Рішення

від 16.12.2014 по справі 478/2210/14-ц

КАЗАНКІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 478/2210/14-ц пров. № 2/478/500/2014

Р і ш е н н я

І м е н е м У к р а ї н и

16.12.2014 року Казанківський районний суд Миколаївської області

в складі: головуючої судді Сябренко І.П.

за участю: секретаря Поліщук С.П.

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду смт. Казанка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до фермерського господарства "Лендєл-Агро" про визнання договору оренди землі недійсним,

В с т а н о в и в:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідача фермерського господарства "Лендєл-Агро" (далі ФГ "Лендєл-Агро"), в якому зазначила, що за життя її бабуся ОСОБА_3 набула право на земельну ділянку площею 9,7393 гектарів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану в межах території Дмитро-Білівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, і отримала Державний акт на право власності на зазначену земельну ділянку серії МК №026305 від 09.08.2004 року, на підставі якого уклала з ФГ "Лендєл-Агро" договір оренди землі строком на 10 років, який 16.01.2012 року був зареєстрований у відділі Держкомзему у Казанківському районі за №482360004000364.

Після смерті бабусі, що мала місце ІНФОРМАЦІЯ_1 року, вона як спадкоємець, отримала нотаріально посвідчене Свідоцтво про право на спадщину за заповітом серії НАЕ №426129 від 08.10.2014 року, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку площею 9,7393 га за кадастровим номером 4823681700:03:000:0046 від 08.10.2014 року та примірник договору оренди землі з ФГ "Лендєл-Агро" (без дати його складання).

Ознайомившись із змістом примірника вказаного договору оренди землі довідалася, що договір не відповідає вимогам ст.15 Закону України "Про оренду землі", оскільки він не містить всіх істотних умов відносно: орендної плати із зазначенням її індексації, порядку внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Вартість земельної ділянки станом на ІНФОРМАЦІЯ_1 року складала 179595,25 грн., а в договорі її вартість значиться 98787 грн., в відповідно орендна плата зменшена.

Посилаючись на вищевикладене позивач просила визнати спірний договір оренди землі, який не містить дати його складання, недійсним, оскільки він не містить усіх істотних умов, визначених законом, а відсутність хоча б одної з істотних умов, є підставою для визнання договору недійсним за правилами ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" та вимог ст.215 ЦК України, а також покласти на відповідача судові витрати.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 підтримали заявлені вимоги і просили їх задовольнити та вирішити питання про судові витрати.

Відповідач ФГ "Лендєл-Агро" явку свого представника у судове засідання не забезпечив, але надіслав суду свої письмові заперечення на позов, в яких просив справу розглянути за відсутності представника і зазначив, що 10.01.2012 року між ФГ "Лендєл-Агро" та власником земельної ділянки площею 9,7393 га ОСОБА_3 була досягнута домовленість про передачу вказаної земельної ділянки в оренду строком на 10 років. Договір зареєстровано 16.01.2012 року у відділі Держкомзему у Казанківському районі за №482360004000364. На момент досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо укладення договору оренди землі та на момент його реєстрації орендодавець ОСОБА_3 не мала будь-яких заперечень проти умов договору щодо об'єкту оренди, строку його дії, розміру орендної плати та порядку її виплати, інших істотних умов, зазначених в тексті договору. Цивільні права позивача ОСОБА_1, до якої перейшло право власності на орендовану земельну ділянку, не порушені, а не внесення в договір істотних умов, на які остання посилається як на підставу визнання договору оренди землі недійсним, підлягають уточненню в позасудовому порядку за правилами, передбаченими п.36 спірного договору від 10.01.2012 року, при цьому, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір підлягає розв'язанню у судовому порядку. Посилаючись на викладене та на правову позицію Верховного Суду України, викладену у справі №6-94цс13 від 25.12.2013 року та у справі №6-162ц13 від 19.02.2014 року, вважає вимоги позивача ОСОБА_1 щодо визнання договору оренди землі недійсним безпідставними, тому просив суд відмовити в задоволенні пред'явленого позову.

Вислухавши пояснення позивача ОСОБА_1 та її представника, дослідивши письмові докази, суд приходе такого висновку.

В силу приписів ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, тобто відносини сторін повинні регулюватись Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до ч.1 ст.20 Закону України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року (далі - Закон) договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі ч.1 ст.210, ч.3 ст.640 ЦК України, ч.2 ст.125 ЗК України і ст.18 указаного Закону України є укладеним (вчиненим) із моменту його державної реєстрації.

Статтею 203 ЦК України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину - волевиявлення учасника правочину, додержання форми правочину визначеного законом та вчинення правочину особою, яка має необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Згідно до ч.2 ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Відповідно до вимог ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені першою-третьою, п'ятою, шостою частинами ст.203 ЦК України. В силу п.1 ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Матеріалами справи встановлено, що на підставі розпорядження Казанківської райдержадміністрації Миколаївської області від 17 червня 2004 року за №378-р громадянка України ОСОБА_3, яка за життя проживала в с. Дмитро-Білівка Казанківського району, набула право на земельну ділянку площею 9,7393 гектарів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану в межах території Дмитро-Білівської сільської ради Казанківського району, і отримала Державний акт на право власності на зазначену земельну ділянку серії МК №026305 від 09.08.2004 року.

10 січня 2012 року між власником вказаної земельної ділянки ОСОБА_3 та фермерським господарством ФГ "Лендєл-Агро" було укладено договір оренди землі строком на 10 років, який 16 січня 2012 року був зареєстрований у відділі Держкомзему у Казанківському районі за №482360004000364. Примірник зазначеного договору, надісланий на вимогу суду з відділу Держземагенства у Казанківському районі, містить дату його складання - 10.01.2012 року.

Даний договір оренди землі на час його підписання відповідав вимогам типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року.

Належність підпису на цьому договорі орендодавцеві ОСОБА_3 позивачем не заперечується. Тобто, на момент підписання спірного договору оренди землі від 10.01.2012 року орендодавець ОСОБА_3 не мала будь-яких заперечень проти умов договору щодо об'єкту оренди, строку його дії, розміру орендної плати та порядку її виплати, інших істотних умов, зазначених в тексті договору. Таких заперечень вона не мала і на момент реєстрації вказаного договору, що вказує на те, що при вчиненні зазначеного правочину (на момент досягнення згоди в належній формі з усіх істотних умов договору) орендодавець ОСОБА_3 мала необхідний обсяг цивільної дієздатності, а її волевиявлення як учасника правочину було вільним і відповідало її внутрішній волі. Впродовж терміну виконання цього договору і до дня смерті орендодавця ОСОБА_3, остання не зверталася до орендаря з питання внесення змін до умов спірного договору, які були узгоджені сторонами при його підписанні.

Після смерті ОСОБА_3, що мала місце ІНФОРМАЦІЯ_1 року, належну їй земельну ділянку успадкувала спадкоємець ОСОБА_1, яка отримала Свідоцтво про право на спадщину за заповітом серії НАЕ №426129 від 08.10.2014 року, посвідчене приватним нотаріусом Казанківського районного нотаріального округу ОСОБА_4 за р/№1229, і згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 08.10.2014 року позивач ОСОБА_1 набула право власності на вказану земельну ділянку площею 9,7393 га за кадастровим номером 4823681700:03:000:0046.

Позивач ОСОБА_1, до якої перейшло право власності на орендовану земельну ділянку, вважає, що відсутність в договорі оренди від 10.01.2012 року істотних умов відносно: орендної плати із зазначенням її індексації, порядку внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, є підставами для визнання цього договору недійсним.

Заявляючи вимоги про визнання недійсним договору оренди землі позивач ОСОБА_1 не вказала, у чому полягає порушення її прав як орендодавця (власника землі) відсутністю у договорі зазначених нею істотних умов, які умови вона бажала б передбачити договором і чому такі умови неможливо встановити шляхом зміни умов договору у цій частині.

У пунктах 9-11, 13-14, 18, 20, 21, 26, 32 спірного договору оренди землі від 10.01.2012 року зазначено: розмір орендної плати - 2963,6 грн., але не менше 3% від суми вартості земельної ділянки (п.9). Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації (п.10). Орендна плата вноситься до 15 серпня та 15 грудня поточного року (п.11). Розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 120% від ставки НБУ несплаченої суми за кожний день прострочення (п.14). Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, технічної документації (п.18). Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у місячний строк після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі (п.20). Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому від одержав її в оренду (п.21). На орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб щодо використання земельної ділянки (п.26). Ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини несе орендодавець (п.32).

Таким чином, доводи позивача ОСОБА_1 та її представника щодо відсутності в договорі оренди землі від 10.01.2012 року істотних умов відносно: орендної плати із зазначенням її індексації, порядку внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, суд вважає безпідставними, оскільки такі умови в договорі визначені.

З наданого позивачем примірника договору оренди землі вбачається, що він не містить умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що на її думку також є підставою для визнання цього договору недійсним, однак суд з таким обґрунтуванням погодитись не може.

Із матеріалів справи вбачається, що сторони виконували договір, питань щодо передачі земельної ділянки в заставу, яка є предметом договору оренди, чи внесення до статутного фонду права оренди у сторін до реєстрації договору та під час його виконання не виникало. Пропозицій про внесення до умов договору доповнень, у тому числі і щодо передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, позивач ОСОБА_1 як правонаступник померлої ОСОБА_3 не надавала, а тому її вимоги про визнання в цілому недійсним договору оренди землі від 10.01.2012 року не відповідає і положенням ст.217 ЦК України, відповідно до якої недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Відповідно до ст.202 ЦК України правочин є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 204 ЦК України встановлено імперативне правило, згідно якого правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В силу приписів ч.5 ст.93 ЗК України, в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Тобто, чинним законодавством чітко встановлено, що розпоряджатися правом оренди, в тому числі шляхом передання цього права в заставу та внесення до статутного фонду може виключно власник земельної ділянки. Таким чином, відсутність в спірному договорі норми про умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки жодним чином не порушили (не погіршили) права орендодавця ОСОБА_3, а після її смерті і права спадкоємця-позивача ОСОБА_1 як нового власника земельної ділянки, так як відповідні правовідносини імперативно визначені положеннями вищевказаної частини п'ятої ст.93 ЗК України.

За відсутності в спірному договорі відповідного положення про умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки сторони договору повинні керуватися імперативною нормою закону, передбаченою ч.5 ст.93 ЗК України, тобто виходити з наявності такого права у власника земельної ділянки й можливості реалізації цього права у встановленому законом порядку.

У зв'язку з чіткою нормативною регламентацією відповідної умови договору про умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки цілком правомірним є висновок, що між орендарем ФГ "Лендєл-Агро" та орендодавцем ОСОБА_3 фактично було досягнуто усної домовленості про те, що умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки будуть регулюватися відповідно до імперативних положень, визначених ч.5 ст.93 ЗК України.

При цьому слід зазначити, що відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити актам законодавства. Тобто, виходячи з цього положення закону, умови спірного договору оренди землі про передачу у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки в жодному разі не могли бути викладені інакше, ніж це передбачено в ч.5 ст.93 ЗК України.

Виходячи з положень ч.1 ст.203, ст.215 ЦК України, ст.15 Закону України "Про оренду землі" в їх системному взаємозв'язку з положеннями ч.5 ст.93 ЗК України, цілком правомірним буде висновок про те, що умови спірного договору оренди про передачу у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки визначені безпосередньо законом і змінені на розсуд сторін договору не могли.

За таких обставин вимоги позивача ОСОБА_1 про недійсність договору оренди землі від 10.01.2012 року з підстав відсутності в цьому договорі умови про передачу у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки не можна визнати обгрунтованими.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції" №475/97-ВР від 17 липня 1997 року ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 року (далі Конвенція), Перший протокол та протоколи №2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно до ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Відповідно до ст.1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття власності чи "майна" за ст.1 Першого протоколу Конвенції тлумачиться дуже широко, охоплює цілу низку інтересів економічного характеру. За рішеннями Європейського суду з прав людини "майном" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції вважається законне і обґрунтоване очікування набуття майна або майнового права за укладеним договором.

Укладаючи оспорюваний договір та зазнаючи витрати, пов'язані з орендою землі, ФГ "Лендєл-Агро" мало право очікувати набуття права оренди на земельну ділянку за договором в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

А відтак, за встановлених по справі обставин і недоведеності обмеження матеріального права позивача та реального позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, визнання недійсним договору оренди землі від 10.01.2012 року лише на тій підставі, що він не містить умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, порушує справедливий баланс між правами орендодавця і орендаря, звужує можливості ФГ "Лендєл-Агро" мирного володіння, користування орендованою земельною ділянкою в господарській діяльності, чим порушується стаття 1 Протоколу 1 Конвенції.

Для внесення змін (доповнень) умов договору і приведення його у відповідність до редакції ст.15 Закону України "Про оренду землі" щодо умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, у сторін не має будь-яких перешкод, а при відмові однієї із сторін, інша сторона не позбавлена права на судовий захист. Врегулювання взаємовідносин сторін зі спірного питання у такий спосіб буде відповідати засадам справедливості, добросовісності і розумності та вимогам ст.1 Першого протоколу Конвенції.

Відповідно п.9 спірного договору оренди землі від 10.01.2012 року розмір орендної плати визначено в грошовій формі в сумі 2963,6 грн. (3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка станом на 10.01.2012 року складала 98787 грн).

Позивач ОСОБА_1 вказуючи вартість орендованої земельної ділянки, яка станом на ІНФОРМАЦІЯ_1 року становить 179595,25 грн., не зазначає про розмір орендної плати отриманої нею у 2014 році і не заявляє вимогу про стягнення недоотриманої плати, проте вона не позбавлена права на судовий захист якщо вважає, що розмір отримуваної нею орендної плати є меншим ніж 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене суд вважає, що відповідно до вимог ст.ст.10, 60 ЦПК України позивачем ОСОБА_1 не доведено ті обставини на які вона посилається, як на підставу своїх вимог по визнанню недійсним договору оренди землі від 10 січня 2012 року, тому заявлені нею позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Відповідно до вимог ст.88 ЦПК України судові витрати, понесені позивачем у зв'язку з розглядом справи, належить віднести на її рахунок.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд

В и р і ш и в:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до фермерського господарства "Лендєл-Агро" про визнання договору оренди землі недійсним, - відмовити.

Судові витрати, понесені позивачем у зв'язку з розглядом справи, віднести на її рахунок.

На рішення може бути подано апеляційну скаргу до апеляційного суду Миколаївської області через Казанківський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення, а відповідач, який не був присутнім у судовому засіданні, може подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя