Постанова

від 16.06.2009 по справі 20/244-08-5626

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

20/244-08-5626

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"16" червня 2009 р. Справа № 20/244-08-5626

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого Н.Б.Таценко

суддів М.В. Сидоренко, М.А. Мишкіної

секретар судового засідання Скуділо О.В.

за участю представників сторін:

від Українсько-Ізраїльського спільного підприємства „ВИВА ЛТД” ТОВ: Тормос С.В. –довіреність б/н від 16.01.2009р.

від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради: Курлович О.О. –довіреність № 01-13/14970 від 26.12.2008р.

розглянула у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  

Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області

від 06.04.2009р.

по справі № 20/244-08-5626

за позовом: Українсько-Ізраїльського спільного підприємства „ВИВА ЛТД” товариства з обмеженою відповідальністю

до відповідача: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

про визнання за Українсько-Ізраїльським спільним підприємством „ВИВА ЛТД” ТОВ права на укладення договорів суборенди без попереднього погодження з Орендодавцем

за зустрічним позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради  

до відповідача: Українсько-Ізраїльського спільного підприємства „ВИВА ЛТД” товариство з обмеженою відповідальністю

про розірвання договору оренди та виселення

(сторони та суть спору зазначаються згідно рішення суду)

Рішенням господарського суду Одеської області від 06.04.2009р. по справі № 20/244-08-5626 (суддя Щавинська Ю.М.) уточнені на вимогу суду у судовому засіданні 06.04.2009р. первісні позовні вимоги Українсько-Ізраїльського спільного підприємства „ВИВА ЛТД” товариство з обмеженою відповідальністю (далі СП „ВИВА ЛТД”) до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі Представництво) про визнання за позивачем права на укладення договорів суборенди по договору оренди № 29/3 від 01.09.1995р. без попереднього погодження з орендодавцем задоволені у повному обсязі, т. я. у вказаному договорі не містяться умови, що регулюють відносини пов'язані із здаванням комунального майна в суборенду, відповідно до ст. 22 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та ст. 288 ГК України орендар має право на здавання майна в суборенду без спеціальної згоди орендодавця, у задоволенні зустрічного позову про розірвання цього договору про передачу спільному підприємству у строкове платне користування нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 133 кв. м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 22, виселення орендаря з вказаного об'єкту відмовлено внаслідок відсутності законних підстав: 1) посилання на ст. 774 ЦК України не прийняті до уваги з врахуванням укладення спірного договору у 1995р. до набрання чинності ЦК України 2003р., існування Закону України „Про оренду державного та комунального майна” –спеціального нормативного акту, що регулює спірні правовідносини щодо права передачі в суборенду нерухомого майна, 2) в порушення ст. 33 ГПК України Представництвом жодним чином не доведено порушення орендарем п. 3.4 договору оренди, т. я. факт проведення самовільної реконструкції встановлений Представництвом на підставі складеного його співробітниками без спеціальних знань у галузі будівництва при візуальному огляді акту обстеження, тоді як технічний паспорт БТІ свідчить, що площа приміщення відповідає умовам договору, останній не містить штамп, який проставляється у випадку виявлення самочинної реконструкції відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001р. № 127, та методичних рекомендацій із застосуванням зазначеної інструкції, 3) проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні по п. 3.6 договору оренди на підставі згоди Представництва (лист № 01-13/13371 від 23.12.2004р.) згідно з належним чином затвердженою проектною документацією, 4) посилання позивача по зустрічному позову на порушення відповідачем вимог п. 2.5 договору оренди, ст. 10 Закон України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 999 ЦК України, на неукладення спільним підприємством охоронного договору з Управлінням охорони нерухомих об'єктів культурної спадщини відхилені як необґрунтовані внаслідок укладення орендарем з житлово-експлуатаційною організацією  чинного згідно додатків договору № 326/3 від 13.03.2003р. на повернення експлуатаційних витрат, договорів страхування орендованого майна № 0802/08 від 08.02.2008р. (а. с. 135) та № 0902/09 від 09.02.2009р.(а. с. 110-111) та непередбачення останнього положення підставою договором і чинним законодавством для розірвання договору, вимоги позивача про проведення орендарем нової експертної оцінки з покладенням на нього витрат на її проведення не відповідають Конституції України та чинному законодавству у зв'язку з чим не можуть вважатися правомірними, т. я. перелічені в зустрічному позові законодавчі акти в обґрунтування необхідності проведення експертної оцінки не містять приписів про обов'язковість її проведення при перегляді орендної плати у зв'язку зі зміною ставок за наявності діючого договору оренди, не кореспондуються з листом ФДМ України від 07.07.2000р.

          Представництво звернулося до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою № 01-13/4701 від 22.05.2009р. (вх. № 1069 від 28.05.2009р.), в якій просить вказане рішення господарського суду скасувати внаслідок прийняття останнього з порушення норм матеріального права (ст. ст. 774, 783 ЦК України, ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”), неповним з'ясуванням всіх обставин у справі, прийняти нове рішення, зустрічні позовні вимоги Представництва задовольнити в повному обсязі, у задоволенні первісних позовних вимог відмовити, керуючись п. 2 ст. 773, ст. 783 ЦК України, п. 3.15 договору оренди, розповсюдження на спірні відносини ЦК України відповідно до його п. 9 Прикінцевих та перехідних положень, т. я. спірний договір оренди є діючим, передача орендарем ТОВ „Стілтрейд” у суборенду нежитлового приміщення першого поверху під розміщення магазину всупереч ст. 774 ЦК України, котра передбачає погодження передачі приміщення в суборенду, підтверджується дозволами і листом заступника начальника управління розвитку споживчого ринку та захисту прав споживачів Одеської міської ради від 10.10.2008р. з зазначенням в останньому про відсутність дозволу у СП „ВИВА ЛТД” на розміщення та експлуатацію об'єкта торгівлі, про попереднє узгодження орендарем іншого договору суборенди свідчить договір від 16.06.2006р., звернення СП „ВИВА ЛТД” з листом від 26.08.2008р. до Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини Обласної державної адміністрації не підтверджує виконання спільним підприємством обов'язку  укладення охоронного договору.

          В відзиві на апеляційну скаргу (вх. № 1069 Д1 від 15.06.2009р.) СП „ВИВА ЛТД” просить рішення господарського суду Одеської області від 06.04.2009р. по справі № 20/244-08-5626 залишити без змін, а скаргу Представництва без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та заслухавши представників сторін, колегія суддів,  –

В с т а н о в и л а:

01.09.1995р. відділ нежитлового фонду Одеської міської Ради народних депутатів (виконкому) (далі Орендодавець) і СП „ВИВА ЛТД” (далі Орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення з строком оренди на 50 років до 31.08.2045р. про передачу у строкове платне користування приміщення першого поверху під магазин, розташованого в будинку № 22, по вул. Жуковського загальною площею 133 кв. м, з орендною платою в сумі 28728000 карбованців (п. п. 2.1-2.3). Згідно п. 2.5 названого договору Орендар зобов'язаний у десятиденний термін укласти договір з житлово-експлуатаційною організацією, на території якої розташоване орендоване приміщення, на повернення експлуатаційних витрат. Пункти 3.4, 3.6 зазначеного договору передбачають, що Орендар не має права без дозволу Орендодавця і узгодження в установленому порядку проекту реконструювати об'єкт, прибудовувати входи в підвали, змінювати фасад та ін., капітальний ремонт займаного приміщення, викликаний особливостями господарської діяльності Орендаря (реконструкцією чи прилаштуванням приміщень для його потреб) проводиться лише з дозволу Орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації і за рахунок Орендаря. У випадку невиконання чи неналежного виконання зобов'язань по цьому договору однією із сторін друга сторона вправі в односторонньому порядку розірвати цей договір відповідно до діючого законодавства (п. 3.15).

Рішенням виконкому Одеської міської ради № 1166 від 10.12.1996р. повноваження орендодавця передані Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, співробітниками котрого 26.11.2008р. складено та підписано акт обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Жуковського, 22, з якого вбачається, що приміщення без узгодження з Представництвом передано ТОВ „СТІЛТРЕЙД”  у суборенду. На підставі вказаного акту обстеження Представництвом 05.12.2008р. на адресу СП „ВИВА ЛТД” надіслано пропозицію № 01-15/1586 про розірвання договору оренди від 01.09.1995р. по ст. 526 ЦК України, п. 1 ст. 193 ГК України, ст. 29 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” і здійснення фактичної передачі нежитлового приміщення орендодавцю з підписанням акту приймання-передачі внаслідок неузгодження орендарем з орендодавцем укладення договору суборенди всупереч ст. 774 ЦК України.

26.12.2008р. СП „ВИВА ЛТД” звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою б/н та б/д до Представництва про визнання за позивачем права на укладення договорів суборенди без попереднього погодження з Орендодавцем –Представництвом, керуючись ч. 2 ст. 22 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 288 ГК України, які являються спеціальними нормами, а ст. 774 ЦК України –загальною нормою, умовами договору оренди нежитлового приміщення від 01.09.1995р. передача об'єкта оренди в суборенду не забороняється.

23.01.2009р. співробітниками Представництва повторно складено та підписано акт обстеження нежитлового приміщення, розташованого за адресою: вул. Жуковського, 22, яким встановлено користування приміщенням ТОВ „СТІЛТРЕЙД” та виявлена реконструкція приміщення, в результаті якої проведена зміна конфігурації площі орендованого об'єкту без надання орендарем нового технічного паспорту на зміну площі і нової експертної оцінки приміщення.

          В подальшому Представництво звернулося до господарського суду з зустрічним позовом № 03.02.2009р. від 01-13/1122 про розірвання договору оренди № 29/3 від 01.09.1995р. про передачу спільному підприємству у строкове платне користування нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 133 кв. м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 22, виселення орендаря з вказаного об'єкту, керуючись ст. ст. 526, 611, 651, 773, 774, 783 ЦК України, ст. 267 ЦК УРСР, ст. 193 ГК України, ст. ст. 10, 26, 29 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” внаслідок передачі орендарем без дозволу Представництва в суборенду ТОВ „Стілтрейд” нежитлового приміщення першого поверху під розміщення магазину, проведення незаконної реконструкції всупереч п. п. 3.4, 3.6 договору оренди, неукладення договорів з Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини, відповідно до п. 2.5 з житлово-експлуатаційною організацією, в порушення ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 999 ЦК України орендарем не застрахований об'єкт оренди.

Рішенням господарського суду від 06.04.2009р. уточнені первісні позовні вимоги про визнання за позивачем права на укладення договорів суборенди по договору оренди № 29/3 від 01.09.1995р. без попереднього погодження з орендодавцем задоволені у повному обсязі з відмовою в задоволенні зустрічного позову Представництва про розірвання вказаного договору про передачу спільному підприємству у строкове платне користування нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 133 кв. м, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Жуковського, 22, виселення орендаря з вказаного об'єкту з мотивів, наведених в описовій частині постанови.  Наразі рішення господарського суду, законність і обґрунтованість котрого перевірена в повному обсязі відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України, відповідає чинному законодавству, матеріалам та обставинам справи, правових підстав для скасування останнього і задоволення апеляційної скарги не вбачається, виходячи з наступного. Так, з безпосереднього змісту вищенаведеного зустрічного позову за умови одночасного застосування норм ЦК УРСР і ЦК України не вбачається належного обґрунтування Представництвом посилань на ст. 651 ЦК України з зазначенням згідно приписів останньої конкретних підстав та певного випадку звернення до господарського суду. В подальшому в додаткових обґрунтуваннях № 01-13/1908 від 23.02.2009р. в порядку ст. 22 ГПК України Представництво поряд з попередньо згаданими нормами при наведенні змісту зустрічного позову посилається на незаконне зайняття нежитлового приміщення –об'єкта комунальної власності в порушення ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”, що перешкоджає ефективному використанню та розпорядженню вищевказаним об'єктом комунальної власності в інтересах територіальної громади м. Одеси, гарантування ст. ст. 13, 41, 141 Конституції України, ст. 321 ЦК України рівності прав усіх суб'єктів права власності та права власника на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися майном, що йому належить, т. я. право власності є абсолютним правом. Однак одночасне застосування Представництвом при зверненні з зустрічним позовом норм ЦК УРСР і ЦК України та зазначення про незаконне зайняття нежитлового приміщення –об'єкта комунальної власності в порушення ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” щодо правовідносин по даному спору за наявності чинного укладеного сторонами договору оренди є неправомірним.

Наразі згідно ч. 1 ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом, тобто вказана норма не є імперативною, а законодавче закріплення співвідношення між диспозитивними та імперативними нормами вперше на законодавчому рівні здійснено в ч. 3 ст. 6 ЦК України, до набрання чинності котрого це співвідношення відображалось лише в теорії права. Натомість орендар по ч. 1 ст. 288 ГК України, котра встановлює особливості регулювання орендних відносин суб'єктів господарювання, має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (в даному випадку в договорі оренди положення щодо передбачення такого іншого відсутні). Крім того, згідно ч. 2 ст. 22 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992р. № 2269-XII (із змінами) орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. Таким чином, виходячи з змісту договору оренди від 01.09.1995р. орендар вправі здавати окремі об'єкти оренди в суборенду.

Викладеним підтверджуються висновки господарського суду щодо задоволення первісного позову і про безпідставність посилань Представництва на ст. 774 ЦК України в якості підстави для розірвання договору оренди по ст. 651 ЦК України і виселення орендаря внаслідок чого положення апеляційної скарги щодо передачі спільним підприємством товариству „Стілтрейд” у суборенду нежитлового приміщення першого поверху під розміщення магазину всупереч ст. 774 ЦК України з наведенням певних обставин не заслуговують на увагу. Натомість зазначення в апеляційній скарзі, що звернення СП „ВИВА ЛТД” з листом від 26.08.2008р. до Управління з питань охорони об'єктів культурної спадщини Обласної державної адміністрації не підтверджує виконання спільним підприємством обов'язку  укладення охоронного договору підлягає врахуванню апеляційною інстанцією, але чинне законодавство і договір оренди від 01.09.1995р. не передбачають неукладення охоронного договору підставою для розірвання договору оренди.

Висновок господарського суду про недоведення Представництвом всупереч ст. 33 ГПК України порушення орендарем п. 3.4 договору оренди, вимог п. 2.5 договору оренди, ст. 10 Закон України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 999 ЦК України цілком відповідають матеріалам справи внаслідок непредставлення належних і допустимих доказів по ст. 34 ГПК України здійснення самовільної реконструкції та з врахуванням наявності чинних договорів страхування орендованого майна № 0802/08 від 08.02.2008р. (а. с. 135) та № 0902/09 від 09.02.2009р.(а. с. 110-111). Вищенаведене свідчить, що загальний висновок господарського суду про відмову у зустрічному позові із-за відсутності законних підстав і задоволення первісного позову відповідає чинному законодавству і матеріалам справи.

За таких обставин, правових підстав для задоволення апеляційної скарги не вбачається, рішення господарського суду від 06.04.2009р. по цій справі слід залишити без змін.  

Керуючись ст. ст. 99, 101-103, 105 ГПК України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Одеської області від 06.04.2009р. по справі № 20/244-08-5626 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.  

Головуючий суддя                                                                                Н.Б. Таценко

Суддя                                                                                                    М.В. Сидоренко

Суддя                                                                                                    М.А. Мишкіна

Постанова підписана 16.06.2009р.