Рішення

від 22.07.2009 по справі 3/108/09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

3/108/09

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Запорізької області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.07.09                                                                          Справа №  3/108/09

Суддя   Соловйов  В.М.

За позовом: Володимирівської сільської ради Запорізького району Запорізької області,             с. Володимирівське Запорізького району Запорізької області

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “ВО Нафтапром”,                         м. Запоріжжя

про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та додаткової угоди до нього  

                                                Суддя Соловйов В.М.

Представники:

від позивача: Аворник Л.В., довіреність б/н від 02.10.2007р.

від відповідача: Феняк А.Р., юрист, довіреність № 24/03 від 01.06.2009р.

Володимирівська сільська рада Запорізького району Запорізької області звернулася до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до ТОВ “ВО Нафтапром” про визнання недійсним договору №3 оренди нежитлового приміщення від 10.11.2003р. та додаткової угоди №3 до нього від 08.12.2005р..

Позовні вимоги мотивовані обставинами, викладеними у позовній заяві та обґрунтовані ст. 48, 203, 215, 220, 793 ЦК України, ст. 10, 11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 06.05.2009р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 3/108/09, справу до розгляду в засіданні господарського суду призначено на 17.06.2009р. о 14 годині 20 хвилин.

У судовому засіданні 17.06.2009р. оголошено перерву до 24.06.2009р. о 14 годині 20 хвилин.

Ухвалою від 24.06.2009р. строк вирішення спору у справі № 3/108/09 продовжено до 30.07.2009р. Цією ж ухвалою у судовому засіданні оголошено перерву до 22.07.2009р. о 14 годині 20 хвилин.

За згодою сторін в судовому засіданні 22.07.2009р. оголошено тільки вступну та резолютивну частини рішення.

Під час розгляду справи представники сторін вимогу про здійснення фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не заявляли.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги, викладені у позовній заяві та поясненнях, просить визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення № 3 від 10.11.2003р. та додаткову угоду № 3 від 08.12.2005р. про продовження терміну дії договору оренди приміщення № 3 від 10.11.2003р., укладених між Володимирівською сільською радою Запорізького району Запорізької області і ТОВ “ВО Нафтапром”.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 10.11.2003р. між позивачем та відповідачем було укладено договір № 3 оренди нежитлового приміщення від 10.11.2003р. Позивач за цим договором є орендодавцем, а відповідач - орендарем.

Згідно з п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове орендне використання нежитлове приміщення загальною площею 150 кв.м. розташоване за адресою: Запорізька область, Запорізький район, с. Володимирівське, вул. Стадіонна, 14.

Відповідно до п. 3.1 Договору орендна плата за договором складає 5, 05 грн. за           1 кв.м площі, а всього за 150 кв. м - 757 грн. в місяць.

Згідно з п. 8.1 Договору строк його дії встановлений до 10.11.2006р.

Правовідносини з оренди спірного нежитлового приміщення врегульовані Законом України “Про оренду державного та комунального майна”.

Ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” в редакції, що діяла на день укладення спірного договору оренди, передбачала перелік істотних умов договору оренди, а саме: об'єкт оренди, термін, на який укладається договір оренди, орендна плата з урахуванням індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення, виконання зобов'язань, відповідальність сторін, страхування орендарем взятого ним в оренду майна, обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Як вбачається із спірного договору оренди, в ньому відсутні такі істотні умови як порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна, страхування орендарем предмета оренди.

Крім того, згідно зі ст. 11 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” укладенню договору оренди передує оцінка об'єкта оренди. Зазначена правова норма при укладення спірного договору оренди також сторонами дотримана не була.

Позивач вважає, що договір оренди нежитлового приміщення, укладений сторонами, є недійсним, оскільки не відповідає вимогам ст. 10, 11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

08.12.2005р. між позивачем та відповідачем було укладено додаткову угоду №3 про продовження терміну дії договору № 3 оренди нежитлового приміщення за адресою: Запорізька область, Запорізький район, с. Володимирівське, вул. Стадіонна, 14, до 08.12.2017 р.

Укладена сторонами додаткова угода не усунула порушень Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, допущених при укладенні основного договору оренди. Недійсність основного договору оренди тягне за собою і недійсність додаткової угоди до нього.

Крім того, на день укладення додаткової угоди, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Оскільки предметом зазначеної додаткової угоди є будівля, а строк оренди цієї будівлі був продовжений до 10 років, то при укладенні-додаткової угоди сторони мали нотаріально посвідчити її. Але вимоги при укладенні 08.12.2005р. додаткової угоди сторонами дотримані не були.

За таких обставин, позивач вважає укладену між позивачем та відповідачем додаткову угоду від 08.12.2005р., яка не була нотаріально посвідчена, є недійсною (нікчемною).

Відповідач проти позову заперечив, з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву від 24.06.2009р. та від 22.07.2009р., вважає позовні вимоги безпідставними, нормативно необґрунтованими та просить відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Зокрема зазначив, що згідно п.4.5 Договору на відповідача покладено зобов'язання на протязі місяця після укладення договору застрахувати приміщення не менш ніж на їх залишкову балансову вартість на користь орендодавця в порядку, визначеному законодавством, тобто в договорі міститься така умова як страхування орендарем орендованого майна.

Відповідно до п. 4.7 Договору в разі призупинення або розірвання Договору на відповідача покладено зобов'язання повернути орендодавцю чи підприємству, вказаному орендодавцем приміщення в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та компенсувати орендодавцю збитки у випадку погіршення стану, тобто в договорі міститься така умова як умови повернення майна та умови його відновлення.

Відповідно до п. 4 ст. 24 ЦК України, на вимогу особи, якій завдано шкоди, та відповідно до обставин справи майнова шкода може бути відшкодована і в інший спосіб, зокрема, шкода, завдана майну, може відшкодовуватися в натурі (передання речі того ж роду та тієї ж якості, полагодження пошкодженої речі тощо). Таким чином позивач у відповідності до вимог діючого законодавства мав змогу сам встановити порядок відновлення орендованого майна, зручним для нього способом.

В п. 4.4. Договору на відповідача покладено обов'язок своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого приміщення.

Пунктом 3 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, будівлі та споруди нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар.

Відповідно до вимог п. 3 ч. 3 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів.

Так як сторони передбачили здійсненням орендарем поточного, капітального та інших видів ремонту, відповідач вважає, що сторони визначили яким чином мають використовуватися амортизаційні відрахування, так як здійснення капітального ремонту передбачає відновлення майна, у відношенні якого такий ремонт проводиться.

Вказане випливає безпосередньо з визначення поняття “капітальний ремонт”, що вказане в листі Держбуду України № 7/7-401 від 30.04.2003р.:

Капітальний ремонт споруди - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій та обладнання споруд у зв'язку з їх фізичним зносом та руйнування, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування споруди та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкту.

Невідповідність Договору вимогам Цивільного кодексу України в частині його нотаріальної форми і державної реєстрації, є безпідставними, оскільки останній було укладено між сторонами 10.11.2003р., тобто в період дії ЦК УРСР, в якому вимога про нотаріальну форму і державну реєстрацію до договорів оренди була відсутня.

Однак відповідно до вимог ст. 44, 153, 257 ЦК УРСР моментом укладення договору оренди, є досягнення згоди між сторонами за всіма його істотними умовами, про що свідчить виклад його у формі єдиного документа підписаного повноважними представниками сторін та скріплених печатками. Таким чином, моментом укладення Договору є дата 10.11.2003р.

Посилання позивача на ст. 793 ЦК України в частині недодержання нотаріальної форми при укладені Договору свідчить про спробу позивача застосувати норми права, які на момент укладення Договору не діяли, тобто в даному випадку позивач намагається застосувати зворотню дію нормативного акту в часі, що суперечить вимогам ст. 58 Конституції України.

Відповідач вважає також протиправним твердження позивача про необхідність нотаріального засвідчення додаткової угоди до договору, так як вимогами ст. 654 ЦК України передбачено, що додаткова угода укладається в тій же формі, що і договір. При цьому, чинним законодавством не встановлені які-небудь вимоги до дій осіб, щодо продовження строку дії договору, укладеного до набуття чинності ЦК України.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши представників учасників судового процесу, суд

ВСТАНОВИВ:

10.11.2003р. Володимирівська сільська рада Запорізького району Запорізької (орендодавець) та ТОВ “ВО Нафтапром” (орендар) уклали договір оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р.

Згідно п. 1.1. Договору орендодавець передає, а орендатор приймає в строкове орендне користування нежитлове приміщення загальною площею 150 кв.м. розташоване за адресою: Запорізька область, Запорізький район, с. Володимирівське, вул. Стадіонна, 14. Технічний стан та вартість приміщення на момент здачі в оренду визначаються у відповідності до діючого законодавства та вносяться в акт приймання-передачі приміщення, яке є невід'ємною частиною договору.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата за договором складає 5, 05 грн. за 1 кв.м площі, а всього за 150 кв. м - 757 грн. в місяць.

Згідно з п. 8.1 договору строк його дії встановлений до 10.11.2006р.

08.12.2005р. Володимирівська сільська рада Запорізького району Запорізької (орендодавець) та ТОВ “ВО Нафтапром” (орендар) уклали додаткову угоду №3 “Про продовження терміну дії договору оренди приміщення № 3 від 10 листопада 2003 року”.

Згідно цієї Додаткової угоди, на підставі звернення “Орендатора” та рішення Виконкому Володимірівської сільської ради №267 від 08.12.2005р., термін дії договору №3 від 10.11.2003р. “Оренди не житлового приміщення” за адресою с. Володимирівське, вул. Стадіонна, 14, продовжено до 08 грудня 2017 року.

Оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з наступних підстав.

На час укладання спірної угоди та виконання зобов'язань по ній діяли норми Цивільного кодексу Української РСР в редакції 1963р.

Відповідно до п.4 Прикінцевих положень Цивільного кодексу України в редакції 2003р., ЦК України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Таким чином, до спірних правовідносин стосовно договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р. господарський суд застосовує норми Цивільного кодексу Української РСР.

Позовні вимоги про визнання недійсним спірного договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р. заявлено на підставі ст.48 ЦК УРСР і мотивовані тим, що в ньому відсутні такі істотні умови, як порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна, страхування орендарем предмета оренди.

Відповідно до ст.48 ЦК УРСР, недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

По недійсній  угоді  кожна  з  сторін  зобов'язана  повернути другій стороні все  одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені  законом.

Відповідно до п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978р. N 3 “Про судову практику в справах про визнання угод недійсними”, стаття 48 ЦК застосовується при порушенні встановленого порядку вчинення громадянами і організаціями дій, спрямованих на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав і обов'язків, при ущемленні угодою особистих або майнових прав неповнолітніх дітей, а також в інших випадках їх невідповідності вимогам чинного законодавства, якщо для них не встановлені особливі правила визнання угод недійсними (статті 45 - 47, 49 - 58 ЦК).

Правила зазначеної статті застосовуються також до наслідків визнання недійсною угоди при недодержанні форми, в якій угода під страхом недійсності має бути укладена.

У разі визнання угоди недійсною за ст. 48 ЦК суд повинен у рішенні послатися і на нормативний акт, вимогам якого угода не відповідає.

Відповідно до ч.1, 2 ст.10 Закону України від 10.04.1992р. №2269-XII “Про оренду державного та комунального майна” (в редакції, що діяла на момент укладення Договору), істотними умовами договору оренди є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Висновки позивача про те, що в спірному Договорі відсутні такі істотні умови, як страхування орендарем взятого ним в оренду майна, суперечать матеріалам справи.

Так, п.4.5 договору № 3 від 10.11.2003р. на орендатора (ТОВ “ВО Нафтапром”) покладено зобов'язання протягом місяця після укладення договору застрахувати приміщення не менш ніж на їх залишкову балансову вартість на користь орендодавця в порядку, визначеному законодавством.

Таким чином, в договорі міститься така умова як страхування орендарем орендованого майна.

Спростовано висновки позивача і про те, що в спірному договорі відсутні такі істотні умови, як відновлення орендованого майна.

Так, п. 4.7 договору № 3 від 10.11.2003р. на орендатора (ТОВ “ВО Нафтапром”) покладено зобов'язання в випадку призупинення або розірвання Договору повернути орендодавцю чи підприємству, вказаному орендодавцем приміщення в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та компенсувати орендодавцю збитки у випадку погіршення стану.

Таким чином, в договорі міститься така умова як відновлення орендованого майна.

Не знайшло свого підтвердження і ствердження позивача про те, що при укладенні договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р., в ньому відсутня така істотна умова: порядок використання амортизаційних відрахувань.

Так, п. 4.4. Договору на відповідача покладено обов'язок своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого приміщення.

Відповідно до ст.23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому числі у незавершеному виробництві, та доход (прибуток), отриманий від орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно. 

Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. 

Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно.

Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів.

Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. 

Таким чином, вказаний в Законі порядок використання амортизаційних відрахувань сторонами в Договорі (і зокрема, в п.4.4.) встановлений. Крім того, в Законі передбачено застереження щодо порядку використання амортизаційних відрахувань у вигляді “якщо інше не передбачено договором оренди”. В даному випадку іншого сторонами не передбачено.

Передбачення сторонами в п.4.4. Договору здійсненням орендарем поточного, капітального та інших видів ремонту, є тотожним встановленням сторонами договору порядку використання амортизаційних відрахувань.

Вказане випливає безпосередньо з визначення поняття “капітальний ремонт”, що вказане в листі Держбуду України № 7/7-401 від 30.04.2003р.:

Капітальний ремонт споруди - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлення та модернізацію конструкцій та обладнання споруд у зв'язку з їх фізичним зносом та руйнування, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування споруди та благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкту.

Відповідно до ст.153 ЦК УРСР, договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.

Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеної в постанові від 15.01.2003р. у справі №14/203, договір, в якому відсутні узгоджені сторонами істотні умови, вважається неукладеним і не може бути предметом вимог про визнання Договору недійсним.

В даному випадку судом встановлено, що в спірному Договорі Володимирівська сільська рада Запорізького району Запорізької та ТОВ “ВО Нафтапром” узгодили всі істотні умови і тому вказаний договір є укладеним і може бути предметом вимог про визнання Договору недійсним.   

Відповідно до п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 28.04.1978р. N 3 “Про судову практику в справах про визнання угод недійсними”, за правилами ст. 48 ЦК угода визнається недійсною при невідповідності її не тільки законові, а й іншим актам, виданим органами державної влади і управління в межах наданої їм компетенції.

Відповідно до ч.2 ст.11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Сторони не надали доказів про дотримання вимог ч.2 ст.11 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” і уклали договір оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р. без попередньої оцінки об'єкта оренди.

У зв'язку з вищевикладеним, договір оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р. підлягає визнанню недійсним.

Оскільки додаткова угода від 08.12.2005р. №3 “Про продовження терміну дії договору оренди приміщення № 3 від 10 листопада 2003 року” є похідною від договору  оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р., який визнано судом недійсним, винесення судом рішення про визнання цієї додаткової угоди недійсною є недоречним.

Крім того, відповідно до ст.654 ЦК України встановлено, що додаткова угода укладається в тій же формі, що і договір. При цьому, чинним законодавством не встановлені які-небудь вимоги до дій осіб щодо продовження строку дії договору, укладеного до набуття чинності ЦК України.

На момент укладення сторонами договору оренди нежитлових приміщень № 3 від 10.11.2003р. діяв ЦК УРСР, в якому вимога про нотаріальну форму і державну реєстрацію договорів оренди була відсутня.

Отже, при укладенні додаткової угоди від 08.12.2005р. №3 “Про продовження терміну дії договору оренди приміщення № 3 від 10 листопада 2003 року” обов'язкове дотримання нотаріальної форми відповідно до ст. 793 ЦК України не вимагається.

До аналогічного висновку дійшов Вищий господарський суд України під час розгляду справи № 49/242 (постанова від 01.03.2007р.).

Згідно зі ст. 44, 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 44, 49, ст.82 - 85 ГПК України, суд                                                                                                                

ВИРІШИВ:

1.  Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсним договір №3 оренди нежитлового приміщення за адресою Запорізька область, Запорізький район, с. Володимирівське, вул. Стадіонна, 14, укладений 10.11.2003р. між Володимирівською сільською радою Запорізького району Запорізької області та Товариством з обмеженою відповідальністю “ВО Нафтапром”.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “ВО Нафтапром” (69096,  м. Запоріжжя, вул. Бородинська, 1, кв.279, п/р 26002974601 в АБ “Металург” м. Запоріжжя, МФО 313582, код ЄДРПОУ 32363575) на користь Володимирівської сільської ради Запорізького району Запорізької області (70411, Запорізька область, Запорізький район, с. Володимирівське, вул. Шкільна, 1, п/р 33428516001563 в УДК в Запорізькій області, МФО 813015, код ЄДРПОУ 25490413) 85 (вісімдесят п'ять) грн. 00 коп. витрат на держмито і 312 (триста дванадцять) грн. 50 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. В іншій частині позовних вимог відмовити.

Суддя:                                                                     В.М.Соловйов

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

У разі подання апеляційної скарги або внесення апеляційного подання рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційною інстанцією.

Рішення оформлене і підписане відповідно до вимог ст. 84 ГПК України –24.07.2009р.