Рішення

від 15.11.2017 по справі 547/627/17

СЕМЕНІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

СЕМЕНІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Шевченка, 41-а, смт Семенівка, Полтавська область, 38200

тел. (05341) 9-17-39, факс (05341) 9-17-39, 9-15-37

Справа №547/627/17

Провадження №2/547/336/17

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2017 року смт Семенівка, Полтавська область

Семенівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого судді В.Ф.Харченка,

за участі секретаря судового засідання Н.П.Козулі,

представника позивача О.О.Білокінь,

відповідача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Семенівського районного суду Полтавської області цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро до ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобино Агро", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Ганночка Олександр Вікторович, про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, визнання недійсними договору оренди землі і скасування записів про речове право, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У червні 2017 року позивач звернувся до Семенівського районного суду Полтавської області із вказаним позовом. Правонаступником первинного співвідповідача ТОВ "Золоті Лани 2015" стало ТОВ "Глобино Агро".

В обґрунтування позову зазначено, що між позивачем, як орендарем, та відповідачем ОСОБА_2, як орендодавцем 20.05.2011 укладено договір оренди належної ОСОБА_2 земельної ділянки на строк 5 років. Договір зареєстровано 21.12.2011, строк його дії спливає 21.12.2016. Позивача належно виконував свої обов'язки за договором. Маючи намір продовжити подальшу оренду землі, позивач 07.11.2016 направив відповідачеві ОСОБА_2 повідомлення про поновлення договору оренди землі із проектом додаткової угоди, умови якої є кращими порівняно з попередніми умовами договору. Відповідач отримав вказані документи більш як за місяць до закінчення строку дії договору оренди землі, проте жодного реагування щодо повідомлення позивача про намір поновити або не поновити дію договору оренди, укласти або не укласти додаткової угоди, не здійснив.

З Державного реєстру речових право на нерухоме майно позивач довідався, що ОСОБА_2 надав ТОВ "Золоті Лани 2015" право оренди земельної ділянки на 7 років до 22.12.2023. Право оренди зареєстровано, строк оренди починається з дня, наступного за днем припинення первинного договору оренди землі, у яких позивач є орендарем - з 22.12.2016. Позивач вважає, що відповідне право оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, яке є первинним щодо права оренди ТОВ "Золоті Лани 2015" на спірну земельну ділянку ОСОБА_2. Відповідач ОСОБА_2 діяв недобросовісно, не повідомляв позивача про намір укласти договір із іншим орендарем, не дочекався терміну повідомлення про небажання поновлювати договір.

Представник позивача вимоги позову підтримав повністю, пояснив, що між позивачем ТОВ "Синбат" Агро, як орендарем, та відповідачем ОСОБА_2 20.05.2011 укладено договір оренди належної ОСОБА_2 земельної ділянки, строк дії якого спливає 21.12.2016. Позивач сплачував орендну плату у повному обсязі, виконував інші умови договору оренди, не мав претензій або заперечень щодо виконання договору. 07.11.2016 позивач склав повідомлення і проект додаткової угоди щодо продовження орендних відносин, які ОСОБА_2 отримав 12.11.2016, тобто більш як за місяць до закінчення строку дії договору оренди землі від 20.05.2011. Умови додаткової угоди збільшували розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати з 4 % до 8 %, збільшено строк дії договору з 5 до 7 років з огляду на зміни у законодавстві.

Відповідач ОСОБА_2 протягом місяця, тобто до 22.01.2017, та після цього на пропозицію позивача не відреагував, заперечень не висловлював.

Укладений у березні 2016 року відповідачем ОСОБА_2 із ТОВ "Золоті Лани 2015" договір оренди землі також має 7-річний строк, але розмір орендної плати є на 1 % меншим, ніж запропонована позивачем.

Земельна ділянка ОСОБА_2 зараз використовується позивачем за цільовим призначенням.

Відповідач ОСОБА_2 заперечував проти позову, не бажає використання його земельної ділянки позивачем. Він вказував наступному господарству, що його договір припиняється у грудні 2016 року із позивачем, тому надав свою землю в оренду ТОВ "Золоті Лани 2015" одразу після закінчення договору із позивачем. ОСОБА_2 неодноразово говорив виконавчому директору позивача на ім'я ОСОБА_5 про небажання продовжувати відносини із позивачем.

Відповідач ТОВ "Глобино Агро" і третя особа О.В.Ганночка правом участі у удовому засіданні не скористалися, про яке повідомлені належним чином. Будь-яких заяв, клопотань або пояснень до суду не надали, про причини неявки суд не повідомляли.

Вислухавши пояснення представника позивача, відповідача ОСОБА_2, вивчивши матеріали справи, судом встановлено такі обставини та визначені відповідно до них правовідносини.

Між позивачем, як орендарем, і відповідачем ОСОБА_2, як орендодавцем, 20.05.2017 укладено договір оренди землі б/н щодо належної ОСОБА_2 земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,94 га на території Устимівської сільської ради Семенівського району Полтавської області. Умовами договору передбачено, зокрема, 5-річний строк дії, набрання договором чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. У договорі оренди землі є відмітка про його реєстрацію 22.12.2016 у відділі Держкомзему у Семенівському районі Полтавської області (а.с. 12-16).

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно пункту 5 статті 126 Земельного кодексу України (в редакції на час реєстрації Договору) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до Закону.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Вказана правова позиція сформульована Верховним Судом України у постановах у справах № 532/129/16-ц від 18.01.2017, № 6-872цс17 від 07.06.2017.

Відтак позивач у встановленому порядку набув відповідне право оренди земельної ділянки відповідача ОСОБА_2, договір припиняє свою дію через 5 років з дня їх реєстрації - тобто 21.11.2016.

07.11.2016 позивач склав та 10.11.2016 надіслав відповідачеві ОСОБА_2 цінним листом з повідомленням про вручення повідомлення про поновлення договору оренди землі, у якому вказано на повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), прохання у місячний термін розглянути це повідомлення разом з доданим проектом додаткової угоди, підписати її. До повідомлення додано проект додаткової угоди, яким, зокрема, запропоновано поновити договір на 7 років, збільшити орендну плату з 4 % до 8 %, збільшити раніше передбачену договором грошову оцінку земельної ділянки. ОСОБА_2 отримав вказані документи 12.11.2016 (а.с. 17-19, 62-64), тобто більш як за один місяць до припинення строку дії первинно укладеного договору оренди землі від 20.05.2010.

Матеріали справи не містять відомостей про письмове реагування відповідачем ОСОБА_2 на вказані повідомлення і проект додаткової угоди, у т.ч. протягом місяця після їх одержання.

Ураховуючи зазначене суд робить висновок, що відповідач ОСОБА_2 протягом місяця не відреагував на отриманий від позивача більш як за один місяць до спливу строку дії договору оренди землі пропозицію про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Листом Лубенської ОДПІ ГУ ДФСУ у Полтавській області від 15.08.2017 № 15/10/16-26-05-12 (а.с. 65, 66) стверджено виплату позивачем відповідачеві ОСОБА_2 доходів протягом 2012 - 2016 років. Представник позивача вказав, що відповідні відомості є орендною платою за оренду їх земельної ділянки ОСОБА_2.

З нумерації земельних масивів та ділянок, наказів про затвердження плану сівозмін, осінньо-польових робіт згідно планів сівозмін, планів внесення мінеральних добрив, зернозбиральних робіт, облікового листа тракториста-машиніста (а.с. 67-159) вбачається використання позивачем протягом 2011 - 2017 років земельної ділянки відповідача ОСОБА_2.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 74841689 від 05.12.2016 (а.с. 20-22) земельна ділянка реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 885025553245, кадастровий номер НОМЕР_1, площею 3,9429 га, яка належить відповідачеві ОСОБА_2, має зареєстроване право оренди за орендарем ТОВ "Золоті Лани 2015" за договором оренди землі № б/н від 03.09.2016 (а.с. 58-61), укладеному між ОСОБА_2, як орендодавцем, і ТОВ "Золоті Лани 2015", як орендарем; строк оренди починається 22.12.2016, строк дії до 22.12.2023.

Державну реєстрацію права оренди вчинено третьою особою О.В.Ганночка 19.03.2016, номер запису про інше речове право (право оренди земельної ділянки) 13865327 (а.с. 21).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Вказана правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду України у справах № 6-219 цс14 від 25 лютого 2015 року, № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року, № 6-2027цс15 від 13 квітня 2016 року.

Верховний Суд України у правовій позиції у справі № 6-219 цс14 від 25 лютого 2015 року, зокрема, вказав, що встановивши, у справі, яка переглядається, факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору; суд на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" дійшов обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв'язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.

Верховний Суд України у правовій позиції у справі № 6-2540цс16, постанова від 23 листопада 2016 року, зазначив, що у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України "Про оренду землі", буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною.

Враховуючи зазначене, судам слід встановити наявність вчинення орендарем конклюдентних дій, а саме продовження користування носієм переважного права спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди з новим орендарем недійсним, а договір оренди землі з носієм переважного права поновленим.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Відповідно до ч.ч. 6, 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відтак суд робить висновок про наявність у позивача, як орендаря, переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) із відповідачем ОСОБА_2; наявність підстав визнання поновленим договору оренди землі, від 20.05.2011, укладеного між позивачем і відповідачем ОСОБА_2; визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 09.03.2016 між ТОВ "Золоті Лани 2015" і ОСОБА_2. Водночас відсутні правові підстави для визнання судовим рішенням укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції.

Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно ч. 2 ст. 26 зазначеного Закону у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У складеному Верховним Судом України "Аналізі практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України" вказано, що якщо запис у Державному реєстрі здійснено внаслідок укладення договору, дійсність якого оспорюється, спосіб захисту прав осіб встановлено п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК за позовом про визнання договору недійсним і скасування запису в Державному реєстрі, внесеного за заявою набувача.

Відтак, визнаючи недійсним договір оренди землі від 09.03.2016, укладений між ТОВ "Золоті Лани 2015" і ОСОБА_2, суд також скасовує відповідний запис про реєстрацію відповідного права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4, 10, 11, 57, 60, 88, 208, 209, 212, 214, 215, 223-226, 228, 291, 292, 294, 296 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ :

Задоволити позов частково.

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) із ОСОБА_2 щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1.

Визнати поновленим договір оренди землі від 20.05.2011, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Синбат" Агро і ОСОБА_2 щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1.

Визнати недійсним договір оренди землі, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Золоті Лани 2015" і ОСОБА_2 щодо належної йому на праві приватної власності земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1, та скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право (право оренди земельної ділянки) № 13865327.

У задоволенні позову у іншій частині відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Полтавської області через Семенівський районний суд Полтавської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.

Суддя В.Ф.Харченко

Повний текст рішення складено 20.11.2017.