Рішення

від 09.02.2015 по справі 922/351/15

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" лютого 2015 р.Справа № 922/351/15

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Пономаренко Т.О.

при секретарі судового засідання Кулабуховою А.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2, с. Жовтневе про внесення змін до договору оренди землі за участю представників сторін:

представник позивача - Таран Д.П., довіреність № 08-11/4695/2-14 від 24.12.2014р.;

відповідач - ОСОБА_2, особисто

ВСТАНОВИВ:

Позивач - Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача - Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2, в якій просить суд:

- внести зміни до договору оренди землі від 26.10.2004 року № 66197/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі;

- стягнути з відповідача на користь позивача витрати на сплату судового збору в розмірі 1 218 грн.

Ухвалою господарського суду від 21.01.2015 р. прийнято вказану позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 05.02.2015р. о 10:30 год.

В судовому засіданні 05.02.2015р. судом було оголошено перерву до 09.02.2015р. до 10:00 год.

В призначеному 09.10.2015р. судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав повністю та просив суд задовольнити позов. Через канцелярію суду надав заперечення на відзив відповідача (вх. №5028/15). Надане заперечення судом досліджене та долучене до матеріалів справи.

В призначеному 09.10.2015р. судовому засіданні відповідач проти заявлених позовних вимог заперечував повністю, просив суд в задоволенні позову відмовити повністю.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

26 жовтня 2004 року на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004р. № 66/04 «Про надання юридичними та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів» між Харківською міською радою (орендодавцем) та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 (орендарем) було укладено договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 26 жовтня 2004 року за № 66197/04, відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі рекреаційного призначення, землі водного фонду, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (район Журавлівського гідропарку).

Відповідно до п.2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2183 га (в тому числі інших угідь 0,2183 га).

У відповідності до п. 5 вищенаведеного Договору від 26.10.2004 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою № 1699/04 від 13.07.2004 року становить 229 252,00 грн.;

- на період експлуатації згідно з довідкою № 1700/04 від 13.07.2004 року становить 229 252,00 грн.

Договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2005 року (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029 року (п. 8 Договору).

Пунктом 9 Договору оренди землі від 26.10.2004 року сторони погодили орендну плату та порядок її оплати, а саме: орендна плата на земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем) щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у м. Харкові

Розмір орендної плати в місяць на земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2004 рік: 376,55 грн., 2005 рік: 502,06 грн.

- на період експлуатації: 2005 рік: 425,26 грн., 2006 рік: 553,64 грн., з 2007 року: 802,38 грн.

В п.13 договору оренди землі від 26.10.2004 року сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п.36 договору оренди землі від 26.10.2004 року зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

В поданій позовній заяві, позивач наголошує, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Позивачем зазначено, що п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Також, позивач зазначає, що пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.

У позовній заяві позивачем також наголошено, що Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 297 від 30.10.2013 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 2 397 916,00 гривень.

З урахуванням наведених обставин позивач, посилаючись на норми ст. 13, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 93, 125, 126, 189 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України, ст.ст. 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 629, 649, 651, 653, 654, 792 ЦК України, ст.ст. 179, 188, 193 ГК України, звернувся до суду із даним позовом, в якому просить суд прийняти рішення, яким внести зміни до договору оренди землі від 26.10.2004 р., шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції викладеній у позовній заяві.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них суд виходить з наступного.

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Виходячи із змісту частини 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Підставами проведення оцінки земель, виходячи з положень статті 15 Закону України "Про оцінку земель", є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Положеннями ч.1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Із цими положеннями кореспондується норма ч.1. ст.188 ГК України, якою також встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.

Порядок зміни та розірвання договору визначено частинами 2-5 ст.188 ГК України.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" та п. 36 договору оренди землі зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до пункту 13 договору оренди землі сторони при укладенні договору досягли згоди, що розмір орендної плати збільшується у разі зміни розмірів земельного податку.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною зазначеним рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати по укладеному між сторонами договору оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 договору як підстава для перегляду (зміни) розміру орендної плати.

Таким чином, зміна нормативної грошової оцінки землі може бути підставою для внесення змін до тих умов договору оренди землі, які стосуються розміру орендної плати.

Позивач має право на захист в судовому порядку права по внесенню до діючого договору оренди землі, укладеного між сторонами, змін, що стосуються розміру орендної плати в зв'язку із змінами, що відбулися в нормативній грошовій оцінці землі.

Разом з тим, реалізація такого права повинна здійснюватися відповідно до вимог господарського процесуального права, зокрема щодо співвідношення предмету позову і підстав позову із обсягом прав, що підлягають захисту в судовому порядку.

Виходячи із змісту позовної заяви, предметом позову в даній справі, є матеріально-правова вимога про внесення змін до договору оренди землі від 26.10.2004 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції позивача.

При цьому, предмет позову визначений позивачем, не співпадає із фактичним предметом позову, оскільки виходячи із резолютивної частини позову мова іде не про внесення змін до договору оренди, а про викладення пунктів договору оренди в новій редакції, зміни змісту пунктів договору, включення нових пунктів, які виходять за межі підстав позову.

Відповідно до п. 3.12. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18 підстави позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Як підстави позову, позивачем визначено право на внесення змін до договору у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі.

З огляду на встановлене вбачається, що умови, які позивач просить суд змінити, відносяться не тільки до тих, зміна яких передбачена пунктом 13 відповідного договору оренди землі, а саме щодо плати за землю, а й до інших пунктів, зміна яких ні пунктом 13, ні іншими пунктами договору або нормами Закону не передбачена.

Позивач, у свою чергу, повинен був у межах підстав позову обґрунтувати необхідність внесення змін до пунктів договору, які не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі. Необхідність зміни решти пунктів договору нормативно не обґрунтована позивачем, наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для примушення відповідача погодитись із пропонованими умовами, позивачем не доведена.

Відповідно до п. 5 додаткової угоди, яку просив затвердити позивач, вказано: нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №297 від 30.10.2013 становить 2 397 916 грн.

Згідно із п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013 рік, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.1., п. 3.2. зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяги з Державного земельного кадастру про земельні ділянки;

- виконано розрахунок №735/14, розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2013 року, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 2 183 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, район Журавлівського гідропарку складає: в рік - 134 283,30 грн.; в місяць - 11 190,28 грн.;

- одержано витяг №297 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2 183 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, район Журавлівського гідропарку склала 2 397 916 грн.

При дослідженні витягу №297 від 30.10.2013 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 2 183 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, район Журавлівського гідропарку, судом встановлено, що розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки кадастровий номер 6310136600:08:001:0015, яка передана в оренду відповідачу, складено виходячи з того, що функціональне виростання земельної ділянки - землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5 та визначено, що під забудовою на цій земельній ділянці знаходиться 2 183 кв. м., що в свою чергу, вплинуло на величину нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 Земельного кодексу України.

Згідно із ч.1 ст. 20 Земельного кодексу України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Спірний договір оренди землі було укладено на підставі рішення Харківської міської ради 28.04.2004р. № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації".

Відповідно до пунктів 1, 8, 15 спірного договору, земельна ділянка (несільськогосподарського призначення - землі рекреаційного призначення, землі водного фонду) надається в оренду строком до 01.12.2005 року для будівництва та до 01.12.2029 року для подальшої експлуатації.

Суд зазначає, що безпосередньо в рішенні органу місцевого самоврядування та у спірному договорі визначена категорія переданої в оренду земельної ділянки за функцією її використання. Інших рішень органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Шевченка, район Журавлівського гідропарку м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5) матеріали справи не містять.

Згідно ч. 1 ст. 144 Конституції України рішення органів місцевого самоврядування, прийняті в межах визначених законом повноважень, є обов'язковими до виконання на відповідній території.

З огляду на вказане суд дійшов висновку, що оскільки на цей час відсутнє рішення органу місцевого самоврядування про віднесення земельної ділянки по вул. Шевченка, район Журавлівського гідропарку м. Харків до категорії земель комерційного використання (тобто, до категорії земель, коефіцієнт функціонального використання яких становить 2,5), новий договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладено, спірний договір оренди землі діє в тій редакції, яка була узгоджена та підписана сторонами, позивач не мав права визначати у додатковій угоді нормативну грошову оцінку землі на підставі витягу №297 від 30.10.2013 року, у яких застосоване інше функціональне використання земельної ділянки ніж те, що встановлено в договорі оренди землі.

Згідно Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року за №18/15/21/11 та зареєстрованим в Мін'юсті України 05.04.2006 року за №388/12262, затверджені величини коефіцієнта функціонального використання для земель різних категорій, зокрема, для земель транспорту, зв'язку застосовується коефіцієнт - 1,0; для земель оздоровчого та рекреаційного призначення застосовується коефіцієнт - 0,5.

Таким чином, застосування управлінням Держкомзему в місті Харкові при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу, коефіцієнта функціонального використання 2,5, який встановлений для земельних ділянок комерційного використання, є неправомірним і не відповідає положенням чинного законодавства.

Зазначене також підтверджується наданим позивачем витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-6300586802013 від 24.10.2013 року, щодо земельної ділянки площею 0,2183 га за адресою: АДРЕСА_1, район Журавлівського гідропарку, в якому зазначена категорія земель - землі рекреаційного призначення, землі водного фонду, вид використання земельної ділянки - для будівництва та експлуатації дендропарку з виставочним павільйоном.

Згідно з пунктом 3.5 Наказу Міністерства аграрної політики, Української академії аграрних наук, Держкомзему України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства, від 27.01.2006 року №18/15/21/11 "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.111998 року №377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 року за №788/3228 відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Позивачем не було надано до суду форму №6-зем, № 6а-зем, №6б-зем, №2-зем для підтвердження правомірності розрахунку нормативної грошової оцінки.

Крім того, спірна земельна ділянка, яку орендує відповідач, повністю не забудована, що підтверджується п. 26 договору оренди землі, згідно якого вказується, що на орендованій земельній ділянці площею 0,0052 га встановлені обмеження - санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій.

Відповідно до статті 114 Земельного кодексу України у межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Проте, зі змісту витягу №297 від 30.10.2013 з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки площею 0,2183 га за адресою: АДРЕСА_1, район Журавлівського гідропарку зазначено, що уся загальна площа 2 183 кв.м. знаходиться під забудовою, та для загальної площі земельної ділянки застосовано коефіцієнт функціонального використання Кф 2,5.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що позивачем не доведено правомірність внесення змін до договору оренди землі шляхом доповнення його, зокрема, пунктом 5, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №297 від 30.10.2013 становить 2 397 916 гривень.

Позивач також просив суд змінити пункт 9 Договору визначивши відповідачу ставку орендної плати на рік - 5,6 % від нормативної оцінки землі. При цьому жодних нормативно обґрунтованих пояснень та доказів, з яких причин відповідач зобов'язаний погодитись із новою ставкою орендної плати, або з яких причин (на підставі яких саме правових норм) суд може зобов'язати відповідача сплачувати орендну плату за ставкою 5,6 % позивач не наводить.

Встановлення ставки орендної плати від нормативної грошової оцінки землі є істотною зміною умов договору. Разом з тим, підставами для встановлення саме такої ставки позивач вказує на істотну зміну об'єктивних обставин, котрі не залежать від волі сторін договору (що було б допустимо в разі зміни умов договору в порядку ст.652 ЦК України), а рішення однієї зі сторін договору - позивача Харківської міської ради, котра в односторонньому порядку затвердила ставки орендної плати у місті Харкові, вже після укладення спірного Договору оренди землі, в якому сторони взагалі не погодили розмір ставки орендної плати.

Відповідно до п. 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Таким чином, вказане рішення містить у собі імперативне посилання на інший нормативний документ, який визначає яким органом чи установою, в який спосіб, в якій формі та в якому порядку відбувається оформлення додаткової угоди до договору оренди землі, яка пов'язана із зміною розміру орендної плати.

Таким документом, відповідно до рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 є Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Зважаючи на імперативний характер, норми п. 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" укладення додаткової угоди до договору оренди про зміну розміру орендної плати у зв'язку із впровадженням нової нормативної грошової оцінки землі у м. Харкові станом на 01.01.2013 року здійснюється виключно і лише у відповідності до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, що затверджений рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, і який діє на сьогодні.

Це підтверджується і тим, що в тексті спірної додаткової угоди та позовної заяви Департамент земельних відносин та Харківська міська рада посилається на рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, як на підставу укладення додаткової угоди до договору оренди землі.

Однак, згідно з п. 29 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12, цей Порядок не поширюється на договори оренди землі (додаткові угоди) та угоди про розірвання договорів оренди землі, які були підписані міським головою до набрання чинності даним Порядком.

Вказаний порядок оформлення договорів оренди набрав чинності з 01.01.2013 року.

Відповідно до п. 43 договору оренди землі договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди землі між позивачем та відповідачем укладено та зареєстровано 26.10.2004 року, а отже до набрання чинності Порядку затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Таким чином, дія Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 не поширюється на договір оренди землі від 26.10.2004 р. №66197/04, та цей Порядок не може бути застосований до вказаних правовідносин оренди.

На даний час, актами Харківської міської ради не визначено порядок оформлення та укладання додаткових угод до договорів оренди землі, які були укладені до 01.01.2013 року, тобто до набрання чинності Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12.

Зважаючи на відсутність Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, який би діяв стосовно договорів оренди укладених до 01.01.2013 року, застосування рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 року №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" до спірних правовідносин оренди землі є неможливим.

Разом з тим суд зазначає, що відповідно до підпункту 16.4 Порядку оформлення договорів землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 року №960/12 зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі в порядку, передбаченому цим підпунктом.

У разі наявності зауважень до додаткової угоди до договору з боку заявника, відхилення ним пропозиції або неотримання відповіді на неї у 20-денний термін з дня її направлення (із врахуванням часу поштового обігу), відділ економічного регулювання управління земельних відносин у цей же термін готує та передає до Юридичного департаменту для вжиття заходів щодо врегулювання спору у судовому порядку наступні документи: копію договору оренди землі; копії документів справи документації із землеустрою (за необхідності); примірник акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами; довідку державної податкової інспекції про стан розрахунків з бюджетом за використання земельної ділянки; копію витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; примірник розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку; примірники додаткової угоди до договору оренди землі; витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців відносно особи орендаря; копію супровідного листа про направлення примірників додаткової угоди на адресу орендаря та копії документів, які підтверджують його направлення орендареві; копію довідки (витягу) із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за певним орендарем права власності на нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці (за наявності); інші документи, які мають значення для вирішення спору.

Позивач, звертаючись до суду з позовною заявою не надав належних та допустимих доказів у підтвердження виконання ним умов Порядку оформлення договорів оренди землі в місті Харкові, зокрема, щодо оформлення примірнику акту обстеження земельної ділянки із відповідними фотоматеріалами.

Норми права, на які посилається позивач у позові (ст.ст.11, 626, 651, 653, 654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13, 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст. 30 Закону України "Про оренду землі" та інші) містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин пов'язаних із платою за землю. Жодна з норм, вказаних позивачем, не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки переданих в оренду земель.

Так само немає таких приписів про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач. Так, дійсно статтями 288, 289 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки). Проте, наведене правило стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 ПК України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також не містить жодного припису, який би давав підстави для висновку про те, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі. Взагалі, жодною з норм Податкового кодексу не передбачено обов'язку вносити зміни в договір у разі, якщо після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.

Слід звернути увагу, що під час розгляду справи позивачем не надано документально підтверджених даних про розмір земельного податку, який існував на час укладення договору, що призводить до неможливості порівняти первісний і сучасний розмір земельного податку, що не дає суду підстав зробити висновок про зростання розміру земельного податку.

Позивач також просить суд змінити, доповнити пункт 2 Договору, додавши кадастровий номер земельної ділянки, проте довідки земельного кадастру, яка б підтверджувала присвоєння саме цій земельній ділянці саме цього номеру, позивачем також не надано.

Інші вимоги позивача частково дублюються укладеними умовами договору, та частково зводяться до покладення на відповідача додаткових обов'язків, не передбачених умовами договору.

Позивачем не надано до суду належного правового обґрунтування позовних вимог щодо п. 13 (підпункт в) Договору, якими позивач просить доповнити перелік підстав для зміни орендної плати такою підставою як, "зміна нормативної грошової оцінки землі".

Аналогічно пропоновані позивачем зміни до п. 28 підпункт д) Договору оренди не обґрунтовані жодними посиланнями на норми права та докази.

Тобто, в даному випадку позивач просить суд врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані нормативними актами, при чому просить зробити це у інший спосіб, ніж це передбачено цими актами, що є неприпустимим з огляду на положення ч.2 ст.6 ЦК України, згідно з якою сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

У відповідності до ч.4 ст.179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в т.ч. типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

Типова форма договору оренди землі, затверджена відповідно до статті 14 Закону України "Про оренду землі" постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220, яка також не передбачає такої підстави для внесення змін до договору як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином, позивач пропонує умови договору, яких немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004р. N 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі", чим фактично просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій ч.2 ст. ЦК України та ч.4 ст.179 ГК України.

Отже, відповідність таких пропонованих позивачем умов договору типовому договору оренди землі, затвердженому самим позивачем, Харківською міською радою, не може бути прийняте до уваги, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Такі обставини, з урахуванням конституційних гарантій прав і свобод (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (ст.19 Конституції України), унеможливлюють примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не згоден та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена.

Згідно п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 627 ЦК України (свобода договору) встановлено наступне. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

До загальних принципів господарювання відноситься свобода підприємницької діяльності у межах, визначених законом, заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст.6 ГК України).

Відповідно ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і не господарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями (ч.1 ст. 179 ГК України).

У відповідності до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно ст.ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч.1 ст.193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Враховуючи, що предмет, заявленого позову та підстави не співвідносяться, а також те, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди не відповідають діючим нормам чинного законодавства, а саме щодо вірного розрахунку сум, коефіцієнтів, що підлягають застосуванню, порядку внесення відповідних змін та обставинам, які склалися між сторонами, суд дійшов висновку, що такі позовні вимоги не підлягають задоволенню.

У відповідності з пунктом 4 частини третьої статті 129 Конституції України та статті 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Сторона або прокурор у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування господарським судом доказів.

Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 43 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.

На підставі викладеного суд приходить до висновку про те, що звернення позивача до суду щодо внесення змін до договору в судовому порядку є передчасним, позивачем не дотримано вимог Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12, Рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р."., Рішення 25 сесії Харківської міської ради від 25.09.201З р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.201З р.", позивачем не доведено обставин, на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог та не доведено відповідність пропонованої додаткової угоди вимогам Закону, а відтак позовні вимоги є безпідставними, такими, що не ґрунтуються на Законі, а отже є такими, що не підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується ст. 49 ГПК України, відповідно до якої судові витрати у даній справі покладаються на позивача.

На підставі вищевикладеного та керуючись ст. 19, 129, 144 Конституції України, ст.ст. 13, 15, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1, 4, 12, 22, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення через місцевий господарський суд.

Повне рішення складено 10.02.2015 р.

Суддя Т.О. Пономаренко

справа № 922/351/15