Постанова

від 26.08.2014 по справі 916/1326/14

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" серпня 2014 р.Справа № 916/1326/14 Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів :

головуючого судді : Величко Т.А.

суддів: Таран С.В., Сидоренко М.В.

при секретарі: Альошиній Г.М.

за участю представників сторін:

від позивача - Самусєва О.М.;

від відповідача - Козак Ф.І.;

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія"

на рішення господарського суду Одеської області від 28.05.2014р.

у справі № 916/1326/14

за позовом Ізмаїльської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія"

про внесення змін до договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Ізмаїльська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до ТОВ „Мрія" про внесення змін до договору оренди від 14.03.2005 р. щодо оренди земельної ділянки площею 0,3094 га, яка знаходиться у м. Ізмаїл по вул. Болградське шосе, 18-б, зареєстрованого у Ізмаїльській міській філії Державного підприємства „Одеський регіональний центр державного земельного кадастру", про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 21.07.2005 р. за № 040450700069, шляхом викладення пунктів договору в наступних редакціях:

- п. 4 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 549 629,90 грн.";

- п. 8 - „За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік. Податок на додану вартість оплачується орендарем у відповідності з чинним законодавством";

- п. 10 - „Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування орендарем суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл".

Позовні вимоги обґрунтовані змінами, які відбулися в законодавстві: - 31.01.2013р. міська рада прийняла рішення № 2796-VI „Про встановлення розміру орендної плати для суб'єктів господарської діяльності", а рішенням від 06.06.2012р. № 2141-VI була затверджена нормативна грошова оцінка земель м. Ізмаїл, введена в дію з 01.01.2013р. Направлена відповідачу пропозиція про укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки відхилена відповідачем.

Рішенням господарського суду Одеської області від 28.05.2014р. (суддя Мостепаненко Ю.І.) позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 14.03.2005р., укладеного між Ізмаїльською міською радою та ТОВ„Мрія" щодо оренди земельної ділянки площею 0,3094га, що знаходиться у м. Ізмаїл по вул. Болградське шосе, 18-б, який зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру", про що у державному реєстрі землі вчинено запис від 21.07.2005р. за № 040450700069, шляхом викладення пунктів 4, 8, 10 договору в наступних редакціях:

п.4 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 549 629,90 грн.";

п. 8 - „За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік. Податок на додану вартість оплачується орендарем у відповідності з чинним законодавством України";

п. 10 - „Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюється в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування орендарем суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл". Стягнуто з ТОВ „Мрія" (на користь Ізмаїльської міської ради 1 218 грн. - витрат по сплаті судового збору.

Судове рішення мотивоване тим, що передбачений сторонами в договорі оренди земельної ділянки від 14.03.2005р. розмір орендної плати є меншим від встановленого чинним законодавством та з врахуванням визначення грошової оцінки земельної ділянки згідно витягу від 21.02.2014р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки пл. 0,3094га, яка розташована в м. Ізмаїл, вул. Болградське шосе, 18-б у розмірі 1 549 629,90 грн., що є більшим, ніж нормативно грошова оцінка вказаної земельної ділянки, яка існувала на момент укладення спірного договору, а тому суд визнав за доцільне внести зміни до цього договору, виклавши п.п. 4.8, 10 в запропонованій позивачем редакції.

В апеляційній скарзі, не погоджуючись з висновками суду, ТОВ „Мрія" зазначає, що оскаржуване рішення порушує права і ділові інтереси товариства, прийняте з недодержанням матеріальних і законодавчих норм, отже, є незаконним та необґрунтованим.

Запропонована позивачем нова орендна плата більш ніж у 8 раз перевищує встановлену договором, є для товариства економічно недоцільною, збитковою і унеможливлює подальше здійснення підприємницької діяльності та існування договору оренди землі, на якій ця діяльність здійснюється. Можливість зміни ставки та розміру орендної плати з причин нормативного збільшення її житлової межі не передбачені договором, ні законодавчими нормами. Задекларована у позовній заяві необхідність збільшувати орендну плату ТОВ „Мрія" збільшенням ставки земельного податку мотивуватися не може, така підтримана судом мотивація суперечить як договору, так і закону. При цьому, питання про конкретну величину орендної плати (розмір) позивачем не ставиться, на що суд не звернув увагу. Позивачем не надано витягу з нормативно грошової оцінки земель для розрахунку розміру плати за землю, незаконно перекладено обов'язок сплати ПДВ на отримувача послуг, відповідача.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 14.03.2005р. між Ізмаїльською міською радою та ТОВ „Мрія" на підставі рішення Ізмаїльської міської ради № 881-IV від 24.01.2005р. був укладено договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення по вул. Болгарське шосе, 18-Б. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що належать орендарю. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 378 767 грн.

Договір укладено на 49 років.

Орендна плата (п.8 договору) вноситься Орендарем в розмірі - 1,25% від грошової оцінки землі в рік з щорічним збільшенням на 0,05%, податок на додану вартість оплачується Орендарем у відповідності з чинним законодавством України.

Умовами договору оренди земельної ділянки (п.11) сторони передбачили, що розмір орендної плати переглядається один раз у два роки у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до п.13 договору земельна ділянка передається в оренду для розміщення та експлуатації овочесховища та складських приміщень. Цільове призначення земельної ділянки (п.14) - землі комерційного призначення.

Також сторони визначили (п.31), що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Ізмаїльської міської ради № 2141-VI була затверджена нормативна грошова оцінка земель м. Ізмаїл, яка відповідно до п. 6 цього рішення вводиться в дію з 01.01.2013р. Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул.. Болградське шосе, 18б в м. Ізмаїлі станом на 21.02.2014р. нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 1549629,90грн.

31.01.2013р. за № 2796-VI Ізмаїльською міською радою прийнято рішення „Про встановлення розміру орендної плати для суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки", в п.1 якого встановлено орендну плату у розмірі 3% відсотків від нормативної грошової оцінки землі для суб'єктів господарювання, з якими міською радою укладені договори оренди і в яких розмір орендної плати був менший 3%.

17.05.2013р. за 301/13-1146 ТОВ „Мрія" була направлена пропозиція про укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки пл.. 0,3094га по вул.. Болградське шосе, 18б в м. Ізмаїлі, яка була відхилена товариством.

Як зазначив відповідач в листі №9 від 03.06.2013р., правовідносини оренди земельної ділянки виникли між сторонами у 2005р., тому неможливо на них поширювати дію норм Податкового Кодексу України від 02.12.2010р., з огляду на приписи Конституції України (ст. 58).

Вказані обставини стали підставою для звернення Ізмаїльської міської ради в квітні 2014р. до господарського суду із даним позовом.

Господарський суд, приймаючи рішення про задоволення позовних вимог, погодившись з доводами позивача, визнав доведеними наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України.

З обґрунтованістю висновків суду погодитися можна.

Відповідно до ст..15 ЗУ „Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

В силу ст.. 21 ЗУ „Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обмеження розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Підстави перегляду розміру орендної плати визначені п.1.1 договору.

Відповідно до ст.. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Пунктом 8 договору передбачене нарахування орендної плати у відсотковому розмирі від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Нормами ст.. 18 ЗУ „Про оренду землі" встановлено, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Приписами ст. 288.5 - 288.5.2 ПК України, який введено в дію з 01.01.2011р., унормовано, що розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації обертів енергетики, які виробляють електроенергію з відновлюваних джерел енергії, виключаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільні пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі - 3% нормативної грошової оцінки, для інших земельних ділянок, наданих в оренду - 12% нормативної грошової оцінки.

Оскільки сторонами в договорі встановлено відсотковий розмір орендної плати від нормативної грошової оцінки, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то зміна нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду розміру орендної плати в межах, встановлених п. 288.5 ст. 288 ПК України.

Відповідно до ст.. 73 ЗУ „Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ст. 59 вказаного Закону, рішення ради нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо радою не встановлено більш пізній строк введення цих рішень у дію.

Частина 5 ст. 12 ЗУ „Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності" передбачено, що регуляторні акти, прийняті органами та посадовими особами місцевого самоврядування, офіційно оприлюднюються в друкованих засобах масової інформації відповідних рад, а у разі їх відсутності - у місцевих друкованих засобам масової інформації, визначених цими органами та посадовими особами, не пізніше як у десятиденний строк після їх прийняття та підписання.

Статтею 23 ЗУ „Про оренду землі" визначено, що рішення рад про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України.

Відповідно до п. 271.2 ст.271 ПК України рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не пізніше початку бюджетного періоду, щ настає за плановим періодом.

Як свідчать надані позивачем на вимогу апеляційної інстанції додаткові матеріали, про прийняття рішення Ізмаїльської міської ради № 2141-VI від 06.06.2012р. та введення з 01.01.2012р. в дію нову нормативну грошову оцінку земель міста всі платники податку і орендної плати були повідомлені через газету „Курьер недели" №45 від 10.11.2012р.

Таким чином, нормативно грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до вимог ст.. 144 Конституції органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання по відповідній території.

На даний час вказане рішення Ізмаїльської міської ради є чинним, не скасованим, не визнаним недійсним.

Статтею 30 ЗУ „Про оренду землі" передбачено, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду орендної плати, встановленої умовами договору.

Враховуючи викладене та встановлені судом першої інстанції обставини справи, колегія суддів вважає правомірним висновок місцевого господарського суду щодо наявності підстав для зміни розміру орендної плати в договорі через його невідповідність розміру, встановленому законом як на момент виникнення спору між сторонами, так і на момент його вирішення судом, а відтак і наявність у позивача права вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Заявлені представником відповідача в судовому засіданні 26.08.2014р. клопотання про зупинення провадження у справі в зв'язку з неможливістю розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, яка розглядається іншим судом, відхилено колегією суддів як безпідставне, оскільки відповідачем не надано доказів наявності на розгляді іншого суду пов'язаної справи - надсилання на адресу Одеського окружного адміністративного суду адміністративного позову, який отримано останнім 26.08.2014р . таким доказом не являється.

Також відхилено колегією суддів клопотання скаржника про призначення земельно-технічної експертизи в порядку ст.. 41 ГПК України, оскільки предметом розгляду даного позову є внесення змін до договору оренди землі, а не оспорення технічної документації з нормативної оцінки орендованої земельної ділянки. Вирішення по суті даних позовних вимог не потребує спеціальних знань і необхідності призначення судової експертизи.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення прийнято з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.

Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, а зводяться до переоцінки обставин справи і чинного законодавства на свою користь.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,

суд постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія" залишити без задоволення, рішення господарського суду Одеської області від 28.05.2014 року у справі №916/1326/14 - без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст складено та підписано 28.08.2014 року.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя С.В. Таран

Суддя М.В. Сидоренко