Рішення

від 28.05.2014 по справі 916/1326/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"28" травня 2014 р.Справа № 916/1326/14

Господарський суд Одеської області у складі судді Мостепаненко Ю.І.,

при секретарі судового засідання Стадник О.С.

за участю представників сторін:

від позивача - Прибиткова О.О. (довіреність № 1 від 08.01.2014р.),

від відповідача - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Ізмаїльської міської ради

до відповідача - товариства з обмеженою відповідальністю „Мрія"

про внесення змін до договору оренди,

встановив:

Ізмаїльська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю „Мрія" (ТОВ „Мрія") про внесення змін до договору оренди від 14.03.2005 р. щодо оренди земельної ділянки площею 0,3094 га, яка знаходиться у м. Ізмаїл по вул. Болградське шосе, 18-б, зареєстрованого у Ізмаїльській міській філії Державного підприємства „Одеський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 21.07.2005 р. за № 040450700069, шляхом викладення пунктів договору в наступних редакціях:

- п. 4 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 549 629,90 грн.";

- п. 8 - „За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік. Податок на додану вартість оплачується орендарем у відповідності з чинним законодавством";

- п. 10 - „Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування орендарем суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл".

В обґрунтування своїх вимог Ізмаїльська міська рада посилається на положення п.п. 288.5.1. п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, за яким розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Також згідно ст. 274.1 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст.ст. 272, 273, 276 цього Кодексу.

Проте, як вказує позивач, розмір орендної плати, встановлений в договорі оренди земельної ділянки від 14.03.2005 р., є меншим, ніж передбачено чинним законодавством.

При цьому, Ізмаїльська міська рада посилається на те, що рішеннями Ізмаїльською міською радою № 2141-VI від 06.06.2012р. „Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Ізмаїл", № 2796-VI від 31.01.2013р. „Про встановлення розміру орендної плати для

суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі" затверджено нову нормативну грошову оцінку земель міста Ізмаїл, яка вводиться в дію з 01.01.2013р., встановлено орендну плату у розмірі 3% відсотків від нормативної грошової оцінки землі для суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі та доручено підготувати угоди про внесення змін до договорів оренди землі, укладених Ізмаїльською міською радою з суб'єктами господарювання, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 10.04.2014р. порушено провадження по справі № 916/1326/14 за даним позовом, розгляд справи призначено на 07.05.2014р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 07.05.2014р. розгляд справи відкладено на 28.05.2014р., - у зв'язку з неявкою представника відповідача та неподанням витребуваних доказів.

12.05.2014р. від відповідача надійшло клопотання (вх. № 11926/14 від 12.05.2014р.), в якому він просив суд відкласти розгляд справи, призначений на 07.05.2014р. на більш пізнішу дату.

З огляду на те, що судом - на момент надходження клопотання відповідача - вже було відкладено розгляд справи на 28.05.2014р., - зазначене клопотання залишено судом без задоволення.

Представник позивача, присутній в судових засіданнях підтримував позовні вимоги в повному обсязі, просив суд їх задовольнити.

Відповідач в судові засідання не з'явився, про поважність причин відсутності не повідомив, письмового відзиву на позовну заяву до суду не надав, право на захист не використав, хоч і повідомлявся про час та місце проведення судових засідань належним чином, про що свідчать наявні в матеріалах справи повідомлення про отримання останнім ухвал суду.

За таких обставин, справа розглядається за наявними в ній матеріалами, відповідно до ст. 75 ГПК України.

Згідно із приписами ст. 85 ГПК України в судовому засіданні 28.05.2014р. оголошено вступну і резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення присутнього в судових засіданнях представника позивача, суд встановив таке.

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 24.01.2005 р. № 882-IV „Про надання земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років товариству з обмеженою відповідальністю „Мрія" для розміщення та експлуатації овочесховища та складських приміщень по вул. Болградське шосе, 18-б" було припинено ТОВ „Мрія" право користування земельною ділянкою по вул. Болградське шосе, 18-б, при цьому, затверджено проект відводу земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років ТОВ „Мрія" для розміщення та експлуатації овочесховища та складських приміщень по вул. Болградське шосе, 18-б, та вказаному товариству надано в довгострокову оренду строком на 49 років земельну ділянку за зазначеною адресою площею 0,3094 га інших земель за рахунок земель житлової та громадської забудови для розміщення та експлуатації овочесховища та складських приміщень.

14.03.2005р. між Ізмаїльською міською радою (Орендодавцем) та ТОВ „Мрія" (Орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки (Договір), відповідно до якого Орендодавець на підставі рішення Ізмаїльської міської ради № 881-IV від 24.01.2005р. надає, а Орендар приймає у строкове, платне користування земельну ділянку несільськогосподарского призначення, загальною площею 0,3094 га, розташовану за адресою: м. Ізмаїл, вул. Болгарське шосе, 18-Б.

П. 2 Договору передбачено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що належать орендарю.

Згідно п. 4 Договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 378 767 грн.

Договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 7 Договору).

Відповідно до п. 8 Договору орендна плата вноситься Орендарем в розмірі - 1,25% від грошової оцінки землі в рік з щорічним збільшенням на 0,05%, податок на додану вартість оплачується Орендарем у відповідності з чинним законодавством України.

Орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 20 числа наступного місяця на розрахунковий рахунок ВДК у Ізмаїльському районі (п. 10 Договору).

За умовами п. 11 Договору, розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках передбачених законом.

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення, згідно ч. 5 ст. 16 ЗУ „Про оренду землі" (п. 16 Договору).

П. 18 Договору встановлено, що передача земельної ділянки Орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі.

П. 37 Договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Так, за положеннями ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України та ст. 18 Закону України "Про оренду землі" є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі був затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року N 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17 лютого 2003 року N 134/2003 "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", який в силу ст. 106 Конституції України є обов'язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Як вбачається зі змісту договору оренди земельної ділянки від 14.03.2005р., він був зареєстрований в Одеській регіональній філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру", про що у державному реєстрі землі вчинено запис від 21.07.2005р. за № 040450700069.

Нежитлові будівлі (склади), розташовані на орендованій відповідачем земельній ділянці належать ТОВ „МРІЯ" на праві власності згідно свідоцтва про право власності від 26.06.2003р. № 304, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно № 17716713 від 13.02.2008р., наявним в матеріалах справи.

Так, Ізмаїльською міською радою було прийнято рішення від 31.01.2013 року № 2796-VІ „Про встановлення розміру орендної плати для суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі", в п. 1 якого було встановлено орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі для суб'єктів господарювання, з якими Ізмаїльською міською радою укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший 3% від нормативної грошової оцінки землі.

Наразі, як з'ясовано судом, рішенням Ізмаїльської міської ради 23 сесії VI скликання від 06.06.2012 р. № 2141-VI була затверджена нормативна грошова оцінка земель міста Ізмаїл Одеської області, яка відповідно до п. 6 цього рішення вводиться в дію з 01.01.2013 р. Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у м. Ізмаїлі, по вул. Болградське шосе, 18-б, станом на 21.02.2014 р. встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 549 629,90 грн.

Як встановлено судом, листом № 01/13-1146 від 17.05.2013 р. відповідачу була направлена пропозиція про укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки разом

з проектом вказаної угоди.

Листом № 9 від 03.06.2013р. ТОВ „МРІЯ" відхилила пропозицію щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.03.2005р., посилаючись на те, що норми Податкового кодексу України від 02.12.2010р. не можуть бути застосовані до раніше укладених договорів оренди землі та те, що ст. 23 ЗУ „Про оренду землі" не містить права орендодавця змінювати ставку орендної плати в односторонньому порядку.

Всі перелічені обставини і стали підставою для звернення Ізмаїльської міської ради до господарського суду Одеської області з даним позовом.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, виходячи з такого.

Ст. 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (п. 1 ст.626, ст.627, п.1 ст. 628 ЦК України).

Згідно ч.ч.1, 2 ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.ч.1, 3, 4 ст.653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як передбачено ч.1 ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

За положеннями ст.1 Закону України „Про оренду землі" №161-XIV від 06.10.1998р. оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст.13 Закону України „Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положення ч.ч.1, 2 ст.21 Закону України „Про оренду землі" визначають, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до пп. 288.5.1, п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що

встановлюється цим розділом. Згідно п. 274.1 ст. 274 ПК України ставка податку на земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст.ст. 272, 273 цього Кодексу.

Так, положення п. 2.18 Постанови Пленуму ВГСУ „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" № 6 від 17.05.2011р. визначають, що вирішення спорів про внесення змін до договору пов'язане із застосуванням положення частини першої ст. 626 ЦК України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни до договору.

Відповідно до п. 2.19 Постанови Пленуму ВГСУ „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" № 6 від 17.05.2011р. у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі, може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої ст. 15, ст. 21 Закону України "Про оренду землі".

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому, надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору). При цьому згідно з ч. 3 ст. 653 ЦК України, якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Виходячи з аналізу положень спірного договору оренди, сторонами було досягнута домовленість про перегляд розміру орендної плати у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та з інших мотивів, визначених у п. 11 цього договору. Відтак, умови договору оренди не виключають можливість зміни розміру орендної плати через зміну законодавством мінімального розміру орендної плати, виходячи з встановленого законом розміру земельного податку для відповідної категорії земель. При цьому, слід зазначити, що відбулась істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, а саме, було змінено розмір земельного податку. У випадку, якби сторони могли передбачити інший розмір орендної плати, то вони б уклали договір на інших умовах, тобто передбачили більшу суму орендної плати. Зміна обставин зумовлена причинами, які позивач як заінтересований орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися, оскільки порядок розрахунку та ставки податку за оренду земель встановлено законом. Виконання договору на умовах, що передбачені у діючому договорі, порушує співвідношення майнових інтересів і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме, отримання орендної плати у розмірі, не нижче вставленого мінімального розміру орендної плати та ставки податку за оренду земельної ділянки. Тим більш, такі обставини обумовлюють тривалість строку дії договору (49 років), а також наявність на спірній земельній ділянці належних відповідачу об'єктів нерухомості,

про що свідчить видане виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради свідоцтво про право власності на нерухоме майно № 304 від 26.06.2003р. на склади А, Б, В, і підтверджується листом КП „Ізмаїльське міжміське бюро технічної інвентаризації" від 12.07.2013 р. № 875. Більш того, в спірному договорі не передбачено, що ризик зміни обставин несе орендодавець.

Відтак, судом на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі встановлено наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України.

Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд України в постановах від 27.12.2010 р. № 3-47гс10 та від 20.08.2013 р. № 3-21гс13, які є обов'язковими для суду згідно положень ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України.

Таким чином, суд дійшов висновку, що передбачений сторонами у договорі оренди земельної ділянки від 14.03.2005р. розмір орендної плати є меншим від встановленого чинним законодавством та з врахуванням визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки згідно витягу від 21.02.2014р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,3094 га, яка розташована у м. Ізмаїл, по вул. Болградське шосе, 18-б, у розмірі 1 549 629,90 грн., що є більшим, ніж нормативна грошова оцінка вказаної ділянки, яка існувала на момент укладення спірного договору, вважає за доцільне внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 14.03.2005р., укладеного між Ізмаїльською міською радою та ТОВ „МРІЯ", виклавши його п.п. 4, 8, 10 в запропонованій позивачем редакції.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Наведені позивачем докази у встановленому законом порядку відповідачем не спростовані.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

За приписами ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість і правомірність позовних вимог, що є підставою для їх повного задоволення.

Відповідно до ст.44, 49 ГПК України судові витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на відповідача у справі.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 75, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1 . Позов задовольнити.

2 . Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 14.03.2005р., укладеного між Ізмаїльською міською радою (68600, м. Ізмаїл, пр. Суворова, 62, код ЄДРПОУ 26569223) та товариством з обмеженою відповідальністю „Мрія" (68609, м. Ізмаїл, вул. Болградська, 15, код ЄДРПОУ 01037956) щодо оренди земельної ділянки площею 0,3094га, що знаходиться у м. Ізмаїл по вул. Болградське шосе, 18-б, який зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру", про що у державному реєстрі землі вчинено запис від 21.07.2005р. за № 040450700069, шляхом викладення пунктів 4, 8, 10 договору в наступних редакціях:

п.4 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 549 629,90 грн.";

п. 8 - „За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік. Податок на додану вартість

оплачується орендарем у відповідності з чинним законодавством України";

п. 10 - „Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюється в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування орендарем суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл".

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Мрія" (68609, м. Ізмаїл, вул. Болградська, 15, код ЄДРПОУ 01037956) на користь Ізмаїльської міської ради (68600, м. Ізмаїл, пр. Суворова, 62, код ЄДРПОУ 26569223) 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. - витрат по сплаті судового збору.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 02.06.2014 року

Суддя Мостепаненко Ю.І.