Рішення

від 22.06.2016 по справі 149/3646/15-ц

ХМІЛЬНИЦЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

Єдиний унікальний номер 149/3646/15-ц

Номер провадження 2/149/120/16

Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

22 червня 2016 р. м. Хмільник

Хмільницький міськрайонний суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Тарнавського М. В.

при секретарі Поліщук Л. А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Хмільник цивільну справу за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Хмільницьке» до Фермерського господарства «Поділля Н» (відповідач 1), ОСОБА_1 (відповідач 2) третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Реєстраційна служба Калинівського районного управління юстиції Вінницької області про визнання договору оренди земельної ділянки № б/н від 05 листопада 2015 року недійсним та зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Хмільницьке», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні зустрічного позивача: Фермерське господарство «Поділля Н», Реєстраційна служба Калинівського районного управління юстиції Вінницької області про визнання недійсним договору № 93 від 01 квітня 2015 року,-

В С Т А Н О В И В :

ТОВ «Хмільницьке» звернулося до суду з позовом до ФГ «Поділля Н» (відповідач 1), ОСОБА_1 (відповідач 2), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - РС Калинівського РУЮ Вінницької області про визнання договору оренди земельної ділянки від 05 листопада 2015 року недійсним.

Позов мотивовано тим, що 14 листопада 2005 року між ТОВ «ім. Б. Хмельницького», правонаступником якого є ТОВ «Хмільницьке», та відповідачем 2 було укладено договір оренди земельної ділянки № 243 терміном на 10 років. Протягом дії договору оренди ТОВ «Хмільницьке» належним чином виконувало свої договірні зобов'язання, а відповідач 2 будь-яких претензій не заявляла. У зв'язку з тим, що строк дії договору оренди № 243 від 14 листопада 2005 року спливав 14 листопада 2015 року, ТОВ «Хмільницьке», скориставшись своїм переважним правом на поновлення строку оренди земельної ділянки уклало з відповідачем 2 новий договір оренди земельної ділянки № 93 від 01 квітня 2015 року. В грудні 2015 року ТОВ «Хмільницьке» стало відомо, що 05 листопада 2015 року ОСОБА_1 уклала договір оренди даної земельної ділянки із ФГ "Поділля Н". Укладення договору оренди між відповідачами 1 та 2 порушує переважне право ТОВ «Хмільницьке» на поновлення договору оренди, а тому ТОВ «Хмільницьке», просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № б/н від 01 серпня 2015 року укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Поділля Н» та скасувати зареєстроване за ФГ «Поділля Н» інше речове право (право оренди) відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 26152330 від 15 листопада 2015 року.

26 січня 2016 року до суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_1 до ТОВ «Хмільницьке», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні зустрічного позивача: ФГ «Поділля Н», РС Калинівського РУЮ Вінницької області про визнання недійсним договору № 93 від 01 квітня 2015 року. Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 20 лютого 2015 року між ОСОБА_1 та ФГ «Поділля Н» укладено договір оренди землі з орендною платою 6%. 01 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ФГ «Поділля Н», укладено договір оренди землі від 01 серпня 2015 року з орендною платою 7%, який в подальшому зареєстровано в Державному реєстрі речових прав. При цьому, ОСОБА_1 зазначає, що наміру продовжувати договір оренди із ТОВ «Хмільницьке» вона не мала, оскільки орендна плата є занадто низькою. Також, ОСОБА_1 зазначає, що договір оренди № 93 від 01 квітня 2015 року вона не підписувала, а лише ставила свій підпис при отриманні орендної плати за попереднім договором. За таких обставин, ОСОБА_1 просить визнати недійсним договір оренди землі № 93 від 01 квітня 2015 року укладений між ТОВ «Хмільницьке» та ОСОБА_1

29 січня 2016 року представником ТОВ «Хмільницьке» ОСОБА_2 подано заяву про залишення частини позовних вимог без розгляду, відповідно до якої представник ТОВ «Хмільницьке» просив залишити без розгляду позовну вимогу про скасування зареєстрованого за ФГ «Поділля Н» іншого речового права (права оренди) відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 26152330 від 15 листопада 2015 року.

В судовому засіданні представник ТОВ «Хмільницьке» ОСОБА_2 підтримав первісний позов, з наведених в ньому підстав та просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки б/н від 05 листопада 2015 року укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Поділля Н", як такий що порушує переважне право ТОВ «Хмільницьке», закріплене в ст. 33 Закону України "Про оренду землі" на поновлення договору оренди земельної ділянки. Також представником ТОВ "Хмільницьке" надані письмові заперечення проти зустрічного позову ОСОБА_1 в яких просить відмовити в задоволенні зустрічної позовної заяви, оскільки договір ОСОБА_1 підписувала власноручно, даний договір відповідає вимогам ст. ст. 4-6, 11, 15, 17, 19 ЗУ "Про оренду землі" та ст. 203 ЦК України. Також, ОСОБА_2 зазначає, що ОСОБА_1 жодним чином не повідомляла ТОВ «Хмільницьке» про намір передати належну їй земельну ділянку ФГ «Поділля Н» та про укладення договору оренди тієї ж земельної ділянки, яку орендує ТОВ «Хмільницьке».

Представник ФГ "Поділля Н" ОСОБА_3 в судовому засіданні заперечив проти задоволення первісного позову та підтримав надані ним письмові заперечення від в яких зазначив, що реалізація переважного права попереднього орендаря на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання ним встановлених ст. 33 Закону України "Про оренду землі" певної процедури і у визначені строки. Вказаної процедури ТОВ "Хмільницьке" не дотрималось, зокрема не направляло ОСОБА_1 лист - повідомлення про поновлення договору оренди, не направляло додаткову угоду до договору оренди, натомість ОСОБА_1 у встановлений вказаним Законом строк повідомила ТОВ "Хмільницьке" про не бажання продовження орендних відносин із ТОВ "Хмільницьке". Також звернув увагу суду на те, що умови визначені ТОВ "Хмільницьке" в договорі щодо орендної плати, яка становлять 5% від нормативної грошової оцінки, в той час як згідно договору укладеного з ФГ "Поділля Н" ОСОБА_4 отримує орендну плату в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки, більшою є також натуральна форма оплати.

Представник РС Калинівського РУЮ Вінницької області у судове засідання не з'явився, причини неявки не відомі. Про дату, час і місце розгляду справи повідомлено завчасно та належним чином.

Суд, вивчивши та дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення сторін, повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до висновку про ухвалення рішення виходячи з наступного:

14 листопада 2005 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «ім.Б.Хмельницького» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки № 49, за умовами якого орендодавець надала, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,8058 га., посвідчену державним актом на право власності на земельну ділянку серії ВН № 9068992. Договір укладено на 10 років, строк дії договору до 14 листопада 2015 року. Орендна плата встановлюється в грошовій формі та в розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки або в натуральній формі с/г продукцією. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір зареєстрований у Хмільницькому районному відділі Вінницької регіональної філії "Центру ДЗК" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15 березня 2007 року № 040783500240. На виконання вказаного договору його сторонами було складено акт приймання-передачі земельної ділянки що орендується від 15 березня 2007 року.

Витягом з Єдиного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, а також протоколом №2 загальних зборів учасників ТОВ «ім.Б.Хмельницького» від 25 грудня 2008 року підтверджено, що ТОВ «Хмільницьке» є правонаступником ТОВ «ім.Б.Хмельницького».

01 квітня 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Хмільницьке» (орендар) укладено договір оренди землі № 93, за умовами якого орендодавець надала, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,8058 га., кадастровий номер земельної ділянки 0524883500:03:001:0174. Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, або у натуральній формі.

20 лютого 2015 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та ФГ «Поділля Н» (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надала, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з кадастровим номером 0524883500:03:001:0174. Договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Орендна плата вноситься орендарем один раз на рік у натуральній або грошовій формі за вибором орендодавця у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. У разі внесення орендної плати у натуральній формі її розмір становить 3500 кг. зернових та 100 кг. цукру.

Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 6, ч. 1 ст. 627 ЦК України).

У первісній позовній заяві, а також запереченнях проти зустрічного позову представник первісного позивача зазначає, що ТОВ «Хмільницьке» скористалось своїм переважним правом на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, шляхом укладення нового договору оренди №93 від 01 квітня 2015 року. Разом з тим, вказані доводи представника позивача не узгоджуються з вимогами чинного законодавства.

Так, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено процедуру поновлення договору оренди землі.

Відповідно до ч. ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 Закону України "Про оренду землі", переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Також, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Вказана правова позиція висловлена Верховним Судом України при розгляді справи № 6-219 цс14.

Враховуючи вищевикладене та встановлені обставини справи, суд дійшов висновку, що первісний позов не підлягає задоволенню. Так, обставини належного виконання обов'язків ТОВ «Хмільницьке» як орендаря за договором від 14.11.2005 року сторонами не заперечувались. Разом з тим, ТОВ "Хмільницьке" не скористалось своїм переважним правом визначеним в договорі від 14.11.2005 року, а також не виконало вимог та умов, не дотрималось процедури зазначеної в ч. ч. 1-5, 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» які б давали право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Натомість ТОВ «Хмільницьке» уклало з ОСОБА_1 новий договір оренди №93 від 01.04.2015 року. При цьому представник позивача в судовому засіданні пояснив, що ні лист-повідомлення, ні додаткова угода на адресу ОСОБА_1 не направлялась. Тому доводи ТОВ «Хмільницьке» про те, що його переважне право на поновлення строку договору оренди земельної ділянки порушено не знайшли свого підтвердження.

Також суд враховує, що по закінченню строку дії договору оренди земельної ділянки від 14.11.2005 року ОСОБА_1 листом - повідомленням від 15.11.2015 року повідомила ТОВ «Хмільницьке» про своє не бажання продовжувати договірні відносини із ТОВ «Хмільницьке» щодо оренди належної їй земельної ділянки. Згідно фіскального чека, а також опису вкладення в цінний лист, адресований ТОВ «Хмільницьке».

Зазначене спростовує доводи ТОВ «Хмільницьке» про те, що ОСОБА_1 жодним чином не повідомляла ТОВ «Хмільницьке» про намір передати належну їй земельну ділянку ФГ «Поділля Н».

Суд відхиляє доводи представника ТОВ «Хмільницьке» про те, що ОСОБА_1 незаконно уклала з ФГ «Поділля Н» договір оренди від 20.02.2015 року тієї ж земельної ділянки, яку орендує ТОВ «Хмільницьке». Як видно з позовних вимог ТОВ «Хмільницьке» просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки укладений від 20 лютого 2015 року між ФГ «Поділля Н» та ОСОБА_1 Вказані вимоги позивачем не змінювались, хоча відповідні права позивача представнику ТОВ «Хмільницьке» судом було роз'яснено. Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. З огляду на це, правомірність укладення ОСОБА_1 договору з ФГ «Поділля Н» не є предметом даного позову. Окрім того, відповідно до п. 43 договору від 20.02.2015 року договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, однак вказаний договір не пройшов державну реєстрацію.

Таким чином доводи ТОВ «Хмільницьке», що укладення договору оренди земельної ділянки 01.08.2015 року ФГ «Поділля Н» з ОСОБА_1 порушило переважне право ТОВ «Хмільницьке» на оренду земельної ділянки ОСОБА_1 не знайшли свого підтвердження.

При цьому суд враховує вимоги ст. 125 Земельного кодексу України, відповідно до якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з нормами ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Як встановлено судом договір укладений ТОВ «Хмільницьке» з ОСОБА_1 від 01.04.2015 року не пройшов державну реєстрацію. Натомість, договір від 20 лютого 2015 року укладений між ФГ «Поділля Н» та ОСОБА_1 пройшов державну реєстрацію, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень.

Враховуючи вищевикладене, первісний позов задоволенню не підлягає.

У свою чергу зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 мотивує тим, що договір оренди № 93 від 01.04.2015 року вона не підписувала, а лише ставила свій підпис при отриманні орендної плати за попереднім договором.

Відповідно до вимог ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно з положеннями ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною 3 ст. 10 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно зі ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу.

Враховуючи вищевикладене, відсутні підстави для задоволення первісного позову та зустрічної позовної заяви.

Судові витрати залишити за сторонами.

Керуючись ст.ст. 3, 10, 15, 60, 88, 209, 213, 215, 223, 294 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Хмільницьке» до Фермерського господарства «Поділля Н» (відповідач 1), ОСОБА_1 (відповідач 2) третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Реєстраційна служба Калинівського районного управління юстиції Вінницької області про визнання договору оренди земельної ділянки № б/н від 05 листопада 2015 року недійсним - відмовити повністю.

В задоволенні зустрічної позовної заяви ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Хмільницьке», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні зустрічного позивача: Фермерське господарство «Поділля Н», Реєстраційна служба Калинівського районного управління юстиції Вінницької області про визнання недійсним договору № 93 від 01 квітня 2015 року - відмовити повністю.

Рішення можна оскаржити до Апеляційного суду Вінницької області через Хмільницький міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом десяти днів з дня отримання копії рішення суду.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Головуючий суддя М. В. Тарнавський