Постанова

від 24.04.2017 по справі 806/1018/17

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2017 року м. Житомир справа № 806/1018/17

категорія 6.3

Житомирський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого - судді Семенюка М.М.,

з участю секретаря судового засідання Лисайчука А.О.,

представника позивача ОСОБА_1, відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Житомирі адміністративну справу за позовом Селянського (фермерського) господарства "СІЧ" до Приватного нотаріуса ОСОБА_2, треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест", ОСОБА_3, про визнання протиправною та скасування державної реєстрації,

встановив:

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати протиправним та скасувати державну реєстрацію іншого речового права № 18822162 від 27.01.2017 року про державну реєстрацію договору оренди землі серія та номер: б/н, виданий 26.01.2017 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 33676364 від 02.02.2017 року здійснену приватним нотаріусом ОСОБА_2, Житомирський міський нотаріальний округ, Житомирська область, в частині державної реєстрації права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 1820310100:04:000:0015, що належить на праві власності ОСОБА_3.

В обґрунтування позову зазначає, що вказана реєстрація та рішення на підставі якої здійснена реєстрація є незаконною та такою що порушує права позивача, як орендаря, оскільки здійснена без дотримання вимог чинного законодавства.

Представник позивача просив позов задовольнити в повному обсязі з підстав, що викладені у позовній заяві.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував, з підстав, викладених у запереченнях на адміністративний позов (а.с.27-28), вважає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02.02.2017 року №33676364 в частині реєстрації права оренди земельної ділянки за кадастровим №1820310100:04:000:0015 за ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" правомірним та прийнятим із дотриманням вимог законодавства. В обґрунтування заперечень пояснив, що для проведення державної реєстрації речового права на нерухоме майно - права оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_3, за ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", йому - нотаріусу, було подано заявником усі необхідні документи, а ним виконано усі необхідні дії з метою з'ясування обставин, які б унеможливлювали проведення державної реєстрації прав. Крім того, відповідач пояснив, що 17.02.2003 року за №134 прийнятий Указ Президента України за №134/2003 "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру". На його виконання Наказом Держкомзему України 02.07.2003 року за №174 затверджено "Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель" (далі - Тимчасовий порядок №174), який втратив чинність лише 07.07.2012 року. Саме нормами Тимчасового порядку №174 регулювались питання реєстрації оренди земельних ділянок, договори щодо яких укладались у 2008 році, тобто право оренди позивача на земельну ділянку кадастровий номер якої 1820310100:04:000:0015 було зареєстровано відповідно до Тимчасового порядку №174. Згідно з положеннями п.1.2 Тимчасового порядку №174 поземельна книга - це документ, який є складовою частиною державного реєстру земель, таким чином вся інформація про оренду земельних ділянок, право оренди на які виникло після 2003 року, була відображена у Державному земельному кадастрі земель. Також відповідач пояснив, що у пункті 21, 22 договору оренди землі від 26.01.2017 року відомості про "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" (а.с. 40), були перевірені ним під час прийняття оскаржуваного рішення від 02.02.2017 року №33676364 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (а.с. 46), а саме: права власності та права оренди на земельну ділянку за ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", шляхом отримання від заявника витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, щодо того, що на момент укладення даного договору, на орендовану земельну ділянку кадастровий номер 1820310100:04:000:0015 не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб (а.с. 45).

Представники третіх осіб у судове засідання не прибули, про дату, час та місце слухання справи були повідомлені належним чином.

Проаналізувавши дослідженні докази, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, СФГ "Січ", в особі директора ОСОБА_4 (орендар) 10.01.2008 року уклало договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_3 (орендодавець), згідно якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,9107 га, кадастровий номер 1820310100:04:000:0015, строком на 10 років (а.с. 16-17, 19).

Вказаний договір був зареєстрований 19.03.2008 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центру державного земельного кадастру" про що у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі вчинено запис №040820200093 (а.с. 17).

Однак, приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_2 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (оренда ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" земельної ділянки кадастровий номер 1820310100:04:000:0015) від 02.02.2017 року № 33676364 (а.с. 15, 46).

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у випадку, передбаченому цим Законом, державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно; нотаріус як спеціальний суб'єкт здійснює функції державного реєстратора, крім передбачених пунктами 4 і 6 частини другої статті 9 цього Закону.

В силу вимог п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" нотаріус, як спеціальний суб'єкт, здійснює функції державного реєстратора, в тому числі, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновків, що чинне законодавство наділяє нотаріуса окремими повноваженнями державного реєстратора щодо прав на нерухоме майно, які виникають лише у результаті вчинення нотаріальних дій з таким майном, а також повинні реалізовуватися одночасно з їх вчиненням та за наслідками перевірки правильності оформлення документів в офіційному порядку, що дозволяє забезпечити належний рівень захисту гарантованих Конституцією України речових прав осіб на нерухоме майно.

Згідно з ч. 3 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.

Відносини із реєстрації договорів оренди землі, на час укладення позивачем договорів оренди земельних ділянок, регулювалися, зокрема, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 року № 161-XIV, Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073, Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 року № 174, Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженою наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.1999 року № 43.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно з вимогами ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення позивачем договору оренди) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Частиною 2 статті 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на момент укладення позивачем договору оренди) визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (ст. 20 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній на момент укладення договору оренди).

Єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок на час укладення зазначених договорів оренди були визначені Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року № 2073.

Відповідно до пункту 2 вказаного Порядку, (у редакції, чинній на час укладення позивачем договору), державна реєстрація договору оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Пунктом 4.2 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, (чинного на момент укладення позивачем договору), визначено, що державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.

За змістом пункту 3.2 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 43 від 04.05.1999 року, державна реєстрація договорів оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Як вбачається з матеріалів справи, Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центру державного земельного кадастру" було зареєстровано вищевказаний договір оренди земляної ділянки площею 2,9107 га. строком на 10 років, про що 19.03.2008 року у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040820200093, що підтверджується відміткою на останній сторінці договору та довідкою Відділу Держгеокадастру в Андрушівському районі Житомирській області від 27.03.2017 року № 27-6-0.20-87/101-17 (а.с. 17-18).

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент винесення спірного рішення) державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, виготовлення їх електронних копій шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та розміщення їх у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв про державну реєстрацію прав, що надійшли на розгляд; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації; 6) відкриття (закриття) розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до Державного реєстру прав відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав; 7) формування інформації з Державного реєстру прав для подальшого використання заявником; 8) видача документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Згідно з частиною 4 вищевказаної статті, державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

За змістом ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент винесення спірного рішення) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; 3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі; 4) під час проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки використовує відомості Державного земельного кадастру шляхом безпосереднього доступу до нього у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; 5) відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до нього записи про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів таких прав; 6) присвоює за допомогою Державного реєстру прав реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна під час проведення державної реєстрації прав; 7) виготовляє електронні копії документів та розміщує їх у реєстраційній справі в електронній формі у відповідному розділі Державного реєстру прав (у разі якщо такі копії не були виготовлені під час прийняття документів за заявами у сфері державної реєстрації прав); 8) формує документи за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав; 9) формує та веде реєстраційні справи у паперовій формі; 10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Взаємодія органу державної реєстрації прав та органу, що здійснює ведення Державного земельного кадастру передбачена статтею 33 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Необхідності запитувати інформацію про зареєстровані права оренди на земельні ділянки відповідно до законодавства, яке діяло до 01.01.2013 року, висловила і Державна реєстраційна служба України у листі від 06.08.2013 року № 2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними право набувачами» . У цьому листі, зокрема, вказано, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

При цьому суд враховує, що на сьогоднішній день в Україні не існує єдиної бази, за допомогою якої можна встановити реєстрацію прав, які виникли та зареєстровані до 1 січня 2013 року.

Однак, відсутність в Україні єдиної системи реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до 01.01.2013 року, не може позбавляти особу цього права.

За таких обставин саме державний реєстратор як суб'єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року.

Аналогічна правова позиція викладена в ухвалі Вищого адміністративного суду України від 06.07.2016 року по справі № 806/4251/15.

Між тим, відповідачем всупереч описаним вимогам чинного законодавства належним чином не перевірено факт вже зареєстрованого права оренди на спірну земельну ділянку, та за відсутності угоди про розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем та чинного попереднього, зареєстровано новий договір, укладений з ТОВ "Житомир-Агро-Інвест .

Отже, враховуючи той факт, що договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 1820310100:04:000:0015), укладений між СФГ "Січ" та ОСОБА_3, (зареєстрований за № 040820200093) є чинним, строк дії договору оренди не закінчився, достроково договір не розірваний, записи про розірвання або припинення даного договору відсутні, то суд приходить до висновку, що приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_2 прийнято неправомірне рішення та здійсненна державна реєстрація договору оренди на вказану вище земельну ділянку за ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" при наявності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяження, а тому рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02.02.2017 року № 33676364 підлягає скасуванню, а позовні вимоги задоволенню.

Враховуючи задоволення позову та приписи ст. 94 Кодексу адміністративного судочинства України позивачу належить присудити понесені ним судові витрати в сумі 1600 грн. за рахунок Державного бюджету.

На підставі викладеного, керуючись статтями 158-163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд, -

постановив:

Позов задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати рішення Приватного нотаріуса ОСОБА_2 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02.02.2017 № 33676364 в частині реєстрації права оренди земельної ділянки за кадастровим №1820310100:04:000:0015 за Товариством з обмеженою відповідальністю "Житомир-Агро-Інвест".

Присудити Селянському (фермерському) господарству "СІЧ" понесені ним судові витрати в розмірі 1600,00 грн. за рахунок Державного бюджету.

Постанова суду набирає законної сили після закінчення строків апеляційного оскарження, якщо апеляційної скарги не було подано.

Апеляційна скарга на постанову суду подається протягом десяти днів з дня отримання копії постанови до Житомирського апеляційного адміністративного суду через Житомирський окружний адміністративний суд. Копія апеляційної скарги одночасно надсилається особою, яка її подає, до суду апеляційної інстанції.

Суддя М.М. Семенюк

Повний текст постанови виготовлено: 03 травня 2017 р.