Рішення

від 11.09.2017 по справі 528/122/17

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 528/122/17 Номер провадження 22-ц/786/2137/17Головуючий у 1-й інстанції Шевченко В. М. Доповідач ап. інст. Бондаревська С. М.

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 вересня 2017 року м. Полтава

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Полтавської області в складі:

головуючого судді: Бондаревської С.М.

суддів: Кривчун Т.О., Пилипчук Л.І.

при секретарі: Радько О.М.

за участі представника позивача - ОСОБА_2

представника відповідача - ОСОБА_3

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_4

на рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 23 червня 2017 року

по справі за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Вишневе-Агро" до ОСОБА_4, Селянського (фермерського) господарства "Нове-2", фізичної особи-підприємця ОСОБА_5, треті особи: Комунальне підприємство "Центр надання послуг та консультацій Гребінківської районної ради", державний реєстратор Гребінківської районної державної адміністрації Полтавської області Заєць Лариса Володимирівна, про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, -

В С Т А Н О В И Л А :

У лютому 2017 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Вишневе-Агро" звернулось до суду з позовом до ОСОБА_4, Селянського (фермер-ського) господарства "Нове-2", третя особа - Комунальне підприємство "Центр надання послуг та консультацій Гребінківської районної ради", про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Позивач просив визнати недійсним договір оренди землі №б/н від 18 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та селянським (фермерським) господарством «Нове-2»; скасувати запис №17092973 про реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий НОМЕР_1 за селянським (фермерським) господарством «Нове-2», яке виникло на підставі договору оренди землі №б/н від 18 жовтня 2016 року; визнати укладеною між СТОВ «Вишневе-Агро» та ОСОБА_4 з 15 вересня 2016 року додаткову угоду до договору оренди землі від 03 січня 2008 року, зареєстрованого у Гребінківському РВ ПРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 червня 2008 року за №0408554000280 у визначеній редакції; зобов`язати ОСОБА_4 підписати зі СТОВ «Вишневе-Агро» додаткову угоду до договору оренди землі від 03 січня 2008 року, зареєстрованого у Гребінківському РВ ПРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 13 червня 2008 року за № 0408554000280;

В обгрунтування своїх позовних вимог позивач зазначав, що 03 січня 2008 року між відповідачем ОСОБА_4 та СТОВ «Ульяновське», правонаступником якого є СТОВ «Вишневе-Агро», було укладено договір оренди землі, зареєстрований у Гребінківському районному відділі Полтавської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 червня 2008 року за №0408554000280.

За умовами договору оренди землі відповідач ОСОБА_4 передав, а СТОВ «Ульяновське» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського вироб-ництва, строком на 5 років. Також, вказував, що 17 жовтня 2011 року між СТОВ «Ульяновське» та відповідачем ОСОБА_4 було укладено Додаткову угоду до зазначеного Договору оренди землі, умовами якої сторони узгодили внесення змін до Договору оренди землі, встановивши строк дії договору до 17 жовтня 2016 року, а також пунктом 3.2 Договору узгодили той факт, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його поновлення, повідомивши письмово про це орендодавця не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору. 12 листопада 2013 року СТОВ «Ульяновське» було реорганізовано шляхом приєднання до ТОВ «Повстинагроальянс», яке 09 грудня 2015 року було реорганізовано шляхом приєднання до СТОВ «Агрофірма «Куйбишево», яке в свою чергу 15 серпня 2016 року змінило назву на СТОВ «Вишневе-Агро». Окрім того зазначав, що на виконання умов Договору оренди землі, 16 вересня 2016 року позивачем СТОВ «Вишневе-Агро» було направлено на адресу ОСОБА_4 лист-повідомлення про поновлення Договору оренди землі, до якого було додано проект додаткової угоди до Договору оренди землі. Однак відповідачем письмово було повідомлено позивачу про відмову у поновленні Договору оренди землі на новий строк, з посиланням на недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору. Разом з тим, позивач вважає таку відмову орендодавця неправомірною, оскільки сторонами не було розглянуто пропозиції щодо істотних умов Договору оренди землі, ОСОБА_4 не було запропоновано позивачу свої пропозиції щодо істотних умов Договору з метою узгодження положень на його укладення. Таким чином, позивач вважає, що відповідачем ОСОБА_4 як орендодавцем було порушено ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині узгодження з позивачем як орендарем, що має переважне право на продовження строку дії Договору оренди землі, істотних умов Договору задля його продовження, про що позивачем у листі від 02 листопада 2016 року було повідомлено відповідачу, однак останнім проігноровано звернення позивача та всупереч вимогам ст.33 Закону України «Про оренду землі»,18 жовтня 2016 року ним було укладено Договір оренди землі з відповідачем СФГ «Нове-2».

У травні 2017 року представник позивача ОСОБА_8 подала до суду заяву про зміну предмету позову, в якій, мотивуючи тим, що відповідачем ОСОБА_4 достроково розірвано оспорюваний Договір оренди землі б/н від 18 жовтня 2016 року та укладено новий Договір оренди землі з Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 від 19 жовтня 2016 року, чим порушено переважне право позивача на укладення такого Договору з підстав, що містять зміст первинної позовної заяви, просив визнати недійсним Договір оренди землі б/н від 19 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5; скасувати запис №19374359 про реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1 за ОСОБА_5; визнати укладеною між СТОВ «Вишневе-Агро» та ОСОБА_4 з 15 вересня 2016 року Додаткову угоду до Договору оренди землі від 03 січня 2008 року, зареєстрованого у Гребінківському РВ ПРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 червня 2008 року за №0408554000280; зобов`язати ОСОБА_4 підписати зі СТОВ «Вишневе-Агро» додаткову угоду до договору оренди землі від 03 січня 2008 року, зареєстрованого у Гребінківському РВ ПРФ ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 13 червня 2008 року за № 0408554000280;

Окрім того, 11 травня 2017 року представником позивача надано клопотання про залучення до участі в справі в якості співвідповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 та заяву про залучення до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, державного реєстратора Гребінківської районної державної адміністрації Полтавської області Заєць Л.В.

Ухвалою Гребінківського районного суду Полтавської області від 01 червня 2017 року залучено до участі у справі в якості співвідповідача фізичну особу-підприємця ОСОБА_5 та третю особу - державного реєстратора Гребінківської районної державної адміністрації Полтавської області Заєць Ларису Володимирівну.

Прийнято до розгляду позовну заяву СТОВ «Вишневе-Агро» з урахуванням зміненого предмету позовних вимог.

Рішенням Гребінківського районного суду Полтавської області від 23 червня 2017 року позов Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Вишневе-Агро» задоволено частково.

Визнано недійсним Договір оренди землі №б/н від 19 жовтня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5

Зобов'язано ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення зі СТОВ «Вишневе-Агро» Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 03 січня 2008 року в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі». Вирішено питання судових витрат.

В іншій частині позову відмовлено.

Дане рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку оскаржив відповідач ОСОБА_4 В апеляційній скарзі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, просив рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 23 червня 2017 року скасувати, в задоволенні позовних вимог СТОВ «Вишневе-Агро» відмовити.

На зазначену апеляційну скаргу своє заперечення подало СТОВ «Вишневе-Агро», в якому, спростовуючи доводи апелянта, просило апеляційну скаргу ОСОБА_4 залишити без задоволення, а рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 23 червня 2017 року - без змін.

Колегія суддів, заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, підтверджується наявними у справі доказами, що ОСОБА_4 на праві власності належить земельна ділянка площею 3,236 га, кадастровий номер 5320886600:00:010:0028, яка розташована на території Ульянівської сільської ради Гребінківського району Полтавської області, що підтверджено Державним актом на право власності на земельну ділянку від 26 липня 2007 року та Кадастровим планом земельної ділянки /т. 1 а. с. 193, 197/. Також судом встановлено, що 03 січня 2008 року між ОСОБА_4 та СТОВ «Ульяновське», правонаступником якого є СТОВ «Вишневе-Агро», укладено Договір оренди землі, зареєстрований у Гребінківському районному відділі Полтавської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13 червня 2008 року за №0408554000280.

За умовами вищевказаного договору оренди землі відповідач ОСОБА_4 передав, а СТОВ «Ульяновське» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку на території Ульянівської сільської ради Гребінківського району Полтавської області, кадастровий номер НОМЕР_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 5 років /т. 1 а. с. 36-38/.

17 жовтня 2011 року між СТОВ «Ульяновське», правонаступником якого є СТОВ «Вишневе-Агро», та ОСОБА_4 було укладено Додаткову угоду до Договору оренди землі від 03 січня 2008 року, зареєстровану в Відділі Держкомзему Гребінківського району Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14 серпня 2012 року за №532080004001123, умовами якої сторони узгодили внесення змін до Договору оренди землі, згідно пункту 3.1 встановили строк дії договору оренди землі до 17 жовтня 2016 року / т. 1 а. с. 39-41/. Згідно п. 3.2 Додаткової угоди, після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 (один) місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Також встановлено, що 16 вересня 2016 року рекомендованою поштовою кореспонденцією (цінний лист) із описом предметів відправлення СТОВ «Вишневе-Агро» на адресу ОСОБА_4 надіслано лист-повідомлення про намір скористатися переважним правом та з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки на вигідних умовах на новий строк терміном дії на 7 (сім) років, з виплатою орендної плати 8% від нормативно-грошової оцінки, що у грошовому виразі становить 9 893 грн. 40 коп., а також долучено копію проекту Додаткової угоди до Договору оренди землі /т. 1 а. с. 42-49/. 26 вересня 2016 року ОСОБА_4 на адресу СТОВ «Вишневе-Агро» надіслано письмове повідомлення про відмову у поновленні Договору оренди землі на новий термін, відповідно до змісту якого відповідачем повідомлено про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору, а також зауважено, що ним 22 серпня 2016 року (вх. №580) до СТОВ «Вишневе-Агро» вже була подана заява про повернення земельної ділянки у власне користування після 17 жовтня 2016 року / т. 1 а. с. 50, 88/. Окрім того, судом встановлено, що 18 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 та Селянським (фермерським) господарством «Нове-2» укладено Договір оренди землі б/н строком на 10 років, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1 на території Ульянівської сільської ради Гребінківського району Полтавської області, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26 жовтня 2016 року, що підтверджено копією Договору, інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна /т. 1 а. с. 54-55, 201-205/.

Згідно п. 4.1. Договору оренди землі б/н від 18 жовтня 2016 року, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 8% від нормативно-грошової оцінки, що у грошовому виразі становить 9 893 грн. 14 коп. за один повний рік користування земельною ділянкою. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації/ т. 1 а. с. 201/.

19 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 та СФГ «Нове-2» укладено Угоду про дострокове розірвання Договору оренди землі від 18 жовтня 2016 року, зареєстровану 09 березня 2017 року державним реєстратором Гребінківської районної державної адміністрації Заєць Л.В., що підтверджено копією Угоди та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09 березня 2017 року /т. 1 а. с. 149, 150/.

Цієї ж дати - 19 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 укладено Договір оренди землі б/н, предметом якого є земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_1 на території Ульянівської сільської ради Гребінківського району Полтавської області, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09 березня 2017 року, що підтверджено копією Договору та Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно / т. 1 а. с. 151, 152-154/.

Судом також встановлено, що 02 листопада 2016 року рекомендованою поштовою кореспонденцією (цінний лист) із описом предметів відправлення СТОВ «Вишневе-Агро» на адресу ОСОБА_4 надіслано лист, в якому зазначено про те, що повідомлення про недосягнення домовленості про розмір орендної плати та інших істотних умов Договору є безпідставним, оскільки домовленість між СТОВ «Вишневе-Агро» та ОСОБА_4 із зазначеного приводу не досягалась, в зв"язку з тим, що пропозиція щодо розміру орендної плати та інших істотних умов Договору висувалась лише орендарем - СТОВ «Вишневе-Агро» у вигляді додаткової угоди. Крім того СТОВ «Вишневе-Агро» звернулось до ОСОБА_4 з проханням запропонувати свої пропозиції щодо істотних умов Договору з метою досягнення взаємної згоди /т. 1 а. с. 51-53/.

11 листопада 2016 року рекомендованою поштовою кореспонденцією ОСОБА_4 на адресу СТОВ «Вишневе-Агро» надіслано лист, яким він відмовив у поновленні Договору оренди землі, повідомив, що таке рішення ним було прийнято відповідно до листа від 22 серпня 2016 року, витребував довідку про виплату орендної плати за роки оренди землі задля перевірки правильності виплати та звернувся з вимогою про виділення йому земельної ділянки /т. 1 а. с. 96-98/.

Вирішуючи даний спір, районний суд правомірно виходив з того, що чинним законодавством визначено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки за умовами договору, на укладення договору оренди землі на новий строк.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду.

Так, частинами першою-п"ятою статті 33 Закону «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок викладений в Постанові Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі №6-146цс16, який згідно ч. 2 ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Також Верховним Судом України у Постанові від 18 березня 2015 року у справі № 6-3-15цс, зазначено, що аналіз статті 33 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, матиме місце також при укладенні договору оренди з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність порушеного переважного права позивача, як орендаря при дотриманні ним процедури на реалізацію переважного права на укладення нового договору оренди землі, визначеної ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач ОСОБА_4, ввівши позивача в оману щодо наміру на залишення спірної земельної ділянки у власному користуванні, проігнорував процес узгодження з позивачем запропонованих ним істотних умов Договору оренди та уклав договір оренди землі з новим орендарем на умовах, серед іншого, щодо розміру орендної плати, запропонованих позивачем, що є грубим порушенням переважного права позивача, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України.

При цьому судом ураховано, що позивачем СТОВ «Вишневе-Агро», як орендарем виконано всі вимоги ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в частині належного виконання своїх обов'язків за Договором оренди землі, в тому числі щодо внесення орендної пати, передбаченої Договором, що не спростовано відповідачем під час судового розгляду справи. Позивач до закінчення строку дії договору повідомив відповідача в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди, тому укладення орендодавцем ОСОБА_4 подальших договорів оренди землі не можуть створювати прав та обов'язків для сторін цих договорів у порушення переважного права позивача, що підлягає до відновлення в розрізі даного спору.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою ст. 203 ЦК України.

Отже, за наведених обставин, правомірним є висновок суду щодо наявності підстав для визнання недійсним оспорюваного позивачем Договору оренди землі №б/н від 19 жовтня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5. З цих підстав законним та обгрунтованим є рішення суду в частині задоволення зазначених позовних вимог СТОВ «Вишневе-Агро».

В свою чергу, доводи апеляційної скарги в цій частині не спростовують правильності висновків районного суду, як і не підтверджують належними доказами їх неправомірність.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог СТОВ «Вишневе-Агро» щодо скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі - не оскаржено жодною зі сторін, та не є предметом апеляційного розгляду.

Разом з тим, зобов'язуючи ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення зі СТОВ «Вишневе-Агро» Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 03 січня 2008 року в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі», суд першої інстанції залишив поза увагою той факт, що така позовна вимога не заявлялась позивачем та відсутня в тексті позовної заяви СТОВ «Вишневе-Агро».

В той же час, за нормами ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

З урахуванням наведеного, рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає скасуванню, в іншій частині - залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 303, 307, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 309, ст. ст. 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу ОСОБА_4 - задовольнити частково.

Рішення Гребінківського районного суду Полтавської області від 23 червня 2017 року в частині зобов'язання ОСОБА_4 вчинити дії щодо укладення з Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Вишневе-Агро» Додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 03 січня 2008 року в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» - скасувати.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання законної сили шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий: /підпис/ Бондаревська С.М.

Судді: /підписи/ Кривчун Т.О. Пилипчук Л.І.

З оригіналом згідно:

Суддя: Бондаревська С.М.