Постанова

від 14.07.2009 по справі 34/17-09-441

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

34/17-09-441

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"14" липня 2009 р. Справа № 34/17-09-441

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді:  Бєляновського В.В.,

                     Суддів:  Шевченко В.В.

                                  Мирошниченко М.А.

при секретарі   -   Волощук О.О.,

за участю представників:

Від позивача: Севостьянова С.О., Прокопова В.О.

Від відповідача: Бабенко Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області

від 20.05.2009 року

у справі № 34/17-09-441

за позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача: Приватного підприємства фірми „Діміна”

про розірвання договору оренди та виселення

                                                  ВСТАНОВИЛА:

          У лютому 2009 року Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до приватного підприємства фірми „Діміна” (далі –ППФ „Діміна”) про розірвання договору оренди № 05/08-1 від 05.08.2004 року, укладеного 25.06.2005 року в новій редакції між сторонами та виселення відповідача із нежитлового приміщення першого поверху і підвалу, загальною площею 157,3 кв.м, розташованого за адресою: вул. Єлісаветінська (Щепкіна), 9 з подальшою передачею зазначеного приміщення Представництву.

          Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що в порушення умов договору оренди відповідач не використовує орендоване приміщення, не утримує його у чистоті та технічно справному стані, а також не уклав охоронний договір на орендоване приміщення з Управлінням з питань охорони об'єктів культурної спадщини, що є порушенням ст. 23 Закону України „Про охорону культурної спадщини”. А тому на підставі ст. ст. 18, 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України позивач просив про задоволення позову.

          ППФ „Діміна” не визнала позов посилаючись на те, що з моменту укладення договору оренди належним чином виконує свої обов'язки орендаря, що підтверджується наданими документами: договором № 05/08-І від 05.08.2004 року про відшкодування експлуатаційних ресурсів в будинках місцевих рад, договором добровільного страхування майна серії ИМ № 3196 від 13.01.2006р. та платіжним дорученням № 1779 від 17.01.2006 року про здійснення оплати за цим договором, охоронним договором на пам'ятку культурної спадщини № 27-03/Є-2009, договором підряду від 19.11.2008 року.

          Рішенням господарського суду Одеської області від 20.05.2009 року у справі суддя –Фаєр Ю.Г.) у задоволенні позову відмовлено з мотивів необґрунтованості позовних вимог.

          Судове рішення мотивовано тим, що під час розгляду справи позивач не довів суду всупереч приписів ст. 33 ГПК України належними і допустимими доказами припущення порушень відповідачем вимог закону та умов спірного договору оренди щодо невикористання спірного орендованого приміщення, тоді як відповідачем укладені визначені спірним договором договори та здійснюються заходи щодо проведення ремонтних робіт на нерухомих пам'ятках культурної спадщини, яким є спірний об'єкт.

          В апеляційній скарзі Представництво посилаючись на те, що зазначене рішення ухвалено при неповному з'ясуванні та невідповідності обставин, що мають значення для справи, матеріалам справи, просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

          Відзив на апеляційну скаргу від відповідача не надходив.

          Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 05.06.2009 року розгляд апеляційної скарги було призначено на 30.06.2009 року, але у зв'язку з похоронами судді господарського суду Одеської області, які відбулися у цей день, розгляд апеляційної скарги було перенесено на 02.07.2009 року, про що сторони повідомлено належним чином. Після розгляду апеляційної скарги за участю представників обох сторін, за правилами встановленими ч. 3 ст. 77 ГПК України у справі оголошувалася перерва для написання постанови до 14.07.2009 року.

          Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

          Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 25.06.2005 року між Представництвом (орендодавець) та ППФ „Діміна” (орендар) було узгоджено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення № 05/08-1 від 05.08.2004 року, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху, загальною площею 36,5 кв.м та нежилі приміщення підвалу, загальною площею 120,8 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Щепкіна, 9, для використання під розміщення офісу та складу, строком до 25.06.2015 року.

          Умовами п. п. 3.3, 4.1, 4.2, 4.12, 5.6 даного договору визначено, що орендар має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невиконання або неналежного виконання  орендарем обов'язків, передбачених цим договором, у тому числі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців; вказане приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під розміщення офісу та складу; на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов'язаний: забезпечувати збереження орендованого приміщення, своєчасно проводити капітальний і поточний ремонт приміщення, запобігати його пошкодженню і псуванню; утримувати орендоване приміщення у чистоті і технічно виправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території; за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в орендованому приміщенні з вини орендаря; застрахувати орендоване приміщення на весь термін дії договору оренди у страховій компанії  у порядку, визначеному чинним законодавством та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 20 днів з моменту укладення цього договору; будинок, в якому знаходиться орендоване приміщення, є пам'ятником архітектури і містобудування, орендар зобов'язується нести додаткові обов'язки, пов'язані з охороною та використанням пам'ятника містобудування та архітектури; за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків передбачених п. п. 4.1, 4.2. абз. „а”, „г”, „є” цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

          03.09.2008 року Представництво надіслало ППФ „Діміна” листа № 01-13/9576, у якому повідомило про виникнення заборгованості по орендній платі станом на 28.08.2008 року в сумі 6598,08 грн., нарахування пені в сумі 391,68 грн., а також невикористання орендованого приміщення, у зв'язку з чим виклало пропозицію в строк до 15.09.2008 року достроково розірвати договір оренди, звільнити займане приміщення та передати його за актом приймання –передачі.

          Залишення вказаної пропозиції без задоволення відповідачем стало підставою для звернення Представництва до господарського суду з даним позовом.

          Обґрунтовуючи пред'явлені вимоги Представництво посилається на те, що відповідач не використовує орендоване приміщення, не утримує його у чистоті та технічно виправному стані, а також не уклав охоронний договір на нього, що згідно з п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України та п. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” є підставою для розірвання договору.

          Проте, таке твердження позивача не ґрунтується на матеріалах справи та вимогах закону.

          Статтею 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

          Відповідно до ч. 3 ст. 26 вказаного Закону за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірвано достроково у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

          Частиною 3 ст. 291 Господарського кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, встановлено, що договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.

          Підстави, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, встановлені ст. ст. 782, 783 Цивільного кодексу України. Таке право наймодавець має у разі, коли наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування інший особі, своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту (якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача).

          Статтею 33 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 34 ГПК України).

          Пред'явивши вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 05/08-1 від 05.08.2004р. узгодженого 25.06.2005р. в новій редакції і виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення та пославшись на порушення останнім умов виконання цього договору, що є передбаченою п. 1 ч. 1 ст. 783 ЦК України підставою для його розірвання, Представництво всупереч вимогам ст. ст. 33, 34 ГПК України не надало належних і допустимих доказів, які б підтверджували його доводи про те, що ППФ „Діміна” без поважних причин не використовує орендоване приміщення та не утримує його у чистоті та технічно справному стані, а також не навело обставин, які б свідчили, що такі порушення відповідачем умов договору оренди можуть бути підставою для його дострокового розірвання із вказаних мотивів –користування річчю всупереч договору або призначенню речі.

          Між тим, у листі Представництва від 14.07.2008 року № 01-13/7110 повідомляється, що до нього зверталася ППФ „Діміна” по факту захоплення орендованого приміщення, розташованого за адресою: вул. Єлісаветінська, 9 житловим управлінням фірми „Ренесанс - 92”.

          З постанови про порушення кримінальної справи від 15.08.2008 року, винесеної прокурором Приморського району м. Одеси, вбачається, що проведеною прокуратурою перевіркою звернення ППФ „Діміна” з питання самовільного захоплення орендованого нежитлового  приміщення  по вул. Щепкіна, 9 в м. Одесі встановлено, що з червня 2008 року зазначене  нежитлове приміщення самовільно захоплено і експлуатується під офіс  житловим управлінням фірми „Ренесанс ЛТД - 92”, що робить неможливим використання його ППФ „Діміна” для здійснення підприємницької діяльності. У зв'язку з цим, відносно директора цього житлового управління порушено кримінальну справу.

          Рішенням господарського суду Одеської області від 11.09.2008 року у справі № 3/164-08-3327, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 28.10.2008 року, задоволено позов Представництва та виселено житлове управління фірми „Ренесанс ЛТД - 92” із самовільно зайнятого нежитлового приміщення першого поверху підвалу загальною площею 157,3 кв. м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Єлісаветінська, 9, яке знаходиться в оренді у ППФ „Діміна” на підставі договору № 05/08-1 від 25.06.2005 року.

          Як вбачається з акту обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: вул. Єлісаветінська, 9, складеним Представництвом 21.04.2009 року, підвальне приміщення площею 120,8 кв. м. самовільно зайнято житловим управлінням фірми „Ренесанс - 92”.

          Таким чином, відповідач не використовує орендоване нежитлове приміщення через те, що його самовільно займає інша особа - житлове управління фірми „Ренесанс ЛТД - 92”. Наведеним також спростовується твердження Представництва, викладене в апеляційній скарзі, що відповідач без згоди орендодавця передав об'єкт оренди у користування іншій особі, оскільки факт самовільного захоплення житловим управлінням фірми „Ренесанс ЛТД - 92” спірного нежитлового приміщення встановлений як постановою про порушення кримінальної справи від 15.08.2008 року, так і судовими рішеннями, що набрали законної сили.

          На виконання свого договірного обов'язку щодо збереження орендованого приміщення та запобігання його пошкодженню і псуванню, 19.11.2008 року ППФ „Діміна” з приватним підприємством „Строй - Систем” було укладено договір підряду, відповідно до якого останнє зобов'язалося власними силами і матеріально –технічними засобами виконати поточний ремонт в орендованому нежитловому приміщенні, а ППФ „Діміна” зобов'язалося прийняти й оплатити виконані роботи. 22.01.2009 року сторонами даного договору було підписано акт № 1 приймання виконаних підрядних робіт.

          Зазначеним спростовується голослівне твердження Представництва, що відповідач не утримує орендоване приміщення у чистоті та технічно виправному стані.

          Невиконання відповідачем обов'язку щодо укладення охоронного договору на орендоване приміщення з Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини було ще однією підставою для звернення позивача з вимогами про розірвання договору оренди.

          Втім, порушення терміну укладення охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини, якою є об'єкт оренди, не є тією умовою, за наявності якої у позивача, згідно з ст. 783 ЦК України чи п. 4.12 договору, виникає право вимагати розірвання договору оренди. Як вбачається з матеріалів справи, під час розгляду спору судом відповідачем укладено з Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації охоронний договір № 27-03/є-2009 від 31.03.2009 року на об'єкт оренди, тобто порушення припинено.

          З урахуванням наведеного колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду відповідає фактичним обставинам справи та чинному законодавству, а мотиви позивача, з яких подано апеляційну скаргу, не можуть бути підставою для його зміни чи скасування, оскільки спростовуються вищевикладеним.

          Інші доводи скаржника, що викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки ґрунтуються на помилковому довільному тлумаченні відповідних правових норм та з урахуванням всіх обставин даної справи, встановлених господарським судом, не впливають на правильність вирішення спору по суті.          

Керуючись  ст. ст.  99, 101-105  ГПК України, колегія суддів -,

ПОСТАНОВИЛА:

          Рішення господарського суду Одеської області від 20.05.2009 року у справі  № 34/17-09-441 залишити без змін, а апеляційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - без задоволення.

          Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя                                                                 Бєляновський В.В.

Судді                                                                                         Мирошниченко М.А.

                                                                                                  Шевченко В.В.