Рішення

від 25.03.2014 по справі 382/209/14-ц

ЯГОТИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 382/209/14-ц

2/382/139/14

РІШЕННЯ

Іменем України

25 березня 2014 року Яготинський районний суд

Київської області у складі:

головуючого судді Кисіль О.А.

при секретарі Твердохліб Г.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Яготин справу за позовом Дочірнього підприємства «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» с.Богданівка вул..Бондаренка - 55 Яготинського району Київської області до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Юнако» с.Богданівка вул..К.Білокур - 28 Яготинського району Київської області, третя особа: Реєстраційна служба Яготинського районного управління юстиції в Київській області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Яготинського районного суду з позовною заявою до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Юнако» с.Богданівка вул..К.Білокур - 28 Яготинського району Київської області, третя особа: Реєстраційна служба Яготинського районного управління юстиції в Київській області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, в котрій зазначено, що 20 вересня 2006 року між ОСОБА_2 та ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» укладено договір оренди земельної ділянки, що належить на праві власності ОСОБА_2. Вказаний договір зареєстрований належним чином. Відповідно до п.8 вказаного договору оренди земельної ділянки, строк дії договору оренди земельної ділянки встановлено до 31.08.2009 року з наступною автоматичною пролонгацією до 31.08.2021 року на тих самих умовах, у випадку відсутності заяви орендодавця не менш як за 180 днів про наміри змінити умови договору або припинити його з 31.08.2009 року. ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» створене в результаті зміни повного найменування з ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод». Таким чином, зазначений договір діє та є обов'язковим як для позивача, так і для ОСОБА_2. Відповідно до ст..ст.13, 24, 25, 15 Закону України «Про оренду землі» в оренду може бути передана земельна ділянка, яка повернута попереднім орендарем орендодавцю при умові відсутності прав на користування вказаною земельною ділянкою третьої особи. В порушення зазначених норм матеріального права орендар, не зважаючи на те, що строк дії вказаного договору не закінчився та не зважаючи на те, що позивач не повернув орендодавцю предмет оренди, між ОСОБА_2 та Фермерським Господарством «Юнако» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстрований в Єдиному державному реєстрі речових прав 06.09.2013 року та було також підписано акт приймання - передачі зазначеної земельної ділянки. Позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_2 та Фермерським Господарством «Юнако» в порушення вимог ст..ст.13, 24, 25, 27 Закону України «Про оренду землі», що в свою чергу відповідно до вимог ч.1 ст.203, ст..215 ЦК України є підставою для визнання договору недійсним, а тому просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_2 та Фермерським Господарством «Юнако» і скасувати державну реєстрацію вказаного договору оренди земельної ділянки.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав вимоги позову, зазначивши, що крім зазначених підстав визнання недійсним договору оренди земельної ділянки укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським Господарством «Юнако» в позові, є також ті обставини, що у вказаному договорі оренди земельної ділянки відсутні умови щодо строку внесення орендної плати, порядку внесення орендної плати, порядку перегляду орендної плати, а також відсутній акт визначення меж земельної ділянки в натурі, що є також підставою для визнання вказаного договору оренди недійсним, відповідно до ст..15 Закону України «Про оренду землі» та ст..ст.203, 215 ЦК України. Крім того, відповідно до вимог ст..ст.792, 626, 638, 210, 640 ЦК України, ст.ст.1, 20, 18 Закону України « Про оренду землі» вчинення правочину закон пов'язує з фактом його державної реєстрації, яка має правовстановлююче значення, оскільки у випадку відсутності державної реєстрації правочину, він вважається неукладеним і не створює прав та обов'язків для сторін. При цьому, договір оренди укладений між позивачем та ОСОБА_2 зареєстрований належним чином, є укладеним з дня його державної реєстрації та з цього моменту у позивача виникло право на оренду землі та строк дії договору визначено сторонами з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов договору зокрема строку його дії, який міститься в п.8 договору оренди земельної ділянки укладеного між позивачем та ОСОБА_2. Так вказаний пункт договору відповідає вимогам ст..33 Закону України «Про оренду землі» на час укладення договору оренди земельної ділянки, та вказана стаття Закону не вимагає підписання додаткової угоди між сторонами в разі відсутності заперечення з боку орендодавця та враховуючи умови вказаного договору оренди земельної ділянки, не вимагає підписання додаткової угоди і сторони шляхом мовчазної згоди визнали, строк дії договору до 31.08.2021 року, а норма щодо обов'язкового укладення додаткової угоди набрала чинності тільки в 2011 році. Позивач вільно використовував вказану земельну ділянку, не повертав її ОСОБА_2 та вона не зверталася з приводу повернення даної земельної ділянки та неправомірного використання її. Проте, у вересні 2013 року ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки з Фермерським господарством «Юнако» та підписано акт - приймання передачі даної земельної ділянки. Крім вказаного договору оренди земельної ділянки укладеного між між ОСОБА_2 та ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» 20 вересня 2006 року, інших договорів чи додатків не укладалося та поновлення договору на інший термін не реєструвалося. З заявою до ОСОБА_2 позивач не звертався про намір продовжити користування даною земельною ділянкою.

Представник відповідачів заперечував проти позовних вимог, мотивуючи це тим, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. В силу ч.1 ст. 210 ЦК України та ч.1 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і виходячи із змісту ст..ст.210, 640 ЦК України та ст..18 Закону України "Про оренду землі" є укладеним з моменту його державної реєстрації. Укладений договір визнається недійсним на підставі ст..215 ЦК України при недодержанні сторонами вимог, встановлених частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. В силу частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є, в тому числі і умови, що визначені законом як істотні. Істотні умови договору оренди землі встановлені статтею 15 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини, щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. У ДП "Богданівське" ТОВ "Агро Інвест Україна" з 01.09.2009 року відсутні правові підстави щодо користування земельною ділянкою, оскільки відповідно до вимог ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» та ст..125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, Законом № 161-XIV та іншими законами України і договором оренди землі. Ст.125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а ст. 126 цього Кодексу встановлюється порядок оформлення речових прав на земельну ділянку відповідно до Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Крім цього, Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. N 220, встановлює вимоги до пункту договору що стосується строку дії договору, в якому зазначено, що договір укладено на відповідну кількість років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за відповідну кількість днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Так, умовами повернення відповідно до вказаного Типового договору, зазначено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Дія договору припиняється у разі: - закінчення строку, на який його було укладено.

При цьому, Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 7 листопада 2012 року розглянув справу № 6-107 цс 12, предметом якої був спір про визнання договору недійсним за позовом особи, яка не була стороною цього договору та зробив правовий висновок, відповідно до якого у разі, якщо позивач, не будучи стороною оспорюваного ним договору, домагається відновлення свого права на річ, яка була предметом цього договору, то виходячи з правової природи спірних правовідносин між сторонами існують речово-правові відносини, і належним способом захисту в такому разі є один із способів, передбачених главою 29 ЦК України: віндикація (ст.ст. 387, 388 ЦК України) - якщо річ перебуває у володінні відповідача; визнання права власності (ст. 392 ЦК України) - якщо річ не вибула з володіння позивача, однак його право на неї не визнається відповідачем. Положення ч. 3 ст. 215 ЦК України при вирішенні такої категорії справ підлягають застосуванню в тому разі, якщо позивач не домагається відновлення свого права на річ, яка була предметом оспорюваного ним договору, а його порушене право може бути відновлене шляхом повернення сторін договору до первісного стану в результаті визнання цього договору недійсним.

Таким чином, ст..33 Закону України «Про оренду землі» не передбачає автоматичної пролонгації строку оренди земельної ділянки. Після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, то він має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки, при умові, що він повідомив власника земельної ділянки про намір і далі користуватися даною земельною ділянкою протягом 1 місяця, та в такому разі договір оренди земельної ділянки може бути продовженим. ОСОБА_2 не укладала нового договору чи додатку до даного договору оренди земельної ділянки укладеного з позивачем 20.09.2006 року. Листів щодо продовження строку вказаного договору оренди земельної ділянки позивачу не надсилала, та не отримувала від позивача листів щодо його бажання і надалі користуватися даною земельною ділянкою. Будь-якого документу про повернення земельної ділянки від позивача не отримувала. Навіть якщо б і був пролонгований даний договір оренди земельної ділянки на той строк на який він був попередньо укладений, то він закінчився у 2012 році та після закінчення цього строку, нового договору оренди не було укладено. Таким чином, прав позивача не було порушено, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки між відповідачами. При цьому, вважає, що позивач не має права оскаржувати факти, що стосуються істотних умов договору, оскільки позивач не є стороною договору, а тому може оскаржувати лише той факт, що стосується укладення договору оренди між відповідачами. Щодо отримання ОСОБА_2 плати за користування земельною ділянкою, після 2009 року та після 2012 року, то оскільки позивач користувався земельною ділянкою без будь-якого нового договору, то і повинен був здійснювати певну оплати за дане користування.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, звернувся з заявою про розгляд справи у його відсутність.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд вважає, що позов до задоволення не підлягає.

Так, в судовому засіданні з копії договору оренди земельної ділянки укладеного між ОСОБА_2 та ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» (а.с.7-9), копії акту приймання - передачі земельної ділянки (а.с.10), копії наказу, свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, копії витягу із статуту (а.с.11-12, 14-15), копії списку пайщиків ФГ «Юнако», копії договору оренди земельної ділянки укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Юнако» та додатків до нього, що є невід'ємною його частиною (а.с.45-48), копії відомостей (а.с.63-71), копії довідок (а.с.75-76), копії схеми розташування земельної ділянки, кадастрового плану, акту визначення меж, державного акту (а.с.77-80) встановлено, що 20 вересня 2006 року між ОСОБА_2 та ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод» укладено договір оренди земельної ділянки, що належить на праві власності ОСОБА_2 та даний договір зареєстрований в Яготинському районному відділі Київської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Богданівської сільської ради Яготинського району Київської області, відповідно, 29 вересня 2006 року за № 040633500199. До договору додані документи, які є невід'ємною частиною договору оренди. ДП «Богданівське» ТОВ «Агро Інвест Україна» створене в результаті зміни повного найменування з ДП «Богданівське» ВАТ «Яготинський маслозавод». ОСОБА_2 виплачувалась орендна плата, а також кошти за користування земельною ділянкою з 2009 року по 2013 рік включно.

Відповідно до п.8 вказаного договору оренди земельної ділянки від 20 вересня 2006 року, договір укладено по 31.08.2009 року з його наступною автоматичною пролонгацією до 31.08.2021 рок на тих самих умовах, у випадку відсутності заяви орендодавця не менш як за 180 днів про наміри змінити умови договору або припинити його з 31.08.2009 року.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ст. 4 ЦК України …актами цивільного законодавства є також інші закони України…, постанови Кабінету Міністрів..., акти органів державної влади України, що видаються у випадках і в межах, встановлених Конституцією та законом.

Згідно ст.ст. 125, 126 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації… Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Згідно ст.25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі, дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення …

Згідно ст..33 Закону України «Про оренду землі» (станом на час укладення договору оренди земельної ділянки, а також станом на 2009 рік), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Так, відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220 (станом на час укладення договору оренди змелеьної ділянки) процедура поновлення дії договірв оренди земельних ділянок вимагала уточнень, змін та доповнень.

Крім того, поновлений договір оренди повинен бути перереєстрованим, відповідно до п. 17 Порядку державної реєстрації КМУ від 25 грудня 1998 року № 2073 (станом на час укладення договору оренди земельної ділянки та станом на 31.08.2009 року), який передбачає, що у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Таким чином, з обґрунтуваннями представника позивача щодо автоматичної пролонгації даного договору оренди, погодитись не можна, оскільки він ґрунтується на добровільному трактуванні ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі», яка не передбачає автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін.

Відповідно до ст..31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем…

Відповідно до ст..34 Закону України «Про оренду землі» , у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Відповідно до п.21, 22 договору оренди земельної ділянки від 20 вересня 2006 року, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які не можливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

Оскільки від орендаря у визначений ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» не надійшло повідомлення про бажання і надалі орендувати вказану земельну ділянку та здійснити поновлення даного договору відповідно до чинного законодавства України, в п.8 договору оренди зазначено, що договір укладено по 31.08.2009 року, то ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки з ФГ «Юнако», який відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, зареєстрований з 31.08.2013 року. Даний договір оренди земельної ділянки містить відповідні додатки.

В силу ст.15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею…є підставою для визнання договору оренди землі недійсним. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі, акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно ч.1,ч.2 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами ) вимог, які встановлені чистинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У такому разі визнання такого правочину недійсним не вимагається.

Відповідно до Узагальнення Верховного Суду Україн «Про практику розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 24.11.2008 року, враховуючи загальні принципи цивільного права, правочини не повинні суперечити положенням законів, галузевих законодавчих актів та нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції.

Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16 квітня 2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» в разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 р. "Про оренду землі", поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. При розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з Типовим договором оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. N 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 р. за N 101/4322, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов'язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що відповідно до ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та правових позицій Верховного Суду України, договір оренди земельної ділянки не повинен суперечити чинному законодавству України, а також, відповідно до ст..33 Закону України «Про оренду землі», Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220, Порядку державної реєстрації КМУ від 25 грудня 1998 року № 2073, які діяли на час укладення договору оренди та станом на 31.08.2009 року, не передбачено автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки без відповідної реєстрації, а тому твердження з цього приводу представника позивача є хибними, оскільки вказана стаття Закону передбачає, що в разі відсутності з боку сторін заперечень, договір в цьому разі підлягає поновленню та перереєстрації, а не автоматичній пролонгації строку дії договору. Так, з п.8 договору оренди земельної ділянки від 20 вересня 2006 року вбачається, що договір укладено по 31.08.2009 року, проте після вказаної дати жодна із сторін не звернулася з відповідними запереченнями чи пропозицією щодо поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки, то строк дії договору закінчився 31.08.2009 року і жодних прав позивача не порушено, укладенням відповідачами договору оренди земельної ділянки 28 серпня 2013 року, з врахуванням того факту, що позивач не є стороною зазначеного договору оренди. А тому, за таких обставин, суд вважає, що позов до задоволення не підлягає.

Керуючись ст. ст. 10, 60, 61, 88, 209, 218, 212, ЦПК України, ст.ст.4, 203, 204, 215 ЦК України, ст..ст.125, 126 ЗК України, ст.ст.25, 33, 31, 34 Законом України «Про оренду землі», Порядком державної реєстрації КМУ від 25 грудня 1998 року № 2073, Типовим договором оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220, суд

ВИРІШИВ:

В позові Дочірнього підприємства «Богданівське» Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро Інвест Україна» с.Богданівка вул..Бондаренка - 55 Яготинського району Київської області до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Юнако» с.Богданівка вул..К.Білокур - 28 Яготинського району Київської області, третя особа: Реєстраційна служба Яготинського районного управління юстиції в Київській області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Київської області шляхом подачі через Яготинський районний суд апеляційної скарги протягом 10 днів з дня його проголошення.

Суддя Кисіль О.А.