Рішення

від 07.08.2014 по справі 916/2473/14

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"07" серпня 2014 р.Справа № 916/2473/14

Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю "ПОІСК-НІКА"

Відповідач: Управління обласної ради з майнових відносин;

Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКСІМЕР -ОПТІКС";

Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції

Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Одеська обласна рада

Про визнання недійсними договорів купівлі-продажу та скасування державної реєстрації

Суддя Рога Н.В.

Представники:

Від позивача: Соболєва О.К. - довіреність від 24.02.2014р.,

Ляшан Є.В. - довіреність від 24.02.2014р.

Від відповідача: Управління обласної ради: Продан О.М. - довіреність №8 від 10.04.2014р.

Від відповідача : ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС": Сабліна Ю.С. - довіреність від 25.02.2014р.

Від відповідача : Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції: не з'явився.

Від третьої особи : Бондаренко І.О. - довіреність №01/03-27/1798 від 18.11.2013р.

В засіданні брали участь:

Від позивача: Соболєва О.К. - довіреність від 24.02.2014р.,

Ляшан Є.В. - довіреність від 24.02.2014р.

Від відповідача: Управління обласної ради: Продан О.М. - довіреність №8 від 10.04.2014р.

Від відповідача : ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС": Сабліна Ю.С. - довіреність від 25.02.2014р.

Від відповідача : Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції: не з'явився.

Від третьої особи : не з'явився.

Суть спору: Позивач, Товариство з обм6еженою відповідальністю (далі - ТОВ) "ПОІСК-НІКА", звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Управління обласної ради з майнових відносин, за участю третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - Одеської обласної ради, товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" та Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного 06.12.2012р. між ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" та Управлінням обласної ради з майнових відносин щодо 383/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській в м. Одеса, та скасування державної реєстрації зазначеного Договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного 23.12.2013р. між ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" та Управлінням обласної ради з майнових відносин щодо 51/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській в м.Одеса, та скасування державної реєстрації зазначеного Договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Представники позивача позовну заяву підтримують, наполягають на її задоволенні.

Відповідач - Управління обласної ради з майнових відносин проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Ухвалою суду від 17.07.2014р. змінено процесуальний статус третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" та Реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції, та визначено їх відповідачами у справі.

Відповідач - ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" проти позову заперечує з мотивів, викладених у відзиві на позовну заяву.

Відповідач - Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції про місце та дату судових засідань був повідомлений належним чином, але представник відповідача в судові засідання не з'являвся, про поважність причин нез'явлення суд не повідомив, відзив на позовну заяву від зазначеного відповідача до суду не надходив.

Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляють самостійних вимог на предмет спору - Одеська обласна рада проти позову заперечує з мотивів, викладених у поясненнях по суті спору.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

ТОВ "ПОІСК-НІКА" є власником нежилих приміщень шостого поверху загальною площею 783,8 кв.м, що розташовані у будівлі №42Д по вул. Балківська у м.Одесі, що підтверджується Свідоцтвом про право власності Серія САА №429955, виданим 25.06.2004р. виконавчим комітетом Одеської міської ради на підставі розпорядження Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради №719р від 07.06.2004р., замість договору купівлі-продажу , посвідченого приватним нотаріусом 11.06.2003р. , р.№3543, зареєстрованого ОМБТІ та РОН 22.07.2003р. , згідно якого ТОВ „ПОІСК-НІКА" придбало у Управління обласної ради з питань використання майна та приватизації 8/100 нежилої будівлі №42-А, що знаходиться у м.Одесі по вул. Балківській, а саме приміщення УІ поверху загальною площею 783,8 кв.м, та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.05.2014р. за №21458409.

Згідно Свідоцтва про право власності Серія САА №429956, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 25.06.2004р. на підставі розпорядження Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради №719р від 07.06.2004р., замість договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом 06.11.1998р., р.№1-3817, зареєстрованого ОМБТІ та РОН 23.06.1999р., згідно якого ТОВ "ПОІСК-НІКА" придбало у Управління обласної ради у справах майна та інвестицій 9/100 нежилої будівлі №42-А, що знаходиться у м.Одесі по вул..Балківській, а саме приміщення сьомого поверху загальною площею 821,5 кв.м, ТОВ "ПОІСК-НІКА" є власником нежилих приміщень сьомого поверху загальною площею 821,5 кв.м, що розташовані у будівлі №42Г по вул. Балківська у м.Одесі. Зазначене також підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.05.2014р. за №21457479.

Згідно Свідоцтва про право власності Серія САА №429955, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради 25.06.2004р. на підставі розпорядження Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради №719р від 07.06.2004р., замість договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом 24.07.2001р., р.№4823, зареєстрованого ОМБТІ та РОН 30.07.2001р., згідно якого ТОВ "ПОІСК-НІКА" придбало у Управління обласної ради у справах майна 81/1000 нежилої будівлі №42-А, що знаходиться у м.Одесі по вул. Балківській, а саме приміщення восьмого поверху загальною площею 784,0 кв.м, ТОВ "ПОІСК-НІКА" є власником нежилих приміщень восьмого поверху загальною площею 784,0 кв.м, що розташовані у будівлі №42В по вул. Балківська у м. Одесі. Зазначене також підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 12.05.2014р. за №21456489.

Позивач у справі зазначає, що всі зазначені приміщення, що належать йому на праві власності, знаходяться в одній і тій самій будівлі, що має адресу: м.Одеса, вул.. Балківська, 42-А, і присвоєння ним самостійних поштових адрес відбулося у зв'язку із виділенням кожного придбаного у власність об'єкта у окремий об'єкт нерухомості .

За таких обставин, позивач вважає, що він є співвласником будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, і з моменту видачі ТОВ "ПОІСК-НІКА" зазначених Свідоцтв на право власності самостійних об'єктів нерухомого майна із присвоєнням ним власних адрес та реєстрації права власності ТОВ "ПОІСК-НІКА", спільна часткова власність між ТОВ "ПОІСК-НІКА" та Управлінням обласної ради з майнових відносин була припинена, а частка Управління, як і частки інших співвласників будівлі, була змінена та не складала 434/1000 .

Крім того, позивач зазначає, що 29 грудня 2003р. між Управлінням обласної ради з питань використання майна та приватизації (Орендодавець) та ТОВ "ПОІСК-НІКА" (Орендар) було укладено Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування 1-й поверх, 2 ліфти, дві частини технічного поверху, будівлю трансформаторної підстанції, що розташовані у будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, з метою розташування виробництва. Строк дії Договору - до 31.12.2008р. Об'єкт оренди переданий Орендарю за актом приймання-передачі 29.12.2003р. У подальшому, додатковими угодами до цього Договору, строк дії Договору було продовжено до 30.04.2012р.

28 квітня 2012р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) та ТОВ "ПОІСК-НІКА" (Орендар) був укладений Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху площею 297,6 кв.м, сходи технічного поверху площею 34,6 кв.м, 2 ліфти цієї ж будівлі, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, з метою розміщення складів. Об'єкт оренди переданий Орендарю за актом приймання-передачі 30.04.2012р. Строк дії Договору - з 01.05.2012р. по 31.03.2015р.

За таких обставин, позивач зазначає, що починаючи з 2003р. і по теперішній час, безперервно, він є належним користувачем орендованих нежитлових приміщень, що, на його думку, також підтверджується рішенням господарського суду Одеської області від 28.07.2014р. у справі №916/2557/14 за позовом ТОВ "Посік-Ніка" до ТОВ "ЕКСІМЕР-ОПТІКС", за участю третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Управління обласної ради з майнових відносин, про зобов'язання виконувати умови договору оренди майна від 28.04.2012р.(рішення не набрало законної сили станом на дату прийняття рішення у справі №916/2473/14). Відповідно ж до ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

06 грудня 2012р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Продавець) та ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" (Покупець) був укладений Договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні, згідно якого Продавець зобов'язався передати у власність Покупцю 383/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі, загальною площею 4066,6 кв.м, у тому числі: приміщення підвалу, коридори, сходові клітки, підсобні приміщення, туалети, вмивальні, ліфт, вентиляційну камеру, вентиляційну шахту тощо, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити ціну його продажу і виконати зазначені у Договорі умови. Відповідно до п.п. 1.4, 1.5 Договору об'єкт приватизації продано за результатами аукціону. Договір посвідчений нотаріально та зареєстрований у встановленому порядку. На підставі зазначеного Договору ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" набуло права власності на 383/1000 частин (4066,6 кв.м) нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі.

23 грудня 2013р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Продавець) та ТОВ „ЕКСІМЕР -ОПТІКС" (Покупець) був укладений Договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні, згідно якого Продавець зобов'язався передати у власність Покупцю 51/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі, загальною площею 543,0 кв.м, та 2 ліфти - вантажний та пасажирський, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити ціну його продажу і виконати зазначені у Договорі умови.

Відповідно до п.п. 1.4, 1.5 Договору об'єкт приватизації продано за результатами аукціону. Договір посвідчений нотаріально та зареєстрований у встановленому порядку. На підставі зазначеного Договору ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" набуло права власності на 51/1000 частин (543,0 кв.м) нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі.

Позивач у справі вважає, що зазначені Договори купівлі-продажу, укладені між Управлінням обласної ради з майнових відносин та ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС", мають бути визнані судом недійсними, посилаючись на те, що протягом дії Договору оренди майна від 29.12.2003р. він неодноразово звертався до Орендодавця з заявами про викуп орендованих приміщень, але отримував відмову у зв'язку із невнесенням приміщень до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.

Рішенням Одеської обласної ради від 10.09.2010р. №1199-У "Про внесення доповнень до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, що підлягають приватизації" вирішено доповнити Перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області , що підлягають приватизації, затверджений рішенням обласної ради від серпня 2004 р. №491-ІУ "Про внесення змін та доповнень до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області , що підлягають приватизації", а саме, зокрема,: нежитлові приміщення будівлі, загальною площею 4120,6 кв.м, за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, продаж на аукціоні. Крім того, рішенням Одеської обласної ради від 04.07.2013р. №861-УІ "Про внесення змін до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області , що підлягають приватизації" вирішено доповнити Перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області, що підлягають приватизації, затверджений рішенням обласної ради від 09.12.2001р. №274-ХХІІІ, п.16, а саме: "частка обласної ради в нежитловій будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, шляхом продажу на аукціоні".

За таких обставин, позивач вважає, що зазначеними рішеннями Одеська обласна рада внесла об'єкти - нежитлові приміщення будівлі, загальною площею 4120,6 кв.м, та частку ( без визначення самої частки або площі приміщень) обласної ради в нежитловій будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, саме у Перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області , що підлягають приватизації, затверджений рішенням обласної ради від 09.12.2001р. №274-ХХІІІ, що свідчить про безпідставність відмови у викупі цих об'єктів ТОВ "Посік-Ніка" у 2008 році.

Позивач зазначає, що відповідно до ст.3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" способами приватизації є: викуп; продаж на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни). Відповідно до ст. 11 зазначеного Закону покупець, який став власником об'єкта і не скористався на момент його приватизації правом викупу будівлі (споруди, нежитлового приміщення) у межах займаної таким об'єктом площі, має право викупити відповідну будівлю (споруду, нежитлове приміщення), якщо це не заборонено законодавчими актами.

Позивач також зазначає, що продаж нежитлових приміщень у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, міг бути проведений лише після перерахунку частки продавця та отримання ним нових правовстановлюючих документів.

Крім того, позивач зазначає, що відповідно до Висновку №425 судової будівельно-технічної експертизи по кримінальній справі №120141760490001168 від 14.03.2014р., що був складений 24.03.2014р. ТОВ "Оціночна фірма "ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА", приміщення підвалу, в яких розміщені загальні інженерні комунікації, сходові марші, технічний поверх з ліфтовими шахтами будівлі, розташованої в м.Одесі по вул. Балківська, 42-А, відносяться до категорії допоміжних приміщень.

Згідно ж ч . 2 ст. 382 Цивільного кодексу України власникам квартири у дво - або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

За таких обставин, на думку позивача, набуття ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" права власності на допоміжні приміщення ( сходи , технічний поверх та підвальні приміщення) та ліфти і ліфтові шахти,є порушенням прав та інтересів інших співвласників будівлі, так як зазначені приміщення є спільною власністю, користування якою не може бути обмежене.

Позивач також вважає, що до спірної ситуації має бути застосована аналогія закону у зв'язку із відсутністю спеціальних правових норм, зокрема, мають бути застосовані норми Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", "Про приватизацію державного житлового фонду" та рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004р.

Крім того, позивач зазначає, що відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі приватизації орендованих приміщень у будинку між новим власником та іншими співкористувачами нежилих приміщень цього будинку, в тому числі закріплених за ними в установленому порядку на праві повного господарського відання або оперативного управління, повинна укладатися угода про спільне користування будинком і прибудинковою територією.

Позивач зазначає, що він не відмовлявся від приватизації чи викупу орендованого майна, не надавав згоди на продаж майна як співвласник будівлі, пропозицію про викуп якого Управління обласної ради з майнових відносин мало б подати позивачу до виставлення зазначених приміщень на аукціоні.

Крім того, позивач зазначає про необхідність скасування державної реєстрації оспорюваних договорів, адже, відповідно до ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Відповідач - ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивачем пропущено строк позовної давності, встановлений ч.2 ст.20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", відповідно до якої заява про визнання угод недійсними подається будь-ким з учасників аукціону, конкурсу або органом приватизації у місячний строк з дати проведення аукціону, завершення конкурсу.

Крім того, відповідач вважає, що ТОВ "Поіск-Ніка" було невірно обрано спосіб захисту права, не доведено порушення його прав укладенням оспорюваних договорів купівлі-продажу, що також є підставою для відмови у позові.

Відповідач також зазначає, що Управління з майнових відносин не порушувало прав позивача, відчужуючи дане майно, адже право оренди полягає в передачі права користування майном , але не права розпорядження ним. Крім того, на думку відповідача, орендні відносини вже припинилися, адже, відповідно до п. 9.4 Договору оренди його дія припиняється внаслідок, зокрема, приватизації майна за участю орендаря.

Аукціони щодо відчуження нежитлових приміщень у будівлі, що розташована за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, на думку відповідача, також були проведені з дотриманням норм чинного законодавства, не визнані судом недійсними.

На думку ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" оспорювані Договори були укладені у повній відповідності до норм чинного законодавства України, відповідають принципу максимального наповнення обласного бюджету, засадам добросовісності, розумності та справедливості.

ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" також зазначило, що, на його думку, ТОВ "Поіск-Ніка" не є співвласником нерухомої будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, а є окремим власником об'єктів індивідуально-визначеного майна, що розташоване за адресами: м.Одеса, вул. Балківська, 42В; м.Одеса, вул. Балківська, 42Г; м.Одеса, вул. Балківська, 42Д, у зв'язку з чим застосування аналогії закону щодо співвласності є недопустимим.

Крім того, відповідач вважає, що закон пов'язує застосування аналогії закону лише в разі відсутності норми права, що регулює дані відносини. Відносини ж спільної власності врегульовані ст. 358 Цивільного кодексу України.

Відповідач - Управління обласної ради з майнових відносин, проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивач у справі у період з 2000 по 2003 роки набув право власності на відповідні частки нежитлової будівлі, за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42А. Згідно з розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 07.06.2004р. №719р приміщенням, що належали ТОВ "Поіск-Ніка" було присвоєно окремі поштові адреси та видано відповідні Свідоцтва про право власності, які зареєстровано у встановленому законодавством порядку. Але, територіальні громади сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради своєї згоди на виділ частки із майна, що перебувало у спільній частковій власності, не надавали, у зв'язку з чим перерахунок належної їм частки не здійснювався. Станом на 05.12.2012р. у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради у будівлі №42-А по вул. Балківській у м.Одесі залишилась частка нежитлових приміщень 434/1000, що підтверджувалося витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно.

Відповідач зазначає, що 10.09.2010р. Одеською обласною радою було прийнято рішення №1199-У про включення до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, які підлягають приватизації , приміщень підвалу, І,ІІ,ІІІ,ІУ,У поверхів та сходів УІ і УІІІ поверхів, загальною площею 4 120,6 кв.м. З урахуванням Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" 19.10.2012р. було проведено аукціон з продажу зазначеного майна. За результатами аукціону переможцем визначено ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" як учасника, який запропонував найвищу ціну. 06.12.2012р. з ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" укладено Договір купівлі-продажу.

Станом на початок 2013р. у власності територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради у будівлі №42-А по вул. Балківській у м.Одесі залишилась частка нежитлових приміщень загальною площею 543 кв.м, а саме: приміщення технічного поверху зі сходами загальною площею 332,4 кв.м, приміщення другого поверх загальною площею 132,7 кв.м, приміщення першого поверху загальною площею 77,9 кв.м, два ліфти - пасажирський та вантажний.

Враховуючи те, що частка обласної ради у будівлі є незначною і існувала складність у її утриманні та контролю за використанням, з метою наповнення обласного бюджету 04.07.2013р. Одеською обласною радою було прийнято рішення №861-УІ щодо включення цієї частки до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області , які підлягають приватизації. За результатами аукціону переможцем визначено ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" як учасника, який запропонував найвищу ціну. 23.12.2013р. з ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" укладено Договір купівлі-продажу .

Рішення обласної ради №1199-У від 10.09.2010р. та №861-УІ від 04.07.2013р. є чинними, не визнані недійсними та не скасовані. Результати аукціонів також не визнано недійсними.

Крім того, відповідач звернув увагу суду на те, що дійсно, протягом 2007-2008 років позивач звертався до Управління з листами щодо приватизації орендованого майна шляхом викупу. Але, враховуючи те, що орендовані позивачем об'єкти було включено до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, що підлягають приватизації лише відповідно до рішення обласної ради від 04.07.2013р. №861, на момент звернень позивача ще не було відповідної правової підстави для задоволення таких звернень.

Відповідач також вважає недоречним є посилання позивача за аналогією закону на норми Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", адже відповідно до ст.8 Цивільного кодексу України підставою для застосування аналогії є випадок, якщо цивільні відносини не врегульовані Цивільним кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором. Питання ж щодо володіння, користування, розпорядження об'єктами нерухомого майна та їх приватизації детально регламентовані Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, законодавством про приватизацію.

Крім того, відповідач вважає, що ТОВ "Поіск-Ніка" взагалі не є співвласником будівлі, а є власником декількох об'єктів індивідуально визначеного майна, що розташоване за адресами: м.Одеса, вул. Балківська, 42В; м.Одеса, вул. Балківська, 42Г; м.Одеса, вул. Балківська, 42Д. За таких обставин, відповідач вважає, що майна ТОВ "Поіск-Ніка" у будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42А, не має.

Відповідач також вважає, що позивачем невірно обрано спосіб захисту права , так як у даному випадку, як співвласник будівлі, він має звернутися до суду з позовом про захист свого майнового права із використанням механізмів захисту права власності, із можливим оскарженням рішення обласної ради, яким спірне майно було включено до переліку об'єктів приватизації. Використання ж механізму, передбаченого ст.215 Цивільного кодексу України є зобов'язаним способом захисту права, застосування якого є неможливим для захисту речових прав.

Відповідач вважає також безпідставним посилання позивача на порушення його прав орендаря на викуп орендованого майна, так як спосіб приватизації - "шляхом проведення аукціону" було визначено рішеннями Одеської обласної ради, які є чинними, і які позивач вважає такими, що не порушують його прав. ТОВ "Поіск-Ніка" брало участь у відповідних аукціонах нарівні з іншими учасниками аукціонів, тим самим визнаючи їх законність.

Відповідач також зауважив, що наявність зроблених позивачем витрат на поліпшення орендованого майна не є підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу цього майна іншим особам.

Третя особа у справі - Одеська обласна рада вважає позов ТОВ "Пояск-Ніка" необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню, посилаючись на те, що територіальні громади сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради станом на дати укладання оспорюваних договорів, були власниками частки нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А, що підтверджувалось Свідоцтвом про право власності від 20.04.2000р. На момент видачі зазначеного Свідоцтва територіальним громадам належало 767/1000 даного об'єкта. Протягом 2000-2011 років було укладено кілька договорів купівлі-продажу, у зв'язку з чим частка територіальних громад змінювалася та що відображалося на зворотному боці Свідоцтва. Станом на 22.11.2012р. було виготовлено новий технічний паспорт, у якому відображено приміщення, які належать області.

Третя особа також зазначає, що 10.09.2010р. Одеською обласною радою було прийнято рішення №1199-У про включення до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, які підлягають приватизації, приміщень підвалу, І,ІІ,ІІІ,ІУ,У поверхів та сходів УІ і УІІІ поверхів, загальною площею 4 120,6 кв.м. З урахуванням Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" 19.10.2012р. було проведено аукціон з продажу зазначеного майна. За результатами аукціону переможцем визначено ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" як учасника, який запропонував найвищу ціну. 06.12.2012р. з ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" укладено Договір купівлі-продажу.

Станом на початок 2013р. у власності територіальних громад сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради у будівлі №42-А по вул. Балківській у м.Одесі залишилась частка нежитлових приміщень загальною площею 543 кв.м, а саме: приміщення технічного поверху зі сходами загальною площею 332,4 кв.м, приміщення другого поверх загальною площею 132,7 кв.м, приміщення першого поверху загальною площею 77,9 кв.м, два ліфти - пасажирський та вантажний.

Враховуючи те, що частка обласної ради у будівлі є незначною і існувала складність у її утриманні та контролю за використанням, з метою наповнення обласного бюджету 04.07.2013р. Одеською обласною радою було прийнято рішення №861-УІ щодо включення цієї частки до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, які підлягають приватизації. За результатами аукціону переможцем визначено ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" як учасника , який запропонував найвищу ціну. 23.12.2013р. з ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" укладено Договір купівлі-продажу.

Одеська обласна рада зазначає, що рішення обласної ради №1199-У від 10.09.2010р. та №861-УІ від 04.07.2013р. є чинними, не визнані недійсними та не скасовані.

Розглянув матеріали справи, суд доходить до такого висновку:

Як вбачається з матеріалів справи, 06 грудня 2012р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Продавець) та ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" (Покупець) був укладений Договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні, згідно якого Продавець зобов'язався передати у власність Покупцю 383/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі, загальною площею 4066,6 кв.м, у тому числі: приміщення підвалу, коридори, сходові клітки, підсобні приміщення, туалети, вмивальні, ліфт, вентиляційну камеру, вентиляційну шахту тощо, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити ціну його продажу і виконати зазначені у Договорі умови.

23 грудня 2013р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Продавець) та ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" (Покупець) був укладений Договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні, згідно якого Продавець зобов'язався передати у власність Покупцю 51/1000 частин нежитлової будівлі під №42-А по вул. Балківській у м.Одесі, загальною площею 543,0 кв.м, та 2 ліфти - вантажний та пасажирський, а Покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації і сплатити ціну його продажу і виконати зазначені у Договорі умови.

Відповідно до п.8.1 Договору Продавець гарантує, що на момент укладання цього Договору об'єкт приватизації не входить до переліку об'єктів, які не підлягають приватизації, підготовка його до приватизації була проведена, не порушуючи діючого законодавства, ним раніше нікому іншому не проданий та іншим способом не відчужений, під заставою (у тому числі податковою), забороною (арештом) не перебуває, судового спору щодо нього, а також прав третіх осіб як у межах, так і за межами України не має, крім тих, про які Покупець повідомлений, як внесок до статутного капіталу (фонду) юридичних осіб не внесений, сервітутом не обтяжений.

Але, як вбачається з матеріалів справи, 28 квітня 2012р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) та ТОВ "Поіск-Ніка" (Орендар) був укладений Договір оренди майна, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення першого поверху площею 73,0 кв.м, дві частини технічного поверху площею 297,6 кв.м, сходи технічного поверху площею 34,6 кв.м, 2 ліфти цієї ж будівлі, які розташовані за адресою: м.Одеса, вул.. Балківська, 42-А, з метою розміщення складів. Об'єкт оренди переданий Орендарю за актом приймання-передачі 30.04.2012р. Строк дії Договору - з 01.05.2012р. по 31.03.2015р.

Отже, станом на дату укладання Договору купівлі-продажу від 23.12.2013р. існували права третіх осіб на предмет купівлі-продажу за цим Договором, і він був обтяжений чинним договором оренди з третіми особами. Доказів повідомлення Покупця про наявність такого обтяження відповідачі до матеріалів справи не надали.

Саме таке неповідомлення про наявність діючого Договору оренди, можливо, призвело у подальшому до судових спорів, пов'язаних із користуванням об'єктом оренди , та порушення прав та інтересів як орендаря , так і нового власника приміщень.

Слід також зауважити, що відповідно до згідно із рішенням конституційного Суду України (п.4.3.), відповідно до Конституції України всі суб'єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т. ін.

Аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Правовий режим майна, що перебуває у спільній власності власників квартир, має визначатися, відповідно до Конституції України (пункт 7 частини першої статті 92), виключно законами України.

У відповідності до ст.1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (визначення термінів) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); конструктивні елементи багатоквартирного будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їзна група тощо); неподільне майно - неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Згідно до розділу 8 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, нумерація житлових і допоміжних приміщень виконується арабськими цифрами окремо по кожній квартирі (приміщенню) у порядку руху за годинниковою стрілкою, починаючи від входу. Нумерація сходових кліток та інших допоміжних приміщень спільного загальнобудинкового користування та неопалювальних приміщень позначається римськими цифрами. Крім того, додатком 11 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна: Загальна характеристика основних конструктивних елементів, інженерного обладнання та оздоблення будинків, також передбачено, що Сходи є конструктивним елементом будинку.

Згідно зі статтею 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності і не підлягає відчуженню.

Відповідно до наданого позивачем до матеріалів справи Висновку №425 судової будівельно-технічної експертизи по кримінальній справі №120141760490001168 від 14.03.2014р., що був складений 24.03.2014р. ТОВ "Оціночна фірма "ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА", приміщення підвалу, в яких розміщені загальні інженерні комунікації, сходові марші, технічний поверх з ліфтовими шахтами будівлі, розташованої в м.Одесі по вул.. Балківська, 42-А, відносяться до категорії допоміжних приміщень.

Безпідставним, на думку суду, є посилання відповідачів на неможливість застосування до спірних правовідносин аналогії закону у зв'язку із відсутністю норми права, що регулює дані відносини, адже, відповідно до ст. 8 Цивільного кодексу України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Як вбачається з матеріалів справи, нежитлові приміщення, що належать на праві власності ТОВ "Поіск Ніка", та нежитлові приміщення, що були продані ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС", знаходяться в одній нежитловій будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А".

Але, у чинному законодавстві України відсутні норми, які б регулювати правовідносини власників нежитлових приміщень, що знаходяться у одній нежитловій будівлі, та здійснюють спільне користування деякими приміщеннями у цій будівлі, її конструктивними елементами (дах, прибудинкова територія, ліфти тощо), адже, без наявності можливості користування саме цими приміщеннями (конструктивними елементами) у власників окремих приміщень відсутня можливість взагалі до них потрапити.

За таких обставин, застосування до правовідносин, що склалися аналогії закону у даному випадку , на думку суду, є доречним.

Посилання ж ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" постанову Одеського апеляційного господарського суду у справі №20-30/113-09-2954 суд взагалі вважає недоречним, адже, як зазначив сам відповідач, у справі №20-30/113-09-2954 розглядалися правовідносини між ТОВ "Поіск Ніка" та Управлінням обласної ради з майнових відносин не як між співвласниками, а як орендодавця та орендаря.

Крім того, слід зауважити, що в мотивувальній частині постанови Одеського апеляційного господарського суду від 03.07.2014р. у справі №916/3184/13, на яку у якості заперечень посилався відповідач - ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС", зазначено, що ТОВ "Поіск Ніка" є власником нежитлових приміщень, розташованих за адресами: м.Одеса, вул. Балківська, 42-В, 42-Г, 42-Д, 42-К, 42-Л, а також співвласником нежитлової будівлі по вул. Балківська, 42-А, що підтверджується договорами купівлі-продажу від 24.07.2001р., 23.06.2009р., 04.07.2003р. та свідоцтвами на право власності на нерухоме майно від 25.06.2004р.

Згідно ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. За приписами ст. 203 цього Кодексу зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

За таких обставин, на думку суду, оспорювані Договори купівлі-продажу укладені з порушенням чинного законодавства України, що є підставою для визнання їх недійсними.

Згідно ст.15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Відповідно до ст.16 цього ж Кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права і інтересу. Отже, підставою звернення до суду є наявність порушеного, визнаного або оспорюваного права та інтересу. Одним із способів захисту порушеного права та інтересу є визнання недійсним правочину.

Відповідно до п.2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013р. "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" крім учасників правочину (сторін за договором), а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Слід також зауважити, що рішення Одеської обласної ради №1199-У від 10.09.2010р. та №861-УІ від 04.07.2013р. не містили повної інформації про об'єкти продажу. Зокрема, у рішенні ради від 04.07.2013р. №861-УІ "Про внесення змін до Переліку об'єктів спільної власності територіальних громад області, що підлягають приватизації" вирішено доповнити Перелік об'єктів спільної власності територіальних громад області, що підлягають приватизації, затверджений рішенням обласної ради від 09.12.2001р. №274-ХХІІІ, п.16, а саме: "частка обласної ради в нежитловій будівлі за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 42-А". Отже, даним рішенням до Переліку могло бути внесено будь-які приміщення, будь-якою площею, у зв'язку з чим оскарження такого рішення позивачем у справі , на думку суду, було б недоречним.

Безпідставним на думку суду є також посилання ТОВ "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" на пропуск позивачем строку позовної давності, передбаченого ч.2 ст.20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", адже відповідачем процитовано лише частину зазначеної статті . Відповідно ж до ст..20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" аукціон, конкурс може бути припинено і об'єкт знімається з торгів, конкурсного відбору на вимогу будь-кого з його учасників або органу приватизації у випадках, коли: не виконано вимог щодо змісту інформації, передбаченої статтею 15 цього Закону, та терміну її опублікування; об'єкт включено до відповідного переліку об'єктів, що підлягають приватизації, з порушенням чинного законодавства; покупець не визнається як такий згідно з законодавством про приватизацію; істотно порушувались інші правила оголошення та проведення аукціону, конкурсу, передбачені цим Законом. Зазначені порушення можуть бути підставою для визнання судом недійсними угод, укладених на аукціоні, конкурсі. Заява про визнання угод недійсними подається будь-ким з учасників аукціону, конкурсу або органом приватизації у місячний строк з дати проведення аукціону, завершення конкурсу.

Отже, встановлений у ч. 2 ст. 20 Закону строк стосується лише порушень , зазначених у ч.1 даної статті.

Відповідно до ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

За таких обставин, на думку суду, правомірною є вимога позивача щодо скасування державної реєстрації оспорюваних договорів купівлі-продажу.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Виходячи з матеріалів справи, на думку суду, позовні вимоги ТОВ "Поіск Ніка" є обґрунтованими, підтверджені матеріалами справи, у зв'язку з чим підлягають задоволенню.

Судові витрати по сплаті судового збору покласти на відповідачів відповідно до ст.44,49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 44,49,82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Поіск - Ніка" - задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним Договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні, укладений 06 грудня 2012р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКСІМЕР -ОПТІКС", посвідчений нотаріально приватним нотаріусом ОСОБА_1 за реєстровим №1607, та скасувати його державну реєстрацію.

3. Визнати недійсним Договір купівлі-продажу майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ та міст області шляхом продажу на аукціоні, укладений 23 грудня 2013р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕКСІМЕР -ОПТІКС", посвідчений нотаріально приватним нотаріусом ОСОБА_1 за реєстровим №1422 та скасувати його державну реєстрацію.

4. Стягнути з Управлінням обласної ради з майнових відносин (65032, м. Одеса, пр.-т. Шевченко, 4, код ЄДРПОУ 23212638) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Поіск - Ніка" (65006, м. Одеса, вул.. Балківська, 42-А, код ЄДРПОУ 13887559) витрати по сплаті судового збору у сумі 1218 грн.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЕКСІМЕР -ОПТІКС" (м. Київ, вул.. Дмитрова, 5-Б, код ЄДРПОУ 33059187) користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Поіск - Ніка" (65006, м. Одеса, вул.. Балківська, 42-А, код ЄДРПОУ 13887559) витрати по сплаті судового збору у сумі 1218 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 08 серпня 2014р.

Суддя Рога Н. В.