Рішення

від 19.07.2006 по справі 46/8-06/17

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

46/8-06/17

     ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД  КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

      01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16                                                     тел. 230-31-77

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Р І Ш Е Н Н Я

19.07.06                                                                                     Справа №  46/8-06/17

За позовом  Колективного підприємства “Білоцерківський домобудівельний

                     комбінат”, м. Біла Церква

до                  Громадської організації “Білоцерківський інноваційний бізнес-

                     інкубатор”, м. Біла Церква

про               розірвання договору оренди, звільнення орендованого приміщення і

                     стягнення 33 076,04 грн.

          Суддя  Суховий В.Г.

Представники:

позивача:  Ус Н.С.;   

відповідача: Мартак К.В., Забуга В.Г., Пааль М.О.

СУТЬ СПОРУ:

В господарський суд Київської області звернулося з позовом Колективне підприємство “Білоцерківський домобудівельний комбінат” (далі –Позивач) до Громадської організації “Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” (далі –Відповідач) про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998, звільнення орендованого нежитлового приміщення площею 2 403 кв.м., розташованого під № 194 по вул. Сквирське шосе в м. Біла Церква та                       стягнення 33 076,04 грн. заборгованості по орендній платі.

Позивач позовні вимоги обґрунтовує невиконанням відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998 (далі - Договір) щодо сплати орендної плати в строки та на умовах встановлених Договором, доповненням № 1 до Договору та додаткових угод до Договору. Пунктами 5.3, 5.4 Договору передбачено розірвання договору в односторонньому порядку, зокрема в разі порушення норм оплати за оренду згідно п/п 4.2., 4.4.: за несвоєчасну оплату. Відповідачем в порушення умов Договору несвоєчасно та неповно сплачувалась орендна плата, що призвело до утворення заборгованості станом на 01.01.2006 у сумі 33 076,04 грн. Листом № юр/05-1209 від 08.11.2005 позивач повідомив відповідача про відмову від Договору, однак відповідач продовжує вважати договір легітимним і заперечує проти його розірвання до закінчення строку дії.

Відповідач у відзиві на позовну заяву від 07.03.2006 проти позову заперечує та просить суд відмовити у позові повністю, посилаючись на те, що ним, до внесення змін до п. 3.3 “б” Договору, у вересні-жовтні 1998 року були виконані роботи по встановленню модульної котельної вартістю 124 388,84 грн., проте його вимоги про зарахування в рахунок оплати орендних платежів 50% коштів, витрачених на встановлення модульної котельні, не були задоволені позивачем. Як на підставу своїх заперечень про наявність підстав до зарахування в рахунок орендної плати 62 194,42 грн., відповідач посилається на виготовлену на його замовлення позивачем технічну документацію на встановлення модульної котельної, що, на його думку, спростовує доводи останнього про виконання ним робіт без згоди орендодавця. Отже, на думку відповідача, позивач на виконання п. 3.3 “б” Договору, як у старій так і в новій редакції, зобов'язаний зарахувати витрати понесені відповідачем (орендарем) на поліпшення об'єкта оренди в розмірі 62 194,42 грн. в рахунок орендної плати.

Справа вже розглядалася судами. Постановою Вищого господарського суду України від 7 червня 2006 у справі № 46/8-06 касаційну скаргу Громадської організації “Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” задоволено, постанову Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 13.04.2006 та рішення господарського суду Київської області від 7-13 березня 2006 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.

В судовому засіданні 12.07.2006 представники позивача позовні  вимоги  підтримали, вважають їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з підстав, викладених у позовній заяві. Представники відповідача проти позову заперечили з підстав, зазначених у відзиві та поданому поясненні № 512 від 10.07.2006.

12.07.2006 судом закінчено розгляд справи та оголошено перерву до 19.07.2006 для підготовки повного тексту рішення.

          Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та представників відповідача, суд  в с т а н о в и в:

12 серпня 1998 року між Колективним підприємством “Білоцерківський домобудівельний комбінат” та Громадською організацію “Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” укладено Договір № 11 оренди нежитлового приміщення (а.с. 5-7, т.1), відповідно до умов якого позивач-орендодавець взяв на себе зобов'язання передати в оренду відповідачеві-орендарю строком на 10 років нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Біла Церква, вул. Сквирське шосе, 194, загальною площею 2 403,42 кв. м., вартість якого з урахуванням його індексації станом на 01.08.1998 року становила 674 237,30 грн.

Факт передачі позивачем приміщення в оренду відповідачу підтверджується актом передачі, підписаним сторонами 29.10.1998 року (а.с.19, т.1).

Згідно п.4.2. договору оренди (з урахуванням доповнення № 7 від 22.04.2002 року, а.с. 15, т.1) відповідач зобов'язувався сплачувати орендну плату кожен місяць не пізніше 5-го числа місяця, за який вона вноситься. Згідно з пунктом 5.4 Договору орендодавець може розірвати Договір оренди в односторонньому порядку в разі порушення норм оплати за оренду згідно п/п 4.2., 4.4.: за несвоєчасну оплату.

Як передбачено додатковою угодою від 01.03.2005 року (а.с. 16, т.1) до Договору оренди, розмір орендної плати за 1 кв. м. складає 7 грн., а з урахуванням того, що на час подання позову загальна площа орендованих приміщень складає 1743,47 кв. м., розмір орендної плати за місяць встановлено у сумі 12 204,29 грн.

Відповідно до п.п.“б” п.3.3 Договору відповідач (орендар) має право за погодженням з позивачем (орендодавцем) провадити капітальний ремонт, переобладнувати системи орендованого об'єкту, які збільшують його балансову вартість. У разі виконання цих робіт, їх кошторисна вартість стягується з орендодавця або на цю суму зменшується розмір орендної плати. При умові виконання робіт по енерготеплопостачанню  (пов'язаних з  встановленням  і  встановленню  модульної котельні) орендарем 50 (п'ятдесят) відсотків вартості виконаних робіт бере на себе орендодавець шляхом зарахування цієї суми в рахунок орендної плати.

Дана умова Договору діяла до моменту укладання сторонами доповнення № 1-А від 25.12.1999 року (а.с.8-9, т.1), після чого п.п. “б” п.3.3 був викладений в іншій редакції, а саме: “За погодженням з Орендодавцем проводити капітальний ремонт, переобладнувати системи орендованого об'єкту. В разі виконання строку та вимог Угоди в подальшому по тексту виключити”. Дане доповнення до договору є діючим на даний час.

Дослідивши матеріали справи та подані сторонами докази, суд встановив, що позовні вимоги позивача в частині розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998, звільнення орендованого нежитлового приміщення є обґрунтованими та підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Під час користування орендованим приміщенням відповідачем (орендарем) у 1999 році було побудовано на верхньому поверсі орендованого приміщення котельню, що підтверджується Актом державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкту до експлуатації (реєстраційний № 10/99, копія в матеріалах справи).

Відповідно до п.п.“б” п.3.3 Договору орендар (відповідач) має право за погодженням з орендодавцем (позивачем) провадити капітальний ремонт, переобладнувати системи орендованого об'єкту, які збільшують його балансову вартість. При умові виконання робіт по енерготеплопостачанню  (пов'язаних з  встановленням  і  встановленню  модульної котельні) орендарем 50 (п'ятдесят) відсотків вартості виконаних робіт бере на себе орендодавець шляхом зарахування цієї суми в рахунок орендної плати.

          Статтею 34 ГПК України передбачено, що господарський   суд  приймає  тільки  ті  докази,  які  мають значення для справи.  Обставини справи, які  відповідно  до  законодавства  повинні бути  підтверджені  певними  засобами  доказування,   не  можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідачем не подано суду належних доказів погодження позивачем робіт, пов'язаних з встановленням і встановленню модульної котельні.

Посилання відповідача на виготовлення за його замовленням позивачем технічної документації на встановлення модульної котельні.

Укладення договору на створення науково-технічної продукції від 10.09.1998, на який відповідач посилається як на доказ згоди орендодавця (позивача) на встановлення модульної котельні, не може вважатися таким доказом, оскільки, по-перше, даний договір підтверджує лише розробку проекту модульної котельні, а не згоду на її встановлення; по-друге, договір на створення науково-технічної продукції відповідач уклав не з позивачем, а з його підрозділом –Управлінням проектних робіт, доказів про наявність у нього повноважень щодо надання згоди на встановлення котельні суду не подано.

Лист позивача від 1 жовтня 1998 року (вих. № 05-975 від 16.12.1998) за своїм змістом не має будь-якого посилання на Договір від 10.09.1998  або ж про згоду на встановлення котельні.

Акт державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації “крышной котельни” від 18.06.1999 також не є доказом згоди орендодавця на її встановлення оскільки не містить підпису орендодавця (позивача). Доказів відповідних повноважень у начальника УПР Іваницького І.А. суду не подано, до того ж від генерального проектувальника –УПР до складу державної комісії входила інша особа –Чалий Н.В.

В судовому засіданні представники відповідача посилалися на те, що позивачеві було відомо про встановлення котельні і він проти цього не заперечував, що відповідачем сприймалося як згода орендодавця. Суд вважає, що таке посилання відповідача не відповідає змісту підпункту “б” пункту 3.3 Договору оренди.

Щодо обставин орендодавця зарахувати 50 відсотків вартості виконаних робіт в рахунок орендної плати, на що посилається відповідач, суд зазначає таке.

По-перше, умова Договору оренди (п.п. “б” п. 3.3), згідно з якою передбачалося таке зарахування, була чинною до 25.12.1999. Відповідачем не подано суду доказів, що ним було надіслано чи вручено позивачу листи про зарахування від 01.02.1999 № 37 та від 17.02.1999 № 50, на які посилався відповідач.

По-друге, в пп. “б” п. 3.3 Договору  не зазначено конкретну суму, яка б підлягала зарахуванню, а визначено лише її відсоток –50. Тобто без погодження між сторонами вартісного показника котельні у орендодавця (позивача) не міг виникнути обов'язок щодо зарахування, до того ж не визначеної суми. Доказів того, що сторонами було погоджено вартість котельні суду не подано.

Наведене стосується і заяви відповідача про зарахування від 27.06.2006 № 507, яка до того ж подана вже після зміни редакції пп. “б” п. 3.3 Договору, яка вже не передбачає зарахування в рахунок орендної плати.

Відповідно до ч.1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.

Судом встановлено, що протягом усього терміну дії договору відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі здійснював розрахунки по орендній платі, порушуючи умови договору оренди (п.п.3.1.,4.2), що підтверджується неодноразовим зверненням позивача з листами до відповідача з проханням про сплату суми заборгованості за оренду та належне виконання договірних зобов'язань (а.с.24-33,36, т.1).

08.11.2005 позивач звернувся до відповідача з повідомлення № юр/05-1209                 (а.с. 33, т.1) про відмову від договору оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998, в якому позивач відмовляється від Договору оренди у зв'язку з систематичним порушенням умов договору щодо сплати орендний платежів, а саме, заборгованістю відповідача станом на 08.11.2005 за серпень-листопад 2005 року у сумі 44 280,33 грн.

Листом відповіддю № 231 від 19.12.2005 (а.с. 34, т.2) відповідач повідомив позивача про відсутність заборгованості у зв'язку з зобов'язанням позивача зарахувати 50% вартості котельні в сумі 65 493 грн., збудованої відповідачем, в рахунок сплати орендних платежів.

Відповідно до пункту 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього кодексу щодо підстав та порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Оскільки договір на момент розгляду справи продовжував діяти, то необхідно застосовути Цивільний кодекс України в новій редакції щодо підстав, порядку та наслідків розірвання договору.

Пунктом 2 статті 651 цього Кодексу встановлено, що договір   може  бути розірвано  за  рішенням   суду  на   вимогу  однієї  із  сторін  у  разі істотного порушення договору другою стороною.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Крім того, в ст. 782 ЦК України передбачено, що  наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

У ст. 291  Господарського кодексу України встановлено, що договір оренди може бути розірвано на вимогу однієї із сторін достроково з підстав передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в  порядку встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.

Згідно зі статтею 188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з пунктом 5.4 Договору орендодавець може розірвати Договір оренди в односторонньому порядку в разі порушення норм оплати за оренду згідно п/п 4.2., 4.4.: за несвоєчасну оплату.

Як встановлено судом, на час звернення позивача з листом № юр/05-1209 до відповідача - 08.11.2005 за останнім існувала заборгованість у сумі 44 280,33 грн., а саме за серпень –жовтень 2005 року у сумі 31 926,04 грн. та за листопад 2005 у сумі 12 354,29 грн. (відповідно до доповнення № 7 від 22.04.2002 (а.с. 15, т.1) до Договору відповідач зобов'язувався сплачувати орендну плату кожен місяць не пізніше 5-го числа місяця, за який вона вноситься, а додатковою угодою від 01.03.2005 року (а.с. 16, т.1) до Договору розмір орендної плати встановлений у сумі 12 204,29 грн.).

Відповідачем же доказів сплати заборгованості за серпень-листопад 2005 року до надсилання йому повідомлення про відмову від договору оренди не подано. Сплата відповідачем орендної плати за жовтень –грудень під час розгляду справи у лютому –березні 2006 року (платіжні доручення а.с. 149-151, т.1) при розгляді даної позовної вимоги про розірвання Договору судом до уваги не береться, оскільки у відповідача існувала заборгованість по орендній платі понад три місяці на час звернення позивача з повідомленням № юр/05-1209 про відмову від договору оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998.

Отже, оренда плата не сплачувалась відповідачем більш ніж три місяці підряд,  у зв'язку з чим відповідач істотно порушив умови Договору, згоду щодо розірвання договору відповідач не надав та займане приміщення не звільнив.

За таких обставин суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивача про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998, укладеного між Колективним підприємством “Білоцерківський домобудівельний комбінат” та Громадською організацію “Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” підлягають задоволенню. Договір оренди слід вважати розірваним з моменту одержання відповідачем повідомлення № юр/05-1209 про відмову від договору –08.11.2005 року (дата повідомлення збігається з датою отримання, про що свідчить підпис представника відповідача про його отримання, а.с. 33, т.1).

Аналогічна позиція викладена і в Постанові Вищого господарського суду України від 29.12.2004 у справі № 40/310.

У зв'язку з наведеним суд задовольняє позовні вимоги позивача про звільнення орендованого нежитлового приміщення, та зобов‘язує відповідача - громадську організацію „Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” звільнити орендоване приміщення.

Судом встановлено, що після подання позову (позовну заяву до господарського суду згідно вхідного штемпеля суду подано 16.02.2006) відповідачем було сплачено позивачу 33 076,04 грн., що підтверджується платіжними дорученнями № 552 від 27.02.2006 на суму 14 500 грн., № 558 від 06.03.2006 на суму 10 000 грн., № 574 від 17.03.2006 на суму 8 576,04 грн. (а.с. 149-151, т.1).

          Отже, спір в частині стягнення 33 076,04 грн. заборгованості по орендній платі за Договором оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998 врегульовано самими сторонами шляхом сплати їх відповідачем. Таким чином, предмет спору про стягнення боргу –33 076,04 грн. відсутній, а справа в цій частині підлягає припиненню на підставі   п. 11 частини першої ст. 80 ГПК України.

          Керуючись ст. 49,  п. 11 частини першої ст. 80, ст.ст. 82-85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1.          Позов задовольнити частково.

2.          Розірвати Договір оренди нежитлового приміщення № 11 від 12.08.1998, укладений між Колективним підприємством “Білоцерківський домобудівельний комбінат” та Громадською організацію “Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” з моменту одержання відповідачем повідомлення № юр/05-1209 про відмову від договору – 08.11.2005 року.

3.          Зобов‘язати відповідача - громадську організацію „Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” (код 20619537, 09113, вул. Сквирське шосе, 194, м. Біла Церква, Київська область) звільнити орендоване приміщення.

           Видати наказ.

4.          Стягнути з громадської організації „Білоцерківський інноваційний бізнес-інкубатор” (09113, Київська область, м. Біла Церква, вул. Сквирське шосе, 194, код 20619537) на користь колективного підприємства „Білоцерківський домобудівельний комбінат” (09113, Київська область, м. Біла Церква, вул. Сквирське шосе, 194, код 13724521) судові витрати: держмито у розмірі 415,76 грн. та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

         Видати наказ.

5.  Провадження у справі в частині стягнення боргу в сумі 33 076,04 грн.

  припинити.

Суддя                                                                                          Суховий В. Г.