Постанова

від 22.09.2009 по справі 30/52-09-1337

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

30/52-09-1337

 ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

П О С Т А Н О В АІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"22" вересня 2009 р. Справа № 30/52-09-1337

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:                    Картере В.І.,

суддів:                               Жекова В.І., Пироговського В.Т.,

при секретарі судового засідання —Кубік О.В.

за участю представників:

від Одеської міської ради –Асташенкова О.І.,

від ТОВ „Вірма” –не з`явився, належним чином повідомлений,

від Обслуговуючого кооперативу „Житлово-будівельний кооператив „Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32” –не з`явився, належним чином повідомлений,

від ТОВ „Фінансова компанія „МС 1 Фінанси” - не з`явився, належним чином повідомлений,

від ТОВ „Інженерно-будівельна компанія „Спецмонолітмонтаж” - не з`явився, належним чином повідомлений

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „Вірма”

на рішення господарського суду Одеської області від 02.04.2009р.

по справі № 30/52-09-1337

за позовом Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Вірма”

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

Обслуговуючий кооператив „Житлово-будівельний кооператив „Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32”

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

Товариство з обмеженою відповідальністю „Фінансова компанія „МС 1 Фінанси”

Товариство з обмеженою відповідальністю „Інженерно-будівельна компанія „Спецмонолітмонтаж”

про розірвання договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

20.03.2009р. Одеська міська рада (далі - ОМР) звернулась до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) „Вірма”, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Обслуговуючий кооператив „Житлово-будівельний кооператив (далі –ОК ЖБК) „Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32”, в якому просила розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5755 кв.м., розташованої за адресою: м. Одеса, Київський район, Фонтанська дорога, №30-32, укладений 15.11.2004р між Одеською міською радою та ТОВ „Вірма”.

Позовні вимоги обґрунтовано з посиланням на невиконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р., а саме невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом чотирьох років з моменту державної реєстрації договору.

02.04.2009р. третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОК ЖБК „Співучий фонтан на Фонтанській дорозі 30-32” надала письмові пояснення, відповідно до яких просила позовні вимоги Одеської міської ради задовольнити у повному обсязі.

Рішенням господарського суду Одеської області від 02.04.2009 р. (суддя Рога Н.В.) позовні вимоги задоволено повністю.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд дійшов висновку, що невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом чотирьох років з моменту державної реєстрації договору є істотним порушенням умов договору та безумною підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, ТОВ „Вірма” подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права просить оскаржуване судове рішення скасувати, у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу апелянт зазначає, що місцевий господарський суд не прийняв до уваги той факт, що невиконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. пов'язано із порушенням позивачем п. 9.1.1 договору, а саме ненаданням виконкомом Одеської міської ради дозволу ТОВ „Вірма” на виконання будівельних робіт, що підтверджується листом Управління капітального будівництва №334/кол від 03.11.2008р.

Крім того апелянт зазначає, що Законом України „Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, який набрав чинності в січні 2006 року, створено Фонд фінансування будівництва „Співи Фонтану” за участю ТОВ „Фінансова Компанія „МС 1 ФІНАНСИ”, а тому відповідачу заборонено залучати кошти фізичних та юридичних осіб, на що не звернув уваги господарський суд першої інстанції.

Висновок місцевого господарського суду про нецільове використання земельної ділянки, апелянт вважає хибним, так як в період отримання коштів від Управителя ТОВ „Фінансова Компанія „МС 1 ФІНАНСИ”, через інвестора, відповідач здійснив перенос газових мереж та підготував котлован для початку будівництва, яке не зміг розпочати з причин не надання дозволу на будівництво позивачем.

Також, апелянт звертає увагу апеляційного господарського суду на те, що 16.02.2009р. до ЄДР підприємств та організацій України були внесені зміни щодо зміни власника та адреси місцезнаходження ТОВ „Вірма”, у зв'язку з чим, відповідачу був необхідний час для відновлення фінансово-господарської документації з метою продовження будівництва на визначеній території.

Апелянт зазначає, що ТОВ „Вірма” має можливість в судовому порядку, як передбачено законодавством, запропонувати заміну Забудовника та Управителя, з метою досягнення спільних інтересів як ОМР так і фізичних та юридичних осіб - довірителів Фонду фінансування будівництва „Співи Фонтану”.

Порушення норм процесуального права апелянт вбачає у тому, що місцевий господарський суд розглянув справу за відсутності представника ТОВ „Вірма”, не повідомленого належним чином про час та місце судового засідання та прийняв рішення про права та обов'язки особи, яку не було залучено до участі у справі, а саме за відсутності - ТОВ „Фінансова Компанія „МС 1 ФІНАНСИ”.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 28.07.2009р. до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача залучено ТОВ „Фінансова компанія „МС 1 Фінанси” та ТОВ „Інженерно-будівельна компанія „Спецмонолітмонтаж”.

Відзивів на апеляційну скаргу не надійшло.

Заслухавши пояснення представника позивача, присутнього у судовому засіданні, дослідивши наявні у справі докази, та проаналізувавши на підставі встановлених по справі фактичних обставин правильність застосування судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне:

27.05.2004р. виконкомом Одеської міської ради прийнято рішення №302 „Про заходи щодо здійснення комплексної реконструкції території, в межах Фонтанської дороги, вул. Авдєєва-Чорноморського, міжквартального проїзду (Фонтанська дорога, 30/32)” (т.1 ,а.с.15), відповідно до якого, ТОВ „Вірма” визнано забудовником території в межах Фонтанської дороги, вул. Авдєєва-Чорноморського, міжквартального проїзду (будівлі і споруди за адресою: Фонтанська дорога, 30/32).

10.06.2004р. між Виконавчим комітетом Одеської міської ради та ТОВ „Вірма” (Забудовник) укладено договір на право забудови №274, згідно умов якого Забудовнику надано право забудови земельної ділянки загальною площею 0,5775 га, в межах відводу, за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 30-32, строком до 01.10.2009р., для здійснення будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” й підземним паркінгом, та благоустрою території (п.1.1 договору).

Згідно п.1.2 вказаного договору надання права забудови земельної ділянки здійснюється згідно рішення виконкому Одеської міської ради від 27.05.2004р. №274 „Про внесення пропозицій щодо надання товариству з обмеженою відповідальністю „Вірма” земельної ділянки в оренду для проектування та будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” й підземним паркінгом, та благоустрою території, загальною площею 0,5775 га за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 30-32” (т.1, а.с.14).

Пунктом 2.1 договору на право забудови №274 визначено, що виконком зобов'язується надати ТОВ „Вірма” право забудови земельної ділянки, передбаченої п.1.1 договору, на строк до 01.10.2009р., для здійснення будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” й комплексного благоустрою прилеглої території та контролювати будівництво на земельній ділянці згідно його цільового призначення.

Відповідно до п.3.1 договору Забудовник зобов'язався здійснити самостійно або із залученням підрядчика будівництво 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” та комплексно благоустроїти прилеглу територію на земельній ділянці, передбаченої п.1.1 договору, згідно технічних умов та прийнятими Забудовником зобов'язаннями, в строк до 01.10.2009р.

Рішенням Одеської міської ради від 15.06.2004р. №2733-ХХІV „Про затвердження проекту відведення та надання товариству з обмеженою відповідальністю „Вірма” в оренду земельної ділянки, загальною площею 0,5775 га за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 30-32 для проектування та будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” й підземним паркінгом, та благоустрою території” (т.1, а.с.22) вирішено затвердити проект відведення земельних ділянок, надати ТОВ „Вірма” із земель міста за основним цільовим призначенням - (землі житлової та громадської забудови), земельну ділянку загальною площею 0,5755 га за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 30-32, а також затвердити договір оренди земельних ділянок.

15.11.2004р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ „Вірма” (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого Орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі” та рішення Одеської міської ради від 15.06.2004р. №2733-ХХІV надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку, що знаходиться у м. Одесі, в Київському районі, по Фонтанській дорозі, №30-32 (кадастровий номер 5110136900:24:010:0037; 5110136900:24:010:0038), згідно з планом земельної ділянки, строком на 5 років (т.1, а.с.10).

Згідно розділу 2 вказаного договору, в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 5775 кв.м, у тому числі: земельна ділянки площею 4796 кв.м. для проектування та будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” і підземним паркінгом.

Пунктом 5.2 договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. встановлено цільове призначення землі, а саме - землі житлової забудови та громадського призначення.

Відповідно до п.9.4.2 договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. Орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та забезпечувати належний санітарний, протипожежний та екологічний стан земельних ділянок, будинків і споруд, розташованих на них.

Згідно п.9.4.9 договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. Орендар зобов'язаний після державної реєстрації цього договору приступити до використання земельних ділянок

Державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. проведено 15.03.2005р., що не заперечується і відповідачем.

Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 ЦК України). Відповідно до ст. 629 цього Кодексу договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про оренду землі” оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Отже, відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. та норм чинного законодавства, ТОВ „Вірма” взяло земельну ділянку в оренду у зв'язку з необхідністю проведення підприємницької та інших видів діяльності, а саме для проектування та будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” і підземним паркінгом.

Згідно зі ст. 15 Закону України „Про оренду землі” умова щодо використання та цільового призначення земельної ділянки є істотною умовою договору. Відповідно до ст. 24 цього ж Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Частиною 1 статті 143 Земельного кодексу України передбачено примусове припинення у судовому порядку прав на земельну ділянку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

При цьому, імперативні вимоги земельного законодавства передбачають розірвання договору оренди земельної ділянки у разі тривалого використання орендарем землі не за цільовим призначенням всупереч умовам договору оренди. Причому порушення умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі (за будь-яким призначенням).

Статтею 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Крім того слід зазначити, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В даному випадку, Орендодавець розраховував на те, що Орендар побудує на орендованій земельній ділянці жилий 3-х секційний будинок підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” і підземним паркінгом, тобто поліпшить інфраструктуру міста та буде утримувати земельну ділянку у належному стані.

Втім, матеріали справи свідчать про неналежне виконання відповідачем зобов'язань за договором оренди, оскільки тривалий час будівництво на орендованій земельній ділянці не здійснюється.

Крім того, рішенням виконкому Одеської міської ради №77 від 08.02.2007р. (т.1, а.с.24) рішення виконкому Одеської міської ради №274 від 27.05.2004р. „Про внесення пропозицій щодо надання товариству з обмеженою відповідальністю „Вірма” земельної ділянки в оренду для проектування та будівництва жилого 3-х секційного будинку підвищеної етажності з вбудовано-прибудованими торговельними приміщеннями та приміщеннями підстанції „Швидкої допомоги” і підземним паркінгом, та благоустрою території, загальною площею 0,5775 га за адресою: м.Одеса, Фонтанська дорога, 30-32” в частині затвердження договору на право забудови, укладеного між виконкомом Одеської міської ради та ТОВ „Вірма” було визнано таким, що втратило чинність.

З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду стосовно того, що невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням протягом чотирьох років з моменту державної реєстрації договору оренди є істотним порушенням умов договору та безумовною підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004р.

Наведене також спростовує доводи апелянта щодо хибності висновку місцевого господарського суду про нецільове використання відповідачем орендованої земельної ділянки.

Ствердження апелянта відносно того, що невиконання ним своїх зобов'язань за договором оренди земельної ділянки від 15.11.2004р. пов'язано із порушенням позивачем п. 9.1.1 договору, а саме ненаданням виконкомом Одеської міської ради дозволу ТОВ „Вірма” на виконання будівельних робіт, не приймаються до уваги апеляційним господарським судом з огляду на те, що всупереч ст. ст. 33, 34 та 101 ГПК України апелянт не підтвердив вказане ствердження належними та допустимими доказами. При цьому апеляційний господарський суд виходить також із того, що п.4 рішення виконкому Одеської міської ради №274 від 27.05.2004р. (т.1, а.с.14) відповідача було зобов'язано після оформлення документів на землекористування, до початку будівництва, оформити в інспекції Держархбудконтролю дозвіл на виконання будівельних робіт, що не було виконано відповідачем.

Доводи апелянта відносно того, що у зв'язку із зміною власника та адреси місцезнаходження ТОВ „Вірма”, йому був необхідний час для відновлення фінансового-господарської документації з метою продовження будівництва на визначеній території, не приймаються до уваги апеляційним господарським судом так як не стосуються суті даного спору.

Посилання апелянта на приписи Закону України „Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, що набрав чинності в січні 2006 року і яким відповідачу було заборонено залучати кошти фізичних та юридичних осіб, не можуть бути взяті до уваги апеляційним господарським судом, оскільки вказані обставини не звільняють відповідача від належного виконання умов договору оренди земельної ділянки і не можуть бути підставою відмови у задоволенні позовних вимог по даній справі.

Ствердження апелянта відносно порушення місцевим господарським судом норм процесуального права, а саме розгляд справи за відсутності представника ТОВ „Вірма”, не повідомленого належним чином про час та місце судового засідання, не приймаються до уваги апеляційним господарським судом з огляду на таке:

У матеріалах справи міститься копія ухвали господарського суду Одеської області про порушення провадження у справі від 20.03.2009р. (т.1, а.с.72), яка була надіслана на адресу відповідача (м. Одеса, просп. Ак. Глушка №11-А, кв.32), вказану позивачем у позовній заяві та повернулась до господарського суду з позначкою на конверті „ТОВ „Вірма” –вибула”.

Відповідно до п. 4 інформаційного листа Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування норм ГПК України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у 2005 році” №01-8/1228 від 02.06.2006р., п. 15 інформаційного листа Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування норм ГПК України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у першому півріччі 2007 року” №01-8/675 від 14.08.2007р. та п. 23 інформаційного листа Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у 2007 році” №01-8/164 від 18.03.2008р. до повноважень господарських судів не віднесено з'ясування фактичного місцезнаходження юридичних осіб або місця проживання фізичних осіб - учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій. Тому, відповідні процесуальні документи надсилаються господарським судом згідно з поштовими реквізитами учасників судового процесу, наявними в матеріалах справи.

З огляду на викладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що відповідач був належним чином повідомлений про день, час та місце судового розгляду справи, а тому місцевий господарський суд цілком правомірно дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника відповідача.

Враховуючи наведене, оскаржене рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим і підстави для його скасування або зміни відсутні.

Керуючись ст. ст. 77, 85, 99, 101-105 ГПК України, Одеський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 02.04.2009р. по справі №30/52-09-1337 –залишити без змін, апеляційну скаргу ТОВ „Вірма” –без задоволення.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя:                                                            В.І. Картере

Судді:                                                                                          В.І. Жеков

                                                                                                              В.Т. Пироговський

Повний текст постанови підписаний 23.09.2009р.