального кодексу України справа розглянута за наявними у ній матеріалами.

Відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні, яке відбулось 06.03.2014р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Судом, відповідно до вимог статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України складено протокол, який долучено до матеріалів справи.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази та заслухавши в судовому засіданні пояснення представника прокурора та відповідача, господарський суд -

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення Донецької міської ради №27/88 від 23.01.2009р. "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Альфа Строй Индастри" земельної ділянки в оренду для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово - адміністративного комплексу по вулиці Петровського (перехрестя з провулком Стасової) у Кіровському районі" між Донецькою міською радою (далі- позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним) та товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри" (далі- відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним), м. Донецьк укладено договір оренди земельної ділянки (далі -Договір), відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (кадастровий номер 1410137100:00:025:0193) для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово - адміністративного комплексу, яка знаходиться на території Кіровського району м.Донецька по вул..Петровського (перехрестя з провулком Стасової).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 1410137100:00:025:0193) становить: до 31 грудня 2009 року - 790835 гривень 64 копійки, з 31 грудня 2009 року - 3954178 гривень 21 копійка у відповідності з довідкою № Ю-33709/2009 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданою 05 лютого 2009 року управлінням Держкомзему у м.Донецьку Донецької області (п.4 договору)

Відповідно до п.7 договору його укладено до 23.01.2019 року.

За п. 8 Договору орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 3,0 відсотка від нормативної грошової оцінки і становить : з моменту державної реєстрації до 31 грудня 2009 року - 23725 грн. 07 коп. на рік; з 31 грудня 2009 року - 118625 грн. 35 коп. на рік

Відповідно до п.13 Договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово - адміністративного комплексу.

Приписами пункту 30 договору передбачено, що орендар зобов'язаний, зокрема, самостійно (без укладання окремої угоди) індексувати орендну плату відповідно до офіційно встановленого коефіцієнту інфляції; а також у випадку зміни грошової оцінки земельної ділянки після письмового повідомлення орендодавця у місячний термін отримати нову довідку грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до п.34 договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається. (п.36 договору)

За твердженням Донецької міської ради даний договір має бути розірвано в судовому порядку у зв'язку з неналежним виконанням умов договору орендарем в частині внесення орендної плати.

Орендар в свою чергу не вбачає підстав для розірвання Договору та в зустрічному позові просить визнати недійсними умови договору оренди земельної ділянки, укладеного 21.05.2009р. між Донецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", передбачені п.4 та п. 8, додатком до договору - розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка якої проведена на 16.02.2009р., в частині визначення грошової оцінки орендованої земельної ділянки з 31 грудня 2009р. в розмірі 3954178грн.21коп. та розміру орендної плати з 31 грудня 2009р. в сумі 118625 грн.35коп на рік та просить викласти п. 4 в новій редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий №1410137100:00:025:0193) становить: до 01 січня 2010р - 790835 грн.64коп., з 01 січня 2010р.- 1206962грн. 17коп у відповідності з довідкою №05-19-33703 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданою 28 січня 2013р управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області»;

Пункт 8 договору оренди в наступній редакції:

«Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3,0 відсотка від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки згідно довідки №05-19-33703 про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої 28 січня 2013р. Управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області».

Оцінюючи подані сторонами докази, пояснення в судовому засіданні в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначено істотні умови договору оренди землі, якими є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відповідно до ч.ч.3,4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За матеріалами справи, 16.09.2013р. Донецькою міською радою на адресу відповідача скеровано вимогу за вих. № 01/17-00, зі змісту якої слідує, що боржник повинен виконати обов'язок щодо сплати орендної плати в розмірі 268229, 70 грн. в семиденний термін від дня отримання вимоги. У разі невиконання вимоги у встановлені законодавство строки Донецька міська рада буде змушена передати матеріали до прокуратури з метою звернення до суду.

Доказів вручення чи надсилання орендарю даної вимоги суду не надано. Додатку у вигляді розрахунку суми, зазначеної у вимозі, остання не містить. Доказів стягнення заборгованості з орендаря позивачем за первісним позовом в судовому порядку також не надано. Присутні в судовому засіданні представники сторін пояснили, що вказана сума, яку позивач вважає заборгованістю в судовому порядку з орендаря не стягувалась.

20.09.2013р. Донецькою міською радою прийнято Рішення № 35/65 "Про розгляд питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа Строй Индастри", для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово - адміністративного комплексу по вулиці Петровського (перехрестя з провулком Стасової)" у Кіровському районі", за змістом якого вирішено запропонувати відповідачу за первісним позовом в добровільному порядку достроково розірвати вищевказаний договір оренди.

Листом № 2222 вих. від 24.09.2013р. управлінням земельних ресурсів Донецької міської ради надіслано на адресу відповідача проект договору про розірвання договору оренди земельної ділянки.

До матеріалів справи позивачем долучено довідку Донецької міської ради, згідно якої заборгованість з орендної плати відповідача за спірним договором складає 268229,70грн. Довідка не містить ані дати, ані підпису особи, яка здійснила такий розрахунок, а тому не має статусу документу та не може бути належним доказом по справі в якості доказу на підтвердження факту наявності заборгованості у вказаному в розрахунку розмірі. .

В ході розгляду справи позивачем заявлено клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Державної податкової інспекції у Кіровському районі м. Донецька Гу Міндоходів у Донецькій області з метою з'ясування фактичних обставин по справі та встановлення наявності заборгованості у відповідача. Клопотання судом розглянуто та відхилено, оскільки відповідачем (орендарем) надано суду дві довідки вище означеного контролюючого органу від 04.09.2013р. № 438 та від 25.12.2013р. про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.

Відповідно до ст..2 Закону України "Про державну податкову службу в Україні" завданнями органів державної податкової служби є, зокрема, здійснення контролю за правильністю обчислення, повнотою і своєчасністю сплати до бюджетів, державних цільових фондів податків і зборів (обов'язкових платежів), а також неподаткових доходів, установлених законодавством.

Згідно з п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п.288.4 ст.288 Податкового кодексу).

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом (п.288.5.2 Податкового кодексу).

В свою чергу, ставка земельного податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, складає 1% від їх нормативної грошової оцінки (ст. 274 ПКУ).

В основу розрахунку ставок земельного податку покладена грошова оцінка земель, яка визначається відповідно до методик, розроблених Держкомземом України на виконання постанов Кабінету Міністрів України від 23.03. 1995 р. №2 13 та від 30.05.1997 р. № 525. Грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах.

Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням відповідного коефіцієнта індексації.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = [І - 10]:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік (ст.. 289.2 ПКУ).

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, не пізніше 15 січня поточного року забезпечує інформування центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує, державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель (289.3 ПКУ).

Позивач, заперечуючи проти наданих орендарем довідок, посилається на те, що в порядку п. 286.2 ПКУ плата за землю обчислюється платниками (крім фізичних осіб) самостійно щороку станом на 1 січня. За поясненнями Донецької міської ради, орендарем самостійно здійснювались розрахунки розміру орендної плати, фактично сплачувались та відображались в матеріалах звітності, які надавались податковому органу та не відповідали розміру орендної плати, встановленої в п.8 Договору з 31.12.2009р.

В якості доказу на підтвердження факту невідповідності позивачем надано суду лист податкового органу від 05.09.2013р. за № 48/9/15-314-6, в якому останній повідомляє Управління земельних ресурсів Донецької міської ради про те, що на 2013р. орендарем подана декларація з орендної плати за землю по ставці 3% на суму 36208, 86 грн.. Станом на 05.09.2013р. заборгованість по платі за землю відсутня.

На підтвердження своєї позиції відповідачем за первісним позовом надано суду належним чином завірену копію довідки № 05-19-33703 від 22.01.2010р. про нормативну грошову оцінку орендованої ним земельної ділянки, витяг № 05-19-33703 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.12.2012р. та аналогічний витяг № 05-19-33703 від 28.01.2013р Зазначені документи видано відповідачу Управлінням держземагентства у м. Донецьку Донецької області і саме на підставі цих документів відповідачем здійснювався розрахунок розміру орендної плати та фактично вносились розраховані суми.

Як зазначено вище, в межах даної справи про розірвання договору оренди землі, пов'язаного з невиконанням орендарем, зокрема, умов п. 8 Договору в частині внесення орендної плати, товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри" в порядку ст..60 Господарського процесуального кодексу України подано зустрічний позов про визнання недійсним п.4, п. 8 Договору та розрахунку розміру орендної плати.

Відповідно до статті 215 Цивільного Кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою ст.203 Цивільного Кодексу України, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2)особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Відповідно до положень ст..217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Як зазначено вище, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням відповідного коефіцієнта індексації. Призначення нормативної грошової оцінки землі загалом полягає у використанні її результатів в тому числі і для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель").

Ч. 3 ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель" передбачає здійснення нормативної грошової оцінки земель "юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".

Відповідно до п. 289.2 ст. 289 ПКУ, грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, який розраховується за формою, вказаною у цій нормі.

Діючим законодавством встановлено періодичність здійснення переоцінки земельних ділянок, "розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років ( ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель"),

Відповідно до ч. 5 ст. 201 Земельного кодексу України, ст. 12 Закону України "Про оцінку земель", методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджуються Кабінетом Міністрів України. Долучені до справи Довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки свідчать про застосування Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затв. постановою КМУ від 23.03.95 N 213.

Положення методики деталізовано наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук

від 27.01.2006р. N18/15/21/11 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 05.04. 2006 р. за N 388/12262.

Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі- Порядок), затверджений вищезазаначеним наказом розроблено у відповідності до Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 N 213. Даний порядок регламентує механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Порядок містить додаток у вигляді таблиці, який визначає застосування коефіцієнтів, що характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) в залежності від складу категорії земель. Зокрема, до земель, зайнятих поточним та відведені під майбутнє будівництво має застосовуватись коефіцієнт 0.5

Визначення розміру нормативної грошової оцінки земель, а також коефіцієнтів її індексації належить до повноважень державного агентства земельних ресурсів.

Відповідно до Положення про Державне агентство земельних ресурсів України Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

Пунктом 4 передбачено, що Держземагентство України відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Донецькою міською радою до матеріалів справи долучено Довідку № Ю-33703/2009 виготовлену 05.02.2009р, яка покладена в основу Договору, підписаного сторонами 21.05.2009р.

Вказана довідка містить показники нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що надається орендарю (відповідачу) на 2009р. та на 2010р., які суттєво різняться.

Показник базової вартості 1кв. м. землі в обох випадках є однаковим та затверджений Рішенням виконкому Донецької міської ради від 28.08.2002р. №384.

Що стосується коефіцієнта функціонального призначення, то згідно даної Довідки, до 31.12.2009р. має застосовуватись коефіцієнт 05, а з 31.12.2009р. -2.5.

Виходячи з предмету Договору, в якому зазначено, що земельна ділянка надається орендарю для будівництва та подальшої експлуатації об'єкту, то відповідно до Порядку, на період здійснення орендарем будівництва має застосовуватись коефіцієнт 0.5.

Між тим, жодна з умов Договору не містить посилань на період забудови.

Встановлений Управлінням Держземагенства у м. Донецьку Донецької області коефіцієнт функціонального використання землі саме з 31.12.2009р. 2.5, є таким, що не відповідає умовам Договору та застосований з порушенням Порядку, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук

від 27.01.2006р. N18/15/21/11 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04. 2006 р. за N 388/12262.

Відповідно до п 2.9. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» на підставі статті 215 ЦК України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Пунктом 3 Рішення Донецької міської ради №27/88 від 23.01.2009р. "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Альфа Строй Индастри", на виконання якого між сторонами укладено Договір, встановлено річну орендну плату за земельну ділянку в розмірі 3 відсотка від грошової оцінки землі.

Одночасно слід звернути увагу на таке. Долучені орендарем в ході розгляду справи довідка та витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки свідчать про те, що в період між підписанням сторонами Договору 21.05.2009р. та його державною реєстрацією 01.09.2009р. органом місцевого самоврядування 23.07.2009р. прийнято Рішення за № 35/37, яким затверджено нову базову вартість 1 кв.м. землі, що в свою чергу в подальшому вплинуло на нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Пункт 28 Договору покладає обов'язок на орендодавця (Донецьку міську раду) у разі зміни грошової оцінки земельної ділянки в 2-х місячний термін повідомити письмово орендаря. Доказів того, що вказаний обов'язок орендодавцем виконано суду не надано.

Починаючи з 2010р. Управлінням Держземагенства у м. Донецьку Донецької області на вимогу орендаря надавались довідки (витяги) із коефіцієнтом функціонального використання землі, що відповідає Порядку та з урахуванням грошової оцінки землі, затвердженої Рішенням Донецької міської ради 23.07.2009р за № 35/37, на підставі яких останнім самостійно здійснювались розрахунки розміру орендної плати, які своєчасно подавались контролюючому органу та фактично на підставі розрахунків своєчасно вносилась плата за землю до бюджету.

Оскільки умовами договору сторони не узгодили період в часі, протягом якого орендар має розпочати будівництво торгово-адміністративного комплексу та його закінчити і розмір нормативної грошової оцінки землі на 2010р визначено з порушенням діючого Порядку, то п.4, п. 8 та розрахунок розміру орендної плати, що відповідно до п. 39 є невід'ємною частиною Договору, є недійсними в частині, що стосується нормативної грошової оцінки та розрахованого з її застосуванням розміру орендної плати на 2010р.

Окрім того, враховуючи, що моментом виникнення права оренди землі відповідно до ст. 125 Земльного кодексу України, ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" є момент державної реєстрації права оренди землі, то на час набрання чинності Договору, не відповідала дійсності і базова вартість квадратного метра земельної ділянки, як складова розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

З урахуванням вищевикладених обставин, суд дійшов висновку про часткове задоволення зустрічного позову, а саме щодо визнання недійсними умов Договору оренди земельної ділянки, укладеного 21.05.2009р. між Донецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри" щодо оренди земельної ділянки площею 5112 кв.м. (кадастровий номер 1410137100:00:025:0193) для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово - адміністративного комплексу, яка знаходиться на території Кіровського району м.Донецька по вул..Петровського (перехрестя з провулком Стасової), зареєстрованого в установленому порядку 01.09.2009 Донецьким міським відділом Донецької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 040914600059, передбачених п.4 та 8, додатком до договору- розрахунком розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка якої проведена на 16.02.2009р., в частині визначення грошової оцінки орендованої земельної ділянки з 31 грудня 2009р. в розмірі 3954178грн.21коп. та розміру орендної плати з 31 грудня 2009р. в сумі 118625 грн.35коп на рік та викладення п. 4 в новій редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий №1410137100:00:025:0193) становить: до 01 січня 2010р - 790835 грн.64коп., з 01 січня 2010р.- у відповідності з довідкою про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданою управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області за поточний період»; пункт 8 договору оренди в наступній редакції: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3,0 відсотка від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки згідно довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої Управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області». Зазначене узгоджується і з п. 3 Рішення органу місцевого самоврядування №27/88 від 23.01.2009р.

В свою чергу, вимоги Донецької міської ради щодо розірвання Договору, заявлені відповідно до п. "д" ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 32 Земельного кодексу "Про оренду землі", ст. 782 Цивільного кодексу України, які передбачають право орендодавця на розірвання договору шляхом відмови від нього у разі несплати орендної плати протягом трьох місяців поспіль задоволенню не підлягають, враховуючи те, що орендарем здійснювались на своєчасно вносились орендні платежі, розраховані арифметично вірно згідно довідок (витягів) про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданих в установленому порядку Управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області» та з урахуванням відсоткової ставки, зазначеної в Рішенні Донецької міської ради №27/88 від 23.01.2009р. та п.8 Договору. Відсутність заборгованості зі сплати орендної плати підтверджена довідками податкової інспекції.

Судові витрати розподіляються між сторонами відповідно до вимог ст.. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 49, 82, 85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Донецької міської ради, м. Донецьк до товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", м. Донецьк про розірвання договору оренди земельної ділянки - відмовити.

Зустрічні позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри", м. Донецьк до Донецької міської ради, м. Донецьк про визнання недійсним пунктів договору - задовольнити частково.

Визнати недійсними умови договору оренди земельної ділянки, укладеного 21.05.2009р. між Донецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа строй Индастри" щодо оренди земельної ділянки площею 5112 кв.м. (кадастровий номер 1410137100:00:025:0193) для будівництва та подальшої експлуатації будівлі торгово - адміністративного комплексу, яка знаходиться на території Кіровського району м.Донецька по вул..Петровського (перехрестя з провулком Стасової), зареєстрованого в установленому порядку 01.09.2009 Донецьким міським відділом Донецької регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 040914600059, передбачені п.4 Договору в частині визначення грошової оцінки орендованої земельної ділянки з 31 грудня 2009р. в розмірі 3954178грн.21коп. та п. 8 Договору в частині розрахунку розміру орендної плати з 31 грудня 2009р. в сумі 118625 грн. 35коп на рік., додатку до договору в частині проведеного розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 16.02.2009р. та підлягає сплаті з 31 грудня 2009р.

Викласти п. 4 в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий №1410137100:00:025:0193) становить: до 01 січня 2010р - 790835 грн.64коп., з 01 січня 2010р.- у відповідності з довідкою про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданою управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області за поточний період»;

Пункт 8 договору оренди в наступній редакції:

«Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3,0 відсотка від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки: з моменту державної реєстрації до 31 грудня 2009 року - 23725грн. 07коп. на рік; з 01 січня 2010р. розраховується на підставі довідки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої Управлінням Держземагенства у м.Донецьку Донецької області».

В задоволенні зустрічного позову в іншій частині відмовити.

Стягнути з Донецької міської ради (83050, м.Донецьк, вул..Артема,98, ЄДРПОУ 26502957) на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа Строй Индастри» (83001, м.Донецьк, вул.. Університетська,18, ЄДРПОУ 33703197) судовий збір в сумі 1218грн.

Рішення господарського суду може бути оскаржене до Донецького апеляційного господарського суду протягом десяти днів. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Видати наказ.

Головуючий суддя М.М. Гриник

Суддя М.Ю. Мальцев

Суддя Ю.С. Нестеренко

Повний текст складено та підписано 11.03.2014р.