Рішення

від 16.10.2014 по справі 391/544/14-ц

КОМПАНІЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КІРОВОГРАДСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Компаніївський районний суд Кіровоградської області

Справа № 391/544/14-ц

Провадження № 2/391/170/14

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16.10.2014р. селище Компаніївка

Компаніївський районний суд Кіровоградської області:

головуюча - суддя Мумига І.М.

за участю секретаря - Сабадаш Т.Є.

представника позивача - Захарченко І.В.

відповідача - ОСОБА_2

представника відповідача - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою Фермерського господарства «Компаніївський Агролан» до ОСОБА_2 та приватного підприємства «Лідер Агро-Трейд» про визнання недійсним договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 та приватного підприємства «Лідер Агро-Трейд» про визнання недійсним договору від 17.02.2014 року, укладеного між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Лідер Агро-Трейд», по якому була передана в оренду земельна ділянка, площею 6,83 га.

Ухвалою Компаніївського районного суду Кіровоградської області від 02.07.2014 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача відділ Держземагенства у Компаніївському районі Кіровоградської області.

В судовому засіданні представник позивача пояснив, що відповідно до договору оренди землі від 24.07.2007 року, ОСОБА_4 передала позивачу в оренду земельну ділянку, площею 6,83 га. строком на 5 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. ОСОБА_4 та позивач 09.09.2010 року уклали додаткову угоду та продовжили строк дії договору на 10 років, з моменту реєстрації Додаткової угоди. Додаткова угода про продовження строку дії договору оренди землі від 24.07.2007 року підписана сторонами, згідно з якою сторони досягли згоди з усіх істотних умов. В зв»язку зі смертю ОСОБА_4, право власності на земельну ділянку, площею 6,83 га на основі державного акта на землю серія ІІ-КР 008055 від 25.03.2002 року №153 в порядку спадкування перейшло до відповідача - ОСОБА_2.

Відповідач ОСОБА_2 в повному обсязі без будь-яких зауважень отримувала орендну плату по договору оренди землі від 24.07.2007 року за 2011 рік, 2012 рік, 2013 рік. Будучи обізнаною щодо чинності договору оренди між ОСОБА_4 та ФГ « Компаніївський Агролан» відповідач - ОСОБА_2 передала відповідачу - ПП «Лідер Агро Трейд» в оренду земельну ділянку, площею 6,83 га на підставі договору від 17.02.2014 року. Передача відповідачем ОСОБА_2 земельної ділянки в оренду ПП «Лідер Агро Трейд» порушило право на оренду землі позивача, тому він змушений звернутись до суду.

Відповідачка ОСОБА_2 в судовому засіданні позов не визнала та пояснила, що додаткову угоду її мати ОСОБА_4 не підписувала і вона не пройшла державну реєстрацію, та вважаючи, що строк дії договору оренди з позивачем закінчився, уклала новий договір з ПП «Лідер Агро Трейд».

Представник відповідача приватного підприємства «Лідер Агро Трейд» в судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі, просив суд в задоволенні позову відмовити, пояснив, що відповідно до листів відділу Держземагенства у Компаніївському районі Кіровоградської області запис про реєстрацію додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (паю) між Фермерським господарством «Компаніївський Агролан» та ОСОБА_4 відсутній. Статтею 182 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Відповідно до ч. 1,3 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав є обов'язковою. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації, тому у позивача відсутнє законне право на користування земельною ділянкою.

Третя особа відділ Держземагенства у Компаніївському районі Кіровоградської області в заяві до суду від 15.07.2014 року про причини відсутності реєстрації додаткової угоди пояснила, що дані зміни були подані до відділу на реєстрацію, відмови в реєстрації не було, послуги з реєстрації були оплачені, але після підпису начальника відділу жоден примірник не був переданий в архів для службового користування та для внесення відомостей до Державного земельного кадастру з відкриттям розділу в Поземельній книзі та запису в Книзі реєстрації. Просили розгляд справи проводити без участі представника відділу. (а.с. 60).

Свідок ОСОБА_6 в судовому засіданні пояснив, що зараз працює начальником відділу державних землевпорядних експертиз Головного управління Держземагенства у Кіровоградській області. На той час працював начальником відділу Держкомзему у Компаніївському районі Кіровоградської області, тому на додатковій угоді між ФГ «Компаніївський Агролан» та ОСОБА_4 стоїть дійсно його підпис та печатка установи. Спочатку ставиться дата і номер реєстрації, а потім він підписує. Його працівниками з невідомих йому причин вищезазначена угода не внесена в Книгу реєстрації. Раніш реєстрацію додаткових угод здійснював Земельний кадастровий центр в м. Кіровограді, оскільки додаткових угод надходило дуже багато з усієї області, то вони там довго лежали без реєстрації. Пізніш законодавством було уповноважено на здійснення реєстрації цих угод районні відділи і ця додаткова угода надійшла до відділу Держкомзему у Компаніївському районі. Щоб додаткову угоду не переробляти, а саме назву установи, яка здійснює реєстрацію на ній було здійснено паперову наклейку із назвою відділу Держкомзему у Компаніївському районі, номером та датою реєстрації - ось чому оригінал додаткової угоди з наклейкою та такі розбіжності у даті укладання додаткової угоди та датою її реєстрації, майже через півтора року.

Свідок ОСОБА_7 в судовому засіданні пояснив, що працює бригадиром у ФГ «Компаніївський Агролан». ОСОБА_2 кожного року отримувала орендну плату за свої паї та за пай, що належав її матері. Вона підписувала свої додаткові угоди, а додаткову угоду, що мала підписати її матір взяла з собою, так як за станом здоров»я її мати не могла прийти сама і підписати угоду. Через декілька днів ОСОБА_2 привезла підписану її матір»ю додаткову угоду.

Свідок ОСОБА_8 в судовому засіданні пояснив, що працює головою ФГ «Компаніївський Агролан». В 2010 році ФГ «Компаніївський Агролан» заключали додаткові угоди по договорах оренди землі для збільшення орендної плати до 3% та продовження дії договору оренди до 2017 року. ОСОБА_2 у добровільному порядку підписала свою додаткову угоду по договору оренди землі, а угоду з її матір»ю забрала з собою для підпису. Ці дві угоди були зареєстровані і вони їх отримали уже з печаткою з відділу Держкомзему. Коли померла мати ОСОБА_2, вона звернулась до нього та запропонувала виплатити їй 70 000 грн. і тоді вона продовжить термін оренди землі на 10 років. Через тиждень ОСОБА_2 звернулась з проханням виплатити їй 100 000 грн. на що він погодився. Проте ще через тиждень ОСОБА_2 звернулась з проханням виплатити їй 150 000 грн. На пропозицію виплатити їй 150 000 грн. він відмовився, після чого він з нею не спілкувався.

Заслухавши пояснення відповідача, представників сторін, свідків, вивчивши матеріали справи та дослідивши докази в їх сукупності, суд прийшов до наступного.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії 11-КР № 008055 від 25.03.2002 року ОСОБА_4 являлася власником земельної ділянки, площею 6,83 га, кадастровий номер 3522883800:02:001:0151, розташованої на території Нечаївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області. (а.с. 81).

Між фермерським господарством «Компаніївський Агролан» та ОСОБА_4 укладено договір оренди землі строком на п'ять років, який 24.07.2007 року зареєстрований в Компаніївському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що зроблено відповідні записи в Державному реєстрі земель за № 147. (а.с. 7-8).

ОСОБА_4 передала земельну ділянку позивачу, що підтверджено відповідним актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі.(а.с. 9).

09.09.2010 року ОСОБА_4 та фермерське господарство «Компаніївський Агролан» уклали зміни та доповнення до договору оренди землі від 24.07.2007 року, відповідно до яких внесені зміни до пункту 5 «Об'єкт», пункту 8 «Строк дії договору», п. 9, 10 «Орендна плата» договору. Згідно вказаних змін строк дії договору замінено словами та цифрами: договір укладено на 10 років. Обчислення строку дії договору оренди землі розпочинається з моменту державної реєстрації даної Додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною договору оренди землі від 24.07.2007 року.

З оглянутого в судовому засіданні оригіналу, Зміни та доповнення до договору оренди землі, відповідно до тексту, зареєстровані у відділі Держкомзему у Компаніївському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.12.2011 року за № 352288384000765 і це підтверджено підписом начальника відділу Держкомзему у Компаніївському районі Кіровоградської області ОСОБА_6 та печаткою відділу. (а.с. 10).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 23.04.2012 року, Витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 30263352 спадкоємцем земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 6,83 га ОСОБА_4, яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 року є відповідач по справі ОСОБА_2. (а. с. 79-80).

Право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку, кадастровий номер 3522883800:02:001:0151, підтверджено Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 16417446 від 20.01.2014 року. (а.с. 82).

Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, до відповідача ОСОБА_2, як до нового власника земельної ділянки, перейшли права та обов'язки орендодавця по договору оренди землі від 24.07.2007 року.

Як вбачається з розписок від 07.04.2011 року, 12.08.2011 року, відомостей про отримання орендної плати за 2012, 2013 рік відповідачка отримувала орендну плату. (а.с. 12-14). В ч. 1 ст. 61 ЦПК України зазначено, що обставини, визнані сторонами не підлягають доказуванню. В судовому засіданні ОСОБА_2 визнала факт отримання орендної плати за 2012-2013 рік в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, визначеної додатковою угодою.

Згідно договору від 28.01.2014 року, інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 23207535 від 19.06.2014 року встановлено, що ОСОБА_2 та ПП «Лідер Агро Трейд» уклали договір оренди землі, який зареєстрований 17.02.2014 року, строком дії до 10.02.2018 року та відповідач передала земельну ділянку ПП «Лідер Агро Трейд», що підтверджено відповідним актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі. (а.с. 62-66, 87).

Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов»язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема договорами та іншими правочинами.

Згідно ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.

Частиною 1 ст. 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Ні договором оренди, укладеного між ОСОБА_4 та фермерським господарством «Компаніївський Агролан» від 24.07.2007 року, ні змінами та доповненнями до нього від 09.09.2010 року, ні законом не передбачено право орендодавця відмовитися від договору (розірвати його) в односторонньому порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства.

Оспорюваний правочин, а саме договір оренди землі між ОСОБА_2 та ПП «Лідер Агро Трейд», в момент його вчинення суперечив ст. 19 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 ст. 651 ЦК України.

За змістом ст. 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Відмова відповідачки від договору оренди земельної ділянки до спливу його строку в односторонньому порядку порушує права чинного орендаря - фермерського господарства «Компаніївський Агролан».

Відповідно до ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував свої обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Уклавши договір оренди земельної ділянки з іншою особою, ПП «Лідер Агро Трейд», до спливу строку дії договору оренди однієї і тієї ж земельної ділянки, кадастровий номер 3522883800:02:001:0151, відповідачі порушили право фермерського господарства «Компаніївський Агролан» на переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди цієї земельної ділянки.

Посилання в запереченнях відповідача ОСОБА_2 та представника відповідача ПП «Лідер Агро Трейд», як на підстави для відмови в задоволенні позову на те, що зміни та доповнення до договору оренди землі від 09.09.2010 року, якими збільшено строк дії договору до 10 років, її мати ОСОБА_4 не підписувала і вони не мають юридичної сили, так як не пройшли державну реєстрацію, суд не може взяти до уваги, виходячи із наступного.

Відповідно до ч.3 ст. 10 та ч.1 ст.60 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини на які посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Згідно ч.2 ст. 59 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Суд, керуючись ч.4 ст. 10 ЦПК України роз»яснив відповідачу ОСОБА_2 про необхідність призначення почеркознавчої експертизи для встановлення зазначених нею обставин. Але ОСОБА_2 в судовому засіданні клопотання про призначення експертизи не заявляла, інших доказів які б свідчили про недійсність змін та доповнень до договору оренди землі не надала.

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов»язків.

Відповідно до ч.3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія правочин становить собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов»язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

На підставі ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня його державної реєстрації відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно зі ст. 2 Закону України від 01 липня 2004 року "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ для обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку.

Виходячи з вищевикладеного, Верховний суд України в постанові від 25.12.2013 року у справі № 6-118цс13 сформував такий правовий висновок: «при вирішенні судом спору про визнання договору недійсним із підстав відсутності у сторони волі на його укладання правове значення має наявність такої волі на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації. Моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов».

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19.02.2013 року № 6-162цс13: «сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріпляють його підписами, що і є моментом укладення договору».

Отже, ОСОБА_4 та позивач, уклавши зміни та доповнення від 09.09.2010 року до договору оренди земельної ділянки, досягли згоди з усіх істотних умов і здійснили необхідні дії задля продовження дії договору оренди землі від 24.07.2007 року.

Крім цього, скасовуючи Ухвалою від 26.02.2014 року судові рішення першої та апеляційної інстанції, Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначив, що «згідно зі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що Особа продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та письмових заперечень від орендодавця не надходило. Суд не врахував, що додаткова угода на 50 років підписана сторонами, згідно з якою сторони досягли згоди з усіх істотних умов, а державна реєстрація додаткової угоди не стосується умов договору» (а.с. 76-78).

Таким чином, оскільки договір оренди земельної ділянки від 24.07.2007 року ОСОБА_4 уклала з ФГ «Компаніївський Агролан» строком на 5 років і цей строк спливав 24.07.2012 року, 09.09.2010 року ОСОБА_4 підписала зміни та доповнення до договору та продовжила його дію на 10 років, зустрічного позову про визнання змін та доповнень до договору недійсними відповідач не пред»являла, ФГ «Компаніївський Агролан» продовжує користуватись земельною ділянкою, відповідачу за 2013 рік виплачена орендна плата, після закінчення строку дії договору оренди 24.07.2012 року письмових заперечень від орендодавця не надходило і ФГ «Компаніївський Агролан» має переважне право на укладення договору, а відповідач ОСОБА_2 до спливу строку дії уклала новий договір оренди належної їй земельної ділянки з іншою особою, ПП «Лідер Агро Трейд», земельна ділянка одночасно перебуває в оренді у різних осіб і має подвійну державну реєстрацію, що суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, тому суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню повністю.

Відповідно до ст.ст. 79, 88 ЦПК України судові витрати відносяться за рахунок позивача, оскільки в позовній заяві вимоги про стягнення судових витрат відсутні.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 10, 11, 57-61, 79, 88, 212-215, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги Фермерського господарства «Компаніївський Агролан» до ОСОБА_2 та приватного підприємства «Лідер Агро-Трейд» про визнання недійсним договору оренди землі - задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір від 17.02.2014 року. укладений між ОСОБА_2 та приватним підприємством «Лідер Агро-Трейд», по якому була передана в оренду земельна ділянка, площею 6,83 га на основі державного акта на землю серії П-КР 008055 від 25.03.2002 року № 153.

Судові витрати в розмірі 243,60 грн. залишити за рахунок позивача.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Кіровоградської області через Компаніївський районний суд Кіровоградської області шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня його проголошення.

Суддя Компаніївського районного суду

Кіровоградської області