Рішення

від 23.02.2017 по справі 910/10339/16

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА КИЄВА

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.02.2017Справа №910/10339/16

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста" до Київської міської ради третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Веста1" про припинення договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання. Представники сторін: від позивача: не з'явився; від відповідача: Баранов М.С., представник за довіреністю від третьої особи: не з'явився Суддя Борисенко І.І ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Веста" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про припинення договору оренди земельної ділянки від 19.07.2004 шляхом його розірвання.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці та відмовою Київської міської ради у добровільному порядку розірвати договір оренди земельної ділянки, позивач, відповідно до вимог статей 377, 651 Цивільного кодексу України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", п.п а , е ч. 1с ст. 141 Земельного кодексу України просить припинити договір оренди земельної ділянки від 19.07.2004 шляхом розірвання у судовому порядку.

Відповідач проти позову заперечив повністю з тих підстав, що питання відмови від договору оренди має вирішуватись виключно з Київською міською радою, як стороною договору оренди, натомість позивач не надав суду доказів звернення до Київської міської ради з листом про припинення дії договору. В будь-якому разі припинення користування земельною ділянкою має здійснюватись на підставі рішення Київської міської ради, при цьому позивачем не доведено, що відповідачем неналежним чином виконуються обов'язки орендодавця, об'єкт оренди не знищено і не пошкоджено. Крім того, Київська міська рада вважає, що позивачем невірно обрано спосіб захисту порушеного права.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.07.2016 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 19.07.2004р., укладений між Київською міською радою (ідентифікаційний код 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста" (ідентифікаційний код 32046727), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 726 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 12.12.2005 за № 63-6-00314 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.09.2016 рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 01.12.2016 постанову від 22.09.2016 Київського апеляційного господарського суду та рішення від 07.07.2016 Господарського суду міста Києва скасовано, а справу №910/10339/16 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Ухвалою суду від 16.12.2016 прийнято справу до провадження судді Борисенко І.І.

На виконання вимог ухвали суду позивачем та відповідачем надані суду письмові пояснення з урахуванням постанови Вищого господарського суду України від 01.12.2016.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,

ВСТАНОВИВ:

Пунктом 18 рішення Київської міської ради від 23.10.2003 №122/995 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" затверджено проект відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Веста" для експлуатації та обслуговування торгово-виробничої будівлі на вул. Клеманській, 1/5 у Дарницькому районі м. Києва та передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Веста" в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,40 га для експлуатації та обслуговування торгово-виробничої будівлі на вул. Клеманській, 1/5 у Дарницькому районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених Київському спеціалізованому будівельно-монтажному управлінню N 1 відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 21.12.54 N 2113 "Про додатковий відвод тресту "Автотрансстрой" N 1 Головпромбуду земельні ділянки під будівництво будівельно-промислової бази в Дарницькому районі", у зв'язку з переходом права власності на складський комплекс (договір купівлі-продажу складського комплексу від 07.08.2002 та акт приймання-передачі від 26.09.2002).

19.07.2004 на виконання вказаного рішення між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста" було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 25 років, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 12.12.2005 за № 63-6-00314 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно з пунктом 11.4 Договору припинення договору шляхом розірвання може бути за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), здійснення без згоди Орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

14.10.2013 на підставі передавального акту, затвердженого Загальними зборами учасників ТОВ "Веста", від ТОВ "Веста", на підставі реорганізації (виділу), передано до ТОВ "Веста 1" складський комплекс, який знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває в оренді у ТОВ "Веста".

Як встановлено судом, право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Клеманська, 1/5, площею 595,7 кв. м. належить третій особі у справі, що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 08.02.2014р., копія якого міститься в матеріалах справи

ТОВ "Веста1" є правонаступником позивача, що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

У зв'язку з чим, у позивача відпала необхідність продовжувати користуватися орендованою згідно договору земельною ділянкою, відтак позивач звертався до Київської міської ради із листами вих. №8 від 26.02.2015р. та вих. №03 від 19.05.2015р. про припинення шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.07.2004р., у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці.

Натомість відповідачем не вчинено жодних дій на припинення договору оренди земельної ділянки, що стало підставою звернення з даним позовом, в якому позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки від 19.07.2004р., укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Веста", зареєстрований у книзі записів державної реєстрації 12.12.2005 року за № 63-6-00314.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають, зокрема, усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Пунктом 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що вирішення відповідно до закону питань, що стосуються регулювання земельних відносин є виключною компетенцією міських рад.

Статтею 140 Конституції України та ст. 71 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" гарантовано право самостійно реалізовувати територіальними громадами, органами та посадовими особами місцевого самоврядування надані їм повноваження.

Згідно з ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.

Згідно з ст.93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Предметом даного позову є розірвання договору в зв'язку з набуттям іншою особою права власності на нежитловий будинок, який знаходиться на спірній земельній ділянці.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користування, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж самому обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти (п.6 ст.120 Цивільного кодексу України).

У договорі оренди від 19.07.2004 та передавальному акті від 14.10.2013 зазначено земельні ділянки з різними кадастровими номерами. ТОВ Веста вказує, що неповне співпадання кадастрового номеру сталося в результаті технічної помилки при складанні вищезазначеного передавального акту, яка в подальшому виправлена, про що суду надано виправлений передавальний акт.

Відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ст. 31 Закону України Про оренду землі договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а припиняється в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.

Таким чином, у зв'язку з переходом права власності на будівлю від позивача до третьої особи, а також з огляду на те, що фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник, і позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, право позивача на оренду земельної ділянки, на якій розташований об'єкт нерухомості, припинилося в силу закону.

Згідно ст.125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.126 Земельного кодексу України).

Друге речення ч.1 ст.120 Земельного кодексу України передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст.125 Земельного кодексу України про виникнення права власності з моменту "державної реєстрації права". Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст.202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Суд вказує, що оформлення права користування земельної ділянки новим власником об'єкта нерухомості, який розташований на ній, не є предметом даного спору, у зв'язку з чим посилання позивача в цій частині не приймаються судом до уваги.

Суд вказує, що положення п.п."а", "е" ч. 1 ст.141 Земельного кодексу України (на які посилається позивач у позові), регламентують загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, проте не регулюють підстави розірвання договору оренди земельної ділянки; по-друге, норми вищенаведеного законодавства передбачають припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований набутий житловий будинок, будівля або споруда; втретє, положення частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" мають застосовуватись з урахуванням положень вищенаведеного законодавства щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, ще і тому що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення.

При цьому суд відзначає, що законом чітко передбачені підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання (ст. 32 Закону України Про оренду землі ), а саме: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Підстав для дострокового розірвання в судовому порядку укладеного сторонами у справі договору оренди земельної ділянки, що відповідали б наведеним вище нормам, позивач не навів.

Крім того, згідно з ч. 4 ст. 32 Закону України " Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Оскільки ні спірним договором, ні положеннями законодавства України не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди як перехід права оренди земельної ділянки від одного землекористувача до іншого в силу закону, то позовні вимоги позивача про розірвання договору оренди з підстав викладених в позові задоволенню не підлягають.

Керуючись статтями 49, 82-85, Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 09.03.2017

Cуддя І.І. Борисенко