Рішення

від 20.05.2009 по справі 34/17-09-441

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

34/17-09-441

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"20" травня 2009 р.Справа  № 34/17-09-441

за позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача Приватного підприємства фірми "ДІМІНА"  

про розірвання договору оренди та виселення

                                                                                                                         Суддя Фаєр Ю.Г.

Представники

      від позивача: Прокопова В.О.- діюча на підставі довіреності №01-13/14963 від 26.12.08р.;  

      від відповідача: Бабенко Л.В., діюча на підставі довіреності від 20.03.2009р.

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить розірвати договір оренди №05/08-1 від 05.08.2004р., укладений 25.06.05р. в новій редакції між позивачем та відповідачем, виселити відповідача з нежилого приміщення першого поверху, антресолі, підвалу, загальною площею 157,3кв.м, розташованих за адресою: вул.Елісаветінська (Щепкіна), 9 з подальшою передачею зазначеного приміщення позивачу.

     Ухвалою господарського суду Одеської області від 09.02.09р. прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі №34/17-09-441.

     Ухвалою в.о. голови господарського суду Одеської області від 03.04.09р. строк розгляду справи продовжено по 06.05.09р.

      За клопотанням сторін ухвалою господарського суду Одеської області від 27.04.09р. строк розгляду справи продовжено по 06.06.09р.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позов.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив.

25.06.2005р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та Приватним підприємством фірмою "ДІМІНА" (Орендар) укладено у новій редакції договір оренди нежитлового приміщення №05/08-1 від 05.09.2004р.

Відповідно до умов спірного договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 36,5м2 та нежилі приміщення підвалу, загальною площею 120,8кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Щепкіна, 9, з метою розміщення офісу та складу.

Пунктом 1.3 договору оренди сторони встановили термін його дії до 25.06.2015р.

Відповідно до п.1.2 названого договору передача в оренду об'єкта, зазначеного у п.1.1 цього договору здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, розпорядження Одеського міського голови „Про передачу в управління Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради нежилих приміщень, які належать Територіальній громаді м.Одеси та знаходиться в управлінні малого підприємства фірми „Ренесанс-92 ЛТД” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю” від 06.08.2004р. №1058-01р.

Відповідно до п.4.1 даного договору орендоване приміщення передано орендарю виключно для використання під розміщення офісу та складу.

Згідно п.п.а), б), в) п.4.2, п.4.3 цього договору на протязі дії цього договору, крім своєчасного винесення орендної плати, орендар зобов'язаний забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню і псуванню, утримувати орендоване приміщення у чистоті і техніко вправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території, сплачувати фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, а також за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами. Орендар зобов'язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого нежитлового приміщення (будівлі). При проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнані приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у будинку, де знаходиться орендоване приміщення.

Відповідно до п.п.е) п.4.2 спірного договору орендар зобов'язаний застрахувати орендоване приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії  у порядку, визначеному чинним законодавством та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 20 днів з моменту укладення цього договору.

Згідно п.4.12 названого договору будинок, в якому знаходиться орендоване приміщення, є пам'ятником архітектури і містобудування, орендар зобов'язується нести додаткові обов'язки, пов'язані з охороною та використанням пам'ятника містобудування та архітектури.

Відповідно до п.3.4 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невикористання приміщення на протязі трьох місяців.

03.09.08р. Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на адресу орендаря  надіслано пропозицію про розірвання договору оренди, яка залишена відповідачем без відповіді.

Позивач, посилаючись на те, що в порушення умов п.п.4.2, 4.12 договору оренди нежитлового приміщення №05/08-1 від 05.08.2004р., укладеного 25.06.05р. в новій редакції, ст.ст.18, 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст.23 Закону України „Про охорону культурної спадщини” відповідач не утримує орендоване приміщення у чистоті та технічно виправному стані, не уклав та не направив до позивача копії договорів з відповідними службами міста, за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, за користування земельною ділянкою та договір з балансоутримувачем на відшкодування витрат по утриманню орендованого приміщення, не уклав охоронний договір на орендоване приміщення з Управлінням з питань охорони об'єктів культурної спадщини, а також те, що в порушення п.4.1 оскаржуваного договору відповідач не використовує орендоване приміщення, позивач звернувся до суду з позовною заявою про розірвання на підставі ч.1 ст.783 ЦК України договору оренди №05/08-1 від 05.08.2004р., укладеного 25.06.05р. в новій редакції між позивачем та відповідачем, виселення відповідача з нежилого приміщення першого поверху, антресолі, підвалу, загальною площею 157,3кв.м, розташованих за адресою: вул.Елісаветінська (Щепкіна), 9 з подальшою передачею зазначеного приміщення позивачу.

В обґрунтування заперечень на позов відповідачем надано суду договір №05/08-І від 05.08.2004р. про відшкодування експлуатаційних ресурсів в будинках місцевих Рад Центрального району м. Одеси, укладений на виконання п.п.б) п.4.2 спірного договору між відповідачем та Житловим управлінням фірмою „Ренесанс” ЛТД-92”, договір добровільного страхування майна серії ИМ №3196 від 13.01.2006р., укладений відповідно до вимог п.п.е) п.4.2 спірного договору, довідку Житлового управління фірми „Ренесанс” ЛТД-92” від 02.04.2009р. №89 про відсутність у ПП фірми "ДІМІНА" заборгованості за використану електроенергію, охоронний договір на пам'ятку культурної спадщини (колишній торгівельний будинок Теохаріді, споруджений у 1890р., архітектор О.Й.Бернардацці) №27-03/Є-2009, укладений на виконання п.4.12 спірного договору. Відповідно до умов п.14 охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини №27-03/Є-2009, з метою збереження пам'ятки та створення належних умов для її використання, користувач (ПП фірма "ДІМІНА") зобов'язаний на протязі експлуатації приміщень у відповідності з вимогами ВСН 58-88 (Р) виконати поточний ремонт приміщень та інженерних мереж частини пам'ятки, що належить власнику.

З метою поліпшення стану орендованого приміщення, у зв'язку з необхідністю приведення орендованого приміщення в належний стан, на виконання вищевказаних умов договору, між відповідачем (замовник) та приватним підприємством „Строй-Систем” (підрядник) 19.11.2008р. укладено договір підряду, відповідно до умов якого підрядник прийняв на себе зобов'язання власними силами та матеріально технічними засобами у відповідності до чинних в Україні будівельних норм та правил, виконати поточний ремонт в нежитловому приміщенні, яке використовує ПП фірма „ДІМІНА”, розташованому за адресою: м.Одеса, вул.Елісаветінська (Щепкіна), 9, площею 120,8кв.м та 36,5м2, а замовник –забезпечити своєчасне фінансування робіт, прийняти та оплатити виконані роботи. 22.01.2009р. між ПП фірма „ДІМІНА” та ПП „Строй-Систем” складено, підписано та скріплено печатками обох сторін Акт №1 прийомки виконаних підрядних робіт.

Разом з тим відповідач зазначив про те, що розглянувши матеріали перевірки по зверненню директора ПП фірма „ДІМІНА” стосовно самовільного заволодіння підвального приміщення, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна, 9  Житловим управлінням фірми "Ренесанс" ЛТД-92,   15.08.08р. постановою в.о. прокурора Приморського району м.Одеси винесено постанову про порушення кримінальної справи стосовно керівника Житлового управління фірми "Ренесанс" ЛТД-92 –Виговського А.Н. по факту перевищення ним своїх посадових повноважень при вирішенні питання про місце фактичного розташування офісу підприємства та організації його функціонування, згідно ч.1 ст.365 Кримінального кодексу України.

11.09.08р. рішенням господарського суду Одеської області по справі №3/164-08-3327, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 28.10.08р., позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради за участю  третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ПП фірма „ДІМІНА” до відповідача Житлового управління фірми "Ренесанс" ЛТД-92 ДП про виселення відповідача з нежилого приміщення першого поверху, антресолі, підвалу, загальною площею 157,3кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Елісаветінська (Щепкіна), 9, з подальшою передачею приміщення Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задоволено, виселено Житлове управління фірму "Ренесанс" ЛТД-92 ДП з нежилого приміщення першого поверху, антресолі, підвалу, загальною площею 157,3кв.м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Елісаветінська (Щепкіна), 9, з подальшою передачею приміщення Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, та стягнуто з Житлового управління фірми "Ренесанс" ЛТД-92 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 85грн. витрат на оплату державного мита та 118 грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав:

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. При цьому, зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.

Згідно вимог ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. В свою чергу, порушенням зобов'язання, відповідно до ст.610 Цивільного кодексу України, є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Одже, законом встановлена презумпція правомірності правочину.

Стаття 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Згідно статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Згідно ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог послався на порушення відповідачем вимог ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, внаслідок неутримання орендованого приміщення у чистоті та технічно виправному стані, неукладення та ненаправлення до позивача копії договорів з відповідними службами міста за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, земельною ділянкою та договір з балансоутримувачем на відшкодування витрат по утриманню орендованого приміщення, неукладення охоронного договору на орендоване приміщення з Управлінням з питань охорони об'єктів культурної спадщини, а також невикористання відповідачем орендованого приміщення.

Відповідно до ст.18 названого закону за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Однак позивач під час розгляду справи не довів суду всупереч приписів ст.33 ГПК України належними і допустимими доказами припущення порушень відповідачем вимог закону та умов спірного договору оренди щодо невикористання спірного орендованого приміщення, тоді як зазначено вище, відповідачем укладені визначені спірним договором договори та здійснюються заходи щодо проведення ремонтних робіт на нерухомих пам'ятках культурної спадщини, яким є спірний об'єкт.

Поряд з цим, судом не встановлено, а позивачем не доведено припущення відповідачем порушення приписів ст.773 Цивільного кодексу України стосовно невикористання майна чи з порушенням умов договору найму, навпаки твердження позивача спростовуються матеріалами справи.

Крім того, згідно ст.783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Посилання позивача в обґрунтування розірвання договору найму на ч.1 ст.783 Цивільного кодексу України, є необґрунтованими та такими, що не відповідають обставинам справи та на підставі ретельної правової оцінки умов договору оренди та наявних у матеріалах справи доказів в їх сукупності, судом встановлено, а позивачем не спростовано, відсутність передбачених ст.783 Цивільного кодексу України підстав для дострокового розірвання договору оренди.

Стаття 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" забезпечує захист орендаря його права на майно одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.

Відповідно до вимог ст.ст.32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до вимог ч.4 ст.291 Господарського кодексу України та вимог ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Нормами ст.11 Цивільного кодексу України передбачено, що цивільні права можуть виникати із угод (правочинів), які не суперечать закону. Норми ст. 204 Цивільного кодексу України передбачають презумпцію правомірності правочину. З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що Орендар на законних підставах наділений чинним цивільним правом тимчасового оплатного користування приміщенням, яке (право) виникло з правочину Договору, що є правомірним в силу закону, причому означена правомірність не спростована судом. З врахуванням вказаного, вимога Орендодавця щодо звільнення Орендарем Приміщення також не є обґрунтованою та не підлягає задоволенню.

З огляду на вищевикладене, суд вважає позовні вимоги Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про розірвання договору оренди №05/08-1 від 05.08.2004р., укладеного 25.06.05р. в новій редакції між позивачем та відповідачем, виселення відповідача з нежилого приміщення першого поверху, антресолі, підвалу, загальною площею 157,3кв.м, розташованих за адресою: вул.Елісаветінська (Щепкіна), 9 з подальшою передачею зазначеного приміщення позивачу не підтвердженими матеріалами справи, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.  У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає чинності в порядку ст.85 ГПК України.

Суддя                                                                                       Фаєр Ю.Г.