Рішення

від 04.10.2016 по справі 709/1872/16-ц

ЧОРНОБАЇВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 709/1872/16-ц

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 жовтня 2016 року смт. Чорнобай

Чорнобаївський районний суд Черкаської області в складі: головуючого судді - Синецької Л.А., за участі секретарів - Данілової О.С., Чекаля В.М., розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду смт.Чорнобай цивільну справу за позовом ТОВ «Силікат-1» до ОСОБА_1, ТОВ «Зелена Нива 2013» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди, визнання договору оренди землі продовженим (поновленим),

в с т а н о в и в:

ТОВ «Силікат-1» звернувся до суду з указаним позовом, зазначаючи, що 11 березня 2004 року ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки розміром 2,46 га вартістю 37367 грн., кадастровий номер 7125155100:04:000:0772 строком на 10 років.

Вказана земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належить ОСОБА_1 на підставі рішення Чорнобаївської селищної Ради народних депутатів від 26 березня 2001 року №12.

Позивач скористався переважним правом укладання договору оренди землі на новий строк та 20 листопада 2012 року уклав з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі строком на 10 років.

06 листопада 2013 року ОСОБА_1 подала до сектору державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції заяву про державну реєстрацію обтяжень за ТОВ «Силікат 1», тому позивач був упевнений у його реєстрації. Однак реєстрація не відбулася, так як 18 серпня (за 4 місяці до закінчення терміну дії договору оренди землі між ОСОБА_1 та позивачем 31 грудня 2013 року) ОСОБА_1 з ТОВ «Зелена нива 2013» уклала договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 27 лютого 2014 року Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області.

Позивач вважає, що спірний договір оренди землі є недійсним, а дії ТОВ «Зелена Нива 2013» порушують переважне право позивача на укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), враховуючи, що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення попереднього договору оренди землі.

Позивач продовжував користуватися спірною земельною ділянкою і після 31 грудня 2013 року як сумлінний орендар. При цьому протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди землі ОСОБА_1 не звернулась до позивача з листом щодо заперечень в поновленні цього договору та подальшому користуванні позивачем спірною земельною ділянкою. У зв'язку з цим договір оренди землі був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах на підставі ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

27 лютого 2014 року реєстраційною службою Чорнобаївського РУЮ на підставі спірного договору оренди землі прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку за ТОВ «Зелена Нива 2013», отже договір є укладеним, а отже - оспорюваним та рішенням суду може бути визнаний недійсним.

Позивач просить визнати недійсним договір оренди землі кадастровий номер 7125155100:04:000:0772, укладений 18 серпня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013 (код ЄДРПОУ 36782651), скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на земельну ділянку кадастровий 7125155100:04:000:0772 від 27 лютого 2014 року та визнати поновленим договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році на той самий строк і тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

У судове засідання представник позивачав ОСОБА_2 надала заяву, якою позов підтримала, просила задоволити, розглянувши справу без її участі. Відповідачка ОСОБА_1 позов визнала. Відповідач ТОВ «Зелена Нива 2013» 14 вересня 2016 року на електронну адресу суду надіслав заперечення, вважає позов необгрунтованим та недоведеним, оскільки позивач не скористався належним чином своїм переважним правом на продовження договору оренди землі, тому з 27 лютого 2014 року ТОВ «Зелена Нива 2013» є належним орендарем земельної ділянки ОСОБА_1

Виходячи зі змісту ч.2 ст.158, ст.169 ЦПК України суд вважає за можливе слухати справу за відсутності відповідачів.

Суд, з"ясувавши позиції сторін, дослідивши письмові докази, встановив такі обставини справи та визначив відповідно до них правовідносини.

11 березня 2004 року ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки розміром 2,46 га вартістю 37367 грн., кадастровий номер 7125155100:04:000:0772 строком на 10 років, починаючи з 01 січня 2004 року та закінчуючи 31 грудня 2013 року. Цей договір зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році.

Вказана земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належить ОСОБА_1 на підставі рішення Чорнобаївської селищної Ради народних депутатів від 26 березня 2001 року №12. Державний акт на право приватної власності на землю зареєстровано в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю.

За правовою природою сторони уклали договір оренди землі - строкового платного володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним та Цивільним кодексами України, Законами України "Про оренду землі", «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Ст.13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст.93 ЗК України).

Згідно зі ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Відповідно до ч.4 ст.124, ст.125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст.35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочин має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом по договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення прийняте орендодавцем рішення.

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення при поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Позивач відповідно до законодавства скористався переважним правом укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) та 20 листопада 2012 року - за рік до спливу строку договору оренди землі - уклав з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі площею 2,46 га вартістю 85181,45 грн. строком на 10 років. 06 листопада 2013 року ОСОБА_1 подала до сектору державної реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційної служби Чорнобаївського РУЮ заяву про державну реєстрацію прав та обтяжень за ТОВ «Силікат 1», проте реєстрація не відбулася, так як стало відомо, що 18 серпня (за 4 місяці до закінчення терміну дії договору оренди землі між ним та ТОВ «Силікат 1» 31 грудня 2013) ОСОБА_1 з ТОВ «Зелена Нива 2013» уклала договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований 27.02.2014 року Чорнобаївським районним управлінням юстиції Черкаської області, коли земельна ділянка до лютого 2014 року ще перебувала у користуванні ТОВ "Силікат 1» і позивач як сумлінний орендар належним чином виконував умови договору.

Суд вважає, що спірний договір оренди землі є недійсним, а дії відповідачів порушують переважне право позивача на укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), враховуючи, що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладено до закінчення строку попереднього договору оренди землі. Спірна земельна ділянка на той момент знаходилась в користуванні позивача.

Одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря).

В спірному договорі оренди землі відсутня істотна умова, а саме не зазначено кадастровий номер земельної ділянки, що є порушенням ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі» і відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на момент укладення спірного договору) та підставою для визнання договору недійсним.

Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі. При укладенні спірного договору оренди землі були порушені також норми ст.24 Закону України «Про оренду землі» та ст.ст.13, 525 ЦК України.

Спірний договір оренди землі необхідно визнати недійсним, оскільки на момент його укладення існував договір оренди землі, який не був розірваний та земельна ділянка не була витребувана із володіння позивача, укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі.

Ст.33 Закону України «Про оренду землі», що узгоджується із загальними нормами ч.1 ст.777 ЦК України, законодавець закріпив переважне право наймача, що належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк.

До закінчення строку дії вказаного договору позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі» та абз.7 п.2.3 договору і 20 листопада 2012 року уклав з ОСОБА_1 угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі (а.с.7-8). Внесені зміни стосуються, в тому числі, й строку дії договору - його продовжено на десять років.

Суд приходить до висновку, що укладення угоди про внесення змін до діючого договору оренди землі між ТОВ «Силікат 1» та ОСОБА_1 є саме реалізацією позивачем переважного права на поновлення договору оренди. При цьому ОСОБА_1 підписала цю угоду, а отже заперечень щодо продовження строку дії договору оренди не мала, з заявами про розірвання договору до орендаря не зверталась не витребовувала земельну ділянку із володіння позивача.

За таких обставин не ґрунтуються на вимогах матеріального права посилання представника відповідача ТОВ «Зелена Нива 2013» на те, що позивач не скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. А тому дані заперечення судом до уваги не приймаються.

В період дії основного договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а саме 18 серпня 2013 року, ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, а саме з ТОВ «Зелена Нива 2013», який був зареєстрований 27 лютого 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, що підтверджується листом державного реєстратора від 13.09.2016 №17 та інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.29-30).

Ст.215 ЦК України передбачено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі № 6-55цс15, яка згідно зі ст.360-7 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів України, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст.33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 ЦК України.

Правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним.

Відповідно до ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу.

Згідно ст.152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч.2 ст.16 ЦК України та ч.3 ст.152 ЗК України).

Ч. 1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема застосування інших, передбачених законом, способів.

Як було встановлено судом, між відповідачкою ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» був укладений договір оренди земельної ділянки під час дії договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а відтак були порушені права позивача на володіння та користування землею на умовах договору оренди, переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. При таких обставинах суд вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки від 18 серпня 2013 року, укладений між ТОВ «Зелена Нива 2013» та ОСОБА_1, порушує права позивача та вбачає підстави для визнання його недійсним.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

П.41 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року №1141, передбачено, що державний реєстратор вносить записи до Державного реєстру прав про скасування державної реєстрації прав у разі скасування на підставі рішення суду рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Суд прийшов до висновку, що позивач довів обставини, які є підставою для задоволення позовних вимог, оскільки спірний договір між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» укладено до закінчення дії договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Силікат-1», при цьому одна й та ж сама ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Укладення спірного договору оренди землі створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі.

Відповідачка ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди землі здійснила своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження спірною земельною ділянкою, чим порушила права позивача, оскільки ТОВ «Силікат-1» мало переважне право на поновлення договору оренди землі і це порушене право підлягає захисту.

Відповідно до ст.60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог. На думку суду, відповідач ТОВ «Зелена Нива 2013» не довів обставин, за якими в позові слід відмовити.

Дослідивши матеріали справи, суд вважає доведеними позовні вимоги позивача, тому вони підлягають до задоволення.

Керуючись ст.ст.3,15,16,203,215,216,777 ЦК України, ст.ст.93,124,125,152 ЗК України, ст. ст.13,14,27,33,35 Закону України «Про оренду землі», ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Порядком ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, ст.ст.10,11,60,208,209,212-215 ЦПК України, суд,

в и р і ш и в:

Позов ТОВ «Силікат-1» до ОСОБА_1, ТОВ «Зелена Нива 2013» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди, визнання договору оренди землі продовженим (поновленим) - задоволити.

Визнати недійсним договір оренди землі кадастровий номер 7125155100:04:000:0772, укладений 18 серпня 2013 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Зелена Нива 2013» (код ЄДРПОУ 36782651).

Скасувати рішення державного реєстратора реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області про державну реєстрацію прав обтяжень та їх обтяжень за ТОВ «Зелена Нива 2013» на земельну ділянку кадастровий номер 7125155100:04:000:0772 від 27.02.2014 року.

Визнати поновленим договір оренди землі від 11 березня 2004 року, укладений між ТОВ «Силікат-1» та ОСОБА_1, зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Чорнобаївського

районного суду ОСОБА_3