Рішення

від 19.10.2015 по справі 903/1023/15

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

13 жовтня 2015 р. Справа № 903/1023/15

за позовом Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області

до відповідачів: 1) Ківерцівської районної спілки споживчих товариств

2) Споживчого товариства "Консолідоване"

про визнання недійсними договорів купівлі-продажу №531, №532 від 02.03.2015р.

Суддя Слупко В.Л.

Представники сторін:

від Олицької селищної ради: ОСОБА_1 - селищний голова, ОСОБА_2, довіреність № 6 від 23.02.2015р.

від Ківерцівської районої спілки споживчих товариств: ОСОБА_3, довіреність № 107 від 01.09.2015р.

від Споживчого товариства "Консолідоване": ОСОБА_4, довіреність № 14 від 05.10.2015р.

Суть спору: Олицька селищна рада просить визнати недійсними нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу нерухомого майна від 02.03.2015р., №531 та №532, які укладені між Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств (продавцем по договорах) та споживчим товариством "Консолідоване" (покупцем по договорах).

Позовні вимоги обґрунтовує наступним:

- вказані договори могли бути укладеними і посвідченими лише після виділення з орендованої Ківерцівською РСС земельної ділянки частини земельної ділянки під будівлею або спорудою, власником яких в даний час є Споживче товариство "Консолідоване", в окрему земельну ділянку (з визначенням її розміру) та присвоєння їй окремого кадастрового номера. Проте, всупереч ч.6 ст.120 Земельного кодексу України та ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України у договорах купівлі-продажу від 02.03.2015р. №531 і №532 відсутні істотні умови цих договорів - окремий кадастровий номер і розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на будівлю (споруду) до нового власника;

- на зазначену в договорі купівлі-продажу №532 асфальтовану площадку площею 0,4472 га у Ківерцівської РСС відсутні докази про право власності, а тому ця площадка не могла бути об'єктом продажу;

- відповідно до пунктів 1.20-1.21 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012р. №296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України", нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості та об'єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, та документа про оціночну вартість. Проте, оспорювані договори купівлі-продажу були укладені та посвідчені всупереч вищевказаній законодавчій нормі, оскільки в пунктах 2.1-2.2 цих договорів є лише посилання на ціну договору та балансову вартість, визначену відповідачем 1, і не має жодного посилання на експертну оцінку нерухомого майна суб'єкта оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, а також на документ про оціночну вартість, без яких приватний нотаріус Ківерцівського районного нотаріального округу Волинської області ОСОБА_5 не мала права посвідчувати ці договори;

- відповідно до другого речення пунктів 4.2 оспорюваних договорів купівлі-продажу обов'язок продавця (відповідача 1) передати майно покупцю (відповідачу 2) вважається виконаним з моменту підписання сторонами акта прийому-передачі майна. Проте, такі акти прийому-передачі майна відсутні, а це є підтвердженням факту незаконності (фіктивності), укладених договорів.

Як на правову підставу недійсності зазначених договорів позивач посилається на ч.1 ст.203, ст. 215 ЦК України, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам законодавства, а також інтересам держави та суспільства, проте, зміст вищевказаних правочинів (договорів) суперечить частині 6 статті 120 Земельного кодексу України, частині 2 статті 377 Цивільного кодексу України та пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

До початку розгляду справи по суті позивачем заявлено письмове клопотання про залучення до участі в справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, а саме: на стороні позивача - Головне управління Держгеокадастру у Волинській області, а на стороні відповідачів - приватного нотаріуса Ківерцівського районного нотаріального округу Волинської області - ОСОБА_5, яка посвідчувала договори купівлі-продажу від 02.03.2015р. №531 і №532.

Клопотання обґрунтовано тим, що рішення з господарського спору у даній справі може вплинути на їх права або обов'язки.

Проте, жодним чином не зазначено, на які конкретно права та обов'язки зазначених осіб вплине рішення суду з даного предмету спору.

Усне пояснення представника позивача з цього приводу (протокол технічного запису) є суб'єктивним та довільним його судженням, а не доказом того, що в зв'язку з прийняттям судового рішення у даній справі таку особу буде наділено новими правами чи покладено на неї нові обов'язки, або змінено наявні права та/або обов'язки, або буде позбавлено певних прав та/або обов'язків у майбутньому (п.1.6 Постанови Пленуму ВГС України від 26.12.2011р. №18).

В зв'язку з наведеним зазначене клопотання позивача судом відхилено.

Відповідачі позовні вимоги вважають безпідставними та зазначають, що укладеними договорами купівлі-продажу нерухомого майна від 02.03.2015р. №531 та №532 жодні права та інтереси Олицької селищної ради не порушені, а орендована Ківерцівського РСС земельна ділянка площею 1,525 га, на якій знаходяться предмети купівлі-продажу по спірних договорах, згідно чинного земельного законодавства повинна перейти до Покупця - Споживчого товариства "Консолідоване" на правах оренди.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

28.12.2011р. між Олицькою селищною радою та Ківерцівської РСС було укладено договір оренди землі комерційного використання загальною площею 1,525 га, який зареєстровано в Державному реєстрі земель 15.03.2012р. за №07218,0004001167.

Орендована земельна ділянка знаходиться за адресою: Ківерцівський р-н, смт. Олика, вул. Шевченка, 33 (п.1.1 договору). В договорі кадастровий номер земельної ділянки відсутній.

Згідно п.3 договору оренди землі на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: м'ясо-молочний павільйон плошею 144 кв.м та адмінбудинок площею 71,3 кв.м., а також інші об'єкти інфраструктури.

На вказані об'єкти нерухомості Ківерцівська РСС 02.03.2015р. уклала із СТ"Консолідоване" два нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, а саме: №531 предметом якого є купівля-продаж адмінбудинку площею 71,3 кв.м., який знаходиться за адресою: смт. Олика, вул. Шевченка, 33 та №532 предметом якого є купівля-продаж м'ясо-молочного павільйону загальною площею 144,1 кв.м з асфальтованою площадкою пл. 0,4472 га, що знаходяться за адресою: смт. Олика, вул. Шевченка, 33.

В пунктах 1.3 вказаних договорів купівлі-продажу зазначено, що майно, яке відчужується знаходиться на земельній ділянці площею 1,5246 кадастровий номер - 0721855400:01:001:0044, що перебуває в користуванні продавця на підставі договору оренди землі від 28.12.2011р., зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Ківерцівському районі Волинської області 13.03.2012р., про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за №072180004001167. Також зазначено, що сторонам нотаріусом роз'яснено зміст ст.377 Цивільного кодексу України, ст.120 Земельного кодексу України, ст.7 Закону України "Про оренду землі" щодо переходу права користування на земельну ділянку на якій розміщене відчужуване майно.

Позивач вважає, що вказаними договорами купівлі-продажу продавцем порушені права та законні інтереси Олицької селищної ради як власника земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти купівлі-продажу.

Проаналізувавши матеріали справи та доводи представників сторін, суд дійшов висновку про те, що позовна заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

За загальним положенням про договір (частина перша статті 626 ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу, за загальним правилом, є умови про предмет та ціну.

Інші умови договору купівлі-продажу можуть набувати значення істотних, якщо щодо них є безпосередня вказівка в інших правових нормах.

Так, за змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої етапі 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Таким чином, у договорі купівлі-продажу (або іншому договорі про відчуження) будинку (будівлі, споруди) повинен позначатись кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду.

Як убачається із оспорюваних позивачем договорів в них зазначено кадастровий номер земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти нерухомості, що продаються, а саме у п.1.3 договорів значиться: "Майно, яке відчужується, знаходиться на земельній ділянці площею 1,5246 га, кадастровий номер 0721855400:01:001:0044", що відповідає витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с.35-38).

Разом із тим суд зазначає, що відповідно до статті 1 ГПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано праве захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою - третьою, п'ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв'язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Як установлено судом, підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, позивач, який не є стороною за цими договорами, зазначив недодержання під час його укладення вимог частини шостої статті 120 ЗК України та частини другої статті 377 ЦК України, а саме невиділення частин в окремі земельні ділянки та незазначення їх кадастрових номерів, на яких розміщені об'єкти продажу.

Однак таке твердження позивача суд вважає помилковим.

Як зазначалось вище оспорювані договори укладалися Ківерцівською РСС з одним і тим же покупцем - СТ"Консолідоване" одночасно в один і той же день та фактично на всі об'єкти нерухомості, а тому при таких обставинах не було необхідності продавцю звертатися до позивача про виділення частин орендованої ним площі в окремі земельні ділянки, оскільки укладення цих договорів не пов'язане з переходом прав на якусь певну частину земельної ділянки.

Частиною другою статті 120 Земельного кодексу України передбачено, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Стосовно решти заявлених позивачем підстав недійсності договорів купівлі-продажу (невірно визначена ціна об'єктів, відсутність актів прийому-передачі об'єктів, відсутність у позивача документів на асфальтовану площадку, порушення нотаріусом, на думку позивача, інструкції, тощо), суд зазначає, що вказані підстави не впливають на права та інтереси позивача, а тому не можуть бути предметом дослідження у даній справі.

Враховуючи вищевикладене та керуючись ст.ст. 377, 626, 655 Цивільного кодексу України, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

господарський суд,-

вирішив:

В позові відмовити.

Повний текст рішення складено

19.10.2015

Суддя В. Л. Слупко