Постанова

від 23.06.2009 по справі 14/452-пн-08

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

14/452-пн-08

У к р а ї н а

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

  ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

23.06.09                                                                                               Справа №14/452-пн-08

Колегія суддів Запорізького апеляційного господарського суду у складі:

при секретарі: Савченко Ю.В.

за участю представників:

від позивача: Скульська Н.О., довіреність № 28 від 02.03.09р.;

                      Галков М.О., довіреність № 29 від 02.03.09р.;

від відповідача: Кіщенко Д.С., довіреність № 6 від 09.01.09р.;

розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку  «Імперія», м. Херсон,

на рішення  господарського суду Херсонської області від 22.12.2008р. у справі  №14/452-пн-08

за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку  «Імперія», м. Херсон,

до відповідача: Акціонерного товариства закритого типу «Молодіжний житловий комплекс», м. Херсон,

про спонукання виконати певні дії,

ВСТАНОВИВ:

Ухвалами від 03.03.2009р. та від 14.04.2009р. розгляд справи відкладався. Колегія неодноразово змінювалась. У судовому засіданні 02.06.2009р. оголошувалася перерва для підготовки постанови у повному обсязі.

Розпорядженням Першого заступника голови Запорізького апеляційного господарського суду №1081 від 02.06.2009р. справа № 14/452-пн-08 передана для розгляду колегії суддів у складі: головуючого судді Антоніка С.Г.; суддів: Кагітіної Л.П., Шевченко Т.М., яка прийняла справу до свого провадження.

За заявою представників сторін судовий процес здійснювався без фіксації технічними засобами. За їхньою згодою у судовому засіданні 23.06.2009р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 22.12.2008р. у справі №14/452-пн-08 (суддя Гридасов Ю.В.) у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано ст.ст.1,9,12,13 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», на підставі яких суд дійшов висновку, що відповідач є власником та балансоутримувачем нежилих офісних приміщень, щодо яких позивач вимагає вчинити певні дії, та не є членом об'єднання – позивача і тому не керується у своїй діяльності статутом об'єднання; між сторонами відповідний договір не укладений; вказаним законом не визначено розмірів та строків платежів, тому у відповідача не виникли зобов'язання перед позивачем щодо сплати обов'язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна, інших спільних витрат, та щодо передачі належних йому на праві власності нежилих офісних приміщень на баланс позивачу. Натомість, Закон дозволяє відповідачу залишатись балансоутримувачем нежилих офісних приміщень, розташованих у житловому комплексі.

Не погоджуючись з таким рішенням суду, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імперія» звернулося до Запорізького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій зазначає, що суд дійшов невірного висновку щодо відсутності у відповідача обов'язку передати на баланс об'єднання цокольного поверху житлового будинку, оскільки він є частиною цього будинку і необхідний для його обслуговування. Внаслідок передання на баланс цього майна об'єднанню, відповідач не позбавляється права власності на нього. Підставою для передання будинку на баланс позивача є рішення загальних зборів об'єднання. Відсутність договору між позивачем та відповідачем не є підставою для звільнення відповідача від сплати внесків на утримання будинку, оскільки їх сплата є обов'язковою згідно з законодавством. Крім того, вказує, що суд безпідставно не розглянув вимогу позивача про зобов'язання відповідача укласти договір на утримання та ремонт будинку.

У судових засіданнях представники позивача підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі, зазначають, що відповідач володіє приміщеннями у цокольному поверсі загальною площею 525,7 м2, просять рішення місцевого суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Представник АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» у судових засіданнях проти апеляційних вимог заперечив, надав суду відзив, в якому зазначає, що відповідач за рішенням виконкому міської ради є балансоутримувачем лише офісних приміщень загальною площею 469,6 м2, окремо від житлової частини і згаданих технічних приміщень. В подальшому відповідачем було поставлено на баланс та оформлено право власності на офісні приміщення в цокольному поверсі, які знаходяться в будинку, агрегати ж, від яких залежить обслуговування будинку, не є власністю та не перебувають на балансі відповідача. Крім того, вважає, що законодавство не визначає необхідності та обов'язковості передачі на баланс об'єднання такого майна. АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» не є членом об'єднання, тому рішення його органів не є обов'язковим для їх виконання відповідачем. Договірні відносини між сторонами стосовно управління та утримання будинку відсутні. Просить залишити рішення місцевого суду без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Згідно ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи та апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування господарським судом норм чинного законодавства при постановленні оскаржуваного рішення, Запорізькій апеляційний господарський суд вважає за необхідне рішення господарського суду Херсонської області скасувати частково, виходячи з наступного.

Рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради  №87 від 20.02.07р. затверджено акт державної приймальної комісії від 29.12.06р. стосовно прийняття до експлуатації 6-поверхового житлового будинку із вбудованими офісними приміщеннями по пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6 (II черга будівництва), АТЗТ «МЖК». Виконану технічну документацію на житловий будинок у повному обсязі передано на постійне зберігання  приватній житлово-експлуатаційній фірмі (ПЖЕФ) «Реформа». Балансоутримувачами житлового будинку призначені:

- житлової частини та технічних приміщень будівлі: ПЖЕФ «Реформа»;

- офісних приміщень у цокольному поверсі: АТЗТ «МЖК».

06 жовтня 2007 року рішенням установчих зборів власників квартир багатоквартирного будинку за адресою М.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6 створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «ІМПЕРІЯ» та затверджено його статут, який зареєстрований виконкомом  Суворівської у м.Херсоні Ради 23.10.07р. за № 56.

На загальних зборах членів ОСББ «ІМПЕРІЯ» 06.10.07р. вирішено прийняти на баланс ОСББ житловий комплекс за адресою: м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6 разом з приміщеннями у цокольному поверсі, будинковою територією (земельною ділянкою), технічною документацією, планом земельної ділянки. Обрано комісію для підписання акту приймання-передачі з балансу на баланс житлового комплексу, при будинкової території, технічної документації. Затверджено щомісячні внески на утримання житлового комплексу та при будинкової території у розмірі:

-          для власників житлових приміщень – 0,75 грн. за 1 кв.м загальної площі;

-          для власників нежитлових приміщень – 1,50 грн. за 1 кв.м загальної площі.

26.11.07р. ОСББ «ІМПЕРІЯ» на адресу АТЗТ «МЖК» направлено листа з проханням передати на баланс ОСББ цокольний поверх та призначити комісію від АТЗТ «МЖК» для підписання акту. 01.02.08р. ОССБ вдруге направили листа з вимогою передати на баланс цокольний поверх, а також направило для підпису договір про відносини та акт приймання-передачі виконаних робіт за січень місяць та рахунок на сплату.

У зв'язку з відмовою АТЗТ «МЖК» передати на баланс цокольний поверх, відмовою підписати договір про відносини та сплатити за виконані роботи ОСББ «ІМПЕРІЯ» звернулася до суду з позовом, в якому , з урахуванням збільшених позовних вимог, просила суд:

1. Зобов'язати АТЗТ «МЖК» передати на баланс ОСББ приміщення у цокольному поверсі : XVII коридор 25,9 кв.м., XVIII підсобне 8,6 кв.м., XIX провідне 22,0 кв.м., XX провідне 20,8 кв.м.,XXI провідне 23,5 кв.м., XXII провідне 20,1 кв.м., XXIII провідне 22,3 кв.м. , XXIV провідне 25,5 кв.м., XXV підсобне 3,9 кв.м., XXVI провідне 13,1 кв.м., XXVII провідне 9,2 кв.м., XXVIII коридор 4,5 кв.м., XXIX щитова 8,7 кв.м., XXX бойлер 18,6 кв.м. , XXXI коридор 13,4 кв.м, XXXII підсобне 2,1 кв.м., XXXIII коридор 38,7 кв.м., XXXIV туалет 1,8 кв.м., XXXV підсобне 2,6 кв.м., XXXVI коридор 2,6 кв.м., XXXVII провідне 21,0 кв.м., XXXVIII провідне 29,4 кв.м., XXXIX підсобне 7,7 кв.м., ХL провідне 21,1 кв.м., ХLІ підсобне 2,8 кв.м., ХLІІ коридор 3,6 кв.м., ХLІII провідне 19,6 кв.м., ХLІV провідне 29,1 кв.м., ХLV провідне 22,0 кв.м., ХLVІ підсобне 3,6 кв.м., ХLVІІ туалет 1,8 кв.м., ХLVШ підсобне 3,7 кв.м., ХLІХ підсобне 1,6 кв.м., L провідне 23,7 кв.м., LI коридор 47,1 кв.м.;

2. Зобов'язати АТЗТ «МЖК» укласти з ОСББ договір відносин власника нежитлових приміщень та об'єднання, форма якого затверджена рішенням загальних зборів.

3. Стягнути з АТЗТ «МЖК» на користь ОСББ 7 044 грн. внеску на утримання будинку та судові витрати.

Колегія суддів не погоджується з рішенням місцевого суду, яким відмовлено в задоволенні позову у зв'язку з наступним.

Згідно ч.ч.1-7, 9 ст..11 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі Закон), об'єднання після набуття статусу юридичної особи може:

          прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;

          за договором    з    попереднім   власником   залишити   його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;

          укласти договір з будь-якою  юридичною  особою,  статут  якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.

          Рішення про прийняття на баланс  основних  фондів  приймається відповідно  до  цього  Закону,  інших нормативно-правових актів та статуту об'єднання.

Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.

У разі  якщо  у  новозбудованому  будинку  власники  квартир, приміщень  протягом  двох  місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють  об'єднання  і  не  приймають  на баланс основні фонди,  сільська,  селищна,  міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача.

Призначений балансоутримувач здійснює  свої  повноваження  по забезпеченню  управління  будинком  до прийняття будинку на баланс об'єднанням.  Витрати  на  здійснення   цих   функцій   управління розподіляються  між  власниками  пропорційно  площі приміщень,  що перебувають у їх власності.

          Передача майна з балансу на баланс  відбувається  у  порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

          Передача на  баланс  майна  (в тому числі земельної ділянки),  яке  входить  до  складу  житлового  комплексу,  але  не  належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього.

          Спори щодо  прийняття та передачі на баланс майна вирішуються у судовому порядку.

Таким чином, з даної норми закону випливає, що до створення об'єднання співвласників у новозбудованому будинку балансоутримувач призначається відповідною радою і здійснює повноваження  по забезпеченню управління будинком до прийняття будинку на баланс об'єднання. При цьому форму управління вибирає об'єднання. І, якщо об'єднання прийняло рішення прийняти на баланс весь житловий комплекс, то попередній балансоутримувач зобов'язаний передати майно.

Як вже вказувалось вище, виконкомом міськради при прийнятті житлового комплексу до експлуатації було призначено два балансоутримувача: ПЖЕФ «Реформа» та АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс». Оскільки ОСББ «ІМПЕРІЯ» прийняло рішення про прийняття на баланс весь житловий комплекс, то ПЖЕФ «Реформа» та АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» зобов'язані передати майно, що знаходилося у них на балансі.

ПЖЕФ «Реформа» , згідно акту приймання-передачі від 07.11.07р. передав, а ОСББ прийняло майно частини житлового комплексу, що знаходилась на балансі у ПЖЕФ «Реформа».

АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» до цього часу частину житлового комплексу, яка знаходиться у нього на балансі не передав. А тому позовні вимоги  в частині зобов'язання відповідача передати на баланс приміщення  у цокольному поверсі підлягають задоволенню, але частково, за виключенням приміщення щитової та бойлерної (приміщення XXIX та XXX  відповідно), оскільки дані приміщення за актом від 04.09.07р. передавалися  АТЗТ «МЖК» на баланс ПЖЕФ «Реформа (т.1 а.с.154), а за актом від 07.11.07р. ПЖЕФ «Реформа» передала ОСББ «ІМПЕРІЯ».

Доводи відповідача про те, що оскільки він є власником приміщень і не зобов'язаний передавати на баланс приміщення не приймаються до уваги, оскільки як вже наголошувалось балансоутримувач зобов'язаний передати на баланс ОСББ майно, при цьому, як встановлено  ст..11 Закону  передача на  баланс  майна ,  яке  входить  до  складу  житлового  комплексу,  але  не  належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Тобто право власності відповідача на офісні приміщення не порушується.

Відповідно до ч.ч.1, 4, 5 ст. 13 Закону, відносини власників  приміщень   і   управителя   регулюються договором між ними,  який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний  орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.

Укладення договору   між   власником  окремого  приміщення  у житловому комплексі та управителем є обов'язковим  і  не  залежить від  членства  в об'єднанні,  за винятком випадку,  коли власник і управитель є однією особою.

Таким чином АТЗТ «МЖК» зобов'язаний укласти договір. Але позовні вимоги в частині зобов'язання відповідача укласти договір не підлягають задоволенню у зв'язку з неправильно обраним позивачем способом захисту порушеного права.

Відповідно до ст..187 ГК України, спори, що виникають при укладанні договорів, укладання яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладання відповідного договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Тобто, у разі виникнення спору (відмови в укладанні договору), укладання договору здійснюється рішенням суду. І саме з таким позовом до суду повинен звертатися позивач, а не з позовом про зобов'язання відповідача укласти договір.

Згідно ч.ч.6, 7 ст.13 Закону, у разі  відмови  власника  приміщення  укладати  договір  або сплачувати обов'язкові платежі на утримання та ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна об'єднання має  право звернення  до  суду  для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

          Право на  звернення  до  суду  виникає  у  об'єднання   через шістдесят  днів  з дня припинення платежів або відмови в укладенні договору.

На підставі даної статті підлягають задоволенню і позовні вимоги щодо стягненню обов'язкових платежів на утримання та ремонт, але в меншому розмірі.

Позивач просить стягнути з відповідача 7 044 грн. за період з лютого по листопад 2008 року включно, з розрахунку 704,40 грн. щомісячно. При цьому здійснює розрахунок виходячи з вартості 1 кв.м  встановленого рішенням зборів для АТЗТ «МЖК» - 1,50 грн.

Колегія суддів не погоджується з таким розрахунком у зв'язку з наступним.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.20 Закону, частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і  ремонт   неподільного   майна   у   багатоквартирному   будинку встановлюється   пропорційно  до  загальної  площі  приміщень,  що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

           Частка в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і   ремонт  загального  майна  та  в  інших  спільних  витратах  у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до  загальної площі  приміщень,  що  перебувають  у  користуванні  фізичних  або юридичних осіб.

Як вбачається з інвентарної справи, загальна внутрішня площа житлового комплексу складає 3 704,8 кв.м. Відповідач є власником офісних приміщень загальною площею 469,6 кв.м. Згідно кошторису внески на утримання житлового комплексу на весь 2008 рік складають 33 938,4 грн. Таким чином, частка відповідача на утримання загального і неподільного майна за 10 місяців ( з лютого по листопад) буде складати 3 584,87 грн. у стягненні іншої суми слід відмовити.  

У зв'язку з цим апеляційна скарга Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку  «Імперія», м. Херсон, підлягає частковому задоволенню. Рішення підлягає частковому скасуванню.

Судові витрати відповідно до ст.49 ГПК України покласти на відповідача, оскільки спір до суду доведений з його вини.

                На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Запорізький апеляційний господарський суд –

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку  «Імперія», м. Херсон, на рішення господарського суду Херсонської області від 22.12.2008р. у справі  №14/452-пн-08 задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Херсонської області від 22.12.2008р. у справі №14/452-пн-08 скасувати частково. Прийняти нове рішення.

Зобов'язати Акціонерне товариства закритого типу «Молодіжний житловий комплекс» (м. Херсон, м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6. ЄДРПОУ 35468955) передати на баланс об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Імперія» (м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6 ЄДРПОУ 14137852) приміщення у цокольному поверсі:  XVII коридор 25,9 кв.м., XVIII підсобне 8,6 кв.м., XIX провідне 22,0 кв.м., XX провідне 20,8 кв.м.,XXI провідне 23,5 кв.м., XXII провідне 20,1 кв.м., XXIII провідне 22,3 кв.м. , XXIV провідне 25,5 кв.м., XXV підсобне 3,9 кв.м., XXVI провідне 13,1 кв.м., XXVII провідне 9,2 кв.м., XXVIII коридор 4,5 кв.м.,  XXXI коридор 13,4 кв.м, XXXII підсобне 2,1 кв.м., XXXIII коридор 38,7 кв.м., XXXIV туалет 1,8 кв.м., XXXV підсобне 2,6 кв.м., XXXVI коридор 2,6 кв.м., XXXVII провідне 21,0 кв.м., XXXVIII провідне 29,4 кв.м., XXXIX підсобне 7,7 кв.м., ХL провідне 21,1 кв.м., ХLІ підсобне 2,8 кв.м., ХLІІ коридор 3,6 кв.м., ХLІII провідне 19,6 кв.м., ХLІV провідне 29,1 кв.м., ХLV провідне 22,0 кв.м., ХLVІ підсобне 3,6 кв.м., ХLVІІ туалет 1,8 кв.м., ХLVШ підсобне 3,7 кв.м., ХLІХ підсобне 1,6 кв.м., L провідне 23,7 кв.м., LI коридор 47,1 кв.м в житловому будинку за адресою:  м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6.

Стягнути з Акціонерного товариства закритого типу «Молодіжний житловий комплекс» (м. Херсон, м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6. ЄДРПОУ 35468955) на користь  об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імперія» (м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, 38, корп.6 ЄДРПОУ 14137852) обо'язкові платежі на утримання та ремонт у сумі 3 584,87 грн., 408 грн. витрат не держмито та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В задоволенні іншої частин позовних вимог відмовити.

Видачу наказів з урахуванням банківських реквізитів доручити господарському суду