Постанова

від 31.10.2014 по справі 922/1870/14

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" жовтня 2014 р. Справа № 922/1870/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Черленяк М.І., суддя Хачатрян В.С., суддя Ільїн О.В.

при секретарі Деппа-Крівіч А.О.,

за участю представників:

позивача - не з'явився, до перерви Маринушкіна Л.В. (дор. № 08-111581912-13 від 30.12.2013 року);

третя особа - не з'явився, до перерви Маринушкіна Л.В. (дор. № 65101225-14);

відповідача - Буцун Д.В. (доручення від 28.04.2014 року);

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2184Х/1-12) на рішення господарського суду Харківської області від 08 липня 2014 року у справі №922/1870/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків,

до Приватного підприємства фірма "Соломея", м. Харків,

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

В травні 2014 року Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватного підприємства фірма "Соломея", в якій, з урахуванням заяви про виправлення технічної помилки від 17.06.2014 року, просила внести зміни до договору оренди від 30.03.2006 р. за № 340667100043 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, запропонованій позивачем.

Рішенням господарського суду Харківської області від 08 липня 2014 року у справі №922/1870/14 (суддя Доленчук Д.О.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 30.03.2006 року, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 30.03.2006 р. за № 340667100043 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "30" березня 2006 року за № 340667100043

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр

державного земельного кадастру при Державному комітеті України

по земельних ресурсах"

"____"

---

20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та Приватне підприємство фірма "Соломея" (Орендар) в особі керівника

---

з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Пункти 5., 9. договору оренди землі, зареєстрованого " 30" березня 2006 року за № 340667100043 змінити, доповнити пункт 2. словами і викласти у такій редакції:

" 2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:04:008:0011"

" 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 701 від 24.09.2013 становить 4458612 грн. (чотири мільйони чотириста п'ятдесят вісім тисяч шістсот дванадцять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. "

" 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 159/14 від 07.10.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 249682,27 грн. (двісті сорок дев'ять тисяч шістсот вісімдесят дві гривні 27 копійок), або в місяць - 20806,86 грн. (двадцять тисяч вісімсот шість гривень 86 копійок)."

ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого " 30" березня 2006 року за № 340667100043 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада Приватне підприємство

Харківської області фірма "Соломея"

м. Харків, м-н Конституції, 7 61017, м. Харків, вул. Котлова, 210

код 04059243 код 32949216

В особі міського голови В особі керівника

---

Г.А. Кернес

---

---

/підпис/ / підпис/ /ПІБ/".

В решті позову відмовлено. Стягнуто з Приватного підприємства фірма "Соломея" на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 609,00 грн.

Відповідач з рішенням місцевого господарського суду не погодився та подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 08 липня 2014 року у справі №922/1870/14 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається на те, що рішення суду першої інстанції прийнято при неповному з'ясуванні обставин справи, з порушенням норм матеріального права. Крім того, зазначає, що, на його думку, ні спірним договором, ні законом не передбачено такої підстави для внесення змін до договору як зміна нормативної грошової оцінки земель. Також вважає, що зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

Позивач та третя особа письмових відзивів на апеляційну скаргу відповідача не надали.

В судовому засіданні 22.10.2014 року представник відповідача підтримав апеляційну скаргу, а представник позивача та третьої особи проти задоволення апеляційної скарги заперечували. Колегія суддів оголосила перерву до 29.10.2014 року.

Після перерви в судове засідання прибув представник відповідача, який наполягав на задоволенні апеляційної скарги.

Позивач 29.10.2014 року через канцелярію суду звернувся із клопотанням про відкладення розгляду апеляційної скарги, в зв'язку із відрядженням представника. Колегія суддів не знаходить підстав для задоволення клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки позивач не позбавлений права здійснити заміну свого представника та направити до суду іншого.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу у відповідності до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга відповідача не підлягає задоволенню, зважаючи на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції 30 березня 2006 року на підставі рішення Харківської міської ради від 24.11.2004 р. № 191/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» між Харківською міською радою (орендодавцем) та Приватним підприємством фірма "Соломея" (орендарем) був укладений договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах " в Державному реєстрі земель "30" березня 2006 року за № 340667100043, відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової промисловості, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Шевченка, 317.

Відповідно до п. 2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4119 га.

В п. 5 договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період будівництва згідно з довідкою № 1248/06 від 07.02.2006 року становить 483911,00 грн., на період експлуатації згідно з довідкою № 1249/06 від 07.02.2006 року становить 2419553,00 грн.

У відповідності до п. 8 договору оренди землі його було укладено строком: на період будівництва до 01.12.2006 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.08.2029 р.

Згідно з п.9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: - на період будівництва: 2006 рік: 1107,75 грн., - на період експлуатації: 2006 рік: 4367,11 грн., з 2007 року 6329,15 грн.

В п. 13 договору оренди землі сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п. 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року", рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" та рішенням № 960/12 від 19.12.2012 року, яким затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, змінювалася базова вартість 1 кв. м земель м. Харкова, запроваджувався порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками та був передбачений порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

Пунктами 2. 1 та 2. 2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03 липня 2013 року № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п. 3.1, п. 3.2 зазначено Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було: одержано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; одержано витяг № 701 від 24.09.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4119 кв. м. по вул. Шевченка, 317 у м. Харкові склала 4458612, 00 грн.; виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 р., № 159/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 4119 кв. м. по вул. Шевченка, 317 у м. Харкові складав: в рік - 249682,27 грн., в місяць - 20806,86 грн.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозиція від 07.12.2013 року № 4386/0/225-13 про зміну договору оренди землі та лист - пропозиція від 07.12.2013 року № 4281/0/225-13 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 грн. за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120, 00 грн. за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Листом - пропозицією від 07.12.2013 року № 4386/0/225-13 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Проте, вказані листи відповідачем були залишені без відповіді. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Відповідно до ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України, ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю-це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди землі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Виходячи з ч.5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель", є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Відповідно до статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч. 2 статті 648 Цивільного кодексу зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Згідно з ч. 3 статті 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п. 36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Зважаючи на наведені норми, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є або істотне порушення умов договору, або наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати переглядається зокрема у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 цього договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати.

Згідно із п. 2.19. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

При цьому колегія суддів зазначає, що рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13, від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки землі станом на 01.01.2013 р. є чинними.

Зважаючи на наведене, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі, а саме до пунктів 5 та 9 договору, які запропоновані в доданій до позовної заяви додатковій угоді підлягають задоволенню.

Також, суд апеляційної інстанції погоджується із висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення вимог щодо внесення до пункту 2 договору відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Колегія суддів розглядаючи правомірність суду першої інстанції у відмові в задоволенні вимог в частині внесення змін до п.п. 13, 14, 28 додаткової угоди до договору оренди землі зазначає наступне.

Так, додаткова угода містить положення щодо зміни до наступних пунктів договору оренди землі: пункту 13 - щодо доповнення його такими підставами перегляду орендної плати як зміна коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та зміна нормативної грошової оцінки; пункт 14 - зміни щодо сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки; пункт 28 - зміни щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі укладеної в зміненій редакції.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що вказані зміни до договору оренди землі позивач просить внести за відсутністю обґрунтування в позовній заяві. Так в позовній заяві відсутні мотивування щодо внесення змін в пункти 13, 14, 28 договору оренди землі та такі зміни виходять за межі підстав позову.

Крім того, як зазначалось вище, підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.

Натомість в договорі оренди землі сторони не погодили право на внесення змін до його положень щодо підстав перегляду орендної плати, сплати пені за невнесення орендної плати у встановлені строки та права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з наведених у пункті 13 підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

Чинне законодавства також не містить прямих вказівок щодо необхідності внесення таких змін до договору оренди землі.

Зазначені зміни до пунктів 13,14, 28 спірного договору не передбачені чинним на час його укладення та на даний час Типовим договором оренди землі, який відповідно до ч. 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220.

Так, пункт 13 Типового договору оренди землі не передбачає такої підстави перегляду орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Пунктом 14 Типового договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі__(відсотків) несплаченої суми за кожний день прострочення. Також, Типовий договір оренди землі не містить положень щодо права орендодавця в разі ухилення орендаря від перерахунку орендної плати з передбачених договором підстав звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору землі, укладеної в зміненій редакції.

З огляду на вищевикладене колегія суддів вважає висновок місцевого суду щодо часткового задоволення позову обґрунтованим.

Колегія суддів, враховуючи вищенаведені обставини та норми чинного законодавства, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, в зв'язку з чим рішення господарського суду Харківської області від 08 липня 2014 року у даній справі підлягає залишенню без змін.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 08 липня 2014 року у справі № 922/1870/14 залишити без змін.

Повна постанова складена 31 жовтня 2014 року.

Головуючий суддя Черленяк М.І.

Суддя Ільїн О.В.

Суддя Хачатрян В.С.