Рішення

від 16.06.2014 по справі 904/2936/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

16.06.14р. Справа № 904/2936/14 За позовом Дочірнього підприємства "АПРЕЛ", м.Запоріжжя

до Криворізької міської ради Дніпропетровської області, м.Кривий Ріг

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Петренко Н.Е.

секретар судового засідання Завалєй Я.О.

Представники:

від позивача: Коваль О.В., представник за довіреністю № б/н від 03.02.14р.

від відповідача: Іванова Н.А., представник за довіреністю № 7/26-1144 від 27.12.13р.

СУТЬ СПОРУ:

Дочірнє підприємство "АПРЕЛ" (далі - позивач) звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Криворізької міської ради Дніпропетровської області (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду від 05.05.14р. порушено провадження у справі, прийнято позовну заяву до розгляду, призначено судове засідання на 29.05.14р.

Ухвалою господарського суду від 29.05.14р. відкладено розгляд справи на 16.06.14р.

16.06.14р. у судовому засіданні повноважний представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити їх у повному обсязі. Крім того, повноважний представник позивача надав для долучення до матеріалів справи довідку держказначейства про зарахування судового збору в розмірі 1 218,00 грн., сплаченого платіжним дорученням № 40 від 24.04.14р., до Державного бюджету України.

В свою чергу, повноважний представник відповідача заявлені позовні вимоги не визнав та просив суд відмовити позивачу в їх задоволенні у повному обсязі, про що також зазначено у відзиві, який долучено до матеріалів справи.

В судовому засіданні 16.06.14р. оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення, згідно зі ст.85 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши подані докази, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

12.01.10р. між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), відповідно до умов п. 1 якого, відповідач на підставі рішення міської ради від 23.09.09р. № 3477 надає, а позивач приймає в строкове платне користування земельну ділянку промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення для розташування комплексу будівель зі зберігання товарів, яка знаходиться на вул. Електрозаводській, 23а в Жовтневому районі м. Кривого Рогу.

В п. 2. Договору оренди зазначено про те, що в оренду передається земельна ділянка площею 3,0227 га.

На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна - комплекс, згідно із витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 10.11.03р. № 1949472 (п. 3. Договору оренди).

Кадастровий номер земельної ділянки - 1211000000:04:382:0015 (п. 4 Договору оренди).

Відповідно до п. 6. Договору оренди, Договір укладено на 5 років.

Згідно з п. 32 Договору оренди, позивач має право ставити питання про припинення права користування земельною ділянкою та дострокового розірвання Договору.

Як зазначено у п. 38 Договору оренди, дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендної земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Позивач звертає увагу суду на те, що на земельній ділянці, яку було передано відповідачем позивачу в оренди, знаходились нежитлові приміщення, які на праві власності належали позивачу. Зазначені нежитлові приміщення було позивачем продано ТОВ "УДК - ІНВЕСТ" за договором купівлі - продажу нерухомого майна від 01.04.13р., згідно із пунктом 4.1. якого, право власності на майно виникає у покупця з дати державної реєстрації права власності на майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яке здійснюється нотаріусом в день нотаріального посвідчення договору.

ТОВ "УДК - ІНВЕСТ", відповідно до приписів ст. 182 Цивільного кодексу України 01.04.13р. було здійснено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Електрозаводській, 23 а (об'єкт нерухомого майна літ.А-2 - площею 838,2 кв.м., літ.Б-1, Б-2 - площею 7158,6 кв.м., літ. Г - площею 258,1 кв.м., літ.Д-1), придбані на підставі договору купівлі-продаж від 01.04.13р.

Позивач посилаючись на ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України зазначає про те, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Пунктом «е» статті 141 Земельного кодексу України встановлено, що в якості підстави для припинення права користування земельною ділянкою визначено, таку підставу як набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Статтею 7 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Таким чином, як зазначає позивач, вказаними приписами законодавства встановлено, що у позивача припинено право користування земельною ділянкою , на якій розташовано об'єкти нерухомості, що були відчужені на користь ТОВ "УДК - ІНВЕСТ" , а до ТОВ "УДК - ІНВЕСТ" перейшло право оренди земельної ділянки на тих самих умовах та в тому ж обсязі, що й були у позивача до відчуження будівлі, що була розташована на орендованій земельній ділянці.

Крім того, позивач зазначає про те, що останній 12.02.14р. звертався до відповідача із заявою (вимогою) розірвати спірний Договір оренди. За вихідним номером 6/18-705 на вказану заяву 12.03.14р. позивачу була надана відповідь про фактичну відмову в задоволенні вимог позивача., яка містить вимогу про подання позивачем уточнюючої податкової декларації з плати за землю. В той же час чинне законодавство не ставить право орендодавця на розірвання договору оренди земельної ділянки в залежність від наявності або відсутності податкових декларацій або від наявності або відсутності боргу із плати за землю. Статтею 9 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю включається до загальнодержавних податків. Статтею 19-1 Податкового кодексу України функція контролю за своєчасністю подання звітності, вжиття заходів погашення податкового боргу та адміністрування податків та зборів покладається на контролюючі органи. Згідно із статтею 41 Податкового кодексу України контролюючими органами є органи доходів і зборів. Отже, як вважає позивач, вимоги, викладені відповідачем у листі з вих. №6/18-705 від 12.03.14р. є незаконними та їх виконання не може слугувати обов'язковою передумовою розірвання Договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, позивач просить суд розірвати з 01.04.13р. укладений між сторонами Договір оренди.

Відповідач заявлені позовні вимоги не визнав та просив суд відмовити позивачу в їх задоволенні у повному обсязі, виходячи з наступного.

Відповідач звертає увагу суду на те, що в своїх листах позивач ніяким чином не проінформував відповідача про факт продажу нерухомого майна. Крім того, обставини щодо продажу споруд ТОВ "УДК-ІНВЕСТ" не звільняють позивача від обов'язку щодо сплати орендних платежів за земельну ділянку. Тим більш, ТОВ "УДК-ІНВЕСТ", відповідно до листа Криворізької північної МДПІ від 13.06.14р. № 9520/10/04-83-15-04-40, сплатило орендну плату за землю, лише за період з березня по квітень 2014 року. Отже, як зазначає відповідач, ТОВ "УДК-ІНВЕСТ", не сплачувало орендну плату за землю за період з моменту укладення ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме з 01.04.13 р. по березень 2014 року включно.

Як зазначає відповідач, останній діє лише у відповідності до норм, встановлених законодавством. Таким чином, у листі від 21.06.13р. позивачу була детально викладена інформація з переліком необхідних документів, необхідних для підготовки рішення про розірвання договірних відносин та припинення права орендного користування землею. Також позивача було проінформовано, що типовий акт приймання-передачі земельної ділянки затверджено рішенням Криворізької міської ради від 28.04.2004 за №1797. Згідно з Положенням про робочу комісію по оформленню приймання та передачі земельних ділянок у межах м. Кривого Рогу, затвердженого рішенням міської ради (у т.ч. шляхом ухвалення відповідного рішення) направляє до Криворізької міської ради клопотання щодо її повернення з орендного користування. Вищевказаних дій, як зазначає відповідач, позивачем вчинено не було, а саме не було додержано необхідної процедури щодо: звернення особи, прийняття рішення Криворізькою міською радою про дострокове припинення договору оренди земельної ділянки, підписання додаткової угоди та складання акту приймання передачі земельної ділянки.

Відповідач наголошує, що земельна ділянка за адресою вул. Електрозаводська, 23а в Жовтневому районі м. Кривого Рогу за актом приймання-передачі (повернення) позивачем на користь відповідача не повернута .

Посилаючись на ст. 377 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст.120 Земельного кодексу України, відповідач зазначає про те, що зазначені норми регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувана майна до набувача. Аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.

Дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, оцінивши надані докази в їх сукупності, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі з наступних підстав.

Згідно зі ст. 14 Конституції України та ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. За ст. 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Статтею 12 Земельного кодексу України врегульовано повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, до їх числа належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; та інші.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Правовідносини щодо оренди землі врегульовані спеціальним Законом України "Про оренду землі" від 06.10.98 року. Відповідно до ст. 12 цього Закону договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Статтею 14 Закону України "Про оренду землі" передбачені істотними умовами договору оренди земельної ділянки, а ст. 15 зазначеного Закону передбачений порядок укладення договору оренди землі.

Господарським судом встановлено, що сторони укладаючи спірний Договір оренди, дотрималися приписів ст. 14 Закону України "Про оренду землі" щодо його форми та ст. 15 Закону України "Про оренду землі" щодо його змісту. В силу приписів ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, що і було зроблено сторонами, договір пройшов державну реєстрацію.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, ініціатором розірвання договору можуть бути саме сторони за договором.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі:… набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. А відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічно врегульований перехід права на земельну ділянку і ст. 377 Цивільного кодексу України - до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Законом визначено, що з переходом права власності на будівлю до іншої особи, до неї ж переходить право користування земельною ділянкою. При цьому, у якості підстав припинення договору оренди землі законодавець встановив саме набуття право на будівлю, яка знаходиться на цій земельній ділянці, іншою особою. Зазначене свідчить, що позивач має право на розірвання договору в судовому порядку з зазначених підстав навіть і у випадку, коли інша сторона за договором заперечує проти цього, оскільки законодавець прямо встановив і визначив момент переходу права на користування землею у випадку переходу права власності на будівлі.

Крім того, господарський суд вважає за необхідне зазначити про те, що навіть наявність нерухомого майна, яке знаходиться на спірній земельній ділянці і належить позивачу (попередньому землекористувачу, хоча останнім було продане все належне йому майно), не перешкоджає задоволенню позову про розірвання договору. При цьому, господарський суд вважає, що у цьому випадку неможливо внесення змін до договору оренди землі, а приведення його у відповідність до законодавства можливо лише шляхом розірвання такого договору. Цей висновок суду ґрунтується на наступному: відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить (в тому числі): … розпорядження землями територіальних громад. Це право реалізується відповідними радами через прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування. Зазначене питання вирішується виключно на пленарному засіданні ради (п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування"). Отже, особі, яка придбала об'єкти нерухомого майна, земельна ділянка може бути надана на підставі рішення сесії відповідної ради.

За ст. 15 Закону України "Про оренду землі" одними із істотних умов договору оренди земельної ділянки є об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Невід'ємною частиною договорів оренди землі є план (схема) такої земельної ділянки, кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень) в її використанні, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект-відведення в разі його розроблення.

Зазначені документи (їх проекти) можуть бути виготовлені тільки спеціалізованими організаціями, а не судом. Останньому не надано право встановлювати розмір земельної ділянки, яка може бути надана для обслуговування того чи іншого об'єкту, її місцезнаходження, вставлення меж земельної ділянки, яка виділяється із загальної кількості землі, тощо. Це регламентується відповідною нормативно-технічною документацією з питань здійснення землеустрою

Крім того, слід враховувати, що в силу ст. 654 Цивільного кодексу України зміна договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, який змінюється, тобто в загальному порядку.

Зазначені обставини є підставами для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі. При цьому, господарський суд враховує, що перехід права власності до інших осіб відбувся до відповідного внесення змін до ч. 2 ст.377 ЦК України, якою встановлюється суттєва умова договору про перехід права власності на комплекс - розмір та кадастровий номер земельної ділянки.

Аналогічна позиція викладена у постанові Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 04.12.12р. у справі № 15/5005/447/2012р.

Господарський суд також не може прийняти до уваги тлумачення відповідача статті 377 ЦК України, відповідно до яких аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця, так як воно є хибним (помилковим).

Також у даному випадку для розірвання Договору оренди не потрібні ті документи, які вимагає відповідач, оскільки це не передбачено чинним законодавством України.

Крім того, господарський суд вважає за необхідне зазначити про те, що наявність заборгованості по орендній платі та ненадання податкових декларацій не є підставою для відмови у задоволенні заяви про розірвання Договору оренди. Відповідач має прав звернутися до відповідного суду з позовом щодо стягнення заборгованості по орендній платі з винної сторони.

Викладене є підставою для задоволення позову у повному обсязі, у зв'язку з чим витрати по справі покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 14 Конституції України, ст.ст. 377, 651, 654, Цивільного кодексу України, ст. ст. 12, 14, 15, 18, 30, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування", ст.ст. 1, 2, 12, 93, 120, Земельного кодексу України, ст. ст. 173, 174, 188, 193 Господарського кодексу України, ст.ст. 4, 32-34, 43-44, 49, 82-85, 115-117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити у повному обсязі.

Розірвати з 01.04.2013 року договір оренди земельної ділянки від 12 січня 2010 року, укладений між Дочірнім підприємством "АПРЕЛ" (69063, м. Запоріжжя, вул. Кірова, буд. 109, код ЄДРПОУ 32121510) та Криворізькою міською радою Дніпропетровської області (50101, м. Кривий Ріг, пл.Радянська. буд. 1, код ЄДРПОУ 33874388), зареєстрований у Криворізькому відділі Дніпропетровської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02 лютого 2010 року № 041010800067.

Стягнути з Криворізької міської ради Дніпропетровської області (50101, м. Кривий Ріг, пл.Радянська. буд. 1, код ЄДРПОУ 33874388) на користь Дочірнього підприємства "АПРЕЛ" (69063, м. Запоріжжя, вул. Кірова, буд. 109, код ЄДРПОУ 32121510) витрати по сплаті судового збору у розмірі 1 218,00 грн. (одна тисяча двісті вісімнадцять грн. 00 коп.)

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання і може бути оскарженим протягом цього строку до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.

Суддя Н.Е. Петренко

Повне рішення складено 16.06.14р.