Постанова

від 10.10.2017 по справі 922/1298/17

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" жовтня 2017 р. Справа № 922/1298/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Барбашова С.В. , суддя Істоміна О.А. , суддя Пелипенко Н.М.

секретар судового засідання Кохан Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1 (довіреність б/н від 21.09.2016)

відповідача-1 - не з'явився

відповідача-2 - ОСОБА_2 (довіреність б/н від 30.09.2016)

відповідача-3 - ОСОБА_3 (довіреність б/н від 28.09.2016)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія , м. Харків (вх. №2055 Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2017 у справі № 922/1298/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія , м. Харків

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю КИЛИМИ УКРАЇНИ , м. Харків

2) Товариства з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС , м. Харків

3) Товариства з обмеженою відповідальністю ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО , м. Полтава

про визнання переважного права орендаря на купівлю нежитлових будівель, переведення прав та обов'язків покупця на орендаря та визнання права зареєструвати право власності на нежитлові будівлі, -

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія звернулось до Господарського суду Харківської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю КИЛИМИ УКРАЇНИ (відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС (відповідач-2) та Товариства з обмеженою відповідальністю ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО (відповідач-3), в якому з урахуванням прийнятою судом до розгляду заяви про зміну предмету позову від 06.06.2017 (вх. № 18637) просило суд:

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія (код ЄДРПОУ 34756090, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, 6.174) переважне право на купівлю нежитлових будівель: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м., літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 - Б;

- перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія (код ЄДРПОУ 34756090, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, 6.174) права та обов'язки покупця та визнати покупцем за договором купівлі - продажу нежитлових будівель: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м., літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13-Б, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО (ідентифікаційний код юридичної особи 39030472, місцезнаходження: вул. Ветеринарна, 22, місто Полтава, Полтавська обл., 36008) та Товариством з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС (ідентифікаційний код юридичної особи 39941433, місцезнаходження: вул. Морозова, 13-Б, м. Харків, 61036) та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 377, визнати право Товариства з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія зареєструвати згідно вимог діючого законодавства право власності на нежитлові будівлі: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м., літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 - Б за Товариством з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія (код ЄДРПОУ 34756090, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, б.174) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 14.06.2017 по справі № 922/1298/17 (суддя Чистякова І.О.) в задоволенні позову відмовлено повністю.

Позивач із даним рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій вважає дане рішення необґрунтованим та таким, що прийнято з порушенням норм процесуального права і неправильним застосуванням норм матеріального права, при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, а тому просить рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2017 по справі № 922/1298/17 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 04.07.2017 прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено до розгляду на 15.08.2017 об 11:00 год.

Відповідачем-2 надано суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу (вхє. № 8445 від 11.08.2017), в якому ТОВ РОТТЕН МІКС просить у задоволенні вимог скаржника про скасування рішення суду першої інстанції у даній справі відмовити за необґрунтованістю, а оскаржуване позивачем рішення суду залишити без змін.

14.08.2017 відповідачем-3 через канцелярію суду надано відзив на апеляційну скаргу (вх. № 8501), в якому ТОВ ФК ФАКТОРИНГ ПРО вважає оскаржуване позивачем рішення суду першої інстанції про відмову в позові обґрунтованим, прийнятим з чітким дотриманням вимог матеріального та процесуального права, а доводи скаржника вважає такими, що зазначений висновок суду не спростовують.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 15.08.2017 розгляд справи відкладено на 07.09.2017 о 12:00 год.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 07.09.2017 задоволено клопотання позивача про відкладення розгляду справи (вх. № 9348 від 07.09.2017). Розгляд справи відкладено на 10.10.2017 о 12:30 год.

Відповідач-1, ТОВ КИЛИМИ УКРАЇНИ , м. Харків не реалізував процесуальне право на участь у судовому засіданні суду апеляційної інстанції 10.10.2017, хоча судом вжито належних заходів щодо повідомлення відповідача-1 про день, час та місце розгляду справи.

Причини неявки представника відповідача-1 суду не відомі.

Ухвала Харківського апеляційного господарського суду від 07.09.2017 про відкладення розгляду справи на 10.10.2017 була надіслана відповідачу-1 за належною адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а саме: 61036, Харківська обл., місто Харків, ВУЛИЦЯ МОРОЗОВА, будинок 13 Б, кімната 205. Проте дана ухвала повернулась на адресу суду з посиланням на закінчення строку зберігання поштового відправлення.

За змістом статті 64 Господарського процесуального кодексу України, зокрема, в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінченням строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений належним чином про час і місце розгляду справи судом.

Зазначене узгоджується з правовою позицією Вищого господарського суду України, який в межах пункту 3.9.1 постанови пленуму "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" визначив, що в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

За таких обставин, відповідач-1 вважається таким, що належним чином повідомлений про час та місце проведення судового засідання.

Згідно із пунктом 3.9.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідач-1 не скористався своїм правом, наданим статтею 96 Господарського процесуального кодексу України, а саме не надіслав суду апеляційної інстанції та скаржникові відзив на апеляційну скаргу, що в силу положень зазначеної статті не перешкоджає перегляду рішення місцевого господарського суду.

Згідно з частинами 1, 2 статті 101 та пункту 7 частини 2 статті 105 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі. У постанові мають бути зазначені: обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи, за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно-правових актів.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, дослідивши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права при винесенні оскаржуваного рішення, заслухавши уповноважених представників позивача, відповідача-2 та відповідача-3 у судовому засіданні 10.10.2017, які підтримали свої правові позиції у справі, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія , м. Харків (вх. №2055 Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2017 у справі № 922/1298/17 задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали даної справи та встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій в судових рішеннях у справі № 922/323/16, 30.08.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю Килими України (позичальником) та Акціонерним-комерційним банком Золоті Ворота (банк) укладено договір на мультивалютну кредитну лінію (відновлювану) №333 (далі за текстом - кредитний договір), відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит у рамках мультивалютної відновлювальної кредитної лінії з максимальною сумою заборгованості за нею 10 100 000 грн., а позичальник зобов'язався повернути кредит у валютах кредиту у строк до 29.08.2010 та сплатити проценти за ставкою 20,9% річних за користування коштами у гривнях; 16,9% річних за користування коштами у доларах США, 15,9% річних за користування коштами у євро на визначених договором умовах.

В забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором та всіма додатковими угодами до нього 30.08.2007 між товариством з обмеженою відповідальністю Килими України (Іпотекодавець) та акціонерним-комерційним банком Золоті Ворота (іпотекодержатель) укладено іпотечний договір №07-238 (далі за текстом - іпотечний договір), на виконання умов якого Іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно разом з усіма його приналежностями, а саме: нежитлові будівлі літ. АА-8 площею 15 303,9 кв.м та літ. АБ-1 площею 11 439,2 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б.

18.10.2007, 29.11.2007, 19.03.2008, 12.12.2008 між ТОВ Килими України та АКБ Золоті Ворота укладені договори про зміни до іпотечного договору №07-238 від 30.08.2007, за якими сторони, зокрема, погоджували збільшення кредитного ліміту та вартості заставного майна.

28.11.2014 між ПАТ ОСОБА_5 Ворота , як неплатоспроможним банком, та ПАТ Комерційний банк Стандарт , як приймаючим банком, укладено договір про передачу активів і зобов'язань неплатоспроможного банку № 2, за умовами якого неплатоспроможний банк відступив, а приймаючий банк набув право вимоги за активами неплатоспроможного банку (включаючи забезпечення за ними) відповідно до переліку, визначеному в реєстрі договорів про здійснення активних операцій та договорів забезпечення, складеному станом на 28.11.2014, що є додатком №1 до цього договору.

Згідно з вказаним переліком права кредитора за кредитним договором № 333 від 30.08.2007 та права іпотекодержателя за іпотечним договором № 07-238 перейшли від ПАТ ОСОБА_5 Ворота до ПАТ Комерційний банк Стандарт .

22.01.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю Факторинг Про (фактор), який є 3-им відповідачем у даній справі та публічним акціонерним товариством Комерційний банк Стандарт (клієнт) укладено договір про надання фінансових послуг факторингу № 02/22.01.2015 (далі за текстом - договір факторингу), пунктом 1.1. якого встановлено, що в порядку та на умовах, визначених цим договором, клієнт передає фактору, а фактор приймає і зобов'язується оплатити згідно з пунктами 4.1., 4.2. договору права вимоги: 4 356 508,51 грн. та 3 822 636,64 доларів США, з яких: 4 261 700,27 грн. та 3 559 422,05 доларів США - прострочений кредит, 94 808,24 грн та 263 214,59 дол. США - прострочені відсотки; заборгованості за договором №333 на мультивалютну кредитну лінію (відновлювану) від 30.08.2007, укладеним між АКБ Золоті Ворота та ТОВ Килими України , набутим клієнтом згідно договору №2 про передачу активів і зобов'язань неплатоспроможного банку ПАТ ОСОБА_5 ворота від 28.11.2014, договору про відступлення прав вимог за договорами іпотеки та договорами застави АТ «Банк ОСОБА_5 ворота від 29.12.2014; разом з його невід'ємними частинами - договорами про внесення змін, договорами забезпечення (іпотечними, поруки тощо).

Відповідно до пункту 1.2. цього Договору фактор займає місце клієнта (як кредитора) по всім вимогам клієнта згідно з пунктом 1.1. Договору, у тому числі права одержання від боржника сум основного боргу, відсотків, неустойок у повному обсязі.

Для реалізації фактором придбаних ним прав клієнт передає під час підписання цього договору документи, що посвідчують виникнення у клієнта відповідного права вимоги (пункт 2.1. Договору).

Пунктами 3.3.1., 3.4.2., 3.4.3. Договору встановлено, що фактор зобов'язаний сплатити клієнту кошти у порядку та в строк, передбачені цим договором. Клієнт зобов'язаний не пізніше дев'яносто робочих днів після набрання чинності даного договору сповістити боржників, визначених у договорі, й повідомити, що платіж фактору є належним, передати фактору всі необхідні документи, які свідчать про його право грошової вимоги до боржника.

У пунктах 4.1., 4.2. цього Договору встановлено, що за передані права вимоги до боржника за основним договором фактор сплачує клієнту 15 167 959,77 грн. Фактор зобов'язаний протягом п'яти банківських днів після передачі всіх необхідних документів, що свідчать про право вимоги до боржника, здійснити розрахунок в будь-який спосіб, передбачений чинним законодавством України.

На виконання умов договору факторингу ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про (відповідач-3) здійснило розрахунок у повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням № 360 від 22.01.2015.

Також, 22.01.2015 між товариством з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія Факторинг Про (цесіонарій) та публічним акціонерним товариством Комерційний банк Стандарт (цедент) укладено договір відступлення прав за Іпотечним договором №07-238, посвідчений 30.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за №1-2540, пунктом 1.1. якого встановлено, що цедент передає, а цесіонарій приймає всі права за іпотечним договором 07-238, укладеним в забезпечення виконання зобов'язань ТОВ Килими України за договором на кредитну лінію (невідновлювальну) №333 від 30.08.2007, включаючи всі зміни та додаткові угоди до нього.

Відповідно до пункту 1.2. цього Договору відступлення прав за іпотечним договором здійснюється в повному обсязі та на умовах, які існували на момент передачі права вимоги, в тому числі: право одержати задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки у повному обсязі переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, в тому числі шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до умов іпотечного договору; будь-які інші права, що існують та/або можуть виникнути в майбутньому на підставі іпотечного договору.

Згідно з пунктом 2.1. цього Договору права іпотекодержателя за іпотечним договором переходять до цесіонарія одночасно з переходом прав за кредитним договором.

Пунктом 3.3.1. Договору встановлено, що цедент зобов'язаний передати цесіонарію іпотечний договір з усіма додатковими угодами до нього шляхом підписання акту приймання-передачі протягом 30 днів з дати здійснення повної оплати цесіонарієм цеденту за договором про надання фінансових послуг факторингу №02/22.01.2015 від 22.01.2015.

Листом №1/26 від 26.02.2015 ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про повідомило ТОВ Килими України про те, що між ним та ПАТ Комерційний банк Стандарт укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором №07-238, посвідчений 30.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований 22.01.2015 в реєстрі за №1-2540, та договір про надання фінансових послуг факторингу №02/22.01.2015 від 22.01.2015, на підставі яких ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про є законним кредитором за договором на кредитну лінію (невідновлювальну) №333 від 30.08.2007, укладеним між ТОВ Килими України та ПАТ ОСОБА_5 Ворота . Цей лист отримано позивачем 11.03.2015, про що зазначено ним у позовній заяві.

24.03.2015 позивач звернувся до ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про з вимогою про надання доказів переходу прав у зобов'язанні за кредитним договором №333 від 30.08.2007 з урахуванням змін, укладених між ТОВ Килими України та ПАТ ОСОБА_5 Ворота .

15.07.2015 ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про направило ТОВ Килими України вимогу № 01/10-07 від 10.07.2015 про усунення забезпеченого іпотекою порушення по сплаті заборгованості за кредитним договором № 333 від 30.08.2007, з урахуванням вимог статті 35 Закону України Про іпотеку , у якій просило протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання даної вимоги сплатити йому загальну суму заборгованості у розмірі 89 019 267,10 грн. Також у вимозі зазначено, що у разі невиконання вимоги про усунення порушень зобов'язання по сплаті суми заборгованості іпотекодержатель розпочне процедуру вжиття заходів, направлених на примусове повернення всієї суми заборгованості, у тому числі шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотечного договору №07-238, посвідченого 30.08.2007 приватним нотаріусом та зареєстрованого в реєстрі за №1-2540. Дана вимога була отримана ТОВ Килими України 21.07.2015.

28.08.2015 на замовлення ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про суб'єктом оціночної діяльності здійснено оцінку нерухомого майна, що предметом іпотечного договору №07-238, та складено звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна.

20.01.2016 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом ОСОБА_4 на підставі іпотечного договору із застереженням від 30.08.2007 внесено запис про те, що власником вказаного майна є ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про .

08.02.2016 ТОВ Килими України звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом у справі № 922/323/16 про визнання недійсними: договору про надання фінансових послуг факторингу №02/22.01.2015 від 22.01.2015, договору відступлення права за іпотечним договором №07-238, посвідченого 30.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі за №1-2540 та одностороннього правочину товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія Факторинг Про у вигляді звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання на предмет іпотеки - нежитлові будівлі літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м, літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, 13Б, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 157008963101. Крім того, за цим позовом позивач просив сунути перешкоди в користуванні зазначеним майном шляхом скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності №12967865 та шляхом заборони ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про втручатися у господарську діяльність ТОВ Килими України при укладенні та виконанні договорів, які укладаються з орендарями приміщень в нежитлових будівлях літ. АА-8 площею 15285кв.м, літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова 13-Б.

Рішенням господарського суду Харківської області від 21.03.2016 у справі № 922/323/16 позов задоволено, але постановою Харківського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 рішення Господарського суду Харківської області від 21.03.2016 у справі № 922/323/16 скасовано та прийнято нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову.

Постановою Вищого господарського суду України від 27 липня 2016 року у справі № 922/323/16 касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю Килими України залишено без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 у справі № 922/323/16 залишено без змін.

Із матеріалів справи вбачається, що 02.06.2016 між ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО та Товариством з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, що посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 3773.

Відповідно до умов цього договору купівлі-продажу нежитлових будівель ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО (який є Продавцем) продав, а Товариство з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС (який є Покупцем) купив нежитлові будівлі: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м., літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б за ціною 7347500 грн. (п.1.1., п.2.1. Договору).

Позивач - ТОВ Харківська інвестиційна будівельна компанія звертаючись до Господарського суду Харківської області в порядку статті 8, 362 Цивільного кодексу України із позовом у даній справі № 922/1298/17 про визнання переважного права орендаря на придбання нежитлових приміщень шляхом переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлових будівель літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м. та літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б, вважає, що порушено його переважне право як орендаря на придбання даного майна відповідно до положень частини другої статті 777 Цивільного кодексу України.

Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що до позивача, який є орендарем нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Морозова, 13Б, зокрема: частини нежитлового приміщення № 8-13 площею 9 кв.м на 8 поверсі будівлі літ. АА-8 за договором оренди майна від 29.12.2007 та орендарем всіх нежитлових приміщень будівель літ. АА-8 та літ. АБ-1 за договором найму (оренди) № 21/12-15 від 21.12.2015, не було доведено жодним з відповідачів інформацію про перехід права власності на орендоване майно від відповідача-1 спочатку до відповідача-3, а потім до відповідача-2, не запропоновано відповідачем-3 придбати орендоване майно за умовами договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 377, чим порушено переважне право позивача як орендаря на придбання майна відповідно до положень частини другої статті 777 Цивільного кодексу України, та що стало підставою для звернення із даним позовом до суду про визнання переважного права орендаря на придбання нежитлових приміщень шляхом переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень спірних будівель.

Проте суд першої інстанції не погодився з такими доводами позивача і, розглянувши позов по суті, дійшов висновку про відмову в його задоволенні посилаючись на те, що позивач не набув переважного права орендаря за Договором найму (оренди) № 21/12-15 від 21 грудня 2015 року на придбання орендованого майна та не довів суду порушення його прав та охоронюваних законом інтересів як орендаря.

Крім того, судом першої інстанції встановлено, що позивачем не було внесено на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець, як це передбачено частиною четвертою статті 362 Цивільного кодексу України, що також стало підставою для відмови в задоволенні позову у даній справі.

Колегія суддів апеляційної інстанції повністю погоджується з висновками місцевого господарського суду зважаючи на наступне.

Згідно частини першої та шостої статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно з частиною першою статті 770 Цивільного кодексу України визначено, що разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Виходячи зі змісту частини другої статті 777 Цивільного кодексу України, орендодавець, який бажає продати об'єкт оренди, насамперед повинен заздалегідь повідомити орендаря про свій намір та про умови продажу, і лише в разі відмови орендаря придбати майно на запропонованих умовах, орендодавець вправі запропонувати майно для продажу іншим особам.

Порушення цього порядку та продаж власником будівлі з порушенням переважного права купівлі наймача зумовлює виникнення у особи, яка має переважне право на укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна права пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця за аналогією з нормою частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України.

Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав чи інтересів. Підставою для звернення до суду із позовом є наявність порушеного права, і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, саме з метою його захисту.

Однак, відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, чи охоронюваного законом інтересу, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

В ході апеляційного розгляду справи колегією суддів встановлено, що в забезпечення виконання зобов'язання за договором на мультивалютну кредитну лінію (відновлювану) від 30.08.2007 № 333, між товариством з обмеженою відповідальністю Килими України (Іпотекодавець) та акціонерним-комерційним банком Золоті Ворота (Іпотекодержатель) 30.08.2007 укладено іпотечний договір №07-238, на виконання умов якого Іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно разом з усіма його приналежностями, а саме: нежитлові будівлі літ. АА-8 площею 15 303,9 кв.м та літ. АБ-1 площею 11 439,2 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б.

29.12.2007 між ТОВ Килими України та ТОВ Харківська інвестиційна будівельна компанія укладено договір оренди майна, предметом якого є частина нежитлового приміщення 9 кв.м., розташованого за адресою: 61036, м. Харків, вул. Морозова, 13Б, кімната № 407, загальною площею 18 кв.м. для використання під офіс ТОВ ХІСК .

28.11.2014 між ПАТ ОСОБА_5 Ворота , як неплатоспроможним банком, та ПАТ Комерційний банк Стандарт , як приймаючим банком, укладено договір про передачу активів і зобов'язань неплатоспроможного банку № 2, за умовами якого неплатоспроможний банк відступив, а приймаючий банк набув право вимоги за активами неплатоспроможного банку (включаючи забезпечення за ними) відповідно до переліку, визначеному в реєстрі договорів про здійснення активних операцій та договорів забезпечення, складеному станом на 28.11.2014, що є додатком №1 до цього договору.

Згідно з вказаним переліком права кредитора за кредитним договором № 333 від 30.08.2007 та права Іпотекодержателя за іпотечним договором № 07-238 перейшли від ПАТ ОСОБА_5 Ворота до ПАТ Комерційний банк Стандарт .

22.01.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія Факторинг Про (цесіонарій) та публічним акціонерним товариством Комерційний банк Стандарт (цедент) укладено договір відступлення прав за Іпотечним договором №07-238, згідно пункту 1.1. якого встановлено, що цедент передає, а цесіонарій приймає всі права за іпотечним договором 07-238, укладеним в забезпечення виконання зобов'язань ТОВ Килими України за договором на кредитну лінію (невідновлювальну) №333 від 30.08.2007, включаючи всі зміни та додаткові угоди до нього.

Листом №1/26 від 26.02.2015 ТОВ Фінансова компанія Факторинг Про повідомило ТОВ Килими України про укладення договору про відступлення прав за іпотечним договором №07-238. Даний лист отримано ТОВ Килими України 11.03.2015.

Із матеріалів справи також вбачається, що позивач - ТОВ Харківська інвестиційна будівельна компанія користувався нежитловими приміщеннями нежитлових будівель літ. АА-8 площею 15 285,0 кв.м. та літ. АБ-1 площею 11 431,4 кв.м, загальною площею 26716,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б, з усіма його приналежностями, комунікаціями та обладнанням на підставі договору оренди майна № 21/12-15, укладеного між ним та ТОВ Килими України 21.12.2015.

Колегією суддів апеляційної інстанції встановлено, що вказані у договорі оренди майна № 21/12-15 нежитлові приміщення є складовою частиною нерухомого майна, що перебувало в іпотеці за договором № 07-238 від 30.08.2007.

Саме на ці приміщення позивач просить визнати переважне право на їх придбання.

Слід зазначити, що договір оренди майна № 21/12-15 від 21.12.2015 не містить жодних застережень про те, що у разі продажу об'єкта оренди орендар має переважне та першочергове право на придбання (викуп) об'єкта оренди.

Водночас, відповідно до пункту 2.3.5. Іпотечного договору № 07-238 від 30.08.2007 Іпотекодавець (ТОВ Килими України ) зобов'язаний не здійснювати відчуження, заміну або будь-яку передачу майна, в тому числі наступну іпотеку, оренду, без письмової згоди Іпотекодержателя .

Судом першої інстанції обґрунтовано встановлено і це підтверджується в ході апеляційного розгляду справи, що письмової згоди на передачу в оренду нежитлових приміщень будівель літ. АА-8 площею 15 285,0 кв.м. та літ. АБ-1 площею 11 431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б, та на укладення договору оренди № 21/12-15 на зазначені приміщення Іпотекодержатель Іпотекодавцю (ТОВ Килими України ) не надавав. Докази отримання відповідачем-1 від Іпотекодержателя такої згоди у справі відсутні.

Відповідно до частини третьої статті 9 Закону України Про іпотеку Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди Іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Приймаючи рішення у даній справі господарський суд першої інстанції у його мотивувальній частині обґрунтовано підтвердив недійсність договору оренди майна № 21/12-15 від 21.12.2015 в силу закону, керуючись при цьому статтями 203, 215 Цивільного кодексу України, статтями 9, 12 Закону України Про іпотеку та виходив із того, що відповідно до частини третьої статті 12 вказаного Закону правочин щодо відчуження Іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Статтею 215 Цивільного кодексу України проводиться розмежування видів недійсності правочинів на нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (статті 219, 220, 224 Цивільного кодексу України тощо), та на оспорювані, якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (статті 222, 223, 225 Цивільного кодексу України тощо).

Також, за змістом частини другої статті 215 Цивільного кодексу України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду.

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів також вважає, що позивач не набув переважного права орендаря за Договором найму (оренди) № 21/12-15 від 21 грудня 2015 року на придбання орендованого майна в силу нікчемності зазначеного договору, яка встановлена статтею 12 Закону України Про іпотеку .

За таких обставин, у суду першої інстанції були відсутні правові підстави для застосування положень частини другої статті 777 Цивільного кодексу України щодо визнання переважного права позивача перед іншими особами на придбання спірних нежитлових будівель.

Доводи скаржника про те, що судом першої інстанції не з'ясовано, чи набув позивач переважного права орендаря на купівлю спірних нежитлових приміщень нежитлових будівель літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м. та літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б, також і на підставі договору оренди майна від 29.12.2007, є невмотивованими, оскільки згідно умов цього договору в орендному користуванні позивача знаходилась лише частина нежитлового приміщення 9 кв.м., розташованого за адресою: вул. Морозова 13Б в місті Харкові (кімната № 407) загальною площею 18 кв.м. Натомість, загальна площа спірного нерухомого майна є значно більшою і складає 26716,4 кв.м.

Водночас, договір оренди майна від 29.12.2007 не містив жодних застережень про те, що у разі продажу об'єкта оренди орендар має переважне та першочергове право на придбання (викуп) об'єкта оренди за цим Договором.

Отже, суд першої інстанції, встановивши всі обставини справи та надавши оцінку наявним доказам у справі, дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання за позивачем переважного права на купівлю нежитлових приміщень нежитлових будівель літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м. та літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б.

Як вбачається з матеріалів справи та обґрунтовано встановлено судом першої інстанції, ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО набуло право власності на спірну нерухомість - нежитлові будівлі: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м., літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження, що містилося в Іпотечному договорі від 30.08.2007 № 07-238, у відповідності до приписів Закону України Про іпотеку .

Звернення стягнення на зазначену нерухомість було здійснено у зв'язку з невиконанням ТОВ Килими України своїх зобов'язань за кредитним договором, право вимоги за яким було передано відповідачу-3 в порядку статті 37 Закону України Про іпотеку .

Правомірність набуття ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО права власності на спірну нерухомість підтверджена рішеннями господарських судів у справах № 922/323/16 та № 922/469/16, які набрали законної сили.

В подальшому, відповідач-3 - ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО , як законний власник спірних будівель, користуючись наданим йому правом уклав із Товариством з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 02.06.2016, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 3773.

За умовами цього Договору ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО (який є Продавцем) продав, а Товариство з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС (який є Покупцем) купив нежитлові будівлі: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м., літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б за ціною 7 347 500,00 грн. (п.1.1., п.2.1. Договору).

Пунктом 1.1. цього Договору передбачено, що відчужувані нежитлові будівлі належать продавцю на підставі Іпотечного договору із застереженням, а згідно пункту 8.4. зазначеного Договору підписання та виконання Договору продавцем та покупцем і здійснення передбачених ними правочинів не суперечить і не порушує чинне законодавство, що застосовується до продавця та покупця; та не суперечить і не призведе до порушення чи невиконання будь-яких умов та положень статуту продавця; та не порушує будь-які умови укладених продавцем та покупцем договорів з третіми особами.

Крім того, згідно частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

У пункті 18 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав зазначено, що під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 Цивільного кодексу України прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред'явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови в позові.

Із матеріалів справи вбачається, що при зверненні до суду із даним позовом, ТОВ ХІСК не було внесено на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець, як це прямо передбачено частиною четвертою статті 362 Цивільного кодексу України.

Вказане у повній мірі підтверджує обґрунтованість висновку суду першої інстанції про наявність правових підстав для відмови у задоволенні заявленого у даній справі позову і в частині переведення на Товариство з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія прав та обов'язків покупця за договором купівлі - продажу нежитлових будівель: літ. АА-8 площею 15285,0 кв.м. та літ. АБ-1 площею 11431,4 кв.м. (адреса розміщення будівель: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13-Б), що укладено між ТОВ ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ФАКТОРИНГ ПРО та Товариством з обмеженою відповідальністю РОТТЕН МІКС 02.06.2016.

Посилання скаржника на те, що він не встиг внести грошові кошти на депозитний рахунок суду, в зв'язку із несвоєчасним отриманням ухвали суду першої інстанції про зобов'язання сплатити ці кошти, колегією суддів відхиляються, оскільки характер поданого у даній справі позову передбачає обов'язок позивача вносити дану суму одночасно з пред'явленням позову, а не на виконання вимог окремої ухвали суду. Не надано доказів сплати зазначених коштів і суду апеляційної інстанції.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів зазначає, що наведені позивачем в апеляційній скарзі порушення, які на думку скаржника допущені судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення, не знайшли свого підтвердження, а мотиви апеляційної скарги не спростовують висновків суду про відмову в позові.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Натомість, скаржником не надано суду апеляційної інстанції жодних належних та допустимих доказів, які стали б підставою для скасування рішення місцевого господарського суду у даній справі.

Перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення в рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що місцевий господарський суд розглянув всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, належним чином проаналізував правовідносини, що виникли між сторонами, та вірно застосував норми матеріального та процесуального права.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що прийняте господарським судом рішення відповідає статтям 43, 85 Господарського процесуального кодексу України, вимогам щодо законності та обґрунтованості, підстав для його скасування у тому числі і з мотивів, наведених в апеляційній скарзі, не вбачається.

На підставі викладеного та керуючись статтями 32, 33, 34, 43, 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтями 105, 110 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Харківська інвестиційна будівельна компанія , м. Харків залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 14.06.2017 у справі № 922/1298/17 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.

Головуючий суддя Барбашова С.В.

Суддя Істоміна О.А.

Суддя Пелипенко Н.М.